COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

2^e CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 641 DU 14 NOVEMBRE 2016

R.G : 14/01497

— FG/NC

Décision déférée à la cour :
jugement du tribunal de grande instance de Basse-Terre en date du 10 juin 2014, enregistré sous le n° 14/00217

APPELANTE ET INTIMEE :

LA SAS SOCIETE D’EXPLOITATION D’ESMERALDA RESORT
S.E.E.R.

dont le siège social est lot 44 du lotissement les résidences de la Baie Orientale – BP5141

XXX

Représentée par la SELARL CECILIA DUFETEL, (TOQUE 50)avocat au barreau de
GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY, avocat postulant et plaidant par M^e Sylvaine
BOUSSUARD-LE-CREN, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE ET APPELANTE :

LA SARL GESCOMI

dont le siège social est 94, Rue de la
Corniche

XXX

Représentée par la SCP EZELIN-DIONE, (TOQUE 96) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST
MARTIN/ST BARTHELEMY

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 octobre 2016, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me X Y, présidente de chambre, présidente,

M. Z A, premier président,

M^me B C, conseillère.

qui en ont délibéré.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait rendu par sa mise à disposition au greffe de la cour le 14 NOVEMBRE 2016

GREFFIER,

Lors des débats : M^me D
E, adjointe administrative principale, faisant fonction de greffière, serment préalablement prêté.

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M^me X Y, présidente et par M^me D E, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Vu le jugement rendu le 10 juin 2014 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de Grande instance de BASSE-TERRE,

Vu la déclaration d’appel du 23 septembre 2014 de la SAS
SOCIETE D’EXPLOITATION
D’ESMERALDA RESORT (S.E.E.R),

Vu la déclaration d’appel du 19 septembre 2014 de la
SARL GESCOMI,

Vu les conclusions au fond de la SAS SOCIETE D’EXPLOITATION
D’ESMERALDA RESORT (S.E.E.R), déposées au greffe le 22 janvier 2015,

Vu les conclusions au fond de la SARL GESCOMI déposées au greffe le 19 décembre 2014';

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 avril 2016';

FAITS et PROCEDURE

Le 06 décembre 2000, la Société hôtelière de la Baie Orientale, dite SHBO, a donné à bail à la SAS d’Exploitation Esmeralda Resort dans une propriété à
Saint-Martin, le lot n°48 du lotissement «Les
Résidences de la Baie Orientale», comprenant 3 unités d’hébergement hôtelier pour un loyer annuel de 46 344,50.

Le 6 septembre 2002, la SARL GESCOMI est devenue propriétaire d’une unité d’habitation n°1 de la villa N°48, et suivant exploit en date des 19 et 28 mai 2009, la SARL GESCOMI a notifié congé à la
SAS d’Exploitation Esméralda Resort, avec offre de renouvellement pour le 06 décembre 2009, pour un loyer annuel de 32.000, soit 2.666,66 par mois.

Par lettre recommandée en date du 4 décembre 2009, le bailleur a saisi la commission de conciliation, qui n’a pas statué dans le délai légal de 3 mois.

Par exploit du 19 juillet 2010, la SARL GESCOMI a fait citer la SAS d’Exploitation Esmeralda
Resort, devant le juge des loyers commerciaux, afin qu’elle soit condamnée à lui payer un loyer annuel à compter du 6 décembre 2009 d’un montant de 32.000 avec intérêt légal à compter de la date d’échéance des loyers, calculé conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil, outre la somme de 2.000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile et ordonner l’exécution provisoire';

Par jugement contradictoire en date du 15 février 2011, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de BASSE-TERRE a, avant dire droit, ordonné une mesure d’expertise et commis pour y procéder M. F avec mission, notamment de se rendre sur les lieux d’exploitation du fonds hôtel résidence hôtelière Esmeralda
Resort, situé lieudit Griselle Baie Orientale à Saint
Martin, visiter les locaux objet du bail, entendre les parties et se faire remettre tous documents utiles à sa mission, rechercher tous éléments d’appréciation en vue de fixer la valeur locative des lieux loués, conformément aux articles L145-36 et R145-10 du code de commerce, suivant les usages observés dans la branche d’activité considérée, soit selon la méthode hôtelière et les branches

d’activité similaires concernant les résidences hôtelières, et a fixé provisoirement le loyer annuel à 23.172,25 à compter du 6 décembre 2009, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

L’expert a déposé son rapport le 11 octobre 2013.

Par jugement en date du 10 juin 2014, le juge des loyers commerciaux du tribunal de Grande instance de BASSE-TERRE a':

— constaté que le bail portant sur l’unité d’hébergement n°1 dans la villa n°48 de l’Hôtel
Esmeralda
Resort est renouvelé aux mêmes clauses et conditions à compter du 6 décembre 2009 pour une durée de 9 ans,

— fixé le montant annuel du loyer du bail renouvelé au 6 décembre 2009 à la somme de 16.296,

— constaté qu’il existait un différentiel entre les loyers du bail renouvelé au 6 décembre 2009 et le loyer prévisionnel fixé par le jugement du 15 février 2011 et condamné si besoin la SARL GUERIN & CO à payer ce différentiel, avec intérêts au taux légal à compter de la date de renouvellement et ce conformément à l’article 1155 du code civil,

— débouté les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civil,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné les parties pour moitié aux dépens.

La SAS d’Exploitation Esméralda Resort a diligenté appel de ce jugement le 23 septembre 2014.

La société GESCOMI a également régularisé appel de cette décision le 19 septembre 2014.

La SAS d’Exploitation Esméralda Resort souligne que s’agissant de locaux monovalents à usage d’hôtel, la valeur locative doit en vertu de l’article R145-10 du code de commerce être calculée selon les usages de la profession.

Elle expose que cette méthode doit prendre en compte les tarifs pratiqués, les méthodes de commercialisation, les dépenses mise à la charge du preneur et non le chiffre d’affaire.

Elle ajoute que l’expert a commis des erreurs, il s’est servi de données postérieures à la date de renouvellement, notamment pour le classement de la catégorie de l’hôtel et pour les tarifs, retenus en euros, alors qu’il sont en dollars US, il n’a pas correctement retenu les abattements accordés au Tours
Opérateurs, ni ceux des taxes, ni ceux liés au taux d’occupation, ni appliqué les abattements pour travaux réalisés et ajoute que l’expert a eu tort de déduire les financements FEDER puisqu’ils ont été obtenus après la date de renouvellement.

La SAS d’Exploitation Esméralda Resort demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a :

— appliqué la méthode hôtelière, écartant le plafonnement et les prétentions de la bailleresse ;

— constaté le renouvellement du bail à compter du 6 décembre 2009 pour 9 ans ;

l’infirmer pour le surplus et

— fixer le loyer, pour un renouvellement du bail portant sur l’unité d’hébergement n°1 dans la villa n°48, à compter du 6 décembre 2009, à la somme de 2.747,38 par an, toutes les autres clauses du bail étant maintenues en leur principe.

— condamner la société GESCOMI à rembourser à la société d’Exploitation Esmeralda Resort l’excédent de loyer versé depuis la date d’effet du nouveau bail jusqu’à la fixation judiciaire définitive du loyer.

— condamner la société GESCOMI au paiement des intérêts au taux légal en vertu de l’article 1155 du code civil, à compter de la date du renouvellement, sur l’excédent de loyer versé depuis celle-ci jusqu’à la fixation judiciaire définitive du loyer, et ce avec application des dispositions de l’article 1154 du code civil en vertu desquelles les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts ;

— condamner la bailleresse aux entiers dépens de la procédure et à verser à la Société d’Exploitation
Esmeralda Resort (S.E.E.R.) une indemnité de 6.000,00 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société GESCOMI conteste le caractère monovalent des locaux loués et fait valoir que le seul critère à retenir est le critère économique du coût éventuel des travaux nécessaires pour que les locaux puissent être affectés à une autre activité;

Elle rappelle que la société locataire qui invoque ce caractère monovalent des locaux en a la charge de la preuve et qu’en l’espèce, elle ne fournit aucun élément sur les travaux nécessaires, ni sur le cahier des charges pour qualifier les locaux de monovalents';

Elle souligne que la villa 48 a son terrain propre, sa piscine privative propre, son compteur électrique propre et son compteur à eau propre et que seule la voirie est commune comme dans tout lotissement’ et en conclut qu’une toute autre activité pourrait être exercée dans les lieux loués sans entraîner des investissements très importants (telle que celle de restaurant, magasin etc…)';

Elle demande donc à la cour de fixer la valeur locative en excluant la méthode hôtelière, selon le calcul de l’indice, à défaut par les parties de justifier d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, pendant la durée du bail expiré';

Formant appel incident, elle sollicite l’infirmation du jugement entrepris, la condamnation de la société SAS d’Exploitation Esmeralda Resort (S.E.E.R.) à payer à la SARL GUERIN& CO un loyer annuel, à compter du 6 décembre 2009, d’un montant de 32.000 , sauf à parfaire ou à diminuer après publication de l’indice, avec les intérêts au taux légal, à compter de la date d’échéance des loyers, calculés conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil et la somme de 2.000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

DISCUSSION

Sur la monovalence des locaux

Attendu qu’en vertu de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative des locaux, objet du bail';

Attendu qu’aux termes de l’article R 145-10 du code du commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L 145-33 et R 145-3 et suivants du code de commerce, être déterminé suivant les usages observés clans la profession';

Que de tels locaux ne sont pas soumis à la règle du plafonnement du loyer du bail commercial renouvelé’prévue à l’article L.145-34 dudit code;

Que les parties sont en désaccord sur le texte applicable et sur la méthode devant être appliquée pour fixer le loyer renouvelé de la suite située dans la villa 48 faisant partie de l’hôtel Esmeralda
Resort

composé de 65 chambres, studios ou suites, réparties dans 18 villas situées sur la plage de la
Baie
Orientale à ST MARTIN;

Que le bailleur revendique la fixation du prix du bail selon la valeur locative au prix plafond résultant de la variation de l’indice du coût de la construction publiée par l’INSEE, alors que la société locataire soutient que les locaux loués sont monovalents, affectés à la seule utilisation hôtelière ou location saisonnière et donc que les loyers doivent faire l’objet d’une méthode particulière d’évaluation, dite méthode hôtelière, et subsidiairement, que la valeur locative doit être fixée en tout état de cause à un montant inférieur au loyer résultant de la variation indiciaire;

Attendu que le premier juge a considéré qu’il s’agissait de locaux monovalents à usage d’hôtel et que dès lors, la valeur locative devait être calculée selon la méthode hôtelière, en application de l’article
R.145-10 du code de commerce, ce que conteste la bailleresse';

Attendu que la monovalence alléguée suppose que les locaux loués ont été construits et aménagés en vue d’une seule utilisation, que le changement d’activité nécessité une intervention sur la structure de l’immeuble ou des frais importants’ et coûteux,

Attendu que les juges du fond apprécient souverainement l’importance et le coût des travaux nécessaires à une nouvelle affectation';

Attendu que l’ensemble immobilier Esmeralda Resort est constitué de villas édifiées chacune sur un lot des lotissements «Les Résidences de la Baie
Orientale» et «Lotissement du Morne» appartenant à divers propriétaires ayant tous la qualité d’exploitants hôteliers';

Attendu que le bail commercial afférent à la villa 48 liant les parties est spécialisé et prévoit que lesdits locaux meublés devront être exclusivement consacrés par le preneur à l’exploitation d’un fonds de commerce de location permanente ou saisonnière pour une occupation temporaire, ou à une exploitation hôtelière pour son propre compte, sans qu’il puisse en faire d’autre même temporairement';

Que le bail énonce que le preneur ne peut en aucun cas modifier cette destination des lieux sous peine de résiliation du bail';

Qu’il s’agit donc d’un bail spécialisé et les lieux ont été construits en vue du seul usage de location meublée ou d’hôtel';

Que le lotissement a été aménagé de manière à constituer l’exploitation unique concernant une même clientèle captive (cahier des charges détaillé avec servitudes d’exploitation consécutives à la réalisation par la SEER de divers ouvrages);

Attendu que depuis leur exploitation commerciale, ladite affectation d’hôtel a toujours été respectée et les lieux loués, à la date du renouvellement, sont toujours affectés à l’usage d’hôtel, composé de 65 chambres et suites, réparties dans 18 villas équipées chacune d’une piscine privative, situées dans un parc aménagé comprenant un restaurant exploité par une autre société que la SEER';

Attendu que la bailleresse fait valoir que la société locataire ne rapporte pas la preuve que la transformation des locaux en vue d’une autre activité obligerait à des travaux de transformation profonde et particulièrement coûteux afin que les locaux soient affectés à une autre activité, telle que restaurant, magasin ou bureaux';

Que si les villas, en elles-mêmes, n’ont pas d’installations lourdes et spécifiques à leur activité, le preneur aux termes du bail ne peut engager des travaux de transformation et de changement de destination et compte tenu du fait que les locaux loués sont partagés dans une même villa,

appartiennent à des bailleurs distincts et surtout constituent un élément structurellement dépendant d’un tout indissociable permettant une unité d’exploitation';

Que dès lors, un changement d’affectation des lieux loués, construits en vue d’une seule utilisation, nécessiterait des travaux de séparation d’un coût important avoisinant la valeur des studios loués’et engendreraient des complexités juridiques, l’accord des autres bailleurs concernés ne pouvant être obtenu de façon forcée en justice;

Que compte tenu de ces éléments, les locaux litigieux doivent être qualifiés de monovalents';

Que dès lors, c’est à juste titre que le jugement a écarté l’application des dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce au profit de l’article R 145-10 du même code';

Sur le montant du loyer renouvelé

Attendu qu’il est donc établi que les locaux doivent être qualifiés de monovalents au sens des articles
L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce et le loyer du bail renouvelé peut être fixé par référence à la valeur locative';

Attendu que les lieux étant loués à usage d’hôtel, la valeur locative doit être fixée selon la branche d’activité de l’hôtellerie';

Que selon ladite méthode, il y a lieu de prendre en compte la recette théorique annuelle du local, hors taxes, de déduire les recettes au titre des remises consenties à la clientèle et aux agences (dit abattement pour segmentation de la clientèle) et la taxe de séjour, d’y appliquer un taux d’occupation, c’est à dire un pourcentage du loyer dit coefficient sur recettes qui décroît en fonction de la catégorie de l’hôtel et enfin, d’appliquer les abattements éventuels pour charges exorbitantes qui pèsent sur le locataire hôtelier ou pour travaux de modernisation réalisés conformément aux articles L.311-2 à
L311-6 du code de tourisme';

Attendu que le prix du bail s’apprécie à la date de renouvellement, soit le 6 décembre 2009 et seuls les éléments d’appréciation existant à cette date doivent être pris en compte, à l’exclusion de tous éléments postérieurs (tels que les travaux d’amélioration de l’hôtel effectuées par la SEER en 2011 ou les subventions FEDER perçues après cette date par la société locataire)';

Que l’expert judiciaire a proposé une estimation de la valeur locative selon la méthode dite hôtelière, conforme aux usages de la profession, chiffrée à 9.942,33 pour la suite n°1 de la villa 48';

Que le premier juge a fixé le loyer annuel de ladite suite à la somme de 16.296 à compter du 6 décembre 2009';

Que la société locataire conteste la catégorie de l’hôtel retenu par l’expert, le montant de la recette théorique annuelle fixé d’après un prix de nuitée erroné en dollars et non en euros, l’absence d’abattement pour remises aux agences, en fonction de la catégorie, le taux d’occupation à retenir de 60%, le coefficient sur recettes à retenir de 12%, un abattement pour travaux à retenir de 25% et pour sujétions spéciales de 15%, ce qui donne selon la société SEER une valeur locative de 3.780 pour ladite suite';

Que la suite a une superficie de 70 m² avec terrasse, comprenant un salon séparé, une chambre, une cuisine séparée et une salle de bains avec douche et bénéficie de l’accès à une piscine privative afférente à la villa 48 dont elle fait partie';

Que le prix d’une nuitée d’une telle suite, dénommée «Superior suite», et selon les tarifs de 2009 versés au dossier, libellées en dollars US, est de 440 dollars pour la période d’avril à décembre sauf

Noël de 990 dollars et de 690 dollars de janvier à avril, soit un prix moyen de 520 dollars, soit compte tenu de la parité dollar/euros fin 2009, un prix moyen de 350 , pour 330 jours d’ouverture';

Qu’il s’agit d’un prix net sans TVA et la taxe de séjour est payée en sus par les clients';

Que cette recette théorique annuelle de 115.500 doit être pondérée par la déduction des remises faites aux clients et aux agences ou tour-opérateurs qui travaillent avec la locataire, ce dont justifie cette dernière dont la clientèle majoritairement américaine, réserve par agences’ou sur des sites spécialisés sur internet ;

Que de même, il résulte des documents versés par la SEER (Rack Rates 2009) que des nuits sont offertes aux clients en fonction de leur durée d’hébergement ou de la période choisie';

Qu’il demeure que les clients de l’hôtel restent en majorité des touristes en provenance à 70% des tours opérateurs et sites de réservation internet pour lesquels les rabais, remises et délais de paiement sont plus importants et le premier juge aurait dû arrêter un abattement de 25 %, retenu généralement pour un hôtel 3 étoiles, pour segmentation de la clientèle';

Attendu que s’agissant des déductions pour services à la clientèle, le prix moyen s’entendant hors services, cette déduction n’a pas lieu d’être';

Que certes, un petit-déjeuner continental était inclus dans le prix net de la suite selon les Rack Rates 2009 mais la SEER ne produit pas de facture de sous-traitant pour justifier d’une déduction à ce titre';

Que le taux d’occupation retenu par l’expert est de 80% alors que la société locataire propose un taux de 60% compte tenu de la diminution de la clientèle américaine à partir de 2009'en raison notamment de la crise des «subprime»;

Qu’elle verse au dossier l’évolution du taux d’occupation en 2009 selon les saisons et arrive à un taux de 60% mais en tenant compte du mois de septembre où l’hôtel est cependant fermé';

Qu’il convient de retenir un taux d’occupation de 70% sur les 330 jours d’ouverture';

Que le taux du coefficient sur recettes varie en fonction de la catégorie de l’hôtel, de sa situation et de son potentiel touristique';

Qu’il est de 12 à 14% voire 14,5% pour un hôtel 3 étoiles';

Qu’ainsi que l’a relevé l’expert, l’hôtel Esmeralda
Resort est très bien situé sur une des plus belles plages de ST MARTIN mais compte tenu de la configuration particulière des lieux, les charges salariales sont importantes, ainsi qu’il en résulte des DADS versées au dossier de la SEER';

Qu’il convient de confirmer le pourcentage de 15% sur les recettes’retenu par le jugement ;

Attendu qu’un abattement pour travaux de modernisation n’a pas lieu d’être appliqué car le programme de rénovation des 65 chambres a débuté en 2011 avec l’octroi d’une subvention du Fonds européen de développement (FEDER
Guadeloupe)';

Qu’il y a lieu de relever enfin que l’économie générale du bail, plutôt favorable au preneur, est exorbitante du droit commun des baux hôteliers au détriment des propriétaires ; qu’en effet, contrairement aux usages observés dans la branche d’activité considérée, le locataire n’a que la charge des réparations locatives, les parties convenant de ce que les travaux de gros entretien dont le ravalement, et les grosses réparations sont à la charge du bailleur ;

Que cependant, la SEER locataire payant une partie de l’impôt foncier, la majoration pour charges supplémentaires’sera ramenée à 10%;

Qu’au vu de ces éléments et des éléments non contestés suivant :

— recette théorique annuelle TTC :
115.500

— après abattement de 25 % : 86.625

— après coefficient d’occupation de 70% :
60.637,50

— compte tenu du pourcentage sur recettes de 15% :
9.095,62

— majoration de 10% pour charges supplémentaires (+910 )

la valeur locative s’établit en conséquence à 10.005 ;

Attendu qu’il convient dès lors de fixer à la somme de 10.005 'euros hors taxes le montant du loyer annuel du bail renouvelé entre les parties à compter du 6 décembre 2009';

Qu’il y a lieu de condamner la société GESCOMI à rembourser à la société d’Exploitation
Esmeralda
Resort l’excédent de loyer versé depuis la date d’effet du nouveau bail jusqu’au présent arrêt, et de dire que les intérêts au taux légal sur les sommes dues au titre de la différence entre le montant des loyers échus et le montant payé depuis cette date courront à compter du présent arrêt et ce avec application des dispositions de l’article 1154 du code civil en vertu desquelles les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts ;

Qu’il n’y a pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile';

Que les dépens seront partagés entre les parties';

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a constaté que le bail portant sur l’unité d’hébergement n° 1 située dans la villa n°48 de l’Hôtel Esmeralda
Resort est renouvelé aux mêmes clauses et conditions à compter du 6 décembre 2009 pour une durée de 9 ans,

Réformant pour le surplus et statuant à nouveau,

Fixe à la somme de 10.005 'euros hors taxes le montant du loyer annuel du bail renouvelé entre les parties à compter du 6 décembre 2009';

Condamne la société GESCOMI à rembourser à la société d’Exploitation Esmeralda Resort l’excédent de loyer versé depuis la date d’effet du nouveau bail jusqu’au présent arrêt,

Dit que les intérêts au taux légal sur les sommes dues au titre de la différence entre le montant des loyers échus et le montant payé depuis le 6 décembre 2009 courront à compter du présent arrêt et ce avec application des dispositions de l’article 1154 du code civil en vertu desquelles les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts ;

Rejette toute autre demande ou plus ample,

Fait masse des dépens et dit qu’ils seront partagés par moitié entre les parties.

Et ont signé le présent arrêt

la greffière, la présidente,