COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

2ème CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 493 DU TREIZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

AFFAIRE N° : RG 23/00718 – N° Portalis DBV7-V-B7H-DSY7

Décision déférée à la cour : jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre en date du 17 mai 2023.

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE '[Adresse 2]' représenté par la SARL AGENCE IMMO CONSEIL (A.I.C.)

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représenté par Maître Catherine GLAZIOU, avocate au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART – Toque 84 -

INTIMÉ

Monsieur [R] [G] [L]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par Maître Simon RELUT, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART – Toque 27-

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 avril 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Frank Robail, président de chambre, président,

M^me Annabelle Clédat, conseillère,

M. Thomas Habu Groud, conseiller,

Les parties ont été avisées à l’issue des débats de ce que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 18 juillet 2024. Elles ont ensuite été informées de la prorogation de ce délibéré à ce jour, en raison de l’absence d’un greffier et de la surcharge des magistrats.

GREFFIER

Lors des débats : M^me Sonia Vicino, greffier.

Lors du délibéré : M^me Valérie Souriant, greffier principal

ARRÊT :

— Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’article 450 al 2 du CPC.

— Signé par M. Frank Robail, président de chambre, président, et par M^me Valérie Souriant, greffier principal, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE :

Depuis le 1er septembre 2012, M. [R] [L] est locataire d’un appartement de type T3, situé dans la résidence [Adresse 2] sur la commune des [Localité 1], appartenant au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 560 euros.

Par requête enregistrée au greffe du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre le 29 avril 2022, M. [L] a saisi ce tribunal aux fins d’obtenir la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 5 000 euros à titre d’indemnisation du préjudice de jouissance et qu’il lui soit ordonné de réaliser les travaux nécessaires dans le logement loué.

La bailleresse a comparu à l’audience.

Par jugement du 17 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, après s’être déclaré compétent pour connaître du litige, a :

— déclaré irrecevables les demandes tendant à voir ordonner la réalisation de travaux et les demandes pécuniaires supérieures à 5 000 euros ;

— déclaré recevable la demande d’indemnisation à hauteur de 5 000 euros ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], représentée par son syndic en exercice, à payer à M. [R] [G] [L] la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] aux dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] a interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique le 5 juillet 2023, en limitant son appel au chef de jugement par lequel le juge des contentieux de la protection l’a condamné à payer à M. [R] [G] [L] la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

La procédure a fait l’objet d’une orientation à la mise en état.

En réponse à l’avis du greffe daté du 4 octobre 2023, le 6 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] a fait signifier la déclaration d’appel et ledit avis à M. [L].

M. [L] a remis au greffe sa constitution d’intimé par voie électronique le 12 octobre 2023.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 février 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 15 avril 2024, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 18 juillet 2024 ; les parties ont ensuite été avisées de la prorogation de ce délibéré à ce jour, par mise à disposition au greffe.

En cours de délibéré, la cour a invité les conseils des parties à faire valoir leurs observations sur le sort de l’appel incident de M. [L], et des prétentions en découlant, alors que le dispositif de ses conclusions ne demande pas l’infirmation ou l’annulation du jugement, et ce au regard des articles 542, 909 et 954 du code de procédure civile et de la jurisprudence de la cour de cassation (Civ. 2ème, 17 septembre 2020, n°18-23.626 et civ. 2ème, 1er juillet 2021, n° 20-10.694 publiés), selon laquelle la cour d’appel ne peut que déclarer irrecevables les demandes, l’appel incident n’étant pas valablement formé.

A cette date l’appelante n’a pas répondu à cette invitation.

Par note adressée au greffe le 9 août 2024, l’intimé a indiqué ne formuler aucune observation.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

1/ syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], appelante :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 4 octobre 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamné à payer à M. [R] [G] [L] la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance et aux dépens de l’instance ;

Et statuant à nouveau,

— juger qu’il n’a commis aucune faute à l’encontre de M. [L] ;

— juger que sa responsabilité n’est pas engagée ;

— juger que M. [L] n’établit pas le lien de causalité entre le préjudice qu’il invoque et son comportement ;

— débouter M. [L] de toutes ses demandes ;

— condamner M. [L] à lui verser la somme de 4 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

2/ M. [R] [L], intimé

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 22 décembre 2023 par lesquelles M. [L] demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], représenté par son syndic, la SARL Agence Immo Conseil à réaliser les travaux qui ont été évalués, pour remédier aux désordres de tous ordres affectant le logement qu’il lui a donné à bail, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la date de signification de l’arrêt à intervenir ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], représenté par son syndic, la SARL Agence Immo Conseil à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], représenté par son syndic, représenté par son syndic, la SARL Agence Immo Conseil, aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.

MOTIFS DE L’ARRET :

Sur la recevabilité de l’appel

L’article 538 du code de procédure civile dispose que le délai de recours par la voie ordinaire est d’un mois en matière contentieuse.

Ce délai court à compter de la signification de la décision contestée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] a interjeté appel le 5 juillet 2023 du jugement rendu le 17 mai 2023, lequel lui avait été signifié le 12 juin 2023.

Son appel est donc recevable.

Sur l’étendue de la saisine de la cour d’appel

Il résulte des articles 542, 909 et 954 du code de procédure civile que lorsque l’intimé forme un appel incident et ne demande, dans le dispositif de ses conclusions, ni l’infirmation, ni l’annulation du jugement, la cour d’appel ne peut que déclarer irrecevables ces demandes, l’appel incident n’étant pas valablement formé (civ. 2ème, 1er juillet 2021, n° 20-10.694, publié).

Le dispositif des uniques conclusions de l’intimé ne comporte aucune demande d’infirmation ou d’annulation du jugement. Il y demande d’ailleurs expressément, avant que de formuler des demandes distinctes de celles auxquelles le premier juge a fait droit, la confirmation de ce jugement en toutes ses dispositions.

En conséquence, seront déclarées irrecevables les prétentions de M. [L] tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], représenté par son syndic, la SARL Agence Immo Conseil à réaliser les travaux qui ont été évalués, pour remédier aux désordres de tous ordres affectant le logement qu’il lui a donné à bail, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la date de signification de l’arrêt à intervenir.

Sur la responsabilité du bailleur

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs précise que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Cet article ajoute que le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

L’article 7 de la même loi énonce que le locataire est obligé :

— d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

— e) de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6.

Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris

En l’espèce, pour condamner l’appelante à indemniser son locataire à hauteur de 5 000 euros, le juge des contentieux de la protection de Pointe-à-Pitre a relevé qu’il ressortait des photographies produites par le défendeur, et notamment celles figurant dans l’expertise privée non contradictoire daté du 27 février 2023 réalisée à l’initiative du locataire, que :

— dans la cuisine, les murs présentaient des fissures profondes, des plâtres très détériorés avec par endroit une ossature métallique apparente ;

— dans plusieurs pièces, en particulier cuisine, chambres et salle de bain, les murs présentaient des traces étendues d’humidité provoquant des cloques et un décollement des peintures ;

— sur le balcon, un plafond était très détérioré avec des morceaux de plâtres tombés au sol ;

— dans la salle de bain, des tuyauteries et joints étaient en mauvais état.

Le premier juge a estimé que l’état du logement apparaissait globalement très dégradé, notamment en raison de problèmes importants et anciens d’humidité.

Il a également considéré qu’à partir de 2017, M. [L] avait vainement interpellé à plusieurs reprises le bailleur sur l’état du logement.

Il en a déduit que le bailleur avait manqué à ses obligations de délivrer un logement décent et d’assurer au locataire la jouissance paisible du bien loué.

Cependant, il ressort du constat d’état des lieux d’entrée en date du 28 août 2012, signé par les litigeants, que le bien loué était, à cette date, en bon état d’usage locatif et ne présentait pas les défectuosités relevées dans la décision déférée et permettant la qualification de logement indécent.

Il en résulte qu’il ne peut être reproché au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] d’avoir méconnu son obligation de délivrance d’un logement décent.

Néanmoins, il n’est pas contesté que par courrier en date du 9 février 2018, M. [L] avait informé l’agence Immo Conseil, représentant le bailleur, de la présence de fuite dans son appartement. Cette dernière avait d’ailleurs fait intervenir la société 2R Prestations qui avait établi un rapport le 16 avril 2018 faisant le constat suivant :

— fuite trouvée sur les joints périphériques de la douche et du lavabo HS ;

— le tube d’évacuation du siphon du receveur et de la machine à laver sont défectueux ;

— refaire les joints de la salle de bain et faire réparer les tubes d’évacuation pour résoudre le sinistre.

Il n’est pas plus discuté que par courrier en date du 20 avril 2018, M. [L] avait relancé le syndic et que ce dernier lui avait répondu, par correspondance en date du 30 avril 2018, que les travaux incombant au bailleur seraient pris en charge, que ceux relevant des parties communes de l’immeuble relevaient du syndic et l’avait en revanche invité à procéder au remplacement des joints défectueux.

Il n’est pas plus contesté que le 5 juin 2018, le syndic avait reçu un courrier de M. [L] se plaignant de n’avoir reçu que la visite d’un plombier et qu’il avait répondu au locataire, dans un courrier daté du 27 juin 2018, qu’il avait mandaté la société 2R Prestations, entreprise tous travaux de bâtiment, pour les fissures sur les canalisations, que cette société avait fait diligence rapidement en lui fixant un rendez-vous que le locataire avait annulé sans rappeler l’entreprise pour convenir d’un autre rendez-vous et que le locataire devait procéder au remplacement des joints défectueux.

Il est également établi que M. [L] a saisi le conciliateur de justice qui l’a convoqué le 20 juillet 2021 et que ce dernier, par courrier daté du 29 mars 2022, a convoqué les deux parties pour une tentative de conciliation le jeudi 12 mai 2022. Le mandataire du bailleur n’a pas répondu à la convocation.

Si M. [L] ne verse aucune pièce établissant qu’il a exécuté les réparations locatives relevées en avril 2018 et qu’il n’a jamais contestées, il ne résulte pas des pièces versées aux débats que le bailleur ait tenté, après l’échange de correspondance d’avril 2018 avec son locataire, de réaliser les travaux dont il reconnaissait qu’ils lui incombaient. Ce n’est qu’après la saisine du juge des contentieux de la protection par M. [L] en avril 2022, que le mandataire a pris des initiatives pour respecter son obligation d’entretien du bien loué.

Au regard de cet ensemble d’éléments, il convient de retenir que l’appelant a méconnu son obligation d’entretenir le bien loué et a causé à son locataire un trouble de jouissance.

Néanmoins, il convient d’infirmer le jugement entrepris quant au montant du préjudice éprouvé par M. [L] et de lui allouer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], qui succombe partiellement dans ses prétentions, sera condamné aux entiers dépens de l’instance d’appel. Le jugement sera par ailleurs confirmé en ce qu’il l’a condamné aux entiers dépens de première instance.

En outre, l’équité commande de le condamner à payer à M. [L] la somme de 2 000 euros au titres des frais irrépétibles exposés en appel. Conséquemment, il sera débouté de sa propre demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Déclare recevable l’appel du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] représenté par son syndic, la SARL Agence Immo Conseil,

Confirme jugement entrepris en toutes ses dispositions déférées, sauf en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] représenté par son syndic, la SARL Agence Immo Conseil, à payer à M. [R] [L] la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

L’infirme de ce seul chef et, statuant à nouveau sur ce point,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], représenté par son syndic, la SARL Agence Immo Conseil, à payer à M. [R] [L] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], représenté par son syndic, la SARL Agence Immo Conseil, à payer à M. [R] [L] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], représenté par son syndic, la SARL Agence Immo Conseil, aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Le greffier, Le président,