COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 30 AVRIL 2026

N° RG 22/05646 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-NAV5

[F] [V]

c/

[O] [R]

[B] [J] épouse [R]

[Y] [K]

S.A.S. [C] [P]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 28 octobre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] (RG : 22/06758) suivant déclaration d’appel du 13 décembre 2022

APPELANT :

[F] [V]

né le 09 Juin 1953 à [Localité 2] (33)

de nationalité Française

demeurant chez Monsieur [M] [H], [Adresse 1]

Représenté par M^e Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

et par M^e Sophie DARGACHA-SABLE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[O] [R]

né le 03 Octobre 1970 à [Localité 3]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

[B] [J] épouse [R]

née le 10 Avril 1970 à [Localité 4]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

Représentés par M^e Michel ASTIER, avocat au barreau de BORDEAUX

[Y] [K]

née le 29 Janvier 1956 à [Localité 5]

de nationalité Française

Profession : Gérant de magasin

demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Bertrand GABORIAU de la SELARL B.G.A., avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.S. [C] [P]

Activité : Agent immobilier

demeurant [Adresse 4]

Représentée par M^e Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX

substituée à l’audience par M^e PEYRONNET Hermine, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 03 mars 2026 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

M^me Catherine LEQUES, Magistrat juridictionnel honoraire

Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé des 20 et 21 avril 2022, Mme [K] et M. [V], vendeurs, dont le divorce a été prononcé le 26 novembre 2020, ont conclu avec M. [R] et Mme [J] épouse [R], acquéreurs, une promesse synallagmatique de vente portant sur un immeuble indivis à usage d’habitation situé [Adresse 5]) et cadastré section EW n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5], moyennant le prix de 1 000 000 d’euros payable le jour de la signature de l’acte authentique de vente.

À ce prix s’ajoutait la commission d’un montant de 47 500 euros à la charge des acquéreurs, due à la Sas [C] [P], intermédiaire intervenu à l’acte et mandataire des vendeurs suivant contrat du 8 février 2022.

Outre les conditions suspensives habituelles, le compromis était conclu sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par les acquéreurs. La date de réitération était fixée au 31 juillet 2022.

En garantie de l’exécution de ces conditions, les acquéreurs ont versé la somme de 30 000 euros à titre de dépôt de garantie entre les mains de l’agent immobilier.

M. [V], vendeur, ne s’étant pas rendu aux rendez-vous fixés par le notaire chargé de la vente, celui-ci a dressé le 16 août 2022 un procès-verbal de difficultés.

Autorisés par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bordeaux du 22 août 2022 à assigner les vendeurs à jour fixe, les époux [R] y ont procédé par actes délivrés les 30 et 31 août 2022, aux termes desquels ils demandaient notamment au tribunal de juger la vente parfaite et d’en ordonner la réitération en la forme authentique.

Par jugement du 28 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— déclaré irrecevables les conclusions notifiées par voie électronique le 3 octobre 2022 par M. et Mme [R] ;

— constaté l’intervention volontaire à titre principal de la Sas [C] [P] ;

— constaté le caractère parfait de la vente intervenue les 20 et 21 avril 2022 entre Mme [K] et M. [V] d’une part et M. et Mme [R] d’autre part, portant sur un immeuble indivis à usage d’habitation situé [Adresse 6] cadastré section EW N°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] moyennant le prix de 1 000 000 euros ;

— ordonné en conséquence la réitération en la forme authentique de la vente ainsi conclue ;

— dit qu’à défaut pour Mme [K] et M. [V] d’avoir régularisé l’acte authentique de vente dans le mois de la signification à parties du jugement, celui-ci vaudra acte réitératif de l’acte des 20 et 21 avril 2022 portant cession des biens qu’il décrit, avec publication au service de la publicité foncière de [Localité 6] à la requête de la partie la plus diligente ;

— condamné M. [F] [V] à payer à M. et Mme [R] la somme de 100 000 euros au titre de la clause pénale ;

— condamné M. et Mme [R] à payer la Sas [C] [P] la somme de 47 500 euros au titre de sa rémunération ;

— condamné M. [V] à payer à M. et Mme [R] la somme totale de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [V] à payer à Mme [K] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [V] à payer à la Sas [C] [P] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties pour le surplus ;

— condamné M. [V] aux dépens ;

— écarté l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration du 13 décembre 2022, M. [V] a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions du 12 septembre 2023, il demande à la cour de :

— le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes ;

— avant dire droit, ordonner une médiation ;

— réformer le jugement entrepris ;

— débouter M. et Mme [R], Mme [K] et la Sas [C] [P] de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

— juger que M. et Mme [R] ne souhaitent plus acquérir ledit bien et en tirer toutes les conséquences que de droit ;

— infirmer le jugement entrepris ;

— prononcer la résolution de la vente intervenue les 20 et 21 avril 2022 aux torts exclusifs de M. et Mme [R] ;

— juger la défaillance de la condition suspensive de prêt et considérer que M. et Mme [R] n’ont pas respecté les termes contractuels à son propos ;

— retenir le jeu de la clause pénale de la promesse au profit des vendeurs et condamner subsidiairement M. et Mme [R] à lui payer ainsi qu’à Mme [K] la somme de 104 750 euros ;

— juger l’absence de manquement contractuel de sa part ;

— juger que le bien a subi d’importantes dégradations à la suite de l’orage de grêle survenu le 20 juin 2022 sur la commune de [Localité 6] ;

— juger que l’échec de la vente est en lien avec le sinistre survenu le 20 juin 2022 ;

— juger que le bien ne pouvait pas être livré tel que prévu dans le compromis de vente en date des 20 et 21 avril 2022 ;

— juger une modification des qualités substantielles de l’immeuble à la suite de l’orage de grêle ;

— juger l’impossibilité d’effectuer toutes les réparations avant la signature de l’acte authentique ;

— prononcer la nullité de la promesse de vente ;

— juger n’y avoir lieu à application de la clause pénale ;

— débouter M. et Mme [R] de leurs demandes de dommages et intérêts ;

— juger l’absence d’engagement des vendeurs à l’égard de la Sas [C] [P] en l’absence de clause stipulée dans le mandat simple de vente liant les parties ;

— débouter le Sas [C] [P] de ses demandes indemnitaires à son encontre ;

— débouter Mme [K] de toutes ses demandes formées à son encontre.

À titre subsidiaire,

— modérer dans les plus larges proportions le montant de la clause pénale sollicitée par les époux [R] ;

— la limiter à la somme de 15 000 euros ;

— condamner toute partie succombante à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner toute partie succombante aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions du 12 septembre 2023, Mme [K] demande à la cour de :

— à titre principal, réformer le jugement en ce qu’il a :

— constaté le caractère parfait de la vente,

— ordonné la réitération en la forme authentique de la vente ;

— dit qu’à défaut pour elle et M. [V] d’avoir régularisé l’acte authentique de vente dans le mois de la signification à partie du jugement, celui-ci vaudra acte réitératif portant cession du bien.

À titre subsidiaire,

— confirmer le jugement déféré mais, y ajoutant, prononcer la résolution de la vente intervenue les 20 et 21 avril 2022 aux torts exclusifs de M. [V].

En toutes hypothèses,

— débouter la Sas [C] [P] de toutes fins et prétentions en ce qu’elles sont dirigées à son égard.

Encore plus subsidiairement et, en tant que de besoin,

— condamner M. [V] à garantir et la relever indemne de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre ;

— vu l’article 1231-5 du code civil, réduire à de plus justes proportions la clause pénale ;

— condamner M. [V] à lui payer la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans leurs dernières conclusions du 11 février 2026, M. et Mme [R] demandent à la cour de :

— débouter M. [V] de l’intégralité de ses demandes à leur encontre :

— adjuger de plus fort aux concluants le bénéfice de leurs précédentes écritures et, partant, dire et juger qu’ils sont recevables et bien fondés en leurs demandes.

En conséquence et à titre principal,

— réformer le jugement dont appel et constater qu’à ce jour la condition suspensive de la vente n’a pas été réalisée et qu’en outre le bien proposé à la vente ne correspond plus à celui mis initialement en vente, à savoir le bien sis [Adresse 7] à [Localité 7], soit un ancien moulin réhabilité sur 9 500 m² de terrain comprenant un T2 indépendant, un logement de 5 à 6 pièces et dépendances, piscine, sauna, garage, cave et atelier sur une parcelle de 9 518 m² de terrain pour une contenance totale de 95a 18 ca ;

— partant, dire que la vente n’est pas parfaite ;

— en conséquence, condamner M. [V] au paiement de la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, outre le bénéfice de la clause pénale dans son intégralité ;

— de fait, dire que la commission du cabinet [P] n’est pas due.

À titre subsidiaire,

— confirmer et juger parfaite la vente intervenue entre eux et Mme [K] et M. [V] ;

— mais constater la résolution du contrat de vente aux torts exclusifs de M. [V] ;

— partant, le condamner à verser la somme de 20 000 euros au titre des dommages et intérêts pour préjudice moral ;

— dire qu’en application de dispositions prévues à la page 14 sur 18 du compromis de vente, M. [V] devra s’acquitter auprès d’eux du montant de l’indemnité forfaitaire, à savoir 10% du prix de vente, soit la somme de 104 750 euros ;

— dire qu’en cas de maintien de la vente, les condamnations mises à la charge de M. [V] viendront en moins prenant sur la soulte qu’il aurait à percevoir sur le prix de vente du bien immobilier ;

— dire que, en tout état de cause, M. [V] devra les relever indemnes de la commission due au cabinet [P].

Y ajoutant,

— condamner en tout état de cause M. [V] à payer à chaque demandeur la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais du constat du commissaire de justice pour un montant de 465,20 euros.

Dans ses dernières conclusions du 5 novembre 2024, la Sas [C] [P] demande à la cour de :

À titre principal,

— voir confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— constaté le caractère parfait de la vente,

— condamné M. et Mme [R] à lui payer la somme de 47 500 euros au titre de sa rémunération,

— condamné M. [V] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À titre subsidiaire,

— voir condamner in solidum M. [V] et Mme [K] à lui payer la somme de 52 250 euros au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir.

À titre infiniment subsidiaire,

— condamner in solidum M. [V] et Mme [K] à lui payer la somme de 47 500 euros, à défaut à titre de dommages et intérêts équivalents au montant de la commission perdue, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir.

En tout état de cause,

— voir condamner tout succombant, le cas échéant in solidum, à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 février 2026.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I ' Sur la demande de désignation d’un médiateur

L’appelant fait valoir que la survenance de plusieurs événements météorologiques d’une particulière violence aurait porté atteinte à la structure du bien litigieux. Il soutient être convaincu que les acquéreurs n’ont pas eu connaissance de ces désordres, lesquels auraient entraîné une dégradation de l’immeuble.

Que le projet de réitération de l’acte authentique ne mentionnait pas l’existence d’un tel sinistre durant la validité du compromis de vente et qu’une médiation favoriserait le dialogue entre les parties.

Les intimés répliquent que les parties disposaient d’un délai suffisant pour organiser une médiation préalablement à l’instance et estiment que la demande formée en cours de procédure présente un caractère purement dilatoire.

Sur ce,

Aux termes de l’article 131-1 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure applicable au litige, le juge saisi peut, après avoir recueilli l’accord des parties, ordonner une médiation.

En l’espèce, il est établi que les acquéreurs ont été dûment informés des différents désordres survenus, lesquels ont, en outre, été expressément mentionnés dans l’acte de vente.

Dès lors, la mesure de médiation sollicitée n’apparaît pas de nature à favoriser la recherche d’une solution amiable au différend et ce d’autant moins que les autres parties à l’instance s’y opposent d’emblée.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande de désignation d’un médiateur.

II ' Sur la vente immobilière

A. Sur la validité de la vente et ses conséquences

Les époux [R] soutiennent que le comportement de M. [V] a été de nature à entraver l’ensemble du processus de vente et qu’à l’issue des retards successifs intervenus dans cette affaire, ils ne sont plus en mesure de satisfaire à la réalisation de la condition suspensive, laquelle avait pourtant été acquise antérieurement.

Qu’en effet, l’immeuble n’est plus celui qui était décrit dans le compromis de vente compte tenu de différentes informations portées à leur connaissance après la signature de celui-ci par M. [V].

Que surtout, il leur est désormais impossible de réaliser la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt compte tenu du renchérissement des conditions d’octroi des prêts bancaires.

Qu’ainsi, selon les dernières offres en leur possession (mai 2023), le coût de l’emprunt nécessaire pour acquérir l’immeuble aurait augmenté de 317 602 €.

Que parallèlement, les prix immobiliers ayant baissé, le prix de vente de leur maison actuelle enregistrerait une baisse de 170 000 €.

Ils en déduisent que la vente ne peut pas être considérée comme parfaite et subsidiairement, qu’elle devrait être résolue aux torts exclusifs de M. [V].

Mme [K] s’associe à la position des époux [R] et fait valoir que si la vente avait vocation à être parfaite, les agissements ultérieurs de M. [V] ont toutefois placé les acquéreurs dans l’impossibilité d’acquérir le bien dans les conditions initialement prévues.

Elle insiste sur le fait que cette situation est exclusivement imputable à M. [V] de sorte qu’elle ne saurait être tenue au paiement de la commission due à l’agent immobilier.

Comme les époux [Q], elle conclut donc à l’infirmation du jugement en ce qu’il a déclaré la vente parfaite et, subsidiairement, à ce que soit prononcée sa résolution.

La SAS [C] [P] soutient, pour sa part, que la vente était parfaite dès la signature du compromis et qu’à ce titre la commission d’agence est due par les acquéreurs, conformément aux stipulations contractuelles figurant dans ce compromis.

M. [V] fait valoir qu’à la suite de fortes pluies et d’épisodes de grêle particulièrement intenses, le bien immobilier objet de la vente a subi de nombreuses dégradations, le rendant non conforme à l’état dans lequel il était décrit au compromis de vente.

Qu’il ne voulait pas être associé à une présentation déloyale du bien vendu tel qu’elle résultait du projet d’acte authentique.

Que ce n’est que le 2 août 2022 que le projet d’acte a fait mention d’un rapport d’expertise demandé par l’assureur et que par la suite, étant de santé fragile à la suite d’un grave accident de la circulation, il a subi en août 2022, une forte poussée inflammatoire qui l’a contraint à rester alité.

Que s’il n’a pas donné de procuration c’est en raison du fait qu’il considérait que le bien proposé à la vente n’était plus celui décrit dans le compromis de vente, ce dont les époux [R] ont convenu puisqu’ils ont renoncé à leur achat.

Il ajoute que ces derniers ne disposent pas des fonds nécessaires et que c’est donc de leur fait que la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt n’a pu s’accomplir.

Dès lors, soutient-il, ceux-ci n’ont pas respecté les clauses du contrat et sont redevables de la clause pénale à l’égard des vendeurs.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1583 du code civil, « la vente est parfaite entre les parties, la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès que l’on est convenu de la chose et du prix quoi que la chose n’ait pas été livrée, ni le prix payé ».

S’agissant de la résolution de la vente, l’article 1227 du code civil prévoit que celle-ci peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Son régime est précisé par l’article 1229, lequel dispose que la résolution prend effet à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation, et que les parties sont tenues de se restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre.

En outre, l’article 1230 du code civil dispose que la résolution n’affecte ni les clauses relatives au règlement des différends, ni celles destinées à produire effet même en cas de résolution.

En l’espèce, un contrat de mandat a été conclu entre la société [C] [P], M. [V] et Mme [K], portant sur la vente de leur ancienne résidence pour un prix de 1 100 000 euros. Ce mandat stipulait une commission d’agence mise à la charge de l’acquéreur d’un montant de 47 500 euros, ainsi qu’une clause pénale fixée à 52 500 euros, correspondant à 5 % du prix du bien.

Les époux [R] ont formulé une offre d’achat, suivie de la signature d’un compromis de vente prévoyant un prix de 1 047 500 euros.

Ce compromis caractérise la rencontre des volontés des parties sur la chose et sur le prix. Il ne ressort pas de ses stipulations que la réitération par acte authentique ait été érigée en élément constitutif du consentement des parties.

Il s’ensuit que la vente doit être regardée comme parfaite dès la signature du compromis de vente. Toutefois, la commission d’agence ne devient exigible qu’au moment de la réitération de la vente par acte authentique, conformément aux stipulations contractuelles.

Elle restait cependant soumise à la réalisation des conditions suspensives prévues et en particulier, à la réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention des emprunts nécessaires au financement de l’opération mais il n’est pas contesté que ces conditions suspensives ont été réalisées à telle enseigne qu’à la date prévue pour la signature de l’acte authentique, la totalité du prix prévu avait été versé en comptabilité du notaire instrumentaire.

Cependant, M. [V] ne s’est pas présenté pour procéder à la réitération de l’acte devant le notaire, justifiant son refus par la survenance d’événements météorologiques ayant, selon lui, gravement dégradé le bien, au point qu’il ne correspondait plus à celui décrit dans le compromis de vente.

Les différentes dégradations invoquées ont été mentionnées dans le projet d’acte notarié afin d’en informer les acquéreurs, sans que la vente ait toutefois été réitérée. Ces dégradations, combinées au laps de temps écoulé depuis la signature du compromis, ont contribué à rendre la réalisation de la vente impossible.

L’impossibilité pour les acquéreurs de prendre possession des lieux, conjuguée aux dégradations affectant le bien objet du compromis et à l’augmentation des taux d’intérêt bancaires, ne leur permet plus, à ce jour, de poursuivre l’acquisition dans les conditions initialement convenues.

Dans ces circonstances, il y a lieu de prononcer la résolution du contrat de vente conclu entre M. [V], Mme [K] et les époux [R].

La résolution entraînant l’anéantissement rétroactif du compromis de vente, les époux [R] ne demeurent tenus d’aucun engagement à l’égard de la société [C] [P].

Or, c’est en vertu de cet acte qu’ils étaient tenus de verser la commission due à l’agent immobilier.

Il ne peut, en conséquence, leur être réclamé le paiement de la commission d’agence, n’étant pas parties au contrat de mandat, lequel constitue désormais la seule convention subsistante.

Il convient, par suite, d’infirmer la décision de première instance en ce qu’elle a déclaré la vente parfaite et en ce qu’elle a mis à la charge des époux [R] le paiement de la commission d’un montant de 47 500 euros.

B ' Sur la responsabilité de M. [V]

L’appelant soutient avoir agi de bonne foi et fait valoir qu’il ne saurait être contraint de vendre un bien qui aurait été détérioré postérieurement à la signature du compromis de vente.

Les époux [R] répliquent que la non-réalisation de la vente est exclusivement imputable au comportement fautif de M. [V], lequel leur aurait causé un préjudice. Ils sollicitent, à ce titre, la condamnation de ce dernier au paiement de la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que l’application de la clause pénale stipulée au compromis de vente.

La société [C] [P] soutient qu’en refusant de réitérer la vente par acte authentique, M. [V] a manqué à ses obligations contractuelles et s’expose, en conséquence, à l’application de la clause pénale insérée dans le contrat de mandat, équivalente au montant de la rémunération du mandataire.

Mme [K] reproche également à M. [V] d’avoir manqué à ses obligations contractuelles en s’abstenant de réitérer la vente et sollicite que cette défaillance soit retenue à ses torts exclusifs.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1217 du même code dispose que :

« La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut:

refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

obtenir une réduction du prix ;

provoquer la résolution du contrat ;

demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

En application de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

S’agissant des clauses pénales, leur régime est fixé par l’article 1231-5 du code civil, aux termes duquel :

« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. »

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que les dégradations prétendument imputables à des phénomènes météorologiques violents ayant affecté la région ne peuvent être retenues comme telles et en tout cas, n’ont pu faire obstacle à la vente puisque la précaution a été prise, à l’initiative de Mme [K], d’insérer dans l’acte notarié la mention suivante extraite d’un rapport d’expertise réalisé à la demande de l’assureur, la société Mutuelle de Poitiers Assurance :

« Le 20/06/2022 au soir, des orages accompagnés de grêle se sont abattus sur le Département de la Gironde.

A la suite de cet événement, il a été constaté par Monsieur [V] des infiltrations d’eau au travers de la couverture de l’habitation, générant des dommages de mouille dans plusieurs pièces.

Des dommages à la couverture de l’ancien moulin ont été observés.

Monsieur [V] a effectué un bâchage de la couverture de l’ancien moulin par lui-même avec l’aide de personnes de son entourage.

Un diagnostic sur les différentes couvertures de l’habitation a été réalisé par une entreprise mandatée par M. [V].

Il a alors été constaté de nombreux dégâts sur la couverture de l’ancien moulin mais également sur les autres couvertures constituant l’habitation ainsi que sur celle du garage.

Des dommages aux gouttières PVC d’une dépendance attenante ont également été relevés.

A noter que le 21/06/2022, un nouvel orage accompagné de foudre s’est abattu sur la Gironde aggravant ainsi les dommages de mouille.

L’événement climatique a été très violent et reconnu de notoriété publique.

Celui-ci a causé de lourds dommages à des milliers d’habitations et ce sur plusieurs communes, mais tout particulièrement sur celles [Localité 8] et de [Localité 6] La vitesse des vents des orages du 20/06/2022 a été relevé à 105 km/h à la station météorologique de l’aéroport de [Localité 9] ('.)

Il est possible que l’abri de piscine ne soit pas réparable (') ».

Il était également noté que le vendeur remettait à l’acquéreur différents documents à ce sujet dont le rapport d’expertise, des photographies des dégâts et des devis.

Cette mention n’a pas altéré le consentement des époux [R] qui ont persisté dans leur intention d’acquisition ainsi qu’il résulte du procès-verbal de carence dressé le 16 août 2022 par le notaire chargé de passer l’acte authentique et ce, au point d’agir ensuite en justice pour voir déclarer la vente parfaite.

Il est également constant que M. [V] a refusé de se présenter devant le notaire malgré les différents rendez-vous qui lui ont été proposés et malgré une citation à comparaître délivrée par acte de commissaire de justice, le 3 août 2022.

Il apparaît qu’en réalité, le véritable motif de cette abstention résidait dans la volonté d’obtenir un prix différent de celui qui avait pourtant été convenu ou, tout simplement, de faire obstacle à la vente dont l’intéressé affirme lui-même dans ses conclusions qu’il y aurait été contraint sous la forte pression de son ancienne épouse et de ses enfants.

Il résulte en effet d’échanges de messages électroniques entre son notaire et celui de son vendeur, que M. [V] restait 'convaincu que l’expertise du bien fera ressortir une valeur d’au moins le double du prix arrêté’ et qu’il n’envisageait pas de signer l’acte avant d’avoir la communication d’une expertise sur ce point.

Que le notaire des acheteurs rappelait que la rescision pour lésion obéissait à des conditions très précises et très exigeantes.

Il est donc parfaitement établi que M. [V], seul, a fait obstacle à la vente et qu’il est donc responsable de sa résolution, Mme [K] étant, quant à elle, à l’origine de la vente et ayant, au contraire, toujours agi en vue de sa réalisation.

Or, le compromis stipule expressément que les conditions suspensives étant réalisées, l’une des parties pourra obliger l’autre à réitérer la vente par acte authentique et qu’à défaut de s’être exécutée :

« la partie non défaillante aura le choix entre :

Invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, une somme équivalente à 10% du prix de vente.

Ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuite ou de justice augmentés du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus.

Dans les deux cas, l’agence aura le droit à une indemnisation forfaitaire, à titre de clause pénale, d’un montant correspondant à ses honoraires prévu à l’article « honoraires de l’agence ».

En refusant de signer l’acte authentique, M. [V] doit ainsi être regardé comme défaillant et tenu, à ce titre, au paiement de la somme de 100 000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis, égale à 10 % du prix convenu, étant précisé que ce n’est que par abus de langage que ce compromis indique à la fois que le prix convenu est de 1 045 750 € et que les acheteurs devront supporter le coût des honoraires de l’agent immobilier ce qui, par une lecture littérale, conduirait à en déduire que ceux-ci devraient payer le montant cumulé de ces deux sommes.

Il faut comprendre qu’en réalité, le prix convenu est de 1 000 000 € et qu’il s’y ajoute la charge des honoraires, soit 47 500 €.

M. [V] invoque cependant le caractère manifestement excessif de cette pénalité et en sollicite la réduction jusqu’à un montant qui ne saurait dépasser 15 000 €.

Il fait valoir qu’en réalité, les époux [R] n’ont subi aucun préjudice puisque le bien qu’ils se proposaient d’acquérir a subi d’importantes dégradations, qu’ils ne peuvent plus l’acquérir et ont renoncé cette acquisition.

Mais c’est précisément en raison du comportement de M. [V] que les époux [R] ne peuvent plus procéder aujourd’hui à cette acquisition si ce n’est à un coût très sensiblement supérieur.

Le prix était déjà versé et sans la défaillance de M. [V], il seraient aujourd’hui propriétaires d’un bien dont ils n’ont plus la capacité financière de l’acquérir à ce jour.

Il s’agit là d’un préjudice important de sorte que la pénalité forfaitaire destinée à le réparer n’apparaît pas excessive et ne saurait être réduite.

S’agissant du dommage moral, il est de principe que la pénalité prévue au contrat a pour objet la réparation forfaitaire du dommage subi, outre une fonction comminatoire.

Elle est donc présumée couvrir tous les chefs de préjudice sauf à démontrer, pour ce qui concerne le dommage moral, que celui-ci présente un caractère personnel, spécifique et non réductible aux conséquences normales de l’inexécution contractuelle.

Faute pour les époux [R] de rapporter une telle preuve, cette demande sera rejetée.

À l’égard de la société [C] [P], le refus de M. [V] d’exécuter ses obligations contractuelles constitue un manquement au contrat de mandat, lequel stipule expressément que :

« à défaut de respecter les obligations visées expressément aux présentes, le mandataire aura droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, en vertu des articles 1221 et 1231-5 du Code civil, à la charge exclusive du Mandant, ainsi qu’il l’accepte expressément, d’un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat ou ses avenants. »

Si le contrat de mandat a été conclu conjointement par Mme [K] et M. [V], il ressort des éléments du dossier que seul ce dernier a manqué à ses obligations. Mme [K], qui a pris toutes les dispositions nécessaires pour se faire représenter lors de la signature de l’acte authentique et a veillé à l’information complète des acquéreurs quant aux désordres affectant le bien, a accompli l’ensemble des diligences requises pour permettre la réalisation de la vente.

La non-réitération de l’acte authentique étant exclusivement imputable aux agissements de M. [V], il convient de retenir la défaillance à ses torts exclusifs et de le condamner au paiement de la somme de 47 500 euros au profit de la société [C] [P].

II ' Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le jugement sera confirmé quant aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il apparaît également équitable en cause d’appel, au regard de l’issue du litige et des frais exposés par les intimés non compris dans les dépens, de condamner M. [V] à leur verser les sommes suivantes :

' 2 000 euros au profit de Mme [K] ;

' 2 000 euros au profit des époux [R] ;

' 1 000 euros au profit de la société [C] [P].

Par ailleurs, M. [V], qui succombe en l’ensemble de ses prétentions, supportera la charge des dépens de première instance et d’appel, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Dit n’y avoir lieu d’ordonner une médiation;

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il :

— a condamné M. [V] à payer aux époux [R] la somme de 100 000 euros ( cent mille euros) au titre de la clause pénale ;

— a rejeté les autres demandes formées par les époux [R];

— a condamné M. [V] au paiement des sommes suivantes au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

' 2 000 euros au profit de Mme [K] ;

' 2 000 euros au profit des époux [R] ;

' 1 000 euros au profit de la société [C] [P] ;

Infirme le jugement de première instance pour le surplus:

Statuant à nouveau,

— prononce la résolution de la vente de l’immeuble ;

— condamne M. [F] [V] à payer à la société [C] [P] la somme de 47 500 euros au titre de la clause pénale stipulée au contrat de mandat.

— condamne M. [F] [V] à payer la somme de 4 000 euros aux époux [R] en réparation de leur préjudice moral.

Y ajoutant,

— condamne M. [F] [V] au paiement des sommes suivantes au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

' 2 000 euros au profit de Mme [K] ; ' 2 000 euros au profit des époux [R] ;

' 1 000 euros au profit de la société [C] [P]

— le condamne aux dépens d’appel;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.