COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

2ème CHAMBRE CIVILE

ARRET N° [Immatriculation 1] MAI 2026

N° RG 24/00878 -

N° Portalis DBV7-V-B7I-DXJC

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Basse-Terre en date du 04 juillet 2024, dans une instance enregistrée sous le n° 23/00469

APPELANT :

Monsieur [P] [O]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par M^e Pascal NEROME, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

INTIMES :

Madame [V] [B] [N]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Raphael LAPIN de la SELARL QuetzaL, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

Monsieur [I] [H] [N]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représenté par M^e Raphael LAPIN de la SELARL Quetzal, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

Madame [D] [G] [N]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représentée par M^e Raphael LAPIN de la SELARL Quetzal, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

Madame [C] [L] [Q] [N]

[Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Raphael LAPIN de la SELARL Quetzal, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

Madame [Y] [M] [N]

[Adresse 8]

[Adresse 9]

[Localité 2]

Représentée par M^e Raphael LAPIN de la SELARL Quetzal, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

Madame [S] [N]

[Adresse 10]

[Localité 4]

Représentée par M^e Raphael LAPIN de la SELARL Quetzal, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 février 2026, en audience publique, devant M. Frank Robail, président de chambre,chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposé.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Frank Robail, président de chambre,

M^me Annabelle Clédat, conseillère,

M^me Aurélia Bryl, conseillère.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 15 mai 2026.

GREFFIER

Lors des débats et lors du prononcé : M^me Sonia Vicino, greffière principale.

ARRET :

— contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

— Signé par M^me Annabelle Clédat, conseillère, en remplacement du président empêché, et par M^me Sonia Vicino, greffière principale, à laquelle la décision a été remise par le magistrat.

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 1er décembre 2017, M. [X] [N] a donné à bail à M. [P] [O], commerçant, pour une durée de neuf ans, un local commercial situé [Adresse 11] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 500 euros.

[X] [N] est décédé le 11 juin 2018, laissant pour lui succéder ses neuf enfants, parmi lesquels [V], [I], [D], [C] et [Y] [N].

Par acte du 10 octobre 2022, ces cinq héritiers ont assigné M. [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Basse-Terre afin de voir prononcer la résiliation du bail commercial, de voir ordonner l’expulsion du locataire et d’obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré de loyers.

Par jugement du 17 mai 2023, ce juge s’est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire de Basse-Terre, devant lequel la procédure s’est poursuivie.

Par acte du 20 juin 2023, les consorts [N] ont fait signifier à M. [O] un commandement de payer la somme de 8.000 euros au titre de l’arriéré locatif, qui visait la clause résolutoire insérée dans le bail.

En cours de procédure, Mme [S] [N], également héritière de [X] [N], est intervenue volontairement à l’instance.

Aux termes de leurs dernières conclusions, les consorts [N] ont demandé au tribunal de constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion de M. [O] et de le condamner au paiement d’un arriéré de 8.000 euros et d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer.

En réponse, M. [O] a conclu à titre principal à la nullité du commandement de payer et au rejet des prétentions des consorts [N]. Subsidiairement, il a sollicité l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Par jugement du 4 juillet 2024, le tribunal a :

— constaté l’intervention volontaire de Mme [S] [N],

— constaté la résiliation du bail commercial conclu entre M. [X] [N] et M. [P] [O],

— ordonné, à défaut de libération volontaire des lieux loués, l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamné M. [O] à payer aux demandeurs et à l’intervenante volontaire, jusqu’à libération des lieux, une indemnité d’occupation s’élevant, chaque mois, au montant du loyer contractuellement prévu, à compter de la résiliation du bail,

— condamné M. [O] à payer aux demandeurs et à l’intervenante volontaire la somme de 8.000 euros au titre des loyers impayés, arrêtée au '30" juillet 2023, date de résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— rejeté le surplus des demandes, plus amples ou contraires,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [O] aux dépens.

M. [O] a interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique le 20 septembre 2024, en indiquant que son appel portait sur chacun des chefs de jugement, expressément repris, à l’exception de celui ayant rejeté le surplus des demandes, plus amples ou contraires.

La procédure a fait l’objet d’une orientation à la mise en état.

Le 29 novembre 2024, M. [I] [N], ainsi que Mmes [Y], [V], [D], [C] et [S] [N] ont régularisé leur constitution d’intimés par voie électronique.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 octobre 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 23 février 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 15 mai 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

1/ M. [P] [O], appelant :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 20 décembre 2024, par lesquelles l’appelant demande à la cour :

— de constater la recevabilité de son appel,

— d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— statuant à nouveau :

— de prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 20 juin 2023,

— de dire n’y avoir lieu à résiliation du bail litigieux,

— de réduire le montant de l’arriéré locatif dû à 2.000 euros,

— subsidiairement :

— de suspendre les effets de la clause résolutoire,

— d’ordonner l’octroi d’un délai de paiement du montant de la créance locative sur une durée de 24 mois, à compter de la signification de la décision à intervenir,

— de condamner en tout état de cause les consorts [N] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

2/ Les consorts [N], intimés :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 19 mars 2025, par lesquelles les intimés demandent à la cour :

— de confirmer le jugement en ce qu’il a résilié le bail litigieux,

— 'et statuant à nouveau',

— de réduire le montant de l’arriéré locatif dû par M. [O] à hauteur de 3.000 euros,

— subsidiairement :

— de résilier judiciairement le bail dont bénéficiait M. [O],

— de déclarer infondée la demande d’octroi d’un délai de paiement sur une période de 24 mois, ainsi que la suspension de la clause résolutoire,

— en tout état de cause, de condamner M. [O] à leur payer la somme de 6.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur la recevabilité de l’appel :

Conformément aux dispositions combinées des articles 528 et 538 du code de procédure civile, le délai d’appel, qui court à compter de la notification de la décision contestée, est d’un mois en matière contentieuse.

En l’espèce, M. [O] a interjeté appel le 20 septembre 2024 du jugement rendu le 4 juillet 2024, sans qu’aucun élément ne permette d’établir que cette décision lui aurait préalablement été signifiée.

En conséquence, son appel sera déclaré recevable.

Sur la portée de l’appel :

Aux termes de l’article 562 du code de procédure civile, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs du dispositif de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

En vertu de l’article 915-2 du même code, l’appelant principal peut compléter, retrancher ou rectifier, dans le dispositif de ses premières conclusions remises dans les délais prévus au premier alinéa de l’article 906-2 et à l’article 908, les chefs du dispositif du jugement critiqués mentionnés dans la déclaration d’appel. La cour est saisie des chefs du dispositif du jugement ainsi déterminés et de ceux qui en dépendent.

En l’espèce, M. [O] a interjeté appel de chacun des chefs de jugement, à l’exception de celui ayant rejeté le surplus des demandes, plus amples ou contraires, qu’il n’a pas visé dans sa déclaration d’appel.

Ses premières conclusions n’ont pas modifié l’étendue de la dévolution puisque, s’il y a demandé l’infirmation du jugement 'en toutes ses dispositions', il ne les a pas reprises et n’a donc pas expressément visé le chef de jugement relatif au rejet du surplus des demandes.

Cependant, dans la mesure où ce chef de jugement se référait à ses demandes d’annulation du commandement de payer, d’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, dont l’examen était nécessairement préalable au constat de la résiliation du bail et au prononcé de son expulsion, il convient de considérer que ce chef de jugement, qui dépendait des autres, a bien été déféré à la cour, ainsi que toutes les prétentions qui ont été rejetées à cette occasion.

La cour examinera donc le bien fondé de la décision des premiers juges de ces chefs.

Sur la nullité du commandement de payer :

Conformément aux dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, comme en première instance, M. [O] se prévaut de la nullité du commandement de payer en indiquant, d’une part, qu’il ne reproduisait pas la clause résolutoire et, d’autre part, que le décompte qui y était annexé était grossièrement erroné.

En ce qui concerne la première branche du moyen, il est constant que le commandement doit rappeler la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail. Aucune disposition textuelle n’impose en revanche de la reproduire littéralement.

Le contrat de bail commercial conclu entre [X] [N] et M. [O] contenait, dans son article 7, une clause résolutoire libellée dans ces termes : 'A défaut d’exécution parfaite par le Preneur de l’une quelconque, si minime soit-elle, de ses obligations issues du présent contrat, comme à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, charges, taxes et/ou accessoires, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement d’exécuter resté infructueux, reproduisant cette clause avec volonté d’en user, sans qu’il soit besoin d’autre formalité, ni de former une demande en justice, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai ci-dessus'.

Le 20 juin 2023, les consorts [N] ont fait délivrer à M. [O] un 'commandement de payer les loyers bail commercial visant la clause résolutoire', qui précisait que si le règlement n’intervenait pas dans le délai d’un mois à compter de la date de l’acte, le bailleur se prévaudrait de la clause résolutoire insérée dans le bail pour obtenir la résiliation de celui-ci et l’expulsion du locataire.

Etait ensuite ajoutée la mention suivante : 'Je vous rappelle que dans le cadre du bail écrit, le requérant entend se prévaloir, sous réserve de dénonciation aux créanciers nantis sur le fonds, et par application de l’article L.143-2 du code de commerce, de la clause résolutoire insérée dans le bail prévoyant la résiliation de celui-ci en cas précis de non-paiement des loyers et charges à échéance normale et UN MOIS après un commandement de payer demeuré infructueux (cf.copie du bail donnée avec le présent commandement)'.

Le commandement de payer produit par l’appelant dans son dossier contient effectivement, en pièce jointe, une copie du contrat de bail commercial contenant la clause résolutoire, à laquelle le commandement se référait expressément.

Si M. [O] soutient que 'cette reformulation et le simple renvoi au contrat de bail sont préjudiciables à l’appelant qui ne sait à quel article et à quel terme il fait référence', cette affirmation est dénuée de toute pertinence dans la mesure où il disposait bien de tous les éléments lui permettant de vérifier l’existence et la portée de la clause résolutoire dont les bailleurs entendaient expressément se prévaloir. Il pouvait donc s’assurer que les manquements qui lui étaient reprochés, en l’espèce le défaut de paiement des loyers et des charges à échéance normale, entraient bien dans les stipulations contractuelles.

En conséquence, c’est à bon droit que le premier juge a rejeté sa demande d’annulation du commandement de payer signifié le 20 juin 2023 sur ce fondement.

En ce qui concerne l’erreur affectant le décompte annexé au commandement, il est constant qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

En l’espèce, le décompte joint au commandement de payer, relatif à la période de juillet 2018 à mai 2023 inclus, faisait état de 27.500 euros de loyers échus sur cette période et de règlements à hauteur de 19.500 euros de la part de M. [O], soit une somme restant due de 8.000 euros.

Si ce dernier conteste ce montant, il reconnaît à tout le moins avoir été débiteur des loyers de février 2020, septembre, octobre et novembre 2020, pour un total de 2.000 euros. Le commandement ne saurait en conséquence être annulé dans son intégralité, mais il convient de déterminer la dette de M. [O] à la date de sa délivrance.

A ce titre, force est de constater que le décompte joint au commandement comportait une erreur, car la somme globale échue au titre des loyers s’élevait, pour 59 mois, à 29.500 euros, et non à 27.500 euros.

Par ailleurs, il ressort du décompte de l’office notarial en charge de la réception des virements effectués par M. [O] que ce dernier avait réglé 20.500 euros jusqu’au 11 avril 2023 inclus, date qui correspond bien au dernier versement enregistré dans le décompte joint au commandement.

Les autres paiements dont se prévaut l’appelant, même s’il les a affectés au règlement de loyers échus antérieurement à mai 2023, ont été réalisés postérieurement à la délivrance du commandement de payer et ne peuvent donc être pris en compte pour apprécier le montant de la dette à cette date.

En outre, s’il affirme avoir également réglé la somme de 2.000 euros en espèces à M. [J] [N], l’un des coïndivisaires, il ne produit pour le prouver qu’une attestation établie par ce dernier le 19 septembre 2024 indiquant qu’il aurait reçu cette somme 'pour le paiement de quatre mois de loyer, de juin 2018 à septembre 2018", sans toutefois que la date du versement ne soit précisée. Cependant, cette attestation tardive et imprécise ne revêt pas de caractère suffisamment probant pour considérer qu’elle puisse faire la preuve du paiement allégué.

En conséquence, M. [O] restait débiteur à la date de délivrance du commandement de payer d’une somme de 9.000 euros, si bien que ce commandement, qui ne visait qu’une dette de 8.000 euros, ne saurait être annulé.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences :

En vertu de l’article L.145-41 du code de commerce, précité, la clause résolutoire produit effet un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [O] n’a pas réglé la somme de 8.000 euros qui lui était demandée dans le mois suivant la signification du commandement de payer, soit au plus tard le 20 juillet 2023.

En conséquence, le bail s’est trouvé résilié à cette date, et c’est à bon droit que le tribunal a :

— constaté cette résiliation,

— prononcé l’expulsion du locataire,

— condamné M. [O] au paiement de l’arriéré arrêté à la date de résiliation du bail, même s’il a retenu sur ce point la date du '30" juillet 2023,

— condamné M. [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux.

En ce qui concerne le montant de la condamnation prononcée au titre de l’arriéré, M. [O] ne démontre pas avoir procédé, jusqu’au 20 juillet 2023, à des versements qui n’auraient pas déjà été pris en compte dans le décompte de l’office notarial actualisé au 23 juillet 2024.

Il convient de rappeler que le décompte joint au commandement faisait état de versements jusqu’au 11 avril 2023 en règlement de loyers échus jusqu’au mois de mai 2023 inclus, et qu’à cette date la dette de M. [O] s’élevait à 8.000 euros, somme réclamée par les consorts [N].

Postérieurement au 11 avril 2023, M. [O] a procédé le 31 mai 2023 puis le 7 juillet 2023 à deux versements de 500 euros chacun, alors que deux loyers supplémentaires étaient devenus exigibles (juin et juillet 2023).

En conséquence, sa condamnation au paiement de la somme de 8.000 euros, arrêtée au 20 juillet 2023, sera confirmée. Il n’y a pas lieu de réformer le montant retenu à ce titre dans la mesure où les paiements postérieurs sont simplement venus en déduction de la dette arrêtée à la date de résiliation du bail.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 précise quant à lui que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que M. [O] restait redevable à la date du 11 mars 2025, au regard du décompte de l’office notarial, corroboré par ses propres relevés de compte bancaire, d’une somme de 4.500 euros, incluant les échéances impayées de juillet, août et septembre 2018, dont il a précédemment été indiqué que l’appelant échouait à prouver le paiement.

Postérieurement, M. [O] démontre avoir procédé à des versements pour un total de 4.000 euros jusqu’au 30 juin 2025.

A cette date, les loyers d’avril, mai et juin 2025 étaient devenus exigibles.

Ses versements ont donc ramené le solde de sa dette à 2.000 euros au 30 juin 2025.

Sa demande de délais de paiement porte donc sur cette somme, ainsi qu’il l’indique dans ses conclusions.

Si cette somme apparaît modeste, force est de constater que M. [O] ne l’a pas réglée, alors qu’il a disposé à cette fin d’un très long délai.

Par ailleurs, il n’établit pas qu’il se trouverait dans l’incapacité de la régler immédiatement, puisque son compte bancaire mentionnait un solde créditeur de 21.850,49 euros au 3 juillet 2024.

Enfin, au fil des années, il a procédé à des règlements erratiques de son loyer, qui contraignent à un examen méticuleux de la situation afin de parvenir à établir quelles échéances ont été réglées et quelles échéances ne le sont toujours pas, au bout de plusieurs années.

Dans ces conditions, la nécessité des délais de paiement qu’il sollicite n’étant pas démontrée, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande et de suspendre consécutivement les effets de la clause résolutoire.

Le jugement sera donc également confirmé en ce qu’il a débouté M. [O] de ses demandes à ce titre.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En vertu des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée, d’une part, aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie et, d’autre part, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, en équité, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, M. [O], qui succombe dans ses prétentions, sera condamné aux entiers dépens de l’instance d’appel et subséquemment débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Le jugement déféré sera par ailleurs confirmé en ce qu’il l’a condamné aux entiers dépens de première instance.

Enfin, l’équité commande de confirmer ce jugement en ce qu’il dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance, mais de condamner M. [O] à payer aux consorts [N], pris ensemble, la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare recevable l’appel interjeté par M. [P] [O],

Constate que l’appel a déféré à la cour l’ensemble des chefs du jugement rendu le 4 juillet 2024,

Confirme ce jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute M. [P] [O] de l’ensemble de ses prétentions,

Condamne M. [P] [O] à payer à M. [I] [N], Mme [Y] [N], Mme [V] [N], Mme [D] [N], Mme [C] [N] et Mme [S] [N], pris ensemble, la somme globale de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles de l’instance d’appel,

Condamne M. [P] [O] aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Et ont signé,

La greffière, La conseillère,

P/Le président empêché

(Article 456 du CPC)