Chambre civile

Section 1

ARRET N°

du 13 JANVIER 2021

N° RG 19/00482

N° Portalis DBVE-V-B7D-B32S MAB – C

Décision déférée à la Cour :

Jugement Au fond, origine Tribunal d’Instance de BASTIA, décision attaquée en date du 11 Avril 2019, enregistrée sous le n° 1118000351

Z

C/

X

Grosses délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU

TREIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT ET UN

APPELANTE :

M^me A G H I Z

née le […] à […]

[…]

[…]

assistée de M^e Frédérique GENISSIEUX de la SCP CABINET RETALI & ASSOCIES, avocat au barreau de BASTIA

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/1412 du 31/05/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BASTIA)

INTIME :

M. D-E X

né le […] à […]

Le Village

[…]

assisté de M^e D F X, avocat au barreau de BASTIA,

M^e Gérard GERMANI de la SCP GERARD GERMANI, avocat au barreau de GRASSE, M^e BOUBAKER, avocat au barreau de GRASSE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 26 octobre 2020, devant I-Ange BETTELANI, Vice-présidente placée près Monsieur le premier président, chargée du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

François RACHOU, Premier président

B LUCIANI, Conseillère

I-Ange BETTELANI, Vice-présidente placée près Monsieur le premier président

GREFFIER LORS DES DEBATS :

B C.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 janvier 2021.

ARRET :

Contradictoire,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par François RACHOU, Premier président, et par B C, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1^er janvier 2002, Madame A Z a conclu un bail avec Monsieur D-E X, portant sur un local d’habitation sis immeuble San Quilico à Tomino, moyennant un loyer mensuel de 404 euros, comprenant l’eau et l’électricité.

Suivant jugement du 17 novembre 2014, le tribunal d’instance de Bastia a notamment débouté Monsieur X de sa demande en résiliation de bail et expulsion, condamné Madame Z à payer à Monsieur X une somme principale de 1606 euros au titre du montant des loyers échus impayés, accordé des délais de paiement à celle-ci, enjoint à Monsieur X de procéder aux réparations et mises en conformité (listées dans la

décision) permettant à Madame Z de pouvoir jouir paisiblement de la chose louée, sous astreinte, et condamné Monsieur X à régler à Madame Z une somme de 495 euros en remboursement de frais exposés du fait de mauvais état des lieux.

Selon jugement du 27 juin 2016, le tribunal d’instance de Bastia a notamment condamné Monsieur X à payer à Madame Z une somme de 1424 euros au titre de l’astreinte provisoire concernant l’obligation de remise des quittances de loyers, une

somme de 3888 euros au titre de l’astreinte provisoire concernant l’obligation de faire réaliser les travaux, condamné Madame Z à régler à Monsieur X une somme de 7708,55 euros de montant de loyers échus impayés, ordonné la compensation, condamné en définitive Madame Z à payer à Monsieur X une somme de 211 euros, prononcé une nouvelle astreinte définitive pour procéder à la remise des quittances des loyers payés et faire procéder aux réparations et travaux de conformité restants, enjoint à Madame Z de reprendre immédiatement le paiement régulier de ses loyers mensuels sous astreinte, débouté Monsieur X de sa demande de résiliation de bail et expulsion.

Par courrier recommandé en date du 15 juin 2016 reçu le 22 juin 2016, Monsieur X a délivré un congé pour reprise à Madame Z pour le 31 décembre suivant.

Suivant ordonnance de référé du 18 décembre 2017, le juge des référés, saisi par Madame Z qui contestait le congé délivré, a dit n’y avoir lieu à référé en raison d’une contestation sérieuse et renvoyé les parties à mieux se pourvoir.

Par acte d’huissier du 23 juillet 2018, Monsieur D-E X a fait assigner devant le tribunal d’instance de Bastia Madame A Z, aux fins notamment de constater la validité du congé avec reprise, l’occupation sans droit ni titre de Madame Z à compter du 1^er janvier 2017, ordonner la restitution des clefs et du bien immobilier, l’expulsion, condamner Madame Z au paiement d’une indemnité d’occupation.

Par jugement du 11 avril 2019, le tribunal d’instance de Bastia a :

'- rejeté l’exception de nullité soulevée par Madame A Z portant sur la nullité de l’assignation en justice introductive d’instance,

— constaté la validité du congé délivré et réceptionné le 22 juin 2016, pour reprise à compter du 1^er janvier 2017,

— constaté l’occupation sans droit ni titre de Madame A Z à compter de la résiliation du bail depuis le 1^er janvier 2017,

— ordonné la restitution par Madame A Z du bien immobilier et de ses clés à Monsieur D-E X dans le délai maximum de deux mois suivant la signification du jugement et, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du délai de deux mois suivant la signification de la décision,

— ordonné l’expulsion de Madame A Z faute par elle d’avoir libéré les lieux du bien immobilier sis […], dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les dispositions légales en vigueur, de ses biens et de tous occupants de son chef, si besoin était avec le concours de la force publique,

— dit que Madame A Z était redevable d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer révisable aux conditions du bail, charges en sus du 1^er janvier 2017 jusqu’au départ complet des lieux loués, à compter du 1^er janvier 2017,

— condamné Madame A Z à verser à Monsieur D-E X au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période du 1^er janvier 2018 au 1^er janvier 2019 la somme de 3937 euros,

— débouté Madame A Z de l’ensemble de ses demandes,

— dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire de la présente décision,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné Madame A Z aux entiers dépens.'

Par déclaration du 17 mai 2019 enregistrée au greffe, Madame Z a interjeté appel de ce jugement, en sollicitant la réformation en ce qu’il a rejeté l’exception de nullité soulevée par Madame A Z portant sur la nullité de l’assignation en justice introductive d’instance, constaté la validité du congé délivré et réceptionné le 22 juin 2016, pour reprise à compter du 1^er janvier 2017, constaté l’occupation sans droit ni titre de Madame A Z à compter de la résiliation du bail depuis le 1^er janvier 2017, ordonné la restitution par Madame A Z du bien immobilier et de ses clés à Monsieur D-E X dans le délai maximum de deux mois suivant la signification du jugement et, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du délai de deux mois suivant la signification de la décision, ordonné l’expulsion de Madame A Z faute par elle d’avoir libéré les lieux du bien immobilier sis […], dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les dispositions légales en vigueur, de ses biens et de tous occupants de son chef, si besoin était avec le concours de la force publique, dit que Madame A Z était redevable d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer révisable aux conditions du bail, charges en sus du 1^er janvier 2017 jusqu’au départ complet des lieux loués, à compter du 1^er janvier 2017, condamné Madame A Z à verser à Monsieur D-E X au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période du 1^er janvier 2018 au 1^er janvier 2019 la somme de 3937 euros, débouté Madame A Z de l’ensemble de ses demandes, dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile, condamné Madame A Z aux entiers dépens.

Aux termes des dernières écritures de son conseil transmises au greffe en date du 3 mars 2020 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie, Madame Z a sollicité :

'- de la recevoir en son appel et la dire bien fondée,

— in limine litis,

* d’infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté l’exception de nullité soulevée par elle,

* statuant à nouveau de faire droit à l’exception de nullité soulevée et dire nulle et non avenue l’assignation ainsi délivrée avec toutes les conséquences de droit,

— sur le fond,

* d’infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a constaté la validité du congé délivré et réceptionné le 22 juin 2016, avec toutes les conséquences de droit consécutives, à savoir l’occupation sans droit ni titre, la restitution du logement, l’expulsion et la condamnation à

une indemnité d’occupation, statuant à nouveau, de dire et juger non valide le congé délivré le 22 juin 2016 à Madame Z comme étant frauduleux, en conséquence d’infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a constaté l’occupation sans droit ni titre de Madame Z, ordonné la restitution du logement, ordonné l’expulsion de Madame Z et sa condamnation à une indemnité d’occupation,

* d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné Madame Z à verser une indemnité d’occupation d’un montant de 3937 euros pour la période du 1^er janvier 2018 au 1^er janvier 2019, de débouter en conséquence Monsieur X de sa demande formée au titre du paiement des indemnités d’occupation, à hauteur de 7841 euros comme infondée,

* en toute hypothèse, de condamner Monsieur X à lui payer la somme équivalente à la part de loyer prise en charge par la CAF à titre de dommages et intérêts pour abus de droit compte tenu de son comportement visant à refuser d’adresser l’attestation de présence du locataire à la CAF et ce jusqu’au départ éventuel de Madame Z, à tout le moins ordonner que le montant de l’allocation logement devant être versée par la CAF et à laquelle Madame Z avait droit devra être déduit du montant des loyers réclamés,

* d’infirmer le jugement dont appel en ce qu’il l’avait déboutée de l’ensemble de ses demandes,

* et statuant à nouveau, de faire droit à ses demandes reconventionnelles, en conséquence de condamner Monsieur X à faire intégralement réaliser les travaux dans l’appartement loués à Madame Z de manière à se mettre en conformité avec les décisions définitives rendues par le tribunal d’instance, condamner Monsieur X à faire installer le chauffage dans l’appartement en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 définissant les critères du logement décent, de condamner Monsieur X à adresser les quittances de loyer à Madame Z et à communiquer son rib,

— à titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la cour venait à confirmer le jugement dont appel et à considérer le congé comme valide, il conviendra, outre la condamnation à titre reconventionnel, d’accorder à Madame Z un délai de six mois à compter de la signification de la décision à intervenir afin de lui permettre de retrouver un nouveau logement et afin de prendre toutes les mesures nécessaires à son relogement et compte tenu de son âge et de sa situation, dans ce cas débouter purement et simplement Monsieur X de ses demandes formées au titre des indemnités d’occupation, en toute hypothèse, condamner Monsieur X à lui payer la somme équivalente à la part de loyer prise en charge par la CAF à titre de dommages et intérêts pour abus de droit compte tenu de son comportement visant à refuser d’adresser l’attestation de présence du locataire à la CAF et ce jusqu’au départ éventuel de Madame Z,

— d’infirmer le jugement dont appel en ce qu’il l’a condamnée aux entiers dépens, de confirmer par ailleurs le jugement dont appel en ce qu’il a débouté Monsieur X de sa demande de paiement d’une astreinte dissuasive et de ses plus amples demandes, de condamner Monsieur X à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.'

Aux termes des dernières écritures de son conseil transmises au greffe en date du 6 novembre 2019 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie, Monsieur X a demandé :

'- à titre liminaire, de rejeter l’exception de nullité soulevée par Madame Z,

— au fond, de débouter Madame Z de l’ensemble de ses demandes, de confirmer en son

intégralité le jugement rendu le 11 avril 2019 par le tribunal d’instance de Bastia,

— en tout état de cause, de condamner Madame Z au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de condamner Madame Z aux entiers dépens ceux d’appel distraits au profit de Maître D-F X.'

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 4 mars 2020.

MOTIFS

Madame Z sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté l’exception de nullité de l’assignation initialement délivrée par Monsieur X.

Toutefois, après avoir constaté que le premier juge a exactement rappelé les dispositions applicables, il y a lieu d’observer que Madame Z ne développe pas de moyen opérant au titre d’une nullité, pour se prévaloir uniquement du fait que l’assignation n’était pas accompagnée des pièces énumérées dans le bordereau annexé et pour avoir, en tout état de cause, développé une défense au fond avant de soulever la dite exception devant le premier juge.

Le jugement entrepris sera donc confirmé à cet égard. L’appelante sera déboutée de ses demandes en sens contraire.

Suivant l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux données de l’espèce, le bailleur peut, six mois avant l’expiration du bail, donné congé des lieux loués pour habiter. Le congé doit indiquer en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, son concubin notoire depuis un an à la date du congé ou la personne avec laquelle il est lié par un PACS, ses ascendants et descendants ou ceux de son conjoint. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Il est admis qu’il appartient au locataire qui se prévaut du caractère frauduleux du motif de le démontrer.

Madame Z reconnaît expressément dans ses écritures que le congé délivré respecte les formes et délais imposés par les textes, mais critique le jugement s’agissant du caractère justifié du motif invoqué par le bailleur, motif qu’elle considère comme frauduleux.

A titre liminaire, la cour observe que l’appelante ne se prévaut pas d’une équivocité du motif développé dans le congé délivré par le bailleur, mais expose que le bailleur souhaite en réalité reprendre le bien loué (sis à Tomino) pour le vendre, et non, comme mentionné dans le congé, le reprendre à titre de résidence principale à son bénéfice, la villa occupée à Meria par Monsieur X, retraité vivant seul, étant trop grande et nécessitant un entretien onéreux.

Toutefois, les pièces produites relatives au logement occupé à Meria par le bailleur (titre de propriété, détails du relevé des pièces, plan des différents étages, pièces de nature fiscale), âgé de 66 jours au jour du congé, mettent en évidence une surface conséquente dudit logement (de 183 m2 au total) dans un bien composé d’un rez-de-chaussée et d’un

étage, non divisable en l’état en deux logements autonomes, compte tenu de la répartition des pièces au sein de l’habitation, l’étage comportant pour la majeure part des chambres, salle de bains et toilettes. Il n’est pas contesté que le bailleur vit seul, que l’entretien d’une habitation de près de 200 m2 de surface génère un coût conséquent, tandis que l’existence de revenus

occultes du bailleur n’est pas démontrée. Il n’est pas davantage démontré que le bailleur entend vendre le logement et non le reprendre pour l’habiter et la cour ne peut

déduire de la fiche de renseignements hypothécaires versée au dossier une volonté de Monsieur X de procéder à une telle vente. Parallèlement, la question de l’état de santé de Monsieur X, ni celle d’un rapprochement de commodités, ne sont dans le débat, ces aspects n’étant pas abordés dans le motif du congé délivré.

Au regard de ce qui précède, le caractère réel et sérieux, légitime, de la décision de reprise n’est pas utilement contesté et le caractère frauduleux du motif du congé, tel qu’invoqué par l’appelante, n’est pas justifié, de sorte que le jugement entrepris ne peut qu’être confirmé en ce qu’il a constaté la validité du congé délivré et réceptionné le 22 juin 2016, pour reprise à compter du 1^er janvier 2017.

Par suite, le jugement sera également confirmé en constaté l’occupation sans droit ni titre de Madame A Z à compter de la résiliation du bail (par l’effet du congé) depuis le 1^er janvier 2017 et a ordonné l’expulsion de Madame Z et de celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique.

Madame Z, à titre infiniment subsidiaire dans l’hypothèse d’une validation par la cour de la conformité du congé, sollicite un délai de six mois, afin de lui permettre de retrouver un nouveau logement et afin de prendre toutes les mesures nécessaires à son relogement et compte tenu de son âge (63 ans au jour du présent arrêt) et de sa situation.

Toutefois, Madame Z ne justifie pas de sa situation (notamment de ressource) personnelle, ni de recherches de logement, et a d’ores et déjà bénéficié de délais de fait très importants (plus de quatre ans), de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande.

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives à la restitution du bien immobilier et des clés sous astreinte et aux délais de l’expulsion.

L’appelante sera déboutée de ses demandes en sens contraire.

Madame Z conteste les dispositions du jugement relatives à l’indemnité d’occupation, mais ne démontre pas avoir réglé des sommes en sus de celles détaillées par Monsieur X dans le décompte produit par ce dernier, faisant état d’un restant dû (après soustraction des sommes perçues de Madame Z) de 3937 euros jusqu’au mois de janvier 2019 inclus. Il n’est pas mis en évidence qu’une allocation logement ait été perçue, venant réduire le montant de l’indemnité d’occupation de Madame Z, occupante sans droit ni titre des lieux depuis janvier 2017. En outre, il y a lieu d’observer que Monsieur X ne demande pas dans le dispositif de ses écritures, énonçant les prétentions sur lesquelles la cour est tenue de statuer en vertu de l’article 954 du code de procédure civile, de ré-actualisation du montant de la condamnation à indemnité d’occupation prévue par le premier juge.

Dans ces conditions, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a dit que Madame A Z était redevable d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer révisable aux conditions du bail, charges en sus du 1^er janvier 2017 jusqu’au départ complet des lieux loués, à compter du 1^er janvier 2017, condamné Madame A

Z à verser à Monsieur D-E X au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période du 1^er janvier 2018 au 1^er janvier 2019 (aucune demande n’étant formalisée pour la période antérieure) la somme de 3937 euros, sauf à préciser que ce montant inclut l’indemnité d’occupation de l’entier mois de janvier 2019.

L’appelante sera déboutée de ses demandes en sens contraire.

L’appelante, Madame Z, qui doit apporter les éléments de fait et de droit nécessaires au succès de ses prétentions, ne démontre pas du bien fondé de ses demandes tendant à infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de condamnation de Monsieur X à faire installer le chauffage dans l’appartement en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 définissant les critères du logement décent, et à condamner Monsieur X à communiquer son rib, alors qu’elle est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 1^er janvier 2017. Parallèlement, l’appelante ne développe pas de moyen au soutien de sa demande d’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation de Monsieur X à adresser des quittances de loyer à Madame Z.

Dans le même temps, la cour constate que Madame Z n’a pas formulé de demande de liquidation de l’astreinte définitive prévue dans le jugement du tribunal d’instance de Bastia du 27 juin 2016 assortissant les obligations de remise des quittances de loyers payés par le bailleur et de réalisation de certaines réparations et mises en conformité (astreinte dont le tribunal s’était réservé la liquidation), et l’appelante ne justifie pas que la cour, en l’état de décisions antérieures définitives, ait à condamner Monsieur X à faire intégralement réaliser les travaux dans l’appartement loués à Madame Z de manière à se mettre en conformité avec les décisions définitives rendues par le tribunal d’instance, tel que sollicité par cette dernière.

Dès lors, le jugement entrepris ne peut qu’être confirmé qu’en ses dispositions à ces égards. L’appelante sera déboutée de ses demandes en sens contraire.

Madame Z forme pour la première fois une demande en cause d’appel, dont la recevabilité n’est pas contestée au visa des dispositions des articles 564 et suivants du code de procédure civile, tendant à condamner Monsieur X à lui payer la somme équivalente à la part de loyer prise en charge par la CAF à titre de dommages et intérêts pour abus de droit compte tenu de son comportement visant à refuser d’adresser l’attestation de présence du locataire à la CAF et ce jusqu’au départ éventuel de Madame Z. Néanmoins, elle ne démontre pas d’un abus de droit de Monsieur X, appelant l’allocation de dommages de intérêts, étant au surplus rappelé qu’elle n’a plus titre pour occuper le logement depuis janvier 2017.

Madame Z, partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens de premier instance (le jugement entrepris étant confirmé sur ce point) et de l’instance d’appel, lesquels seront supportés conformément aux dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1991. La demande de distraction des dépens sera rejetée.

Il ne convient pas de prévoir de condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance (le jugement entrepris étant confirmé sur ce point) et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe le 13 janvier 2021,

CONFIRME le jugement rendu par le tribunal d’instance de Bastia le 11 avril 2019, tel que déféré, sauf à préciser que la somme de 3937 euros au titre de l’indemnité d’occupation

due pour la période du 1^er janvier 2018 au 1^er janvier 2019 inclut l’indemnité d’occupation de l’entier mois de janvier 2019,

Et y ajoutant,

DEBOUTE Madame A Z de sa demande tendant à condamner Monsieur X à lui payer la somme équivalente à la part de loyer prise en charge par la CAF à titre de dommages et intérêts pour abus de droit compte tenu de son comportement visant à refuser d’adresser l’attestation de présence du locataire à la CAF et ce jusqu’au départ éventuel de Madame Z,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel,

CONDAMNE Madame A Z aux dépens de l’instance d’appel, lesquels seront supportés conformément aux dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1991.

LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,