Chambre civile

Section 1

ARRÊT N°

du

27 NOVEMBRE 2024

N° RG 23/091

N° Portalis DBVE-V-B7H-CFWY VL-C

Décision déférée à la cour :

Jugement,

origine du TGI de BASTIA, décision attaquée

du 3 juillet 2018,

enregistrée sous le n° 17/596

S.C.I. GHJACUMINA

S.C.I. MARINA

C/

Société SAFER

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

VINGT-SEPT NOVEMBRE

DEUX-MILLE-VINGT-QUATRE

APPELANTES :

S.C.I. GHJACUMINA

prise en la personne de son représentant légal en exercice,

domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Carole BOUMAIZA de la SOCIÉTÉ CIVILE CABINET VAUGHAN, avocate au barreau de PARIS et par M^e Pascale MELONI, avocate au barreau de BASTIA

S.C.I. MARINA

prise en la personne de son représentant légal en exercice

domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Pascale MELONI, avocate au barreau de BASTIA

INTIMÉE :

Société SAFER

prise en la personne de son représentant légal en exercice

domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Jean-paul EON, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 septembre 2024, devant la cour composée de :

Valérie LEBRETON, présidente de chambre

Emmanuelle ZAMO, conseillère

Guillaume DESGENS, conseiller

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Cécile BORCKHOLZ

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2024

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Valérie LEBRETON, présidente de chambre, et Vykhanda CHENG, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS :

Par jugement du 3 juillet 2018, le tribunal de grande instance de Bastia a déclaré parfaite au 29 juillet 2015 la vente par la sci Ghajacumina de la parcelle cadastrée section [Cadastre 7] lieu-dit Frata sur la commune de [Localité 4] de 14 ha 29 a 90 ca moyennant un prix de 150 000 euros, a condamné la sci Ghajacumina à signer l’acte de vente chez le notaire désigné par la Safer de la Corse dans les 15 jours de la réception de la convocation qui lui sera adressée par cet officier ministériel sous astreinte de 1000 euros par jour de retard pendant quatre mois, a déclaré parfaite au 29 juillet 2015, la vente par la sci Marina de la parcelle cadastrée [Cadastre 6] lieu-dit [Localité 5] sur la commune de [Localité 4] de 1 ha 70 a 70 ca moyennant un prix de 150 000 euros, a condamné la sci Marina à signer l’acte de vente

chez le notaire désigné par la Safer de la Corse dans les 15 jours de la réception de la convocation qui lui sera adressée par cet officier ministériel sous astreinte de 1000 euros par jour de retard pendant quatre mois, a déclaré les autorisations d’occupation ou baux consentis par les défenderesses sur les biens vendus postérieurement à la vente inopposables à la Safer de la Corse, avant dire droit a ordonné une expertise.

Par déclaration au greffe du 11 septembre 2018, les sci Ghjacumina et Marina ont interjeté appel.

Par décision du 3 mars 2021, la cour a prononcé la radiation de l’affaire.

Par conclusions de réinscription au rôle, les sci Ghjacumina et Marina ont sollicité l’infirmation de la décision, le débouté de la Safer de la Corse de toutes ses demandes, prononcer la nullité des déclarations de préemption des 27 juillet 2015 adressé au notaire des sci Ghjacumina et Marina, constater que le tribunal a statué ultra petita et condamner la Safer au paiement d’une somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 août 2023, les appelantes sollicitent l’infirmation de la décision, le débouté de la Safer de la Corse de toutes ses demandes, prononcer la nullité des déclarations de préemption des 27 juillet 2015 adressé au notaire des sci Ghjacumina et Marina, constater que le tribunal a statué ultra petita et condamner la Safer au paiement d’une somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La Safer de la Corse n’a pas conclu.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 mai 2024.

SUR CE :

Sur la nullité des déclarations de préemption :

Les appelants excipent du non respect de l’article R 143-6 du code rural, indiquant que le courrier adressé au notaire n’a pas été signé par le président de la Safer mais par un directeur général, qu’il n’est pas justifié qu’une analyse ait été adressée à la mairie et qu’un affichage ait été effectué, il convient donc de constater la nullité de la préemption.

Ils invoquent également le non respect des dispositions de l’article L412-8 du code rural, indiquant que la Safer a notifié son courrier le 27 juillet 2015 et qu’elle avait deux mois, soit jusqu’au 28 septembre 2015 pour régulariser dans le délai légal, ce qu’elle n’a pas fait.

Elle demande de juger que la mise en demeure est valide et que la Safer n’a pas régularisé dans le délai de vente de deux mois, il convient donc d’infirmer la décision.

Les appelants ajoutent que les baux à ferme souscrits le 15 mars 2016 auprès du Gaec la

florentine sont opposables à la Safer.

A titre subsidiaire, les appelants demandent qu’il soit donné acte que la Safer n’a pas demandé une indemnisation suite au rapport d’expertise qui a conclu que les travaux engagés par le Gaec la florentine n’avait pas contribué à diminuer la valeur des terres vendues.

Sur la demande fondée sur l’article R 143-6 du code rural :

Selon l’article R 143-6 du code rural, la société d’aménagement foncier et d’établissement rural qui exerce le droit de préemption notifie au notaire chargé d’instrumenter par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou sous forme électronique dans les conditions prévues aux articles 1316-1 et 1316-4 du code civil sa décision signée par le président de son conseil d’administration ou par toute personne régulièrement habilitée à cet effet. La décision de préemption indique l’identification cadastrale des biens concernés et leur prix d’acquisition. Elle précise en outre en quoi la préemption répond à l’un ou à plusieurs des objectifs prévus par les dispositions de l’article L. 143-2.

Cette décision ainsi motivée est notifiée également à l’acquéreur évincé, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, dans un délai de quinze jours à compter de la date de réception de la notification faite au notaire.

Une analyse de cette décision est adressée dans le même délai au maire de la commune intéressée en vue de son affichage en mairie pendant quinze jours.

La cour relève qu’en l’espèce, la Safer a notifié à l’office notarial du haut forez le 27 juillet 2015, sa décision d’exercer son droit de préemption, en motivant cette préemption sur la nécessité de pérenniser et maintenir une exploitation agricole dans le but d’installer de jeunes agriculteurs, de structurer et agrandir des unités foncières existantes et viabiliser la structure économique des exploitations et maîtriser le foncier, cette lettre est signée du directeur de la Safer de Corse, [Y] [U].

Le moyen tiré de l’absence de signature du président du conseil d’administration, mais du directeur de la Safer, sans justification d’une délégation du président pour préempter, ne constitue pas une cause de nullité de la déclaration de préemption, le pouvoir de préempter appartenant à la Safer, en l’espèce, la Safer a fait une déclaration de préemption.

Cette déclaration a été signée par le directeur général de la Safer de Corse comme l’indique sa signature.

Le procès-verbal de constat du 8 mars 2016 produit aux débats montre bien que la Safer, agissant poursuite et diligence de son directeur en exercice, monsieur [U] [Y], a requis un huissier suite à l’exercice de son droit de préemption.

De même, le 21 décembre 2015, dans une sommation interpellative, monsieur [U] signe au nom de la Safer Corse et demande la réitération de l’acte authentique.

Le 4 mars 2016, monsieur [U] indique que le conseil d’administration de la Safer Corse a donné un avis favorable à la candidature de messieurs [H].

Il est donc manifeste que le directeur général agit au nom et pour le compte du conseil d’administration et du président dans leur pouvoir de déclaration de préemption.

En conséquence, la demande de nullité de la déclaration de préemption sur ce fondement sera rejetée.

Sur le moyen tiré de l’absence d’analyse de cette décision adressée au maire de la commune intéressée et l’affichage en mairie pendant quinze jours.

Il n’appartient pas à la Safer de démontrer ce qu’elle n’a pas le pouvoir de faire, car cette analyse s’adresse au maire qui a seul le pouvoir d’affichage.

Il appartenait aux appelants de solliciter le maire de la commune pour tenter de démontrer ce manquement allégué, ce qu’ils n’ont pas fait.

En conséquence, la nullité tirée de ce moyen sera rejetée.

Sur la demande au titre de l’article L 412-8 du code rural :

Selon l’article L 412-8 du code rural, après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le notaire chargé d’instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, ainsi que, dans l’hypothèse prévue au dernier alinéa du présent article, les nom et domicile de la personne qui se propose d’acquérir.

Cette communication vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus. Les dispositions de l’article 1589, alinéa 1er, du code civil sont applicables à l’offre ainsi faite.

Le preneur dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l’acte d’huissier pour faire connaître, dans les mêmes formes, au propriétaire vendeur, son refus ou son acceptation de l’offre aux prix, charges et conditions communiquées avec indication des nom et domicile de la personne qui exerce le droit de préemption. Sa réponse doit être parvenue au bailleur dans le délai de deux mois ci-dessus visé, à peine de forclusion, son silence équivalant à une renonciation au droit de préemption.

En cas de préemption, celui qui l’exerce bénéficie alors d’un délai de deux mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire vendeur pour réaliser l’acte de vente authentique ; passé ce délai, sa déclaration de préemption sera nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure à lui faite par acte d’huissier de justice et restée sans effet. L’action en nullité appartient au propriétaire vendeur et à l’acquéreur évincé lors de la préemption.

Le tiers acquéreur peut, pendant le délai d’exercice du droit de préemption par le preneur, joindre à la notification prévue à l’alinéa 1er ci-dessus une déclaration par laquelle il s’oblige à ne pas user du droit de reprise pendant une durée déterminée. Le notaire chargé d’instrumenter communique au preneur bénéficiaire du droit de préemption cette déclaration dans les mêmes formes que la notification prévue à l’alinéa 1er.

Le preneur qui n’a pas exercé son droit de préemption pourra se prévaloir de cette déclaration aux fins d’annulation de tout congé portant reprise avant l’expiration de cette période.

En l’espèce, la cour rappelle la chronologie des évènements : le 1er mai 2015, la sci Ghjacumina et la sci Marina ont signé une promesse de vente respectivement à la sci Vado et à la sci Fratta.

Le 3 juin 2015, le notaire en charge de ces ventes a notifié à la Safer les deux déclarations d’aliéner.

Le 27 juillet 2015, la Safer a exercé son droit de préemption.

Le 13 novembre 2015, les sci Ghjacumina et Marina ont mis en demeure la Safer de signer l’acte authentique le 30 novembre 2015.

Le 21 décembre 2015, la Safer a indiqué que le 30 novembre 2015, elle n’avait pas reçu le projet d’acte de la part du notaire, elle a indiqué que le bien était occupé contrairement aux conditions et modalités de la notification de la vente, elle confirmait sa volonté de signer l’acte authentique mais à l’identique des conditions et modalités de la notification de la vente, soit le bien intégralement libre de toute occupation.

La cour relève que selon l’article L 412-8 du code rural et maritime, applicable au droit de préemption de la SAFER, en cas de préemption, celui qui l’exerce bénéficie d’un délai de deux mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire vendeur pour réaliser l’acte de vente authentique ; passé ce délai, sa déclaration de préemption sera nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure à lui faite par acte d’huissier de justice et restée sans effet.

Toutefois, la cour précise qu’il est constant qu’une déclaration de préemption d’une SAFER n’encourt la nullité pour n’avoir pas respecté le délai de deux mois prévu à l’article L. 412-8, alinéa 4, du code rural que si la SAFER a été préalablement mise en demeure par voie d’huissier de justice de réaliser l’acte authentique.

La cour ajoute qu’il est acquis que l’absence de régularisation dans un délai de quinze jours après mise en demeure ne peut emporter la nullité de la préemption dès lors que la SAFER n’est pas en mesure de signer l’acte authentique à raison d’un changement de statut des terres qui passent de « libres » dans la notification à « grevées d’un bail à ferme » à l’instant de la mise en demeure de signer l’acte authentique de vente.

En l’espèce, la cour constate que l’acte de vente conditionnelle produit aux débats montre que la sci Ghjacumina souhaitait vendre à la sci Fratta une parcelle cadastrée [Cadastre 7] un verger de 14 ha, 29 a, 90 ca, étant précisé dans le projet d’acte que les consorts [G] contre lesquels existe une procédure judiciaire occupent la parcelle.

S’agissant de la sci Marina, elle souhaitait vendre à la sci Vado une parcelle cadastrée [Cadastre 6], de 1 ha 70 a et 70 ca, étant précisé dans le projet d’acte que les consorts [G] contre lesquels existe une procédure judiciaire occupent la parcelle.

Il ressort de l’étude minutieuse des notifications valant offre de vente du notaire que, sur la partie bail en cours, il n’est rien indiqué.

Lorsque la Safer a exercé son droit de préemption, elle n’avait pas connaissance de ces baux.

Lors de la sommation interpellative du 21 décembre 2015, la Safer a bien précisé que la situation réelle et l’occupation des biens était différente de celle notifiée par huissier et qu’il souhaitait une vente à l’identique de cette notification.

La cour relève qu’il ressort des pièces produites aux débats que le non-respect du délai de l’article L 412-8 du code rural et maritime n’incombe pas à la Safer, mais incombe à la dissimulation faite à cette dernière de l’existence de locataires sur une parcelle notifiée à la Safer comme libre de bail.

La nullité encourue au titre de cet article n’a donc pas lieu d’être.

La demande de nullité sera donc rejetée et la vente sera considérée comme parfaite.

Sur l’opposabilité des baux à ferme souscrits le 15 mars 2016 :

Les appelantes indiquent qu’elles ont donné à bail au gaec la florentine les parcelles [Cadastre 6] et [Cadastre 7], ne pouvant exploiter les parcelles, elles demandent l’infirmation de la décision sur l’inopposabilité de ces baux.

La décision des premiers juges qui a déclaré les autorisations ou baux consentis postérieurement à la vente n’a pas été rendue ultra petita, contrairement à ce qu’allèguent les appelantes, mais constitue une demande de la Safer, sur laquelle la juridiction a fait son office de juge, comme l’ont précisé les premiers juges.

Sur la critique de cette décision, la cour relève que la déclaration de préemption de la Safer est datée du 15 juillet 2015, que mise en demeure de régulariser l’acte authentique, elle a fait savoir le 21 décembre 2015 aux appelantes qu’elle entendait acquérir aux conditions notifiées par le notaire, soit sans occupants.

Malgré cela, les sci Ghjacumina et Marina ont conclu des baux à ferme avec le gaec la florentine le 15 mars 2016.

Il est manifeste que la préemption de la Safer ne permettait pas aux deux sci de conclure ces baux à ferme et qu’elles l’ont fait à leurs risques et périls, s’agissant de baux consentis à des tiers alors que la vente était parfaite du fait de la préemption.

En conséquence, la décision sera confirmée sur ce point.

Sur le préjudice et les demandes d’indemnisation et l’expertise :

Les appelants indiquent à la fois qu’on ne lui demande rien, mais sollicite néanmoins qu’on déboute la Safer de ses demandes d’indemnisation.

La cour relève qu’il n’y a pas de demande de la Safer, en l’absence de conclusions.

Il n’y a donc pas lieu à statuer sur une demande qui n’existe pas.

L’équité ne commande pas que quiconque soit condamné au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision de condamnation aux dépens de la sci Ghjacumina et de la sci Marina en première instance est confirmée.

En cause d’appel, la sci Ghjacumina et de la sci Marina seront solidairement condamnés aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Bastia du 3 juillet 2018 en toutes ses dispositions

Y AJOUTANT

DEBOUTE la société civile immobilière Ghjacumina et la société civile immobilière Marina de toutes leurs demandes

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel

CONDAMNE solidairement la société civile immobilière Ghjacumina et la société civile immobilière Marina aux entiers dépens d’appel

LA GREFFIÈRE

LA PRÉSIDENTE