ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 11 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/01372 – N° Portalis DBVK-V-B7H-PYAW

Décision déférée à la Cour :

Arrêt du 01 JUILLET 2021

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

N° RG 18/00823

DEMANDEURS au RECOURS en REVISION :

Monsieur [W] [K]

né le 16 Novembre 1969 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Adresse 4]

[Localité 1]

et

Madame [V] [O] épouse [K]

née le 14 Octobre 1967 à [Localité 21]

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentés par M^e Christine AUCHE HEDOU, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE au RECOURS en REVISION :

S.A.R.L. [Adresse 7] – RCS de [Localité 17] n°818 421 216, en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au siège social

[Adresse 13]

[Adresse 16]

[Localité 3]

Représentée par M^e Bruno FITA de la SCP FITA-BRUZI, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 MAI 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

Ministère public :

L’affaire a été communiquée au ministère public, qui a fait connaître son avis.

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, grefier.

* * * *

I FAITS ET PROCÉDURE

Il s’agit d’un recours en révision formé par les époux [K] à l’encontre de l’arrêt rendu par la 3ème chambre civile de la cour d’appel de Montpellier le 1er juillet 2021 sous le n° RG 18/00823 en raison de la révélation, après l’arrêt rendu, que la décision de la cour a été surprise par la fraude de la partie au profit de laquelle la décision a été rendue, et sur la base d’une pièce qui serait décisive et aurait été volontairement occultée par elle et son tiers complice.

Les faits de la procédure antérieure

Monsieur et Madame [K] signaient ainsi avec un agent immobilier à l’enseigne Marcel Foinneau Immobilier située à [Localité 5], un mandat de recherches d’un bien à acquérir, en date du 1er février 2017.

La société Foinneau proposait aux époux [K] un bien situé à [Localité 18] [Adresse 8] [Localité 9][Adresse 2] consistant en une ancienne maison à rénover avec terrain attenant, appartenant à une SARL dénommée [Adresse 7].

Il convient de préciser que les époux [K] étaient en relation avec Monsieur [J] [T], seul associé de la société Foinneau Transaction.

Le 1er mars 2017, les époux [K] faisaient une proposition d’achat ferme et définitive pour l’achat d’un ensemble immobilier situé à [Localité 20], par l’intermédiaire de l’agence immobilière Foinneau Transaction.

Cette offre était acceptée sans condition par la société venderesse avec la mention manuscrite 'bon pour accord sur la proposition de M. et Madame [K] de 325.000 euros.'

Un compromis de vente sous seing privé était signé entre la Sarl [Adresse 7] et Monsieur et Madame [K] le 8 juin 2017.

Deux conditions suspensives étaient prévues :

— Une condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant maximum de 306 604 euros et d’une durée maximale de 20 ans.

— Une condition suspensive que les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres ne révèlent pas de servitude, de charges ni de vices non révélés aux présentes ou pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que l’acquéreur déclare être l’habitation.

Le compromis précisait que cette condition suspensive est stipulée au seul bénéfice de l’acquéreur qui sera seul fondé à s’en prévaloir.

Le 18 août 2017, le notaire de la SARL Domaine de la Cabane a notifié à Monsieur et Madame [K] une nouvelle modification des diagnostics techniques sans qu’ils exercent leur droit de rétractation.

Le 21 septembre 2017, Monsieur et Madame [K] ont fait sommation à la SARL [Adresse 7] d’avoir à comparaître le 5 octobre 2017 à 1'ofñce notarial de Maître [X] [I], notaire à [Localité 15].

Le 5 octobre 2017, Maître [X] [I] a dressé un procès- verbal de carence en l’absence de la SARL Domaine de la Cabane.

Sans avoir signé l’acte authentique de vente, Monsieur et Madame [K] ont procédé à des travaux et ont entreposé leurs effets personnels au sein de l’immeuble, objet de la vente.

Pour ces raisons, la Sarl [Adresse 7] a présenté le 30 octobre 2017 une requête aux fins d’assigner à jour fixe devant le président du tribunal de grande instance de Perpignan aux fins de voir ordonner la remise en état des lieux et la restitution des clefs sous astreinte.

Autorisés par ordonnance sur requête du 2 novembre 2017, Monsieur et Madame [K] ont assigné à jour fixe la SARL Domaine de la Cabane le 8 novembre 2017 afin qu’il soit constaté

que la vente est parfaite sur le fondement des articles 1583, 1589 et 1103 du code civil.

Le 25 janvier 2018, le tribunal de grande instance de Perpignan, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, a :

— rejeté l’exception de connexité soulevée par la SARL [Adresse 7] ;

— déclaré parfaite la vente conclue par acte en date du 8 juin 2017 entre d’une part la SARL Domaine de la Cabane, vendeur, et d’autre part, [W] [K] et [V] [O] épouse [K], acquéreurs, et portant sur les immeubles 1 à 5, sauf pour le 6 en l’absence de documents d’arpentage.

Le 14 février 2018, la SARL [Adresse 7] a interjeté appel du jugement de première instance à l’encontre de Monsieur et Madame [K].

Le 20 juin 2018, le premier président de la cour d’appel de Montpellier a arrêté l’exécution provisoire attachée au jugement du tribunal de grande instance de Perpignan rendu le 25 janvier 2018.

La cour d’appel de Montpellier par arrêt du 1er juillet 2021 a infirmé le jugement sauf en ce qu’il a rejeté l’exception de connexité soulevée par la SARL Domaine de la cabane ;

Statuant à nouveau,

Déclaré irrecevable la demande des époux [K] visant à voir prononcer la vente forcée de l’immeuble pour cause de forclusion ;

Dit que la défaillance de la condition liée à la mainlevée des inscriptions hypothécaires entraîne la caducité du compromis de vente signé entre les parties le 8 juin 2017 ;

Débouté Monsieur [W] [K] et Madame [V] [K] de l’ensemble de leurs demandes ;

Débouté la SARL [Adresse 7] de sa demande d’expulsion et de remise en état des lieux ;

La cour a estimé que contrairement à ce que soutiennent les époux [K] faisant valoir que le compromis prévoyait simplement une possibilité pour une des parties de saisir le tribunal, opportunité qui n’était pas sanctionnée, il est constant que la clause de la promesse de vente s’analyse en une fin de non-recevoir conventionnelle rendant irrecevable la saisine de la juridiction afin de faire constater la vente par décision de justice, en cas de refus de l’autre partie de réitérer, postérieurement au délai d’un mois suite à la constatation du refus.

La SARL Domaine de la Cabane a refusé de réitérer la vente le 5 octobre 2017, or, l’assignation, qui constitue la saisine du tribunal de grande instance de Perpignan aux fins que ce dernier constate que la vente de l’immeuble est définitive, n’a été délivrée que le 8 novembre 2017, soit plus d’un mois après le refus du vendeur de réitérer la vente constaté par Maître [I] le 5 octobre 2017.

La demande des époux [K] visant à voir prononcer la vente forcée de l’immeuble était donc irrecevable pour cause de forclusion.

Enfin, en ce qui concerne la condition suspensive à la mainlevée des inscriptions. Celle-ci, prévue par la commune intention des parties était claire, la vente étant conclue sous la condition de l’obtention de la mainlevée ou de la dispense de purge des inscriptions dont le coût est supérieur au prix de vente, ce que la SARL [Adresse 7] n’a pas pu obtenir.

Enfin, comme le souligne l’appelante, la garantie hypothécaire prévue au compromis et aux termes de laquelle : 'Le vendeur s’ obligera, s’il existe un ou plusieurs créanciers hypothécaires inscrits, à régler l 'intégralité des sommes pouvant leur être encore dues, à rapporter à ses frais les certificats de radiation des inscriptions et en justifier auprès de l’acquereur’ n’a vocation à s’appliquer que dans l’hypothèse d’une réitération de la vente qui

n’est pas intervenue du fait de la défaillance de la condition suspensive.

Compte tenu de ces éléments, il convient de dire que la défaillance de la condition liée à la mainlevée des inscriptions hypothécaires entraîne la caducité du compromis de vente signé entre les parties le 8 juin 2017, sans qu’il soit besoin d’examiner le moyen tiré de la défaillance de la condition concernant le financement de l’opération.

II PRÉTENTIONS DES PARTIES

1) Les époux [K]

Les époux [K] exposent que le secret professionnel s’imposant au notaire en vertu de l’article 23 de la loi du 25 ventôse an XI modifié par ordonnance du 19 septembre 2000, ne fait pas obstacle à la communication par le notaire à l’une des parties concernées par un acte préparé par lui, des échanges de correspondance effectuées avec des tiers institutionnels relativement à la délivrance de documents et actes d’usage nécessaires pour la levée des conditions suspensives.

Ainsi le secret professionnel du notaire ne pourrait être opposé pour couvrir des faits pouvant revêtir une nature délictuelle.

Ils souhaitent voir déclarer recevable l’attestation établie par Maître [R], notaire, informant Monsieur [K], partie à l’acte auquel participait ledit notaire, relativement à des échanges de courriers avec un tiers institutionnel (organisme bancaire) relativement aux modalités de mainlevée d’une inscription de privilège de prêteur de deniers grevant le bien vendu.

Selon les époux [K], l’attestation établie par Maître [R], notaire, en date du 12 janvier 2023, met en évidence que l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier rendu entre les parties le 1er juillet 2021 a été obtenu par la fraude de la SARL Domaine de la Cabane, bénéficiaire de l’arrêt.

Cette fraude ayant bénéficié à la SARL [Adresse 7] a consisté en l’obtention du créancier inscrit sur le fonds vendu, d’un refus de mainlevée totale de l’inscription de privilège de prêteur de deniers, à la suite d’une demande de mainlevée totale de l’inscription pour l’ensemble de la propriété de la SARL Domaine de la Cabane , alors que la propriété vendue aux époux [K] ne concernait qu’une partie seulement de cette propriété et aurait dû faire l’objet d’une mainlevée partielle.

Cette attestation établie par Maître [R], notaire en date du 12 janvier 2023 met en évidence l’existence d’une pièce décisive retenue par la SARL [Adresse 7], consistant en un accord de mainlevée partielle qui avait été donnée par le créancier inscrit et qui a par la suite été dissimulé par la SARL Domaine de la Cabane dans le cadre de l’instance.

En conséquence,

Les époux [K] estiment que si la cour d’appel de Montpellier avait eu connaissance des faits révélés par l’attestation de Maître [R] en date du 12 janvier 2023, elle n’aurait pas pu considérer que la condition suspensive liée à l’obtention d’une mainlevée des inscriptions grevant le fonds vendu, était défaillie entraînant la caducité de la promesse de vente signée entre les parties le 8 juin 2017.

En conséquence,

Juger recevable et bien fondé le recours en révision et que la gravité des faits relevés par Maître [R] affecte la décision de la cour d’appel de Montpellier en date du 1er juillet 2021 dans son ensemble et justifie sa rétractation intégrale.

En conséquence, les époux [K] sollicitent de :

Prononcer la rétractation de l’arrêt rendu par la cour d’appel de Montpellier (3ème chambre civile RG 18/00823) en date du 1er juillet 2021 entre la société [Adresse 7] d’une part, Monsieur [W] [K] et Madame [V] [O] épouse [K] d’autre part.

En conséquence, statuant à nouveau en fait et en droit,

Dire que l’offre d’achat établie par M. [K] en date du 1er mars 2017 a été acceptée sans réserve par la SARL Domaine de la Cabane ;

En conséquence,

Juger parfaite la vente du bien immobilier suivant : Maison située dans le domaine du [Adresse 10] à [Localité 19], répertoriée lot ' E', consistant en une maison à rénover de 280 m² sur une parcelle de 2240 m².

1) D’une part, venderesse, la SARL [Adresse 7], société

immatriculée au RCS de [Localité 17] sous le n°818 421 216 dont le siège social est [Adresse 14].

2) Et d’autre part, en qualité d’acquéreurs pour moitié indivise chacune :

Monsieur [W] [K], né le 16 novembre 1969 à [Localité 6], de nationalité française, ingénieur Arts et Métiers, domicilié [Adresse 12] ;

Madame [V] [O] épouse [K], née le 14 octobre 1967 à [Localité 21], de nationalité française, enseignante, domiciliée [Adresse 11] ;

Rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la SARL Domaine de la Cabane liée à la tardiveté de l’engagement de la procédure devant le tribunal judiciaire plus d’un mois après le procès-verbal constatant la carence de la SARLDomaine de la Cabane.

Juger que les conditions suspensives liées à l’obtention d’un prêt bancaire ainsi qu’à l’obtention de la mainlevée des inscriptions grevant les propriétés vendues n’avaient été stipulées dans la promesse de vente que dans l’intérêt exclusif des acquéreurs.

Juger en conséquence, que la SARL [Adresse 7] n’est pas fondée à se prévaloir de la prétendue défaillance de l’une ou l’autre des conditions suspensives.

Juger que la réalisation de la condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt est démontrée par la production des attestations bancaires produites par les époux [K], et par la justification de la consignation du prix de vente sur le compte CARPA de leur conseil depuis le 1er février 2018, ainsi que par l’attestation établie par Me [I], notaire ayant concouru à la vente.

Juger que les époux [K] ont notifié par lettre recommandée avec avis de réception, à la SARL [Adresse 7], que leur prêt avait été obtenu.

Juger que la SARL Domaine de la Cabane n’a produit aucune lettre recommandée avec avis de réception adressée aux époux [K] leur demandant de justifier de l’obtention de leur prêt.

Juger que la réalisation de la condition suspensive liée à l’accord de mainlevée du créancier de la SARL [Adresse 7] de l’inscription du privilège de prêteur de deniers grevant les biens vendus, résulte de l’accord qui avait été donné par la banque de Crédit Agricole Sud Méditerranée attesté par Maître [R], notaire dans son attestation du 12 janvier 2023, ce document ayant par la suite été sciemment caché par la SARL [Adresse 7].

Juger qu’un éventuel refus de mainlevée ne pouvait empêcher la réalisation de la vente, la procédure de purge pouvant être mise en 'uvre par la suite.

Juger qu’en demandant à la Banque Crédit Agricole une main levée totale, et non partielle, de l’inscription du privilège de prêteur de deniers prise sur un ensemble pour une valeur de 1 980 000 euros, alors que la vente considérée ne représentait qu’une partie pour une valeur de 305 000 euros, la SARL [Adresse 7] était assurée d’obtenir un refus de la Banque.

Juger que la SARL Domaine de la Cabane a volontairement fait échouer la condition suspensive liée à l’hypothèque et qu’en conséquence la condition suspensive est réputée accomplie.

En conséquence,

Juger que la SARL [Adresse 7] ne peut pas se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt bancaire des époux [K].

A titre d’appel incident,

Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a dit que la vente de l’immeuble article 6 n’était pas parfaite en l’absence de document d’arpentage.

Et statuant à nouveau,

Juger que la clause pénale fixée dans la promesse de vente à une somme de 30 000 euros présente aucun caractère manifestement insuffisant au regard de la valeur transférée et du retard mis au transfert de propriété imputables à la SARL Domaine de la Cabane.

En conséquence,

Condamner la SARL [Adresse 7] à payer à Monsieur et Madame [K] la somme de 60 000 euros de dommages et intérêts au titre de la clause pénale.

Juger que la SARL Domaine de la Cabane n’a pas respecté les obligations,de raccordement aux réseaux stipulées dans le compromis de vente ;

Juger que la SARL [Adresse 7] a commis diverses fautes au préjudice des époux [K] (pressions pour quitter les lieux, arrêt du branchement électrique, mise en place d’obstacle pour pénétrer chez eux…) ;

En conséquence,

Condamner la SARL Domaine de la Cabane à payer aux époux [K] la somme de 55621,87 euros au titre des dommages et intérêts pour le préjudice matériel subi.

Condamner la SARL [Adresse 7] à payer aux époux [K] la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral subi.

Condamner la SARL Domaine de la Cabane à payer à Monsieur [K] la somme de 45 000 euros au titre du préjudice professionnel subi.

Vu les 3 notifications successives du compromis de vente et des modifications substantielles révélées par les diagnostics techniques,

Condamner la SARL [Adresse 7] à prendre en charge les travaux nécessaires à la remise en état du bien vendu au titre des vices révélés dans les diagnostics techniques communiqués après l’acceptation par le vendeur de l’offre d’achat des époux [K], au titre de la garantie des vices cachés au moment de la vente

Juger que l’appel interjeté par la SARL Domaine de la Cabane sur la base de documents frauduleux et sans communiquer certaines pièces essentielles aux débats présente un caractère manifestement abusif.

En conséquence,

Recevoir l’appel incident des époux [K],

Condamner la SARL [Adresse 7] à payer à Monsieur et Madame [K] la somme de 50.000 € au titre de l’engagement d’une procédure abusive.

Condamner la SARL Domaine de la Cabane à payer à Monsieur [W] [K] et Madame [V] [O] épouse [K] la somme de 5 000 euros surle fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner la SARL [Adresse 7] aux entiers dépens de première instance et d’appel incluant le coût de procès-verbal de constat établi lors de la prise de possession des lieux et le coût de la publication du jugement à intervenir.

2) De la SARL Domaine de la Cabane

Elle soulève :

— le défaut de justifier de la publication de l’assignation ayant saisi la cour le recours en révision est irrecevable

— que la prescription était acquise lors de l’assignation aux fins de révision

— écarter des débats la pièce n°27 du bordereau des consorts [K], à savoir l’attestation de Maître [B] [R] en date du 12 janvier 2023,

en conséquence le recours en révision irrecevable

A titre subsidiaire,

le recours en révision ne concerne que la seule question de la caducité du compromis de vente,

En conséquence,les consorts [K] sont irrecevables de toutes autres demandes,

A titre très subsidiaire,

Voir réformer en toutes ses dispositions la décision entreprise,

Statuant à nouveau,

Voir dire et juger que les époux [K] sont irrecevables en leur demande tendant à ordonner la vente forcée, leur action étant forclose,

Dire et juger que la défaillance de la condition liée au financement de l’opération emporte caducité du compromis,

Débouter les consorts [K] /[O] de l’ensemble de leurs prétentions.

Voir constater que les consorts [K] sont irrecevables pour formuler une demande nouvelle en cause d’appel, tendant à l’octroi de dommages et intérêts pour non-respect par l’appelante d’une supposée obligation de faire,

Voir condamner les intimés au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

DISCUSSION

Sur l’obligation de publication

L’article 28 du décret du 4 janvier 1955 dispose que les demandes en justice tendant à obtenir et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort … sont obligatoirement publiées au service de la publicité foncière de la situation des immeubles.

Ainsi l’article 30-5° prévoit l’irrecevabilité de ces procédures en cas de non publication.

En l’espèce, les époux [K] intentent une action en révision qui constitue une procédure distincte de celle ayant donné lieu à la décision dont la révision est sollicitée et prétendent à un transfert de propriété immobilière.

Il s’avère que dans leurs dernières conclusions pour l’audience du 14 mai 2025, les époux [K] en date du 12 mai 2025 ne mentionnent et ne produisent aux débats aucune justification concernant cette publication (Cf bordereau de communication jointe en annexe des conclusions).

Dès lors cette fin de non-recevoir de la SARL [Adresse 7] doit être accueillie en application de l’article 123 du code de procédure civile et il sera d’ailleurs remarqué que ce moyen a été soulevé in limine litis tel qu’en témoigne le dispositif de leurs dernières conclusions du 12 mai 2025.

Sur les dépens

Les époux [K] succombants seront co ndamnés au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Constate l’irrecevabilité du recours en révision des époux [K] ;

Condamne les époux [K] à payer la somme de 3000 euros à la SARL Domaine de la Cabane au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne les époux [K] aux entiers dépens.

le greffier le président