COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 28 JANVIER 2026

N° 2026 / 035

N° RG 23/13805

N° Portalis DBVB-V-B7H-BMD6S

[O] [U]

C/

[T]

[F]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Jérome

DE [Localité 8]

M^e Constance DAMAMME

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de MARSEILLE en date du 14 Mars 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/05305.

APPELANT

Monsieur [O] [U]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jérome DE MONTBEL, membre de la SCP BOLLET & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

Madame [T] [F]

née le 07 Janvier 1975 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-008191 du 07/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

représentée par M^e Constance DAMAMME, membre de la SCP BOURGLAN-DAMAMME-LEONHARDT, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Pierre LAROQUE, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Janvier 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Janvier 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant un acte sous seing privé du 13 août 2019, M. [O] [U] a donné à bail à Mme [T] [F] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 500 euros, dont 50 euros de provisions sur charges.

Suivant un exploit de commissaire de justice du 23 décembre 2021, Mme [F] a fait assigner M. [U] aux fins de le voir condamné à lui payer la somme de 2.925 euros au titre de la restitution de loyers indûment payés et la somme de 6.400 euros au titre de la réparation de son préjudice de jouissance avant et après son évacuation de l’immeuble, outre frais irrépétibles et dépens.

Suivant jugement contradictoire rendu le 14 mars 2023, le tribunal judiciaire de Marseille a :

— condamné M. [U] à payer à Mme [F] la somme de 2.925 euros en remboursement des loyers versés par Mme [F] pour la période du 13 août 2019 au 1er mars 2020, outre intérêtsau taux légal à compter du 23 décembre 2021 ;

— condamné M. [U] à payer à Mme [F] la somme de 800 euros en réparation de son préjudice de jouissance, outre intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2021 ;

— condamné M. [U] à payer à Mme [F] la somme de 800 euros en réparation de son préjudice moral, outre intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2021 ;

— condamné M. [U] aux entiers dépens de l’instance ;

— condamné M. [U] à payer à la somme de 1.071 euros à Mme [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile à charge pour son conseil de faire application des dispositions de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que le bailleur devait restituer les loyers à sa locataire à compter du 13 août 2019, date de la signature du bail puisque l’immeuble faisait l’objet d’un arrêté de péril simple à cette date, jusqu’au 1er mars 2020 puisqu’il est justifié que celui-ci a été levé le 28 février 2020, soit à l’issue d’une période de six mois et demi.

Il a relevé que si la requérante faisait état d’un désordre au titre du raccordement électrique du logement, elle ne rapportait pas les éléments de fait de nature à appuyer cette prétention. Il a estimé qu’elle devait alors être indemnisée pour la période comprise entre le 13 août 2019 et le 21 avril 2020 à hauteur de 100 euros par mois, soit la somme de 800 euros.

Il a considéré que la requérante justifiait d’un préjudice moral qu’il a évalué à 800 euros.

Par ordonnance rectificative du 05 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Marseille a remplacé dans le dispositif du jugement 'condamné M. [H] à payer à la somme de 1.071 euros à Mme [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile à charge pour son conseil de faire application des dispositions de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991' par 'condamné M. [H] à payer au conseil de Mme [F] la somme de 1.071 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 sous réserve qu’il renonce au bénéfice de l’aide juridictionnelle'.

Suivant une déclaration reçue au greffe en date du 09 novembre 2023, M. [U] a relevé appel de ces deux décisions en toutes leurs dispositions.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique en date du 06 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus détaillé de ses moyens et prétentions, M. [U] demande à la cour de :

— déclarer son appel formé par recevable ;

Y faisant droit,

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau,

— dire et juger que la demande de Mme [F] en restitution des loyers n’est pas fondée,

— dire et juger que le préjudice de jouissance subi par Mme [F] s’étend seulement sur la période du 13 août 2019 au 1er mars 2020,

En conséquence,

— débouter Mme [F] de l’ensemble de ses fins, moyens et conclusions ;

— condamner Mme [F] à payer les loyers pour la période du 13 août 2019 au 1er mars 2020 ;

— la condamner à la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

A l’appui de ses demandes, il explique que les désordres invoqués ne concernent pas directement l’appartement occupé par Mme [F], situé à l’entresol, mais le balcon du 1er étage donnant sur la cour de l’immeuble et que Mme [F] a pu occuper l’appartement sur la période allant du 13 août 2019 au 1er mars 2020 conformément au bail.

Il indique avoir tenté à plusieurs reprises de rentrer en contact avec Mme [F] afin de lui proposer un logement, propositions qui sont restées vaines.

Il fait alors valoir que Mme [F] ne peut prétendre avoir subi un préjudice alors qu’elle a décliné toutes les propositions de relogement de M. [U].

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique en date du 06 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus détaillé de ses moyens et prétentions, Mme [F] demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

— condamner M. [H] à payer au conseil de Mme [F] la somme de 1.404 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

— condamner M. [H] aux entiers depens de l’instance d’appel.

A l’appui de ses demandes, elle rappelle que la Cour de cassation a eu l’occasion de préciser que les dispositions de l’article L.521-2 du code de la construction et de l’habitation s’appliquent tant pour les périls graves et imminents que pour les périls ordinaires et même si l’arrêté de péril n’est pas assorti d’une interdiction d’habiter et ne porte que sur des parties communes et non sur le logement du locataire. Elle fait ainsi valoir que les loyers étaient suspendus jusqu’au 1er mars 2020 et que les sommes réclamées par M. [U] et dont elle s’est acquittée ont été indûment versées.

Elle soutient que le logement loué présentait dès la prise en bail des désordres importants qui constituaient autant de manquements à l’obligation de délivrance d’un logement décent à la charge de bailleur, notamment concernant le raccordement électrique et l’éclairement naturel.

Elle soutient également être bien fondée à demander l’indemnisation du préjudice qu’elle subit du fait de son évacuation en urgence et de l’absence de relogement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 03 novembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 novembre 2025 et mise en délibéré au 28 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les loyers

Attendu qu’il résulte de l’article 1302 du code civil que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution ;

Qu’aux termes de l’article L.521-2 du code de la construction et de l’habitation :

'I.-Le loyer ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cesse d’être dû pour les locaux qui font l’objet d’une mise en demeure prise en application de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique à compter de l’envoi de la notification de cette mise en demeure.

Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cessent d’être dus pour les locaux qui font l’objet d’une mise en demeure ou d’une injonction prise en application des articles L. 1331-23 et L. 1331-24 du code de la santé publique ou de mesures décidées en application de l’article L. 123-3, à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites.

Pour les locaux visés par une déclaration d’insalubrité prise en application des articles L. 1331-25 et L. 1331-28 du code de la santé publique ou par un arrêté de péril pris en application de l’article L. 511-1, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Dans le cas où des locaux ont fait l’objet d’une mise en demeure prononcée en application de l’article L. 1331-26-1 du code de la santé publique suivie d’une déclaration d’insalubrité prise en application de l’article L. 1331-28 du même code, le loyer ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mise en demeure ou son affichage jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée de l’insalubrité.

Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l’occupation du logement indûment perçus par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable.

II.-Dans les locaux visés au I, la durée résiduelle du bail à la date du premier jour du mois suivant l’envoi de la notification de la mainlevée de l’arrêté d’insalubrité ou de péril ou du constat de la réalisation des mesures prescrites, ou leur affichage, est celle qui restait à courir au premier jour du mois suivant l’envoi de la notification de l’arrêté d’insalubrité ou de péril, de l’injonction, de la mise en demeure ou des prescriptions, ou leur affichage.

Ces dispositions s’appliquent sans préjudice des dispositions du dernier alinéa de l’article 1724 du code civil.' ;

Attendu qu’en l’espèce, un arrêté de péril non imminent a été pris le 13 juillet 2018, lequel indique que des désordres constructifs ont été constatés au niveau du balcon du 1er étage façade arrière donnant sur une cour intérieure de l’immeuble sis, [Adresse 3] à [Localité 7] ;

Que l’attestation d’affichage sur immeuble date du 23 juillet 2018 ;

Que le 28 février 2020, l’arrêté de péril non imminent a été levé, prenant acte de la réalisation des travaux mettant fin durablement au péril ;

Qu’un arrêté de péril grave et imminent a été pris le 21 avril 2020, lequel indique que les occupants des deux appartements gauche de l’entresol de l’immeuble sis, [Adresse 3] à [Localité 7] ont été évacués lors de l’intervention d’urgence du 3 avril 2020 et que les occupants du troisième appartement de l’entresol ont été évacués le 17 avril 2020, ou encore que les trois appartements de l’entresol sont interdits d’accès, de toute occupation et utilisation ;

Que, bien que l’appartement occupé par Mme [F] soit situé à l’entresol de l’immeuble et par ailleurs directement au dessus du désordre selon courrier électronique adressé par le bailleur, lorsqu’un arrêté de péril vise des parties communes d’un immeuble en copropriété, la mesure de suspension des loyers prévue par l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation s’applique à la totalité des lots comprenant une quote-part dans ces parties communes ;

Que l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation ne subordonne pas la dispense de l’obligation de payer le loyer qu’il prévoit à la condition que l’état de l’immeuble visé par l’arrêté de péril menace la sécurité du locataire ou que le locataire ne puisse plus occuper le logement qui lui est donné à bail, ou à la condition que l’arrêté de péril prévoie une interdiction d’habiter ;

Qu’il y ait ainsi eu, ou non, interdiction d’occuper les lieux concernés, Mme [F] était dispensée de s’acquitter des loyers durant la période pendant laquelle le bien concerné faisait l’objet d’un arrêté de péril, à compter de la notification ou de l’affichage de l’arrêté de péril jusqu’à l’affichage ou la notification de l’arrêté de mainlevée du péril ;

Qu’à la signature du bail, le 13 août 2019, l’immeuble était déjà sous péril non imminent ;

Que, dès lors qu’il n’est fait état d’aucune dette locative, M. [U] est redevable envers Mme [F] de la somme de 2.925 euros au titre des loyers indûment versés entre la prise d’effet du bail, le 15 août 2019, et le 1er mars 2020, date de la mainlevée du péril ;

Qu’en conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné M. [U] à payer à Mme [F] la somme de 2.925 euros en remboursement des loyers versés pour la période du 13 août 2019 au 1er mars 2020, outre intérêtsau taux légal à compter du 23 décembre 2021 ;

Sur les préjudices

Attendu que selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

Qu’en vertu de l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ;

Que l’article 1721 du même code prévoit qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail et que s’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser;

Qu’aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ;

Que les caractéristiques du logement décent sont listées par le décret du 30 janvier 2002 ;

Attendu qu’en l’espèce, il est rappelé qu’un arrêté de péril grave et imminent a été pris le 21 avril 2020 selon rapport de visite de M. [Z], expert judiciaire désigné par ordonnance de Mme la Présidente du tribunal administratif de Marseille, rendu le 17 avril 2020 ;

Qu’un rapport de visite du 3 juin 2021 a été dressé par les inspecteurs de salubrité de la Ville de [Localité 6] qui fait état de ce que l’éclairement naturel au centre de la pièce principale n’était pas suffisant pour permettre, par temps clair, l’exercice des activités normales de l’habitation, que les pièces de service ne sont pas ventilées règlementairement, que des traces de moisissures apparaissent sur le mur donnant sur l’extérieur et qu’en conclusion, le logement n’est pas habitable en l’état ;

Qu’un rapport du service communal d’hygiène et de santé a été dressé le 5 janvier 2022 en raison de l’absence de réponse du bailleur suite à l’envoi en recommandé en date du 23 juin 2021 du rapport de visite du 3 juin 2021, lequel relève également l’éclairage naturel insuffisant et indique proposer à M. le Préfet des Bouches-du-Rhône d’établir un arrêté de traitement de l’insalubrité, prescrivant l’interdiction définitive d’occuper les lieux aux fins d’habitation ;

Qu’un arrêté du Préfet des Bouches-du-Rhône en date du 11 février 2022 a indiqué que M. [U], propriétaire du logement concerné, était tenu de cesser la mise à disposition du local à des fins d’habitation et de reloger l’occupante du fait d’une interdiction définitive d’habiter ;

Que le bailleur, contrairement à ce qu’il indique, ne justifie pas avoir proposé de logements à Mme [F], seules deux lettres sont produites, dont l’une recommandée, qui font état d’une absence de nouvelles de la part de la locataire, et un SMS dont ni le destinataire ni l’expéditeur n’est clairement identifié ou identifiable ;

Qu’il ressort irrémédiablement de ces éléments que Mme [F] a subi un préjudice de jouissance dès son entrée dans les lieux jusqu’à son évacuation en avril 2020 ;

Que, dans ces conditions, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné M. [U] à payer à Mme [F] la somme de 800 euros en réparation de son préjudice de jouissance outre intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2021 ;

Que, cette situation, l’évacuation d’urgence qu’elle a dû subir ainsi que le défaut de proposition de relogement par le bailleur alors que la locataire a demeuré plus d’un an dans un dispositif hôtelier et a dû racheter un certain nombre d’affaires personnelles laissées dans le logement, corroborés par le certificat médical en 17 septembre 2021 produit aux débats, sont autant d’éléments de nature à établir le préjudice moral qu’a subi Mme [F] et qu’il y a lieu de réparer ;

Qu’ainsi, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné M. [U] à payer à Mme [F] la somme de 800 euros en réparation de son préjudice moral outre intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2021 ;

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que : 'La partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie’ ;

Attendu qu’en l’espèce, il y a lieu de confirmer le jugement dont appel de ce chef et de condamner M. [U] aux entiers dépens de la procédure d’appel ;

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, et en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ;

Que l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 prévoit que : 'Les auxiliaires de justice rémunérés selon un tarif peuvent renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat et poursuivre contre la partie condamnée aux dépens et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle le recouvrement des émoluments auxquels ils peuvent prétendre.

Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès, et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, à payer à l’avocat pouvant être rétribué, totalement ou partiellement, au titre de l’aide juridictionnelle, une somme qu’il détermine et qui ne saurait être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %, au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent et le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Si l’avocat du bénéficiaire de l’aide recouvre cette somme, il renonce à percevoir la part contributive de l’Etat. S’il n’en recouvre qu’une partie, la fraction recouvrée vient en déduction de la part contributive de l’Etat.

Si, à l’issue du délai de quatre ans à compter du jour où la décision est passée en force de chose jugée, l’avocat n’a pas demandé le versement de tout ou partie de la part contributive de l’Etat, il est réputé avoir renoncé à celle-ci.' ;

Attendu qu’en l’espèce, il y a lieu de confirmer le jugement dont appel de ce chef, rectifié par ordonnance du 05 septembre 2023, et de condamner M. [U] à verser au conseil de Mme [F] la somme de 1.404 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement contradictoire rendu le 14 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Marseille, rectifié par ordonnance rectificative du 05 septembre 2023, en toutes leurs dispositions;

Y ajoutant,

DEBOUTE M. [U] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE M. [U] à verser au conseil de Mme [F] la somme de 1.404 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

CONDAMNE M. [U] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT