Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du 8 OCTOBRE 2025

N° RG 24/205

N° Portalis DBVE-V-B7I-CIKV FD-C

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Bastia, décision attaquée du 15 février 2024, enregistrée sous le n° 20/01015

[C]

[L]

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 6]

[Adresse 6]

C/

COMMUNE DE

[Localité 4]

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

HUIT OCTOBRE DEUX-MILLE-VINGT-CINQ

APPELANTS :

Mme [N], [P], [T] [C],épouse [L]

née le 1er août 1947 à [Localité 4] (Corse)

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par M^e Pierre-Antoine PERES de la S.E.L.A.R.L. D’AVOCAT PIERRE ANTOINE PERES, avocat au barreau de BASTIA

Mme [G], [W] [L]

née le 5 août 1984 à [Localité 3] (Haute-Corse)

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par M^e Pierre-Antoine PERES de la S.E.L.A.R.L. D’AVOCAT PIERRE ANTOINE PERES, avocat au barreau de BASTIA

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 6]

pris en la personne de son représentant légal en exercice, lui-même représenté par son syndic en exercice, représenté par Mme [Y] [C], domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représenté par M^e Pierre-Antoine PERES de la S.E.L.A.R.L. D’AVOCAT PIERRE ANTOINE PERES, avocat au barreau de BASTIA

INTIMÉE :

COMMUNE DE [Localité 4]

représentée par son maire en exercice dûment habilité par délibération du conseil municipal en date du 10 juillet 2020, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Antoine MERIDJEN de la S.E.L.A.R.L. ANTOINE MERIDJEN, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 juin 2025, devant François DELEGOVE, vice-président placé, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Guillaume DESGENS, conseiller

François DELEGOVE, vice-président placé

En présence de [I] [F], attachée de justice

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Vykhanda CHENG.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2025, prorogée par le magistrat par mention au plumitif au 8 octobre 2025.

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au troisième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Renaud ROCCABIANCA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Mme [N] [C], épouse [L], a acquis par actes des 4 mars 1986 et 22 août 1989 les lots n° 2 et n°1 d’une parcelle, cadastrée section B n° [Cadastre 2], de la commune de [Localité 4] (Haute-Corse).

Par acte de donation du 12 juillet 2018, elle a cédé à Mme [G] [L], sa fille, la nue-propriété du lot n° 1 de cet immeuble.

Dans une lettre du 28 janvier 2020, Mme [Y] [C] a demandé au maire de la commune de procéder à la délimitation du domaine public communal au droit de cette

co-propriété. Elle a ensuite contesté devant le tribunal administratif de Bastia la décision implicite de rejet de délivrance d’un arrêté individuel d’alignement, puis s’est désistée de l’instance.

Par assignation du 13 octobre 2020 à la commune de [Localité 4],

Mme [N] [C] et Mme [G] [L] ont saisi le tribunal judiciaire de Bastia pour lui demander de :

— Surseoir à statuer sur leur demande dans l’attente d’un arrêté individuel d’alignement définitif ;

— Faire droit à leur demande de se voir déclarer respectivement usufruitière et nue-propriétaire de la partie de la parcelle cadastrée section B n° [Cadastre 1] de l’ancien cadastre qui n’a pas été reprise dans la parcelle section B n°[Cadastre 2] figurant faussement aujourd’hui au cadastre comme faisant partie du domaine public de la commune de [Localité 4] ;

— Ordonner à la diligence des demanderesses la publication au service de la publicité foncière du jugement à intervenir ;

— Condamner la commune de [Localité 4] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] est intervenu volontairement à l’instance par conclusions du 2 décembre 2021.

Par jugement du 15 février 2024, le tribunal judiciaire de Bastia a :

' – Débouté Madame [Y] [C] épouse [L], Madame [G] [L], et le syndicat des copropriétaires de [Adresse 6] [Adresse 7] de leurs prétentions ;

— Condamné Madame [Y] [C] épouse [L], Madame [G] [L] et le syndicat des copropriétaires de [Adresse 6] [Adresse 7] à payer à la commune de [Localité 4] chacun la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné Madame [Y] [C] épouse [L], Madame [G] [L] et le syndicat des copropriétaires de [Adresse 6] [Adresse 7] aux entiers dépens '.

Par déclaration du 3 avril 2024, Mme [N] [C], Mme [G] [L] et le syndicat des copropriétaires de [Adresse 6] [Adresse 7] ont interjeté appel de ce jugement dans les termes suivants :

' Objet/Portée de l’appel : Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués à savoir 1er chef de jugement critiqué : DEBOUTE Madame [Y] [C] épouse [L], Madame [G] [L] et le syndicat des copropriétaires de [Adresse 6] [Adresse 7] de leurs prétentions ; 2ème chef du jugement critiqué :

CONDAMNE Madame [Y] [C] épouse [L], Madame [G] [L] et le syndicat des copropriétaires de [Adresse 6] [Adresse 7] à payer à la commune de [Localité 4] chacun la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 3ème chef du jugement critiqué :

CONDAMNE Madame [Y] [C] épouse [L], Madame [G] [L] et le syndicat des copropriétaires de [Adresse 6] [Adresse 7] aux entiers dépens'.

Par dernières écritures communiquées le 4 février 2025, Mme [N] [C], Mme [G] [L] et le syndicat des copropriétaires de [Adresse 6] [Adresse 7] sollicitent de la cour de :

— Infirmer le jugement rendu par la première chambre civile du tribunal judiciaire de Bastia le 15 février 2024 n° RG 20/01015 en tant que celui-ci a :

'(…) DEBOUTE Madame [Y] [C] épouse [L], Madame [G] [L] et le syndicat des copropriétaires de [Adresse 6] [Adresse 7] de leurs prétentions (…) ;

(…) CONDAMNE Madame [Y] [C] épouse [L], Madame [G] [L] et le syndicat des copropriétaires de [Adresse 6] [Adresse 7] à payer à la commune de [Localité 4] chacun la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

(…) CONDAMNE Madame [Y] [C] épouse [L], Madame [G] [L] et le syndicat des copropriétaires de [Adresse 6]

[Adresse 7] aux entiers dépens. (…)',

Et en conséquence,

— Surseoir à statuer jusqu’à ce que le juge administratif se prononce par voie de question préjudicielle sur l’appartenance éventuelle au domaine public de la partie de la parcelle cadastrée section B n° [Cadastre 1] de l’ancien cadastre qui n’a pas été reprise dans la parcelle section B n° [Cadastre 2], qui figure faussement aujourd’hui au cadastre comme faisant partie du domaine public de la commune de [Localité 4] ;

À titre principal,

— Faire droit à la demande de Madame [C]-[L], en estimant que celle-ci est propriétaire de la partie de la parcelle cadastrée section B n° [Cadastre 1] de l’ancien cadastre qui n’a pas été reprise dans la parcelle section B n° [Cadastre 2], qui figure faussement aujourd’hui au cadastre comme faisant partie du domaine public de la commune de [Localité 4] ;

— Ordonner à la diligence de Madame [C]-[L], la publication au service de la publicité foncière du jugement à intervenir par application du décret du 14 octobre 1955 ;

— Condamner la commune de [Localité 4] à payer à Madame [C] [L] la somme de 2 000 € au titre de la première instance et celle de 3 000 € au titre de la procédure d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens (article 696 de ce code).

À titre subsidiaire,

— Faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de [Adresse 6] [Adresse 7] en estimant que ce syndicat des copropriétaires est propriétaire de la partie de la parcelle cadastrée section B n° [Cadastre 1] de l’ancien cadastre qui n’a pas été reprise dans la parcelle section B n° [Cadastre 2], qui figure faussement aujourd’hui au cadastre comme faisant partie du domaine public de la commune de [Localité 4] ;

— Ordonner à la diligence de l’intervenant volontaire la publication au service de la publicité foncière du jugement à intervenir par application du décret du 14 octobre 1955 ;

— Condamner la commune de [Localité 4] à payer au syndicat des copropriétaires de [Adresse 6] [Adresse 7] la somme de 2 000 € au titre de la première instance et celle de 3 000 € au titre de la procédure d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens (article 696 de ce code).

Par dernières écritures communiquées le 4 septembre 2024, la commune de [Localité 4], représentée par son marie en exercice, sollicite de la cour de :

— Confirmer le jugement n°20/01015 du tribunal judiciaire de Bastia en date du 15 février 2024 ;

— Rejeter les demandes de Madame [Y] [C], de Madame [G] [W] [L] et du syndicat des copropriétaires de [Adresse 6] [Adresse 7] ;

— Condamner solidairement Madame [Y] [C], Madame [G] [W] [L] et le syndicat des copropriétaires de [Adresse 6] [Adresse 7] à verser une somme de 3 000 euros à la commune de [Localité 4] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement Madame [Y] [C], Madame [G] [W] [L] et le syndicat des copropriétaires de [Adresse 6] [Adresse 7] aux entiers dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 mai 2025.

L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 12 juin 2025 et mise en délibéré au 24 septembre suivant avant d’être prorogée au 8 octobre suivant.

SUR CE,

Sur la question préjudicielle

L’article 49 du code de procédure civile dispose dans son deuxième alinéa que lorsque la solution d’un litige dépend d’une question soulevant une difficulté sérieuse et relevant de la compétence de la juridiction administrative, la juridiction judiciaire initialement saisie la transmet à la juridiction administrative compétente en application du titre Ier du livre III du code de justice administrative. Elle sursoit à statuer jusqu’à la décision sur la question préjudicielle.

Il s’infère de ce texte que toute juridiction saisie d’une demande de sa compétence doit surseoir à statuer lorsqu’elle a à connaître d’un moyen de défense relevant de la compétence exclusive d’une autre juridiction.

En l’espèce, les appelants sollicitent un sursis à statuer pour permettre au juge administratif de se prononcer sur l’appartenance éventuelle de la parcelle qu’ils revendiquent au domaine public de la commune de [Localité 4].

La cour relève cependant que le premier moyen de défense opposé par l’intimée à la demande en usucapion des appelants n’est pas fondé sur le caractère possiblement public de la parcelle litigieuse mais sur l’insuffisance des éléments susceptibles de caractériser la prescription acquisitive qu’ils invoquent.

C’est d’ailleurs pour ce même motif que le premier juge a décidé de les débouter de leurs prétentions.

La cour observe, en conséquence, qu’à ce stade de l’examen des moyens des parties, la solution du litige qui lui est soumis ne dépend pas d’une question relevant de la compétence de la juridiction administrative et qu’il convient en premier lieu d’examiner si les conditions de la prescription acquisitive sont réunies avant de s’interroger, le cas échéant, sur la nécessité de recourir à une question préjudicielle.

Sur la prescription acquisitive

L’article 2272 du code civil prévoit que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans, mais que celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.

L’article 2261 du même code dispose que pour pouvoir prescrire il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire.

Il incombe à celui qui invoque le bénéfice de la prescription acquisitive de rapporter la preuve d’actes matériels exercés pendant trente ans et revêtant les caractères d’une possession continue et non interrompue, paisible, publique et non équivoque.

En l’espèce, Mme [N] [C] soutient que la parcelle B n° [Cadastre 2] de la commune de [Localité 4] dont elle a acquis les lots n° 1 et 2, anciennement cadastrée B [Cadastre 1], avait précédemment été amputée d’une partie de sa superficie lors de la rénovation du cadastre en 1958.

Elle expose qu’elle a cependant occupé l’intégralité de cette ancienne parcelle et revendique la propriété par prescription acquisitive de la partie du jardin clôturé permettant d’accéder à l’entrée de l’immeuble et des places de parking devant cette clôture, dont elle affirme qu’elles figurent à tort au cadastre comme appartenant à la commune.

L’intimée objecte en premier lieu que les conditions de la prescription acquisitive invoquée ne sont pas réunies et, secondairement, que le terrain revendiqué relève du domaine public, ce qui le rend imprescriptible.

Il convient de relever, comme l’a fait le tribunal judiciaire, que la partie de terrain faisant l’objet de la revendication ne figure dans aucune des pièces relatives aux acquisitions immobilières de Mme [N] [C], ni dans l’acte formalisant la donation consentie à sa fille, de sorte qu’elle n’avait initialement aucun motif légitime de se considérer comme sa propriétaire.

Il ressort d’ailleurs des éléments versés aux débats, notamment des termes de la demande de délimitation du domaine public routier adressée le 28 janvier 2020 au maire de

[Localité 4] par le conseil de l’appelante, que celle-ci avait conscience que la partie de terrain litigieuse appartenait en réalité au domaine à tout le moins « privé » de la commune, jusqu’à ce qu’elle s’estime en mesure de se prévaloir utilement de la prescription acquisitive.

Pour statuer comme il l’a fait et écarter l’occupation trentenaire invoquée par l’appelante, le premier juge a retenu, par une exacte appréciation des pièces du dossier, que les attestations de témoins étaient imprécises quant à l’assiette du terrain revendiqué ce qui ne permettait pas de distinguer entre le jardinet bénéficiant d’un titre et la portion litigieuse à usage de parking, que les photographies produites n’avaient pas date certaine et, enfin, que le fait de stationner ses véhicules sur un espace situé devant un immeuble ne traduisait pas nécessairement une volonté de se comporter comme son propriétaire.

La cour ajoute que les travaux de remplacement d’un mur de clôture par un portail, mentionnés par les appelants, ne sont pas non plus de nature à établir leur possession de la parcelle litigieuse, ces constructions séparatives délimitant en réalité un jardinet figurant quant à lui dans les actes notariés comme faisant partie du lot n°1 et donc titré.

La cour observe au demeurant que l’appelante n’est pas pleinement propriétaire de ce jardinet qui jouxte la parcelle qu’elle entend prescrire car il est stipulé sur les actes notariés versés aux débats qu’elle n’en a que la jouissance exclusive et privative.

La mise en place d’un dispositif constitué de piquets et de chaînes pour empêcher les tiers de se garer n’est pas davantage déterminante dans la mesure où son existence a été constatée par Me [E] [J], commissaire de justice, le 28 juin 2024 sans que la date de son installation ne soit suffisament établie par les autres éléments versés aux débats.

La cour relève enfin que les appelants ont indiqué qu’il était constant que l’acquéreur d’une construction, dont Mme [Y] [C] avait fait annuler de façon irrévocable l’autorisation d’urbanisme, avait garé durant de nombreux mois sa flotte de véhicules sur le parking litigieux empêchant ainsi son conjoint atteint de la maladie de Parkinson d’y stationner sa voiture interrompant ainsi la continuité de la possession.

Il s’infère de ce différend ayant duré plusieurs mois que la possession invoquée par les appelants était sujette à contestation et qu’elle a même été troublée par un conflit sur fond de procédure judiciaire.

Cet épisode, dont les dates ne sont pas précisées par les appelants à qui incombe pourtant la charge d’établir l’existence d’une possession conforme aux dispositions de l’article 2261 du code civil, mais également la période durant laquelle elle s’est déroulée, suffit à la priver de ses caractères, continu, paisible et non-équivoque puisqu’il est rapporté que des tiers se sont garés sur le parking litigieux contre la volonté de Mme [Y] [C] et, nonobstant, la qualité de propriétaire de la parcelle qu’elle revendiquait comme étant incontestée.

Ainsi, en dépit de la volonté de l’appelante de se comporter comme la propriétaire du terrain litigieux, il est établi qu’elle n’était pas unanimement et continuellement perçue comme telle par les tiers.

Bien que l’appelante soutienne que ces difficultés l’ont conduite à adresser une requête en délimitation du domaine routier au maire de la commune le 28 janvier 2020, la cour ne dispose d’aucun élément tangible pour dater précisément la période de ces incidents, ledit courrier n’en faisant d’ailleurs pas état, et pour vérifier qu’une possession trentenaire s’était réalisée avant qu’ils ne se produisent, étant rappelé que l’acquisition du lot n°1 de l’immeuble, comprenant la jouissance du jardinet attenant à la partie de terrain litigieuse, est intervenue le 22 août 1989.

Il s’infère de ces éléments que la démonstration d’une possession trentenaire continue, non-équivoque et paisible n’est pas rapportée par l’appelante.

Cette dernière invoque par ailleurs, au visa de l’article 2265 du code civil, la possibilité de joindre à sa possession celle de son auteur ce qui, sur la base des attestations produites, lui permettrait d’établir une possession largement supérieure à trente ans.

En l’espèce, comme la cour l’a précédemment observé, la partie de terrain revendiquée ne figure sur aucune des descriptions détaillées mentionnées aux actes notariés versés aux débats de sorte que l’appelante n’est pas fondée à se prévaloir d’une quelconque possession antérieure à la sienne.

S’agissant de la demande subsidiaire du syndicat des copropriétaires, la cour observe qu’il se contente de soutenir que la bande de terrain litigieuse constituerait une partie commune de l’immeuble en reprenant à son compte les moyens présentés par

Mme [N] [C] sans autre développement, de sorte qu’il ne démontre pas davantage que les conditions de la prescription acquisitive à son bénéfice soient réunies.

Sur les autres demandes

Ayant succombé en leurs demandes, les appelants seront condamnés au paiement des dépens.

L’équité justifie leur condamnation à verser à l’intimée la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Rejette la demande de question préjudicielle ;

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Bastia du 15 février 2024 dans toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum Mme [N] [C], Mme [G] [L] et le syndicat des copropriétaires de [Adresse 6] [Adresse 7] au paiement des dépens d’appel ;

Condamne in solidum Mme [N] [C], Mme [G] [L] et le syndicat des copropriétaires de [Adresse 6] à payer à la commune de [Localité 4] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette les demandes des parties pour le surplus.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT