Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du 9 JUILLET 2025

N° RG 25/55

N° Portalis DBVE-V-B7J-CKHJ FD-C

Décision déférée à la cour : jugement du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bastia, décision attaquée du 23 janvier 2025, enregistrée sous le n° 24/3

[G]

[U]

C/

S.A. CAISSE D’ÉPARGNE- CEPAC

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

NEUF JUILLET DEUX-MILLE-VINGT-CINQ

APPELANTS :

M. [I], [E], [T] [G]

né le [Date naissance 6] 1976 à [Localité 8] (Seine-Maritime)

[Adresse 13]

[Adresse 9]

[Localité 4]

Représenté par M^e Stéphanie TISSOT POLI, avocate au barreau de BASTIA

Mme [X] [U]

née le [Date naissance 5] 1977 à [Localité 12] (Tchécoslovaquie)

[Adresse 13]

[Adresse 9]

[Localité 4]

Représentée par M^e Stéphanie TISSOT POLI, avocate au barreau de BASTIA

INTIMÉE :

S.A. CAISSE D’ÉPARGNE – CEPAC

intermédiaire en assurance, immatriculée à l’ORIAS sous le numéro 07 006 180, titulaire de la carte professionnelle transactions sur immeubles et fonds de commerce sans perception de fonds effets ou valeurs, n° CPI 1310 2016 000 009 983, délivrée par la CCI de [Localité 10], garantie par la CEGC – [Adresse 2] B- TSA 39999 – 92919 La Défense, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 11]

[Localité 1]

Représentée par M^e Jean Pierre SEFFAR, avocat au barreau de BASTIA, substitué par M^e Wajdi DAAGI, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 30 avril 2025, devant François DELEGOVE, vice-président placé, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Guillaume DESGENS, conseiller

François DELEGOVE, vice-président placé

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Graziella TEDESCO

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 9 juillet 2025

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Graziella TEDESCO, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique du 24 septembre 2012 reçu par Me [N] [M], notaire, M. [I] [G] et Mme [X] [W] ont acquis une maison d’habitation située section A n°[Cadastre 3] à [Localité 14] (Haute-Corse).

Cette acquisition a été financée par un prêt bancaire contracté auprès de la S.A. Caisse d’épargne Cepac pour un montant de 290 830 euros remboursable pendant une durée de 360 mois au taux annuel de 4,64 %.

Ce prêt a été garanti par le privilège du prêteur de dernier outre une hypothèque conventionnelle consentie à concurrence de la somme de 290 830 euros.

Suite à des échéances impayées, la déchéance du terme a été notifiée par la banque aux emprunteurs par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 août 2023.

Le 14 novembre 2023, la S.A. Caisse d’épargne Cepac a fait signifier à M. [I] [G] et Mme [X] [W] un commandement de payer valant saisie immobilière en recouvrement d’une somme de 223 014,81 euros arrêtée au 9 août 2023, lequel a été publié au service de la publicité foncière de [Localité 7] le 5 décembre suivant.

Une assignation à comparaître à l’audience d’orientation du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bastia a été signifiée aux débiteurs par leur créancier le 18 janvier 2024.

Le cahier des conditions de vente a été déposé le 22 janvier 2024 au greffe de la juridiction et l’affaire a été retenue à l’audience du 21 novembre suivant.

Par décision du 23 janvier 2025, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bastia a :

— Constaté que les conditions fixées par les articles L.311-2, L311-4 et L311-6 du code des

procédures civiles d’exécution sont réunies ;

— Débouté M. [I] [G] et Mme [X] [W] de l’ensemble de leurs demandes ;

— Dit que la créance que détient le créancier poursuivant à l’égard de M. [I] [G] et Mme [X] [W] s’élève à la somme de 231 129,82 euros, sauf mémoire pour les intérêts au taux de 7, 64 % l’an à compter du 21 novembre 2024 ;

— Débouté M. [I] [G] et Mme [X] [W] de leurs demandes aux fins d’autorisation de la vente amiable ;

— Ordonné la vente forcée du bien saisi ;

— Autorisé la S.A. Caisse d’épargne à poursuivre la vente sur la mise à prix fixée dans le

cahier des conditions de vente régulièrement déposé au greffe ;

— Dit que le créancier poursuivant est autorisé à faire visiter les lieux pendant la durée d’une heure dans les 30 jours précédant la vente, en respectant un délai de prévenance du débiteur de 5 jours, et sauf meilleur accord sur la date de visite entre les parties ;

— Fixé la date d’adjudication à l’audience du 15 mai 2025 à 10 heures à la barre du Tribunal judiciaire de Bastia ;

— Dit que les mesures de publicité sont celles de droit commun des articles R322-31 et suivants ;

— Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et déboute les parties de leur demande sur ce fondement ;

— Dit que les dépens de l’instance seront compris dans les frais de vente soumis à taxation.

Par déclaration du 6 février 2025, M. [I] [G] et Mme [X] [W] ont interjeté appel de cette décision dans toutes ses dispositions selon les termes suivants :

«  Objet/Portée de l’appel :Appel partiel Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués: infirmation et/ou annulation du jugement en ce qu’ il a :

Constate que les conditions fixées par les articles L.311-2, L311-4 et L311-6 du code des

procédures civiles d’exécution sont réunies ;

Déboute M. [I] [G] et Mme [X] [W] de l’ensemble de leurs demandes ;

Dit que la créance que détient le créancier poursuivant à l’égard de M. [I] [G] et Mme [X] [W] s’élève à la somme de 231 129,82 euros, sauf mémoire pour les intérêts au taux de 7, 64 % l’an à compter du 21 novembre 2024 ;

Déboute M. [I] [G] et Mme [X] [W] de leurs demandes aux fins d’autorisation de la vente amiable ;

Ordonne la vente forcée du bien saisi ;

Autorise la S.A. Caisse d’épargne à poursuivre la vente sur la mise à prix fixée dans le

cahier des conditions de vente régulièrement déposé au greffe ;

Dit que le créancier poursuivant est autorisé à faire visiter les lieux pendant la durée d’une heure dans les 30 jours précédant la vente, en respectant un délai de prévenance du débiteur de 5 jours, et sauf meilleur accord sur la date de visite entre les parties ;

Fixe la date d’adjudication à l’audience du 15 mai 2025 à 10 heures à la barre du Tribunal judiciaire de Bastia ;

Dit que les mesures de publicité sont celles de droit commun des articles R322-31 et suivants ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et déboute les parties de leur demande sur ce fondement ;

Dit que les dépens de l’instance seront compris dans les frais de vente soumis à taxation ».

Par dernières écritures communiquées le 29 avril 2025, M. [I] [G] et Mme [X] [W] sollicitent de la cour de :

— Infirmer le jugement rendu par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bastia le

23 janvier 2025 en ce qu’il a :

CONSTATÉ que les conditions fixées par les articles L.311-2, L311-4 et L311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies.

DEBOUTÉ Monsieur [I] [G] et Madame [U] de l’ensemble de leurs demandes.

DIT que la créance que détient le créancier poursuivant à l’égard de Monsieur [I] [G] et Madame [X] [U] s’élève à la somme de 231 129,82 €, sauf mémoire pour les intérêts au taux de 7,64 % l’an à compter du 21.11.2024.

DÉBOUTÉ Monsieur [I] [G] et Madame [U] de leurs demandes aux fins d’autorisation de la vente amiable.

ORDONNE la vente forcée du bien saisi.

AUTORISÉ LA S.A. CAISSE ÉPARGNE à poursuivre la vente sur la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de vente régulièrement déposé au greffe.

DIT que le créancier poursuivant est autorisé à faire visiter les lieux pendant la durée d’une heure dans les 30 jours précédant la vente, en respectant un délai de prévenance

du débiteur de 5 jours, et sauf meilleur accord sur la date de visite entre les parties.

FIXÉ la date d’adjudication à l’audience du 15 mai 2025 à 10h00 à la barre du tribunal

judiciaire de [Localité 7].

DIT que les mesures de publicité sont celles de droit commun des articles R322-31 et suivants.

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du CPC et déboute les

parties de leur demande sur ce fondement.

Dis que les dépens de l’instance seront compris dans les frais de vente soumis à taxation.

Et statuant à nouveau,

À titre principal,

— Fixer le montant de la S.A. CAISSE ÉPARGNE CEPAC à la somme de 211 282,64 euros (208.282,64 euros + 3 000 euros) en principal frais intérêts et indemnités de toute nature ;

— Autoriser la vente amiable au prix minimum de 180 000 euros, laquelle devra intervenir

dans un délai de 4 mois à compter de l’arrêt à intervenir ;

À titre subsidiaire,

— Accorder à Madame [U] et à Monsieur [G] un délai de grâce consistant au report des sommes dues à la S.A. CAISSE ÉPARGNE CEPAC d’une durée de 24 mois à compter de l’arrêt à intervenir ;

— Reporter les sommes dues par Madame [U] et à Monsieur [G] à la S.A. CAISSE ÉPARGNE CEPAC pour une durée de 24 mois à compter de l’arrêt à intervenir ;

— Déclarer que la somme reportée comprendra le solde en principal, les frais et intérêts et

plus généralement toute somme qui pourrait être due au créancier ;

— Déclarer que pendant le cours de ce délai le taux d’intérêt ne pourra pas être supérieur au taux légal ;

— Ordonner la mention du jugement en marge du commandement de payer ;

À titre infiniment subsidiaire,

— Fixer la mise à prix des biens saisis à la somme de 200 000 euros ;

En tout état de cause,

— Débouter la S.A. CAISSE ÀPARGNE CEPAC de l’intégralité de ses demandes.

Par dernières écritures communiquées le 29 avril 2025, la S.A. caisse d’éparge CEPAC sollicite de la cour de :

Au principal,

— Confirmer le jugement d’orientation du juge de l’exécution du 23 janvier 2025 en ce qu’il a fixé la créance de la CEPAC à 231 129,82 € sauf mémoire pour les intérêts au taux de 7,64 % l’an à compter du 21 novembre 2024 ;

— Constater que les conditions fixées par les articles L 311-2, L 311-4 et L 31116 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies ;

— Le réformer en ce qu’il a ordonné la vente forcée ;

Et statuant à nouveau :

— Autoriser la vente amiable au prix minimum de 180 000,00 € qui devra intervenir dans un délai de 4 mois à compter de l’arrêt à intervenir ;

— Ordonner la vente forcée au cas où la vente amiable n’interviendrait pas dans le délai fixé par la Cour ;

Subsidiairement,

— Débouter Monsieur [I] [G] et Madame [X] [U] de l’ensemble de leurs demandes ;

Au cas où la vente forcée serait ordonnée,

— Autoriser la S.A. CAISSE D’ÉPARGNE CEPAC à en poursuivre la vente sur la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de la vente régulièrement déposée au greffe ;

— Dire que la mise à prix de 110 000 € n’est pas manifestement insuffisante ;

— Dire que l’adjudication aura lieu sur la mise à prix fixée par le poursuivant et aux conditions du cahier des conditions de la vente ;

— Dire que le créancier poursuivant est autorisé à faire visiter les lieux pendant la durée d’une heure, dans les 30 jours précédant la vente, en respectant un délai de prévenance du débiteur de 5 jours, sauf meilleur accord sur une date de visite entre les parties ;

— Dire que les mesures de publicité sont celles de droit commun des articles R 322-et suivants ;

— Condamner Monsieur [I] [G] et Madame [X] [U] à payer à la Caisse d’Épargne CEPAC, la somme de 2 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dire que les dépens de l’instance seront compris dans les frais de vente soumis à taxation.

Par ordonnance du 11 février 2025, le premier président de la cour d’appel de Bastia autorisé les appelants à assigner à jour fixe pour l’audience du 6 mars 2025.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 30 avril 2025 et mise en délibéré au 9 juillet suivant.

SUR CE,

La cour observe que bien qu’ayant interjeté appel de l’ensemble des dispositions de la décision rendue le 23 janvier 2025 par le juge de l’exécution, les demandes présentées à titre principal devant la cour par M. [I] [G] et Mme [X] [W] se limitent à lui demander de ramener le montant de la créance de la banque à la somme de 211 282, 64 euros et à autoriser la vente amiable au prix minimum de 180 000 euros dans un délai de quatre mois.

L’intimée étant revenue sur son positionnement initial et ayant finalement acquiescé à cette dernière demande, il convient de constater l’accord des parties sur ce point, d’autoriser la vente amiable selon les modalités de l’immeuble selon les modalités sollicitées par les appelants et de trancher le litige relatif au montant de la créance.

Sur le montant de la créance

L’article R322-18 du code de procédure civile prévoit que le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Le juge apprécie le caractère excessif du montant de la clause au regard du préjudice effectivement subi par le créancier et ne peut se référer exclusivement au comportement du débiteur ou sa situation financière à cette fin.

En l’espèce, le premier juge a partiellement fait droit à la demande des appelants en ramenant le montant de la créance de 239 127, 62 euros qui leur était initialement réclamé par la banque à la somme de 231 129, 82 euros.

Pour statuer ainsi, il a constaté que la somme de 13 996,14 euros sollicitée à titre « d’indemnité d’exigibilité à 7 % du capital restant dû » devait s’analyser en une clause pénale dont le caractère manifestement excessif au regard du montant de la dette et au fait que le préjudice du créancier se trouvait suffisamment réparé par les intérêts au taux contractuel de 4,64 %, justifiait qu’il la réduise à 3 %, soit à la somme de 5 998,34 %.

Les appelants considèrent que cette réduction est insuffisante. Ils sollicitent l’infirmation de cette décision et la diminution de l’ensemble des pénalités appliquées à une somme globale de 3 000 euros.

La cour comprend qu’ils analysent également les intérêts d’un montant de 16 112, 81 euros comme procédant d’une seconde clause pénale, sans toutefois le formuler expressément et sans préciser sur quelles sommes ils imputent la réduction sollicitée, confondant ainsi dans leur demande les différentes indemnités qui leur sont réclamées.

Ils soutiennent en outre que le caractère excessif de ces clauses doit s’apprécier à l’aune de leur situation personnelle et familiale ou de leur comportement.

Or, ces éléments sont impropres à justifier à eux seuls le caractère manifestement excessif des montants réclamés, indépendamment de toute référence à une disproportion manifeste entre l’importance du préjudice effectivement subi et le montant conventionnellement fixé.

Il échouent ainsi à démontrer le caractère excessif des clauses litigieuses et leur demande tendant à réduire encore davantage les pénalités contractuelles dues à leur créancier sera rejetée.

La décision du premier juge ayant fixé la créance de l’intimée à 231 129,82 sera donc confirmée.

Sur les autres demandes

Les appelants ont précisé que leur demande subsidiaire tendant à l’octroi d’un délai ne doit s’entendre que dans l’hypothèse où la possibilité de recourir à la vente amiable de leur bien leur était refusée.

Cette demande subsidiaire est donc sans objet à l’instar de celle présentée à titre infiniment subsidiaire.

La nature du litige justifie de dire que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxation.

L’équité justifie de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Infirme la décision du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bastia du 23 janvier 2025 en ce qu’elle a rejeté la demande de vente amiable de M. [I] [G] et Mme [X] [W] et ordonné la vente forcée de leur immeuble ;

Statuant de nouveau,

Vu l’accord des parties,

Autorise la vente amiable de maison d’habitation située section A n°[Cadastre 3] à [Localité 14] (Haute-Corse) au prix minimum de 180 000 euros dans un délai de quatre mois, à compter de la signification du présent arrêt ;

Dit qu’à défaut d’avoir réalisé la vente amiable dans ce délai, il sera procédé à la vente forcée de l’immeuble ;

Confirme le jugement du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bastia du 23 janvier 2025 dans toutes ses dispositions pour le surplus ;

Dit que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxation ;

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et rejette la demande présentée à ce titre ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires des parties.

LA GREFFIÈRE

LE PRÉSIDENT