Chambre civile

Section 1

ARRÊT N°

du

17 DÉCEMBRE 2025

N° RG 24/050

N° Portalis DBVE-V-B7I-CH56 SD-C

Décision déférée à la cour : jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Ajaccio, décision attaquée du 1er décembre 2023, enregistrée sous le n° 22/206

[S]

C/

S.A. LOGIREM

S.A. ERILIA

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

DIX-SEPT DÉCEMBRE

DEUX-MILLE-VINGT-CINQ

APPELANTE :

Mme [O] [S]

née le 12 octobre 1989 à [Localité 6] (Corse-du-Sud)

[Adresse 10]

[Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représentée par M^e Pascale MELONI, avocate au barreau de BASTIA

INTIMÉE :

S.A. LOGIREM

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Joseph SAVELLI, avocat au barreau d’AJACCIO

S.A. ERILIA

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 5]

[Localité 2]

Intervenante volontaire

Représentée par M^e Joseph SAVELLI, avocat au barreau d’AJACCIO

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 22 septembre 2025, devant Saveria DUCOMMUN-RICOUX, conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Valérie LEBRETON, présidente de chambre

Emmanuelle ZAMO, conseillère

Saveria DUCOMMUN-RICOUX, conseillère

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Mathieu ASSIOMA

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2025

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Valérie LEBRETON, présidente de chambre, et Mathieu ASSIOMA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.A. Logirem a donné à bail à [H] [S] un appartement un appartement de typ F4, sis [Adresse 15] [Localité 6], suivant contrat de bail du 24 janvier 1990. [H] [S] est décédé le 14 janvier 2022. Mme [O] [S], sa fille, a effectué des démarches auprès du bailleur afin de devenir titulaire du bail, indiquant vivre avec son père avant son décès.

Par exploit de commissaire de justice du 12 octobre 2022, la S.A. Logirem a attrait Mme [O] [S] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Ajaccio, aux fins d’obtenir la résiliation judiciaire du bail et son expulsion, comme étant occupante sans droit ni titre.

Par jugement en date du 1er décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Ajaccio a :

'- Constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail portant sur l’appartement situé [Adresse 12] à [Localité 6], à compter du 14 janvier 2022,

— Constaté que Mme [O] [S] est occupante sans droit ni titre de l’appartement,

— Dit qu’à défaut pour Mme [O] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de quinze jours à compter de la notification de la présente décision, la SA Logirem pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, y compris avec le concours et l’assistance de la [Localité 9] Publique,

— Condamné Mme [O] [S] à verser à la SA Logirem une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer perçu par la SA Logirem avant le décès de [H] [S], outre les charges du 14 janvier 2022 jusqu’à la date de libération effective des lieux,

— Déboute la SA Logirem de sa demande de dommages et intérêts,

— Condamné Mme [O] [S] au paiement de la somme de 600 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné Mme [O] [S] aux entiers dépens de l’instance,

— Rejeté toute demande plus ample ou contraire des parties '.

Par déclaration du 19 janvier 2024, Mme [O] [S] a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a :

' – Constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail portant sur l’appartement situé [Adresse 12] à [Localité 6], à compter du 14 janvier 2022,

— Constaté que Mme [O] [S] est occupante sans droit ni titre de l’appartement,

— Dit qu’à défaut pour Mme [O] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de quinze jours à compter de la notification de la présente décision, la SA Logirem pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, y compris avec le concours et l’assistance de la [Localité 9] Publique,

— Condamné Mme [O] [S] à verser à la SA Logirem une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer perçu par la SA Logirem avant le décès de [H] [S], outre les charges du 14 janvier 2022 jusqu’à la date de libération effective des lieux,

— Condamné Mme [O] [S] au paiement de la somme de 600 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné Mme [O] [S] aux entiers dépens de l’instance,

— Rejeté toute demande plus ample ou contraire de Mme [O] [S] '.

Par voie de saisine, la S.A. Erilia est intervenue volontairement dans l’instance, dans le cadre de l’affaire RG : 25/38, indiquant venir aux droits de la S.A. Logirem, suite à une fusion publiée le 27 juin 2024.

Les deux instances ont été jointes par le conseiller de la mise en état le 5 février 2025, sous le seul numéro RG 24/50.

Aux termes des dernières écritures de son conseil, transmises par RPVA le 16 juillet 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie, Mme [O] [S] demande à la cour d’appel de :

' – Infirmer en toutes ses dispositions le jugement attaqué, tel que rendu par le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] le 1er décembre 2023,

Statuant à nouveau :

— Juger que le jugement déféré procède d’une violation des dispositions de l’article 5 du code de procédure civile, pour défaut de réponse aux écritures et moyens de,

— Annuler en conséquence le jugement attaqué, sans possibilité d’évoquer,

— Juger que la société Erilia ne justifie pas venir aux droits de la SA Logirem et, dès lors, de son droit à agir,

— Juger irrecevable l’intervention volontaire de la société Erilia, pour défaut de droit (qualité) d’agir,

— Juger irrecevables les écritures et prétentions adverses,

— Juger que l’action de la société Logirem (ou de la société Erilia si sa qualité à agir venait à être reconnue) en résiliation bail et, en expulsion de Mme [O] [S], telle que fondée sur une prétendue inadéquation logement/famille, est prescrite, avec toutes conséquences de droit,

— Débouter la société Logirem (ou de la société Erilia si sa qualité à agir venait à être reconnue) de son appel incident et, en toutes hypothèses, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, en les disant non-fondées,

— Juger que Mme [O] [S] justifiant, tant de sa qualité de descendante que de sa cohabitation avec le locataire depuis au moins un an, que le bail originairement conclu par son père [H] a été automatiquement transmis à son bénéfice propre,

— Juger inopposable à Mme [O] [S] tout quelconque critère « d’adéquation logement/famille » : avec toutes conséquences de droit,

— Juger que Mme [O] [S] doit être titrée de ce bail aux lieu et place de son père [H]

— Ordonner en tant que de besoin le transfert du bail au profit de Mme [O] [S] à ses conditions originaires,

— Condamner la société Logirem (ou de la société Erilia si sa qualité à agir venait à être reconnue) au paiement d’une somme de 5 000 €, en réparation du préjudice moral subi par Mme [O] [S] du fait de la brutalité de la société Logirem qui a prétendu la faire expulser en pleine période de deuil,

— Condamner la société Logirem (ou de la société Erilia si sa qualité à agir venait à être reconnue) au paiement d’une somme de 5 000 (cinq mille) € au profit de Mme [O] [S] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens de l’instance, comme ceux qui en seront la suite, avec distraction de ceux d’appel au profit de Maître Pascale Meloni sous son affirmation de droit '.

Aux termes des dernières écritures de son conseil, transmises par RPVA le 11 juillet 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie, la S.A. Erilia, venant aux droits de la S.A. Logirem, demande à la cour d’appel de :

' – Juger recevable et bien fondée l’intervention de la SA Erilia en lieu et place de la SA Logirem à la suite de la fusion prononcée entre ces deux sociétés,

— Confirmer le jugement en toutes ses dispositions, hormis celles concernant le montant l’indemnité d’occupation et la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Juger que Mme [O] [S] ne justifie pas des critères légaux issus des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 afin de se maintenir dans les lieux,

— Juger que Mme [O] [S] ne peut pas être titrée à la place de son père et solliciter un transfert de bail,

— Juger que Mme [O] [S] occupe sans droit ni titre l’immeuble donné à bail à son père sis [Adresse 11] à [Localité 6], depuis le décès de celui-ci, survenu le 14 janvier 2022,

— Juger que l’action engagée par la société Logirem et reprise par la S.A. Erilia n’est pas prescrite,

— Prononcer la résiliation judiciaire de plein droit du bail conclu entre la S.A. Logirem et [H] [S] à la suite de son décès,

— Ordonner l’expulsion de Mme [O] [S] et de tout occupant des lieux avec le concours de la force publique si besoin était nécessaire,

— Débouter Mme [O] [S] de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions,

— Condamner Mme [O] [S] au paiement de la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens au titre de l’article 696 du code de procédure civile,

— Infirmer le jugement pour le surplus,

— Condamner Mme [O] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au double du montant du dernier loyer anciennement payé par [H] [S], majorée des charges mensuelles, depuis la date de son décès et ce, jusqu’à son parfait déguerpissement,

— Condamner Mme [O] [S] au paiement de la somme de l 000 € pour résistance abusive laquelle se maintient dans les lieux malgré la sommation de déguerpir signifiée le 3 mai 2022,

Subsidiairement,

— Confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— Débouter Mme [O] [S] de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions,

— Condamner Mme [O] [S] au paiement de la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens au titre de l’article 696 du code de procédure civile.

Très subsidiairement et si par impossible le jugement déféré serait annulé,

— Statuer de nouveau sur les demandes de la SA Erilia précitées et y faire droit '.

La clôture différée de l’instruction a été fixée au 18 juillet 2025 par ordonnance du conseiller de la mise en état du 4 juin 2025 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 22 septembre 2025, à laquelle l’affaire a été appelée et la décision mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera précisé qu’il n’est pas nécessaire de reprendre l’intégralité du dispositif des conclusions des parties qui comportent des dire, juger ou donner acte qui ne sont pas réellement des prétentions. Seules constituent de véritables demandes, celles tendant à l’infirmation ou la confirmation de première instance en premier lieu, celles tendant à la condamnation ou au débouté en second lieu. En conséquence, la cour ne statuera pas sur ces types de demandes.

Sur la recevabilité des appels

La recevabilité de l’appel principal et de l’appel incident n’est pas discutée et les éléments du dossier ne conduisent pas la cour à le faire d’office.

Sur l’intervention de la S.A. Erilia

L’intimée indique que la S.A. Logirem et la S.A. Erilia ont fait l’objet d’une fusion, dont la parution a été publiée le 27 juin 2024, après arrêté préfectoral. Elle précise que la S.A. Logirem a été radiée, le 31 juillet 2024, à la suite de la fusion intervenue. Cette fusion entraînant la transmission universelle du patrimoine, en application de l’article L236-2 du code du commerce et la société absorbante reprenant automatiquement les instances en cours de la société absorbée, elle demande à la cour de recevoir son intervention volontaire en lieu et place de la S.A. Logirem.

L’appelante soulève quant à elle une fin de non-recevoir, alléguant du défaut de qualité à agir de la S.A. Erilia, le procès-verbal d’assemblée générale mixte du 20 juin 2024 exprimant des réserves à la fusion, prévues dans le traité de fusion que l’intimée ne verse pas aux débats. Faute de démontrer la parfaite réalisation de ces réserves, la S.A. Erilia ne démontre pas intervenir aux droits du bailleur originaire. Par ailleurs, l’appelante souligne que si la S.A. Logirem a été absorbée par la S.A. Erilia, elle n’a plus d’existence juridique, ne permettant pas à la société absorbante d’intervenir volontairement.

Cependant, l’article 554 du code civil prévoit que peuvent intervenir en appel dès lors qu’elles y ont intérêt, les personnes qui n’ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité.

La cour relève qu’en l’espèce, la S.A. Erilia entend venir aux droits de la S.A. Logirem et a, pour ce faire, saisi la juridiction de conclusions d’intervention volontaire, comme l’exige le texte susvisé. Par ailleurs, elle produit aux débats les procès-verbaux d’assemblée générale mixte de la S.A. Logirem du 20 juin 2024 et de la S.A. Erilia du 21 juin 2024, actant de manière indiscutable la fusion évoquée par traité du 19 avril 2024. Enfin, elle verse un extrait Kbis de la S.A. Logirem, radiée le 31 juillet 2024.

La cour relève donc que l’intervention est recevable et fondée, au regard de l’apport du patrimoine de la société Erilia à la société Logirem dans le cadre d’une fusion avec effet au 30 juin 2024. La qualité à agir de la S.A. Erilia est donc suffisamment démontrée.

Sur la violation des dispositions de l’article 5 du code de procédure civile

L’appelante reproche au premier juge d’avoir statué sans tenir compte de ses écritures et partant, de ses moyens de défense, alors même que la S.A. Logirem avait répondu à ses conclusions et que la réception de son dossier de plaidoirie avait été actée par le greffe. Tout en demandant dans son dispositif l’infirmation du jugement déféré, elle en sollicite également l’annulation, par voie de conséquence.

L’intimée indique quant à elle qu’il ne saurait lui être fait grief du fait que l’appelante a omis de déposer son dossier au greffe.

Aux termes de l’article 5 du code de procédure civile, « le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé ».

L’article 446-1 du même code prévoit en son premier alinéa qu’en matière de procédure orale, comme c’est le cas devant le juge des contentieux de la protection en matière de baux d’habitation, « les parties présentent oralement à l’audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien. Elles peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu’elles auraient formulés par écrit ».

Le jugement entrepris précise que ni la défenderesse ni son conseil n’a comparu à l’audience de plaidoirie du 17 octobre 2023, malgré trois renvois précédemment ordonnés afin de leur permettre de conclure et de soutenir leurs écritures à l’audience.

L’appelante ne conteste pas cette absence et ne justifie pas son affirmation selon laquelle son conseil n’avait pas été avisé de la date d’audience. Elle ne prétend pas non plus avoir été dispensée par le juge d’avoir à comparaître à l’audience de plaidoirie.

Or il est constant qu’en procédure orale et en dehors des cas visés au second alinéa de l’article 446-1 du code de procédure civile, le juge n’est tenu de répondre qu’aux moyens et prétentions présentés à l’audience.

Dès lors, c’est à bon droit que le premier juge a considéré ne pas avoir à répondre aux conclusions de l’appelante, non soutenues à l’audience. Le jugement ne saurait donc être annulé de ce chef. L’appelante sera déboutée de sa demande d’annulation du jugement entrepris.

Sur la prescription des demandes de l’intimée

L’appelante soutient que, conformément aux articles 2221 et 2224 du code civil, l’action introduite par la S.A. Logirem en résiliation de bail et expulsion de tout occupant sans droit ni titre, sur le fondement de l’inadéquation du logement à la composition de la famille occupante, est irrecevable comme étant prescrite. Elle indique que [H] [S], titulaire du bail, a divorcé le 13 décembre 2004 sans que le bailleur n’entame d’action en résiliation judiciaire, malgré le départ du logement de l’épouse, devenu alors inadéquat par rapport à la nouvelle situation familiale du locataire. L’appelante affirme que l’action judiciaire s’en est trouvée prescrite cinq années après le divorce, soit le 13 décembre 2009.

En réponse, l’intimée indique que l’appelante ne démontre pas que le bailleur a été informé du divorce et du départ de l’épouse de [H] [S]. En tout état de cause, elle rappelle que l’appelante ne peut se prévaloir d’une prescription propre à la seule situation familiale de son père. Enfin, elle affirme que la résiliation litigieuse se fondant sur le décès du locataire en janvier 2022 et l’assignation ayant été délivrée le 12 octobre 2022, aucune prescription n’est encourue, a fortiori dans le cas d’un occupant sans droit ni titre qui ne peut se prévaloir d’aucune prescription selon une jurisprudence établie.

L’article 2224 du code civil dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

Cependant, contrairement à ce qu’affirme l’appelante, la prescription de l’action en résiliation judiciaire du bail souscrit par [H] [S] n’a pas commencé à courir à compter du divorce de ce dernier et du départ allégué de son épouse du logement, événements dont il n’est pas prouvé que le bailleur a eu connaissance par ailleurs, mais à compter du décès du locataire, le 14 janvier 2022. L’action ayant été introduite le 12 octobre 2022, la prescription n’est pas acquise. En effet, le fondement textuel de l’action en résiliation du bail entamée par l’intimée est le décès du titulaire du bail, conformément à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 et non la fin de l’adéquation logement/famille, même si cet argument est avancé dans les débats.

Dès lors, l’action est recevable.

Sur la demande de transfert du bail signé le 21 juillet 2010

L’appelante sollicite de la cour l’infirmation du jugement entrepris, en ce qu’il a fait droit à la demande de résiliation judiciaire présentée par la S.A. Diac et demande que soit constaté le transfert du bail dont était titulaire son père, [H] [S], à son nom.

Elle se fonde pour cela sur les dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, qui prévoit la possibilité de transfert d’un bail, suite au décès de son titulaire, à tout descendant vivant avec lui depuis au moins un an. Elle affirme démontrer que cette condition est remplie en versant de multiples documents, tels qu’avis d’imposition et bulletins de salaires entre 2019 et 2022, à son nom et à l’adresse du bien litigieux. Elle ajoute par ailleurs qu’il ne peut lui être opposé le fait que le logement n’est pas adapté à son foyer comme étant doté de quatre chambres puisque cette condition n’est pas prévue par les textes législatifs ou le contrat de bail.

L’intimée rappelle qu’il appartient à l’appelante d’apporter la preuve du fait qu’elle a cohabité avec son père au moins une année avant son décès et que logement est adapté à sa situation familiale, conformément aux articles 14 et 40 de la loi de 1989, ce qu’elle échoue à démontrer. Elle ajoute que la domiciliation fiscale de l’appelante à l’adresse du bien litigieux ne suffit pas à démontrer une cohabitation effective, Mme [O] [S] travaillant au surplus à [Localité 13] l’année précédant le décès de son père. En l’absence de démonstration de cette cohabitation, l’intimé estime que c’est à bon droit que le premier juge a ordonné la résiliation judiciaire du bail du fait du décès du locataire. Par ailleurs, le logement social doit être en cohérence avec la composition de la famille du locataire et de l’article L442-3-1 du code de la construction et de l’habitation, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, l’appelante vivant seule dans l’appartement F4 concerné.

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, « lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré (') aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. (') A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier ».

Il appartient à celui qui se prévaut du transfert de bail à son profit d’établir qu’il existait une véritable communauté de vie stable et continue avec la locataire en titre au moins un an avant le décès de cette dernière, soit en l’espèce avant le 15 janvier 2021.

Par ailleurs, s’agissant des baux intéressant les habitations à loyer modéré, d’autres règles viennent s’ajouter à celle-ci, selon les dispositions prévues à l’article 40-III de la loi du 6 juillet 1989 précitée : « (') l’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Ces deux conditions ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans (…) ».

Si la preuve de la cohabitation pendant une année avant le décès du preneur à bail est démontrée, reste pour le descendant du preneur et demandeur au transfert du bail à prouver que le logement sollicité correspond effectivement en surface et nombre de pièces au nombre de personnes susceptibles de l’occuper.

La sous-occupation est définie par l’article L621-2 du code de la construction et de l’habitation, en vigueur le 25 novembre 2018 : « Les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, ('), non compris les cuisines, supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale ».

Il n’est pas contesté que l’appelante est la fille du titulaire du bail objet du litige, décédé le 14 janvier 2022. Elle verse aux débats une attestation de recensement, qui révèle qu’elle se domicilie en décembre 2006 au domicile de son père, alors qu’elle était âgée de 17 ans, pour être née le 12 octobre 1989 (pièces n°7 et 16). Elle fournit également un bon de commande d’un véhicule acquis le 25 février 2017 ainsi qu’une attestation de tiers payant adressée le 13 novembre 2021, où est mentionnée l’adresse [Adresse 14], à [Localité 6], adresse de son père. Par ailleurs, elle verse les avis d’impositions sur le revenu des années 2018, 2019, 2020 et 2022, où son domicile fiscal correspond à cette adresse. Enfin, elle fournit ses bulletins de salaire émis par la mairie d'[Localité 6] pour les mois de janvier 2020 à décembre 2021 à cette même adresse.

Ces différents éléments démontrent donc suffisamment que Mme [O] [S] a vécu au domicile de son père jusqu’au décès de ce dernier.

Cependant, il n’est pas contesté par l’appelante qu’elle vit seule dans l’appartement F4 depuis janvier 2022. La condition posée à l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 n’est donc pas remplie, l’appartement objet de la présente instance étant en sous-occupation aux termes de l’article L621-2 du code de la construction et de l’habitation. Mme [O] [S] ne peut occuper seule qu’un logement social de type F2 pour respecter ces dispositions. Elle ne conteste pas dans ses écritures y vivre seule, pas plus qu’elle ne démontre l’inverse dans ses pièces.

L’argument selon lequel cette sous-occupation n’a pas été opposée à son père après son divorce et est désormais prescrit est inopérant, comme cela a déjà été examiné. En effet, outre que ces dispositions sont en vigueur depuis le 25 novembre 2018 et que les anciennes dispositions règlementaires (article R641-4 du même code) permettaient à [H] [S] et à sa fille d’occuper un F4, l’appelante ne démontre pas que le départ de l’épouse du locataire a été signalé au bailleur.

Enfin, il ressort des courriers échangés entre différents salariés de la S.A. Logirem et entre la société et l’appelante démontrent que dès le 24 février 2022, Mme [O] [S] était informée du refus opposé par le bailleur au transfert de bail, pour non-respect des dispositions des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur confirmait que l’appelante ne répondait pas aux critères d’adéquation du logement avec la composition de son foyer le 24 mars 2022, avant de lui adresser une sommation de déguerpir par voie de commissaire de justice le 3 mai de la même année.

Le 28 avril 2022, l’appelante écrivait à la S.A. Logirem en prenant acte de ce refus mais en sollicitant son maintien dans l’appartement le temps de trouver un autre logement social plus adapté à son statut d’occupant unique. Il ressort des échanges suivants entre le bailleur et l’appelante que cette dernière a refusé plusieurs logements sociaux proposés pour des motifs divers, tenant à l’insécurité ressentie ou au manque de clarté. L’obligation de tentatives de relogement pesant sur le bailleur et prévue à l’article 40 de la loi de 1989 a donc été remplie.

Si l’appelante démontre avoir occupé l’appartement avec son père dans l’année précédant son décès, la cour retient que l’appartement n’est pas adapté à la taille de son foyer, réduit à une seule personne et que la S.A. Erilia est donc bien fondée à solliciter que soit constatée la résiliation de plein droit du bail en date du 24 janvier 1990 du fait du décès du locataire et ce, à la date du 14 janvier 2022.

Le jugement entrepris doit donc être confirmé de ce chef.

Sur la demande de fixation de l’indemnité d’occupation

L’intimée demande de manière incidente que le jugement entrepris soit infirmé en ce qu’il a condamné l’appelante à verser une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer perçu par la S.A. Logirem avant le décès de [H] [S], outre les charges, du 14 janvier 2022 jusqu’à la date de libération effective des lieux. La S.A. Erilia sollicite que cette indemnité d’occupation soit fixée au double du montant du dernier loyer payé, augmenté des charges au jour du décès.

L’appelante, en réponse, affirme que cette demande n’est fondée par aucun moyen de droit ou de fait, rappelant qu’elle est au surplus légitime à occuper le bien dans l’attente de la présente décision.

Il vient d’être confirmé par la cour d’appel que l’appelante est occupante sans droit ni titre de l’appartement F4 sis [Adresse 16] à Ajaccio. Elle est donc redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux.

L’indemnité d’occupation, en cas d’occupation sans droit ni titre, est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l’indemniser du préjudice qu’il subit du fait de l’occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué. Il en résulte qu’elle peut être supérieure au loyer et qu’elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas.

Cependant, en n’apportant aucun élément aux débats concernant le montant du loyer au moment du décès, éventuellement indexé au jour des dernières conclusions, la S.A. Erilia ne met pas la cour en mesure de fixer une indemnité d’occupation autre que celle appréciée par le premier juge.

Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.

Sur les demandes de dommages et intérêts présentée par l’appelante et l’intimée

Mme [O] [S] sollicite la condamnation de l’intimée à lui verser la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice moral subi par elle du fait de la brutalité de la S.A. Logirem dans la procédure d’expulsion en période de deuil. Elle n’apporte pas plus d’éléments pour fonder sa demande.

En réponse, la S.A. Erilia sollicite que l’appelante soit déboutée de sa demande et conclut dans le sens d’une condamnation de cette dernière à lui verser la somme de 1 000 € au titre de sa résistance abusive, sans plus fonder cette prétention.

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aucune des parties ne caractérise dans ses écritures la faute de l’autre. En effet, il ne peut être reproché à la S.A. Logirem, aux droits de laquelle intervient la S.A. Erilia, d’avoir commis une faute en mettant en 'uvre la procédure d’expulsion de l’appelante, occupante sans droit ni titre, a fortiori au vu de ses tentatives de relogement. Par ailleurs, l’intimée ne démontre pas en quoi consiste l’abus de droit allégué à l’encontre de l’appelante.

Enfin, aucune des deux parties n’expose la nature de son préjudice ni ne le démontre.

Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la S.A. Erilia de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive de Mme [O] [S] et cette dernière sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral.

Sur les dépens d’appel et les frais irrépétibles

Mme [O] [S], partie succombante, sera condamnée aux dépens de première instance (le jugement entrepris étant confirmé en ses dispositions au titre desdits dépens) et de l’instance d’appel.

De même, sera confirmée sa condamnation aux frais irrépétibles exposés par l’intimée en première instance.

Il est équitable de la condamner, au titre des frais irrépétibles prévus par l’article 700 du code de procédure civile, à verser à la S.A. Erilia la somme de 1 500 €.

PAR CES MOTIFS

La cour,

DÉCLARE RECEVABLE l’intervention volontaire de la S.A. Erilia, venant aux droits de la S.A. Logirem,

CONFIRME le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Ajaccio le 1er décembre 2023 en toutes ses dispositions attaquées,

Y ajoutant,

DÉBOUTE Mme [O] [S] de sa demande d’annulation du jugement entrepris,

LA DÉBOUTE de sa demande tendant à voir déclarer irrecevables comme prescrites les demandes présentées par la S.A. Erilia,

DÉBOUTE Mme [O] [S] de sa demande de transfert du bail d’habitation conclu le 24 janvier 1990 entre [H] [S] et la S.A. Logirem,

DÉBOUTE Mme [O] [S] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

CONDAMNE Mme [O] [S] aux entiers dépens d’appel,

CONDAMNE Mme [O] [S] à verser à la S.A. Erilia la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles prévus par l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER

LA PRÉSIDENTE