Chambre civile

Section 1

ARRÊT N°

du 30 AVRIL 2025

N° RG 23/625

N° Portalis DBVE-V-B7H-CHJJ EZ-C

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de BASTIA, décision attaquée du 28 septembre 2023, enregistrée sous le n° 22/006

CONSORTS

[B]

C/

[J]

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

TRENTE AVRIL DEUX-MILLE-VINGT-CINQ

APPELANTS :

Mme [G] [B]

née le 17 mai 1972 à [Localité 13] (Corse)

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par M^e Stéphanie LEONETTI, avocate au barreau de BASTIA

M. [D] [B]

né le 8 octobre 1974 à [Localité 13] (Corse)

[Adresse 16]

[Localité 3]

Représenté par M^e Stéphanie LEONETTI, avocate au barreau de BASTIA

INTIMÉE :

Mme [H] [J]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Benoît BRONZINI DE CARAFFA de l’AARPI ARNA, avocat au barreau de BASTIA, substitué par M^e Clara ACQUAVIVA, avocate au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 février 2025, devant Emmanuelle ZAMO, conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Valérie LEBRETON, présidente de chambre

Emmanuelle ZAMO, conseillère

Saveria DUCOMMUN-RICOUX, conseillère

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Vykhanda CHENG

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 avril 2025

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Valérie LEBRETON, présidente de chambre, et Vykhanda CHENG, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Selon acte sous-seing privé daté du 29 janvier 2009, Monsieur [M] [B] a donné à bail à ferme à Madame [H] [J] les parcelles cadastrées A [Cadastre 9], A[Cadastre 11],A [Cadastre 12] et A [Cadastre 7] situées à [Localité 17] [Adresse 16] avec effet à la date de signature du contrat pour une durée de 9 ans.

Sur ces parcelles a été édifié antérieurement au bail un tunnel agricole bâché à usage de lapinière, Madame [H] [J] exerçant une activité agricole d’élevage équin.

Par jugement du 10 mai 2012, le tribunal paritaire des baux ruraux de Bastia a rejeté la demande en annulation et en résiliation du bail à ferme conclu entre les parties le 29 janvier 2009 présentée par Madame [W] [E] épouse [B] venant aux droits de son époux.

Par requête déposée au greffe le 20 juillet 2022, Madame [H] [J] a sollicité la convocation de Madame [G] [B] et de M. [D] [B] qui viennent aux droits de leur père M. [M] [B] devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Bastia, en audience de conciliation aux fins de :

— leur ordonner de procéder au remplacement de la bâche du tunnel agricole,

— de leur ordonner de prendre en charge l’intégralité des frais restant dus au titre dudit remplacement suivant devis en date du 27 juin 2022,

— de les condamner à lui payer la somme de 2 598,55 ' au titre de l’acompte versé pour la commande de la bâche.

Selon procès-verbal du 20 octobre 2022, le président du tribunal paritaire des baux ruraux a constaté la non conciliation des parties et renvoyé l’affaire à l’audience de jugement du 24 novembre 2022.

Par jugement contradictoire du 28 septembre 2023, le tribunal paritaire des baux ruraux du tribunal judiciaire de Bastia a :

— débouté Mme [H] [J] de sa demande en paiement à l’encontre de Madame [G][B] et de Monsieur [D] [B],

— débouté Madame [G] [B] et M. [D] [B] de leur demande

reconventionnelle aux fins de prononcer la nullité du bail,

— accueilli la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée du jugement rendu le 12 mai 2012 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Bastia,

— dit en conséquence irrecevables Madame [G] [B] et

Monsieur [D] [B] en leur demande de résiliation du bail pour détournement de l’usage des lieux loués,

— débouté les parties de leurs demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Madame [H] [J] aux dépens de l’instance,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration au greffe enregistrée le 4 octobre 2023, Madame [G] [B] et Monsieur [D] [B] ont interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a accueilli la fin de non recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée du jugement rendu le 12 mai 2012 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Bastia ; dit en conséquence irrecevables Madame [G] [B] et Monsieur [D] [B] en leur demande de résiliation du bail pour détournement de l’usage des lieux loués ; débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes des dernières écritures de leur conseil notifiées le 31 octobre 2024, Madame [G] [B] et Monsieur [D] [B] demandent à la cour de voir :

— infirmer le jugement querellé en ce qu’il a retenu l’autorité de chose jugée pour rejeter la demande de résiliation du bail rural au visa de l’article 1766 du code civil,

— le confirmer pour le surplus et débouter Madame [J] de son appel incident et l’y dire mal fondée

Et statuant à nouveau

— rejeter la fin de non-recevoir tirée de l’article 1351 du code civil

— prononcer la résiliation du bail du 29 janvier 2009 sur les parcelles cadastrées A [Cadastre 8], [Cadastre 10], [Cadastre 12] et [Cadastre 7] de la commune de [Localité 17] aux torts de la preneuse

— ordonner à Madame [J] de libérer les lieux dans le mois de la notification de l’arrêt à venir.

— ordonner qu’à défaut il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef.

Dans tous les cas,

— condamner Madame [J] à payer à Madame [G] [B] et à Monsieur [D] [B], une somme de 5 000,00 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— la condamner aux entiers dépens.

Aux termes des dernières écritures de son conseil notifiées le 12 novembre 2024, Madame [H] [J] demande à la cour de bien vouloir :

— confirmer le jugement du 28 septembre 2023 en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de résiliation de bail de Madame [G] [B] et

Monsieur [D] [B] comme se heurtant à l’autorité de la chose jugée ;

— infirmer le jugement du 28 septembre 2023, en ce qu’il a :

o débouté Madame [J] de sa demande en paiement à l’encontre des consorts [B]

o condamné Madame [J] aux dépens.

Statuant à nouveau,

— condamner solidairement Madame [G] [B] et

Monsieur [D] [B] à payer à Madame [H] [J] la somme de 5 517,46 ' au titre de la réparation de la bâche ;

subsidiairement

— condamner solidairement Madame [G] [B] et

Monsieur [D] [B] à payer à Madame [H] [J] une indemnité au titre des améliorations apportées au fond ;

— avant dire droit, désigner tel expert qu’il plaira au tribunal avec pour mission de :

. se faire communiquer tous documents utiles de nature à établir les investissements et travaux, notamment d’amélioration, réalisés par Madame [H] [J] sur les fonds et bâti, objets du bail ;

. convoquer les parties et leurs conseils ;

. se rendre les lieux ;

. décrire l’entièreté des améliorations effectuées ;

. chiffrer le coût des améliorations ;

. faire toutes observations utiles.

en tout état de cause,

— condamner solidairement Madame [G] [B] et Monsieur [D] [B] à payer la somme de 3 000 ' euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement Madame [G] [B] et Monsieur [D] [B] aux entiers dépens.

Après plusieurs renvois accordés sur la demande des parties afin de se mettre en état, l’audience de plaidoiries de la cour s’est tenue le 10 février 2025, chaque partie en la cause ayant soutenu oralement leurs conclusions contradictoirement échangées.

Après délibéré, le présent arrêt a été rendu le 30 avril 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement du preneur pour la réparation de la bâche

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 du même code dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Aux termes des dispositions combinées des articles 1754 et 1755 du code civil, aucune des réparations locatives et de menu entretien n’est à la charge du preneur quand elles sont occasionnées par vétusté ou force majeure.

Et selon l’article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien.

Pour débouter le preneur de sa demande de paiement de la somme de 5 517,46 ' relative au remplacement de la bâche et la laine de verre couvrant le tunnel agricole initialement à usage de lapinière, le premier juge a considéré d’une part que Madame [J] ne prouve pas autrement que par voie d’allégations l’existence des dommages qui y sont survenus, d’autre part qu’elle a reçu sur ce point indemnisation à hauteur de la somme de 8 631,53 ' de la part de sa compagnie d’assurance en réparation des dommages subis.

Par voie d’appel incident, le preneur soutient que le remplacement de la bâche endommagée par une tempête relève des grosses réparations incombant au bailleur ayant pour objet de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée et que la somme de 5 517,46 ' correspond au restant dû au titre de l’estimation des dommages.

Les bailleurs font valoir quant à eux que le remplacement de la bâche ne ressort pas des réparations à leur charge, que les déchirures du revêtement extérieur causées par un défaut d’entretien régulier pendant 13 ans n’imposent pas le remplacement de l’entière couverture du tunnel concerné et que leur locataire a été indemnisée par sa compagnie d’assurance de son entier préjudice.

La cour observe que le bail à ferme versé à ses débats se contente de stipuler que les preneurs prendront les lieux loués dans l’état où ils se trouvent à la date de leur entrée en jouissance et qu’un état des lieux devra être établi ce qui n’ a pas été le cas de l’espèce.

S’appliquent donc à la présente espèce les dispositions légales précitées auxquelles le bail n’a donc pas entendu déroger.

Sur la charge des réparations du couvert du tunnel agricole

Sur ce point, alors que le tunnel agricole en la cause a sa couverture assurée par de la laine de verre et une bâche protectrice et qu’il repose sur le bailleur l’obligation de rétablir les couvertures entières en application de l’article 606 du code civil précité ainsi que d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, il ne peut être valablement soutenu, quel que soit l’usage dudit tunnel, que les réparations sur ce point incombent au preneur.

En effet, la bâche et la laine de verre forment un tout assurant le couvert du bâtiment agricole loué dont le bailleur reste tenu de l’obligation d’assurer la permanence et d’en permettre un usage conforme à sa destination admise par le bailleur pour au moins une activité de sellerie et de mise à bas de poulins, activités agricoles estimées par la cour comme devant se pratiquer à l’abris d’ intempéries éventuelles et non exposées à celles-ci.

La cour retient donc que les réparations du couvert du tunnel agricole loué sont à la charge des bailleurs.

Sur la preuve des dommages subis par le couvert du tunnel agricole

Sur ce point la cour remarque que selon procès-verbal de constat des lieux contradictoire établi le 1er août 2011 par Me [O], huissier de justice, le couvert du tunnel agricole est en bon état de réparation et que selon procès-verbal de constat contradictoire établi le 19 décembre 2022 par le même auxiliaire de justice le couvert du tunnel est aussi en bon état de réparation.

En cause d’appel ainsi que l’estime la cour, Madame [J] démontre avoir déclaré le 22 août 2022 (soit postérieurement à la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux le 20 juillet 2022) à sa compagnie d’assurance Generali un sinistre concernant les dommages ' sur vos bâtiments lors de la tempête du 18 août 2022 ' dont la survenance n’est pas contestée et rapporte aussi la preuve des dommages survenus et de leur étendue par la production aux débats à la fois des photographies du bâtiment présentant des arrachement de la bâche de couverture ainsi que de la laine de verre située dessous et de la lettre d’acceptation de la compagnie d’assurance sur le montant des dommages faisant référence à des opérations d’expertise diligentée ayant conduit la compagnie à prendre en charge à l’évidence la réparation de l’entière couverture du tunnel.

La cour considère aussi que les bailleurs qui sont restés taisants aux demandes du preneur antérieures à la survenue du sinistre du 18 août 2022 quant à l’entretien de la couverture du tunnel sont infondés postérieurement à sa survenue à soutenir que la réparation ne s’avère nécessaire que pour partie ce qui a conduit Madame [J] dès le 27 juin 2022 à s’acquitter de la somme de 8 661,83 ' pour ce faire.

La cour retient donc l’existence de dommages survenus sur le couvert du tunnel agricole nécessitant l’entièreté de son changement.

Sur la preuve du montant des dommages

La cour remarque que la lettre d’acceptation d’indemnisation et son détail versés aux débats admet un total d’indemnisation de l’assurée pour la somme de 8 631,53 ', franchise de 1 249,05 ' et vétusté de 4858,34 ' déduites, dont Madame [J] a reçu paiement à une date inconnue en deux fois d’abord par paiement immédiat de 1 665,95 ' puis différé de 6 965,58 ' tandis que la facture du 27 juin 2022 soit antérieure au sinistre fait preuve d’un paiement acquitté par elle de 8 661,83 ' pour le changement complet de la couverture du tunnel.

La cour doit donc constater que Madame [J] n’a pas été entièrement indemnisée par sa compagnie d’assurance des dommages survenus sur le tunnel agricole d’un montant de 30,30 ' (8 661,83 ' – 8 631,53 ') et non de la somme de 5 517,46 ' comme elle l’allègue.

La cour en déduit que les bailleurs restent tenus à son égard au titre des grosse réparations de cette seule somme de 30,30 '.

La cour par voie d’infirmation et statuant à nouveau condamne donc Madame [G] [B] et Monsieur [D] [B] à payer à Madame [H] [J] la somme de 30,30 ' pour les réparations acquittées par elle en lieu et place des bailleurs.

Sur la demande de résiliation du bail à ferme pour manquement du preneur à ses obligations

Aux termes de l’article 1766 du code civil, si le preneur d’un héritage rural ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, s’il abandonne la culture, s’il ne cultive pas raisonnablement, s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s’il n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Selon l’article 431-31 du code rural et de la pêche, I.-Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants:

1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ;

2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ;

3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 411-27.

Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.

Pour débouter les bailleurs de leur demande de résiliation du fait du preneur, le premier juge a considéré que, depuis le jugement du 10 mai 2012 ayant statué sur ce point, la création d’une seconde chambre en lieu et place de la buanderie et l’aménagement de la pièce principale de manière moins spartiate sont insuffisantes pour retenir la modification de la situation soumise au jugement du 10 mai 2012, écartant la preuve rapportée d’un raccordement du tunnel agricole autrement que par le branchement au compteur du propriétaire et le raccordement au réseau d’eaux usées à un usage domestique.

En cause d’appel, les bailleurs font valoir que le bail à ferme souscrit a été transformé par le preneur notamment en bail d’habitation et que le preneur a opéré sur les lieux loués des modifications sans autorisation du bailleur génératrices de préjudices pour le bailleur ce à quoi l’intimée soulève la fin de non recevoir tenant à l’autorité de la chose jugée par jugement du 10 mai 2012 et objecte qu’elle n’a pas établi sa résidence principale dans le bâtiment agricole loué, que cette occupation n’est que ponctuelle puisqu’elle réside chez sa mère, que les aménagements entrepris n’ont eu vocation qu’à améliorer les équipements présents et nécessaires sans que la bonne exploitation du fonds ne soit compromise.

Sur l’autorité de la chose jugée du jugement du 10 mai 2012

Aux termes de l’article 1355 du code civil, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement.

Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

Le jugement du 10 mai 2012 s’est prononcé sur une demande de résiliation du bail présentée par l’auteur des appelants fondée sur la transformation de l’usage du tunnel agricole de son usage initial. Cette décision a déclaré cette transformation utile à l’exploitation et donc à la destination du bien, le site devant comporter les équipements nécessaires notamment au respect des conditions d’hygiène et de confort minimum des personnes accueillies et de celles qui y travaillent assurant une présence responsable.

A l’examen des conclusions des parties, la cour doit constater que les manquement invoqués par les bailleurs à l’endroit du preneur ne sont pas parfaitement identiques en leur objet à ceux ayant donné lieu à jugement du 10 mai 2012 puisqu’il est fait état de la transformation d’une pièce supplémentaire à usage d’habitation, de l’établissement par le preneur de sa résidence principale ainsi que celle de sa famille dans les lieux loués, de la création d’une activité agricole supplémentaire par le conjoint du preneur, d’un défaut d’entretien d’arbres et du raccordement des lieux à l’eau et à l’électricité, le tout sans autorisation du bailleur.

Par suite, la cour rejette l’exception de fin de non recevoir tenant à l’autorité de la chose jugée du jugement du 10 mai 2012.

Sur l’existence de manquements du preneur

Sur la destination des lieux

Aux termes de l’article L 411-27 du code rural, « les obligations du preneur relatives à l’utilisation du fonds pris à bail sont régies par les dispositions des articles 1766 et 1767 du code civil ».

L’examen par la cour du bail à ferme et du plan de situation annexé ne permet pas de constater l’existence d’immeuble à usage d’habitation sur les parcelles données à bail sur lesquelles le bailleur a uniquement autorisé le preneur à réaliser des box en bois avec dalle, étant également observé que le prix du fermage annuel s’établit à la somme de 935 ' y compris la location du tunnel.

De ces éléments contractuels, la cour déduit que le bail à ferme se limite pour le preneur à un usage agricole en l’espèce une activité d’élevage équin dans des bâtiments agricoles destinés à cet usage.

Les procès-verbaux de constat établis au contradictoire des parties les 1er août 2011 et le 19 décembre 2022 et leurs photographies annexées objectivent la création à l’entrée à gauche d’un local de sellerie avec cloisons en bois et la transformation d’une pièce à usage de buanderie de 7 m2 en chambre d’enfant, l’ensemble des lieux étant destinés selon jugement du 10 mai 2012 à un usage ponctuel aux fins d’activité de poulinage lesquels présentent désormais selon ce qu’observe la cour dans leur ensemble à la date du 19 décembre 2022 un aspect plus conforme à un usage habituel d’habitation qu’à un usage précaire ainsi que stipulé initialement.

La preneuse soutient résider de façon habituelle depuis 2015 chez sa mère à [Localité 15] comme l’atteste par affection cette dernière.

Cette allégation n’est corroborée que par un seul avis de déclaration fiscale daté de 2014 pour les revenus de l’année 2013 et ce alors qu’elle est inscrite depuis 2022 sur les listes électorales de [Localité 17] à l’adresse des lieux loués comme le père de son fils né le 18 août 2013, scolarise l’enfant à l’école de [Localité 17], a créé une chambre d’enfant dans les lieux loués, paie son fermage du 18 juillet 2022 avec un chéquier à son nom la domiciliant sur les lieux loués, a fait installer sur les lieux loués l’eau potable par passage d’une canalisation à ciel ouvert en lieu et place de l’eau agricole comme l’établit le

procès-verbal de constat du 7 juin 2024 et que le père de son enfant dont elle dit être séparé depuis une date inconnue déclare fiscalement en 2022 ses revenus de l’année 2021 lieu-dit [Localité 14] à [Localité 17] c’est à dire sur les parcelles données à bail.

Tandis que les appelants démontrent que le preneur a fait désormais usage des bâtiments agricoles loués comme lieu d’habitation et que Madame [J] succombe ainsi que l’estime la cour dans la charge de la preuve de justifier de ce que sa résidence principale s’établit à la date de la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux du 20 juillet 2022 ailleurs que sur les lieux loués, la cour retient par conséquent sur ce point un manquement du preneur en contradiction avec les clauses du bail et par défaut d’autorisation du bailleur et ce, d’autant que quand bien même Madame [J] justifie désormais aux débats d’un devis d’assurance sollicité le 24 février 2017 où elle se déclare propriétaire exploitant (et non locataire) d’un bâtiment d’habitation professionnelle imbriqué construit et couvert en matériaux durs ne couvrant donc pas un usage d’habitation permanent.

Un premier manquement est ainsi retenu à l’endroit de la preneuse consistant en une extension de l’objet du bail à des fins d’habitation dont il résulte pour les bailleurs deux préjudices en application de l’article 1766 du code civil comme ils le soutiennent : d’abord financier pour non paiement d’une redevance à usage d’habitation conformément à l’article L 411-11 du code rural ainsi que les appelants le font valoir, ensuite par le risque encouru en termes de responsabilité pour des propriétaires dont le bien est occupé de façon permanente par le preneur et son enfant dans des locaux non destinés à cet usage et dont, ainsi que la cour l’ajoute de façon surabondante, il n’est pas certain qu’il soit assuré au regard du risque déclaré par l’intimé à l’assureur en sa qualité de propriétaire et non de locataire.

Sur les autres manquements

Les appelants soutiennent plusieurs autres manquements à l’endroit de la preneuse existant à la date de la saisine du tribunal paritaire à savoir le raccordement des abreuvoirs des chevaux à leur propre borne hydraulique distribuant l’eau agricole sans autorisation de leur part, l’usage de l’électricité à usage d’habitation principale et la destruction de plantations assurant les limites du fonds.

La cour retient au regard du procès-verbal de constat du 30 juillet 2024 établi au contradictoire des parties que la preneuse, qui ne le conteste pas, ne dispose d’aucune autorisation des bailleurs pour se raccorder à leur borne hydraulique aux fins de sa propre activité à savoir remplir les abreuvoirs de ses chevaux causant ainsi aux bailleurs un préjudice financier constitué par le non paiement de la consommation d’eau générée par sa propre activité agricole et assumée financièrement indûment par conséquent par les bailleurs.

La cour ne retient pas au regard des conclusions des parties l’existence d’un manquement du preneur tenant au raccordement du tunnel agricole au réseau électrique alors qu’il est admis que Monsieur [M] [B] aujourd’hui décédé a donné son autorisation à cet effet et qu’un compteur avec défalqueur dont l’existence est acquise permet d’imputer la consommation de ce réseau à son réel usager excluant tout préjudice pour les bailleurs de ce chef.

S’agissant de la dégradation des limites séparatives arborées et en nature de haies, la cour rappelle que selon l’article L. 411-28 du code rural et de la pêche maritime, pendant la durée du bail et sous réserve de l’accord du bailleur, le preneur peut, pour réunir et grouper plusieurs parcelles attenantes, faire disparaître, dans les limites du fonds loué, les talus, haies, rigoles et arbres qui les séparent ou les morcellent, lorsque ces opérations ont pour conséquence d’améliorer les conditions de l’exploitation. Le bailleur dispose d’un délai de deux mois pour s’opposer à la réalisation des travaux, à compter de la date de l’avis de réception de la lettre recommandée envoyée par le preneur.

Passé ce délai, l’absence de réponse écrite du bailleur vaut accord.

En l’espèce, il est soutenu la dégradation des limites séparatives en nature d’arbres, de taillis et de haies encadrant les fossés d’écoulement des eaux pluviales.

Cette dégradation est démontrée selon ce qu’estime la cour par le procès-verbal de constat du 30 juillet 2024 établi au contradictoire des parties qui ne se limite pas ainsi que le soutient l’intimée à la détérioration d’arbres par les chevaux qu’elle estime non établie contrairement à ce que la cour estime au regard des photographies versées aux débats établissant que les arbres détériorés servent notamment de support aux clôtures électriques mais aussi et surtout en la modification en limite sud-est de la propriété louée par l’aménagement d’un accès à d’autres parcelles ne faisant pas l’objet du bail pour des commodités de passage du preneur générant une obstruction du fossé d’écoulement des eaux pluviales de la parcelle A [Cadastre 1] appartenant à un tiers, faits sur lesquels l’intimée ne s’explique pas.

La cour retient donc de chef également un manquement imputable au preneur.

Sur des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.

La cour rappelle que le renouvellement du bail ne prive pas le bailleur de la possibilité d’en demander la résiliation, sur le fondement de l’article L. 411-31, I, 2°, précité, lorsque les effets sur la bonne exploitation du fonds d’agissements du fermier, même antérieurs à ce renouvellement, se sont produits ou prolongés au cours du bail renouvelé et que la jurisprudence exige que ces agissements caractérisés pour emporter résiliation compromettent la bonne exploitation du fonds.

En l’espèce la cour a retenu trois manquements du preneur qui a établi son habitation principale et celle de sa famille sur les lieux loués, consommé l’eau agricole facturée à ses bailleurs pour abreuver ses chevaux et modifié la nature des limites séparatives des biens loués sans autorisation préalable de ses bailleurs.

L’intimée fait valoir que ces agissements éventuellement reprochés ne sont pas de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ainsi que l’exige le texte précité.

La cour remarque, s’agissant de l’exploitation du fonds rural, que selon l’autorisation préfectorale non datée et notifiée au propriétaire le 17 juin 2022 et consentie à Madame [H] [J] et elle seule, cette exploitation consiste en un élevage équin.

Or, il résulte des pièces 10 et 11 versées aux débats de la cour que la preneuse a non seulement associé à ses activités dénommées 'Elevage di Kalliste’ le père de son fils opérant ainsi une modification non autorisée du nombre de preneurs mais aussi que Monsieur [K] [S] a créé à compter du 1er février 2020 sur les parcelles louées une activité supplémentaire dénommée 'Les Ecuries d’Occi’ consistant en un élevage de chevaux et d’autres équidés sans qu’un tel cumul d’activités n’ait été autorisé par les bailleurs qui en ont découvert l’existence en cours d’instance, et sans qu’il puisse donc être de façon surbabondante retenu par la cour une aide apportée par l’éventuel conjoint à l’activité initiale du preneur, s’agissant d’une autre activité créée.

La cour estime ainsi, contrairement au premier juge et ce que soutient l’intimée, que l’ensemble de ces manquements cumulés commis sans autorisation préalable des bailleurs et sans préoccupation de la capacité des sols loués à absorber l’extension de l’activité agricole initialement consentie outre l’établissement d’une habitation principale dans des locaux dépourvus à cet égard de normes y compris sanitaires, sans tenir compte non plus des besoins hydriques d’une telle extension d’activité dont le coût est finalement supporté par les bailleurs, en occasionnant au surplus une détérioration des éléments végétaux des parcelles louées et le comblement d’un fossé de débordement en limite de parcelle constituent des manquements compromettant la bonne exploitation du fonds qui justifient ainsi que le demandent les appelants une résiliation du bail aux torts du preneur à compter de la présente décision.

La cour ordonne par conséquent à Madame [H] [J] de libérer les lieux dans les deux mois de la signification du présent arrêt et précise qu’à défaut d’y déférer, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef.

Sur les conséquences de la résiliation

Aux termes de l’article L 411-69 du code rural, le preneur qui a, par son travail ou ses investissements, apporté des améliorations au fonds a droit à l’expiration du bail à une indemnité dur par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail.

Comme devant le premier juge, Madame [J] soutient à titre subsidiaire en cas de résiliation prononcée comme cela est le cas de l’espèce son droit de se faire indemniser des améliorations apportées par elle aux lieux loués et avant dire droit sollicite sur ce point la désignation d’un expert, demandes auxquelles les appelants n’apportent aucune contradiction ni moyens, leur silence valant succombance des demandes ainsi formées.

Le bail stipule que les preneurs qui auront effectués des améliorations sur les biens loués auront droit dans ce cas à leur sortie des lieux à une indemnité calculée conformément à l’article L 411-71 du code rural ; le même bail stipule aussi en son annexe que le bailleur autorise le preneur à réaliser des box en bois avec dalle sur la parcelle à son propre compte ; le bail stipule enfin par une clause manuscrite signées des deux parties que toutes installations, box, dalle ou autres ne donneront pas lieu à versement d’une indemnité du propriétaire à la fin du bail au bailleur.

La cour relève au regard de ces stipulations contraires que le droit d’indemnisation dont se prévaut Madame [J] n’est pas établi à la date où la cour statue puisque les parties selon ce qu’estime la cour ont entendu lors de la signature du bail exclure des améliorations apportées au fonds les constructions autorisées par le bailleur.

En outre, alors que la résiliation est ici prononcée à ses torts, il appartient au preneur, pour fonder sa demande d’expertise sans que cette mesure d’instruction ne vienne suppléer sa carence dans l’administration de la preuve d’étayer sa demande en justifiant au moins dans leur prémices des améliorations apportées ce qu’il ne fait pas.

La cour déboute par conséquent Madame [H] [J] de sa demande de ce chef.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En équité, Madame [H] [J] est condamnée à payer à Madame [G] [B] et Monsieur [D] [B] une somme de 3 000 ' au titre de leurs frais irrépétibles de l’instance d’appel.

Elle supporte également la charge des dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

— infirme la décision appelée

Statuant à nouveau,

— condamne Madame [G] [B] et Monsieur [D] [B] à payer à Madame [H] [J] la somme de 30,30 ' au titre des réparations de la bâche du tunnel agricole acquittées par le preneur en lieu et place des bailleurs,

— rejette la fin de non recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée du jugement du 10 mai 2012,

— prononce la résiliation du bail à ferme souscrit le 29 janvier 2009 aux torts de Madame [H] [J],

— ordonne par conséquent à Madame [H] [J] de libérer les lieux dans les deux mois de la signification du présent arrêt et précise qu’à défaut d’y déférer, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef

— déboute Madame [H] [J] de sa demande au titre des améliorations apportées aux parcelles louées

Y ajoutant,

— condamne Madame [H] [J] à payer à Madame [G] [B] et Monsieur [D] [B] une somme de 3000 ' au titre de leurs frais irrépétibles de l’instance d’appel

— condamne Madame [H] [J] aux dépens de l’instance d’appel.

LA GREFFIÈRE

LA PRÉSIDENTE