Chambre civile

Section 1

ARRÊT N°

du 11 MARS 2026

N° RG 25/046

N° Portalis DBVE-V-B7J-CKGY SD-C

Décision déférée à la cour : ordonnance référé du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bastia, décision attaquée en date du 6 janvier 2025, enregistrée sous le n° 24/087

[T]

C/

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COLLECTIVITÉ DE

CORSE (OPH2C)

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

ONZE MARS DEUX-MILLE-VINGT-SIX

APPELANTE :

Mme [F] [T] épouse [I]

née le 15 juillet 1976 à [Localité 1] (Maroc)

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Myriam CARTA, avocate au barreau de BASTIA, substituée par M^e Wajdi DAAGI, avocat au barreau de BASTIA

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2B033-2025-001698 du 08/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

INTIMÉ :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COLLECTIVITÉ DE CORSE (OPH2C)

pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Antoine MERIDJEN de la S.E.L.A.R.L. ANTOINE MERIDJEN, avocat au barreau de BASTIA, substitué par M^e Alexis ORI, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 décembre 2025, devant Saveria DUCOMMUN-RICOUX, conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Valérie LEBRETON, présidente de chambre

Emmanuelle ZAMO, conseillère

Saveria DUCOMMUN-RICOUX, conseillère

En présence de [Q] [S], attachée de justice

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Mathieu ASSIOMA

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 mars 2026

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Emmanuelle ZAMO, conseillère, Valérie LEBRETON, présidente de chambre étant empêchée, et Andy DUBOIS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 11 décembre 2018, l’Office public de l’habitat de la Collectivité de Corse a donné à bail à Mme [F] [T], alors mariée à M. [X] [I], et à ce dernier, un logement sis [Adresse 4], à [Localité 5], moyennant un loyer actuel mensuel de 506,16 €, charges comprises.

Se prévalant d’un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail délivré à Mme [F] [T] par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2023, pour des loyers impayés à hauteur de 11 420,79 € au principal, l’Office Public de l’Habitat de la Collectivité de Corse l’a assignée par acte du 17 janvier 2024, devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bastia, statuant en référé, aux fins de :

' -Constater la résiliation du bail,

— L’autoriser en conséquence à faire procéder à l’expulsion de Mme [F] [I] ainsi qu’à tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique, du local sis [Adresse 5],

— La condamner à lui payer la somme provisionnelle de 12 863,21 € avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,

— La condamner à lui payer une indemnité d’occupation fixée provisionnellement au montant actuel des loyers et des charges mensuelles et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

— La condamner à régler 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— La condamner aux entiers dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile '.

Par ordonnance rendue le 6 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bastia a notamment constaté la résiliation du bail à compter du 14 janvier 2024, ordonné expulsion de l’appelante et l’a condamnée à verser la somme provisionnelle de 15 817,91 €.

Par déclaration du 4 février 2025, Mme [F] [T] a interjeté appel de l’ordonnance de référé prononcée le 6 janvier 2025 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bastia en ce qu’il a :

' – Constaté la résiliation du bail d’habitation à compter du 14 janvier 2024,

— Dit que depuis cette date Mme [F] [I] est occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 6] à [Localité 6],

— Condamné Mme [F] [I] à payer, en deniers ou quittances, à l’Office public de l’habitat de la collectivité de Corse, à titre provisionnel, la somme de 15 817,91 € représentant le solde des loyers et charges impayés et les indemnités d’occupation courues au 31 octobre 2024, avec intérêts au taux légal, à compter de la présente,

— Dit n’y avoir lieu à l’octroi des délais de paiement en faveur de Mme [F] [I],

— Dit qu’à défaut pour Mme [F] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 7] A à [Localité 6] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— Dit qu’il sera procédé au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des personnes expulsées, dans tel garde-meuble désigné par elle ou à défaut par le bailleur,

— Fixé l’indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle au montant du dernier mois de loyer indexé charges comprises soit la somme de 543,75 € à compter de la résiliation du bail,

— Dit que Mme [F] [I] devra payer cette indemnité jusqu’à la libération des lieux,

— Dit que Mme [F] [I] sera tenue aux entiers dépens,

— Ordonné le caractère exécutoire de plein droit de la présente décision

— En ce qu’il a débouté Mme [F] [I] de l’ensemble de ses demandes tendant à :

Constater qu’elle justifiait de la reprise du paiement partiel des loyers,

Constater qu’une procédure de divorce était toujours en cours et que l’époux de Mme [F] [I] était solidaire des dettes au moment de l’assignation n’avait pas été mis dans la cause par l’Office public de l’habitat de la collectivité de Corse,

Octroyer à Mme [F] [I] des délais de paiement,

Constater qu’une procédure de surendettement était en cours d’instruction,

Débouter l’Office public de l’habitat de la collectivité de Corse de sa demande de résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire,

Débouter l’Office public de l’habitat de la collectivité de Corse de sa demande d’ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués et de celle de tous occupants de son chef '.

Aux termes des dernières écritures de son conseil, transmises par RPVA le 23 septembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie, Mme [F] [T] demande à la cour d’appel de :

' Vu la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 1731 du code civil et suivant,

Vu les articles 1244-1 et 1244-2 du code civil,

Vu le jugement du 6 janvier 2025

Infirmer le jugement du 6 janvier 2025 en ce qu’il a débouté Mme [F] [T] de l’ensemble de ses demandes,

Débouter l’Office public de l’habitat de la collectivité de Corse, de l’ensemble de ses demandes

En conséquence,

Constater que Mme [F] [T] fait l’objet d’une procédure de surendettement ayant imposé un effacement total de ses dettes dont celle de loyer pour la somme de 16 600,32€,

Constater que Mme [F] [T] justifiait de la reprise partielle du paiement des loyers depuis la date de la décision de la Commission de surendettement des particuliers de la Haute-Corse et désormais de la reprise totale du paiement des loyers,

Et sur ce,

Juger que les dispositions du VIII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 suspendant les effets de la clause de résiliation à compter de ladite décision doivent s’appliquer,

Constater que Mme [F] [T] avait suspendu ses règlements en raison de difficultés personnelles,

Débouter l’Office public de l’habitat de la collectivité de Corse de sa demande de résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire,

Débouter l’Office public de l’habitat de la collectivité de Corse de sa demande d’ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués et de celle de tous occupants de son chef,

Juger n’y avoir lieu à l’article 700 du code de procédure civile,

Statuer ce que de droit sur les dépens '.

Aux termes des dernières écritures de son conseil, transmises par RPVA le 4 juin 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie, l’institution Office public de l’habitat de la collectivité de Corse (OPH2C) demande à la cour d’appel de :

' Vu l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile,

Confirmer l’ordonnance rendue le 6 janvier 2025 par le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bastia et enregistrée sous le numéro 24/00087,

En conséquence :

Débouter Mme [F] [T] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Condamner Mme [F] [T] à payer à l’Office public de l’habitat de la collectivité de corse la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens d’instance '.

Par ordonnance du conseiller de la mise en état du 26 novembre 2025, la clôture de l’instruction a été ordonnée et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 15 décembre 2025. A cette audience, l’affaire a été appelée et la décision mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 mars 2026.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l’article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des appels

La recevabilité de l’appel principal et de l’appel incident n’est pas discutée et les éléments du dossier ne conduisent pas la cour à le faire d’office.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Pour faire droit à la demande de résiliation du bail présentée par l’Office Public de l’Habitat de la Collectivité de Corse, le premier juge a retenu que le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire visée par le commandement de payer délivré le 13 novembre 2023, sans que le paiement de l’arriéré de loyers ne soit apuré dans les deux mois de cet acte. Il a donc constaté la résiliation du bail à compter du 14 janvier 2024.

L’appelante reproche à cette ordonnance d’avoir ainsi statué alors qu’elle a fait l’objet le 21 mars 2025 d’une procédure de rétablissement personnel avec effacement total de sa dette locative et qu’au jour de l’audience de première instance, elle avait repris le paiement partiel de ses loyers. Elle justifie verser depuis le mois de juillet 2025 la somme mensuelle de 557,46 € à l’intimé, outre le versement direct au bailleur d’APL pour un montant mensuel de 347,22 €. Elle ajoute être divorcée de M. [X] [I] depuis le mois d’août 2025. Elle sollicite l’infirmation de l’ordonnance attaquée.

L’intimé confirme l’effacement de la dette locative de l’appelante mais rappelle que cette décision de la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Corse est intervenue postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire, sollicitant en conséquence la confirmation de l’ordonnance attaquée, en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail.

L’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 rappelle que le locataire est obligé « a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire (…) ».

Aux termes de l’article 24 de cette même loi, alors applicable, « I. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (') ». Le contrat de bail litigieux reprend ses dispositions.

Il est de jurisprudence constante (Cass. 2e civ., 18 février 2016, n°14617.782, Cass. 3e civ., 6 juill. 2022, n° 21-19.427) que l’effacement d’une dette locative à l’issue d’une procédure de traitement du surendettement, qui n’équivaut pas à son paiement, n’est pas de nature à faire obstacle à l’effet d’une clause résolutoire déjà acquise, faute de faire disparaître le manquement contractuel du locataire qui n’a pas réglé le loyer.

En l’espèce, alors que le commandement de payer a été régulièrement signifié le 13 novembre 2023 et l’ordonnance entreprise rendue le 6 janvier 2025, l’appelante a saisi la commission de surendettement le 14 janvier 2025, pour une décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire aves effacement de la dette locative notifiée le 21 mars 2025.

Dès lors, la décision d’effacement a été sollicitée et rendue postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire le 14 janvier 2024. A cette date, il n’est pas contesté par l’appelante qu’elle restait devoir à son bailleur la somme de 12 672,01 € et n’avait pas repris le paiement, même partiel, de son loyer, interrompu depuis le mois de juillet 2022.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties étaient réunies à la date du 14 janvier 2024 et prononcé la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Le dépôt du dossier de surendettement par l’appelante étant postérieur à l’ordonnance attaquée, comme étant daté du 14 janvier 2025, le premier juge n’a pas été saisi de cette demande.

L’appelante sollicite de la cour de constater la suspension des effets de la clause résolutoire, sur le fondement des dispositions VIII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’intimé répond qu’il est de jurisprudence constante que l’effacement d’une dette locative à l’issue d’une procédure de traitement de surendettement n’est pas de nature à faire obstacle à l’effet d’une clause résolutoire déjà acquise, l’effacement de la dette locative ne pouvant avoir d’incidence que sur la condamnation provisionnelle à régler les arriérés de loyers.

Selon l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, « lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Mme [F] [T] demande la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail pendant un délai de deux ans à compter de la décision de la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Corse, rendue le 21 mars 2025 et ayant prononcé son rétablissement personnel sans liquidation judiciaire avec effacement de sa dette locative à hauteur de 16 600,32 €.

Il n’est pas prétendu par les parties que cette décision ait fait l’objet d’une contestation.

L’appelante fait valoir qu’elle a, depuis, repris le paiement des loyers, justifiant un virement permanent au bailleur du montant de son loyer dès juillet 2025, outre une attestation de la CAF d’août 2025, indiquant la reprise du versement entre les mains du bailleur de l’APL mensuelle d’un montant de 347,22 €.

L’intimé produit quant à lui un relevé de compte arrêté à une date antérieure, soit au mois d’avril 2025, faisant état de la reprise d’un paiement mensuel de 300 € de la locataire depuis le mois de mars 2024, sans versement de la CAF. Selon ce décompte versé en pièce n°6, la locataire reste devoir la somme de 17 102,79 € fin avril 2025.

L’intimé est pourtant tenu de prendre en considération dans le décompte locatif l’effacement de la dette résultant du jugement rendu le 21 mars 2025. Dès lors, celui-ci ne démontre pas, par un décompte incomplet et arrêté moins d’un mois après le prononcé du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, que l’exécution du contrat n’aurait pas repris.

Il ressort ainsi de ces pièces que le bailleur, sur qui repose la charge de la preuve, n’établit pas que le preneur n’a pas respecté ses obligations de paiement de loyers et charges depuis la décision de la commission de surendettement du 21 mars 2025.

En conséquence, l’appelante est en droit de bénéficier des dispositions de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 qui suspendent les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à compter de la décision imposant l’effacement de la dette poursuivie et l’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a ordonné son expulsion des lieux, la suspension de la clause résolutoire devant être ordonnée pendant un délai de 2 ans, soit du 21 mars 2025 au 21 mars 2027.

Ce délai ne pouvant affecter l’exécution du contrat de location, et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges, si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges courant conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, ladite clause reprendra son plein effet, l’expulsion pouvant avoir lieu dans les conditions indiquées au dispositif.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a tiré toutes conséquences du constat de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 14 janvier 2024, notamment en ordonnant l’expulsion de Mme [F] [T] et le transport de ses meubles, en la déclarant occupante sans droit ni titre et fixant une indemnité d’occupation à compter du 14 janvier 2024.

Sur la demande de délais de paiement

L’effacement de la dette locative, doublé de la suspension des effets de la clause résolutoire qui résultent de façon automatique de la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcée le 21 mars 2025, font obstacle à l’octroi de délais de paiement sollicités par l’appelante.

L’ordonnance sera donc confirmée de chef.

Sur la dette locative

L’appelante demande l’infirmation de l’ordonnance en ce qu’elle l’a condamnée à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Collectivité de Corse la somme de 15 817,91 €, représentant le solde des loyers et charges impayés et es indemnités d’occupation courues au 31 octobre 2024.

L’intimé demande la confirmation de l’ordonnance, tout en reconnaissant l’effacement de la dette locative intervenu le 21 mars 2025. Comme cela vient d’être rappelé, le bailleur verse aux débats un relevé de compte locatif arrêté au mois d’avril 2025, indiquant une dette de 17 102,79 €, sans pour autant tenir compte de cet effacement ni informer la cour de la reprise postérieure du versement de l’APL.

Dès lors, s’il est incontestable que l’ordonnance doit être infirmée en ce qu’elle a condamné la locataire à payer la somme de 15 817,91 €, le bailleur ne met pas la cour en mesure de connaître l’éventuelle dette locative actualisée. Elle sera donc déboutée de sa demande en condamnation provisionnelle de paiement d’un quelconque montant à ce titre.

Le présent arrêt vaudra titre de restitution des sommes éventuellement versées en exécution de l’ordonnance déférée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En équité et compte tenu de la situation des parties, il n’y a pas lieu à hauteur d’appel de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. l’Office Public de l’Habitat de la Collectivité de Corse Public de l’Habitat de la Collectivité de Corse sera donc débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles qu’il a engagés. Les parties conserveront la charge des dépens exposés par elles en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME l’ordonnance de référé rendue le 6 janvier 2025 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bastia, en ce qu’elle a :

Constaté la résiliation du bail d’habitation à compter du 14 janvier 2024,

Dit n’y avoir lieu à l’octroi des délais de paiement en faveur de Mme [F] [T],

Débouté l’Office public de l’habitat de la collectivité de Corse de sa demande d’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que Mme [F] [T] sera tenue aux entiers dépens,

INFIRME l’ordonnance entreprise pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire pour une durée de 2 ans courant du 21 mars 2025 au 21 mars 2027, au regard de la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prise par la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Corse le 21 mars 2025,

RAPPELLE que ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges courants,

DIT que si Mme [F] [T] s’acquitte du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de 2 ans, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance du bail à compter du présent arrêt, et après une simple mise en demeure demeurée vaine pendant 15 jours, la clause résolutoire reprendra ses pleins effets,

ORDONNE, dans ce cas, l’expulsion de Mme [F] [T] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

DÉBOUTE l’Office Public de l’Habitat de la Collectivité de Corse de sa demande en condamnation de Mme [F] [T] au paiement d’une provision à valoir sur une créance locative,

DÉBOUTE l’Office Public de l’Habitat de la Collectivité de Corse du surplus de ses prétentions,

RAPPELLE que le présent arrêt vaudra titre de restitution des sommes versées en exécution de l’ordonnance entreprise,

DIT que chacune des parties conservera la charge des dépens de l’instance,

DÉBOUTE l’Office Public de l’Habitat de la Collectivité de Corse de sa demande formée sur l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LA GREFFIÈRE

P/LA PRÉSIDENTE