Chambre civile

Section 1

ARRÊT N°

du 20 MAI 2026

N° RG 24/628

N° Portalis DBVE-V-B7I-CJXT EZ-C

Décision déférée à la cour : jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bastia, décision attaquée du 23 septembre 2024, enregistrée sous le n° 23/01072

[I]

C/

[V]

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

VINGT MAI DEUX-MILLE-VINGT-SIX

APPELANT :

M. [U] [C] [I]

né le 3 avril 1936 à [Localité 1] (Moselle)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Santa PIERI de la SCP PIERI ROCCHESANI, avocate au barreau de BASTIA

INTIMÉ :

M. [L] [V]

né le 15 août 1969 à [Localité 3] (Corse)

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Marie-Christine MARIETTI, avocate au barreau de BASTIA

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C2B0332025000583 du 03/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 9 mars 2026, devant Emmanuelle ZAMO, conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Valérie LEBRETON, présidente de chambre

Emmanuelle ZAMO, conseillère

Saveria DUCOMMUN-RICOUX, conseillère

En présence de Chloé GRISONI, attachée de justice

GREFFIERS LORS DES DÉBATS :

Andy DUBOIS et Mathieu ASSIOMA

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 mai 2026

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Valérie LEBRETON, présidente de chambre, et Andy DUBOIS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Monsieur [U] [C] [I] est usufruitier d’un appartement situé [Adresse 4], ainsi que d’une cave située dans le même immeuble, entrée B, à gauche en entrant dans le hall d’entrée.

Selon acte sous-seing privé du 18 janvier 2011, il a donné à bail d’habitation cet appartement et cette cave à Monsieur [L] [V], à compter du 1er février 2011 et pour une durée de trois ans soit jusqu’au 31 janvier 2014 sous réserve de reconduction ou de renouvellement et pour un loyer de 700 € par mois.

Par acte du 22 juillet 2019, Monsieur [U] [I] a fait délivrer à Monsieur [L] [V] un congé à échéance du 31 janvier 2020 à minuit pour motifs sérieux et légitimes consistant dans des impayés de loyers et des troubles du voisinage ( menaces de mort, nuisances sonores… ).

Par acte du 25 juillet 2023, Monsieur [U] [I] a fait assigner Monsieur [L] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bastia pour :

' – déclarer le congé délivré à Monsieur [L] [V] valable et ayant plein effet

Subsidiairement,

— prononcer et au besoin ordonner la résiliation du bail d’habitation liant les parties, en l’état de l’impayé de loyers qui constitue autant de manquements graves et répétés du locataire ;

En tout état de cause,

— prononcer et au besoin ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [V] des lieux qu’il occupe à l’adresse [Adresse 5], entrée B 1 er étage logement n°8 ainsi que la cave, au [Adresse 6], ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est.

— le condamner à quitter les lieux loués sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux.

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira à la Cour de désigner, aux frais, risques et périls de Monsieur [L] [V]

— condamner Monsieur [L] [V] au paiement d’une somme de 5754,25 € au titre des loyers dus jusqu’au 31 janvier 2020 inclus,

— le condamner au paiement d’une somme de 30 316,40 € au titre de l’indemnité d’occupation dur depuis le 1er février 2020 jusqu’au mois de mai 2023 inclus à parfaire et actualiser jusqu’à la décision de justice à intervenir

— le condamner au paiement d’une somme mensuelle hors charges de 757,91 € à compter de la date de la décision à intervenir jusqu’à la parfaite libération des lieux à titre d’indemnité d’occupation.

— le condamner à verser à Monsieur [U] [I] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner le défendeur aux entiers dépens de première instance et d’appel (CPC, art. 696).

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir '.

Par jugement du 23 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bastia a :

' – déclaré forclose, comme étant prescrite, l’assignation en résiliation de

M [U] [I]

— débouté M [U] [I] de ses demandes en paiement

— débouté les parties de leurs demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné M. [U] [I] aux dépens de l’instance '.

Selon déclaration au greffe du 18 novembre 2024 enregistrée le 19 novembre 2024, Monsieur [Y] [I] a fait relever appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

Aux termes des dernières écritures de son conseil notifiées le 27 juin 2025, Monsieur [U] [I] demande à la cour de :

' – INFIRMER le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bastia en date du 23.09.2024, en ce qu’il a :

— déclaré forclose, comme étant prescrite, l’assignation en résiliation de

M [U] [I]

— débouté M [U] [I] de ses demandes en paiement

— débouté les parties de leurs demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné M. [U] [I] aux dépens de l’instance.

Statuant à nouveau des chefs infirmés :

— PRONONCER et au besoin ORDONNER la résiliation du bail d’habitation liant les parties, en l’état de l’impayé de loyers qui constitue autant de manquements graves et répétés du locataire ;

— CONDAMNER Monsieur [L] [V] au paiement d’une somme de 46 239,56 € (quarante six mille deux cent trente neuf euros et cinquante six cents) au titre des loyers dus jusqu’au mois de juin 2025 inclus, à parfaire et actualiser jusqu’à la décision de justice à intervenir ;

— LE CONDAMNER au paiement d’une somme mensuelle hors charges de 834.42 € (huit-cent-trente-quatre euros et quarante-deux cents) à compter de la date de la décision à intervenir jusqu’à la parfaite libération des lieux à titre d’indemnité d’occupation.

— PRONONCER et au besoin ORDONNER l’expulsion de Monsieur [L] [V] des lieux qu’il occupe à l’adresse [Adresse 5], entrée B 1 er étage logement n°8 ainsi que la cave, au [Adresse 7] [Localité 3], ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est.

— LE CONDAMNER à quitter les lieux loués sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux.

— ORDONNER la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira à la Cour de désigner, aux frais, risques et périls de Monsieur [L] [V].

— LE CONDAMNER à verser à Monsieur [U] [I] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNER le défendeur aux entiers dépens de première instance et d’appel (CPC, art. 696) '.

Aux termes des dernières conclusions de son conseil notifiées le 1er décembre 2025, Monsieur [L] [V] demande à la cour de :

' – Confirmer dans toutes ses dispositions le jugement entrepris.

— Par voie de conséquence, déclarer irrecevable la demande en résiliation du contrat de bail pour les raisons évoqués par le bailleur.

— Déclarer forclose la demande de condamnation au paiement par M.[V] d’une somme de 41157,29€ au titre des loyers dus de 2020 jusqu’au mois de décembre 2024.

— Débouter Monsieur [U] [I] de cette demande en paiement de la somme de 41157,29 € au titre des loyers dus de 2020 jusqu’au mois de décembre 2024 parce que nouvelle en cause d’appel.

— Condamner Monsieur [U] [I] au paiement de la somme de 3000€ en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel sur le fondement de l’article 696 du même code '.

L’ordonnance de clôture du 4 février 2026 a renvoyé l’affaire à plaider à l’audience du 9 mars 2026 où la date de mise à disposition au greffe a été annoncée au 20 mai 2026.

Après délibéré, le présent arrêt a été rendu par mise à disposition au greffe le 20 mai 2026.

MOTIFS

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la régularité de la procédure

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, et à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

Le premier juge a constaté que l’assignation du 25 juillet 2023 a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département de la Haute-Corse par diligence de l’huissier en date du 26 juillet 2023.

Par sa pièce 26, l’appelant justifie à nouveau en cause d’appel de l’accomplissement de cette formalité par accusé de réception électronique du préfet de Haute-Corse enregistré le 26 juillet 2023 pour une audience prévue le 16 octobre 2023 soit dans le délai prescrit par l’article susvisé.

Dès lors, la cour écarte l’exception d’irrecevabilité soulevée à nouveau en cause d’appel par l’intimé.

Sur la prescription de l’action en résiliation

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

Le juge des contentieux de la protection a débouté Monsieur [I] de sa demande en résiliation du bail, dans la mesure où depuis la délivrance du congé Monsieur [I] ne justifiait pas avoir réclamé à son locataire le paiement du loyer.

La cour observe que la demande de résiliation telle que fondée sur l’assignation du 25 juillet 2023 fait état d’impayés de loyers récurrents et de comportements inadaptés du locataire sans que la situation ne parvienne à se rétablir.

Si l’intimé fait valoir que la date de connaissance des faits au sens de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 par le bailleur des manquements ressort d’un dernier courrier de

celui-ci à son locataire du 18 mars 2017 conduisant à une prescription de son droit à agir en résiliation sur ce fondement à la date de l’assignation du 25 juillet 2023, la cour comme le soutient l’appelant retient quant à elle que l’action en résiliation du bail fondée sur un manquement grave du locataire et en l’espèce notamment une absence de paiement du loyer (et non sur la clause résolutoire stipulée au contrat de bail) s’entend comme pouvant être intentée à tout moment par le bailleur alors que le locataire ne remplit pas son obligation de paiement des loyers et ce sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil sauf pour le bailleur à prouver l’inexécution grave dont il se prévaut.

Dès lors quand bien même les effets du congé pour motifs sérieux et légitimes délivrés le 22 juillet 2019 sont échus à la date de l’assignation du 25 juillet 2023, l’action en résiliation du bail fondée sur une exécution grave n’est pas prescrite à cette date.

En effet, en application de l’article 1227 du code civil lequel dispose que la résolution peut en toute hypothèse être demandée en justice, il est admis que l’assignation suffit à mettre en demeure la partie qui n’a pas rempli son engagement et que dès lors le reproche fait au bailleur par le premier juge de n’avoir pas entre le congé et l’assignation réclamé le paiement de loyers n’est donc pas de nature en l’espèce à le priver de son droit à agir en résiliation du bail.

La cour infirme donc la décision telle que déférée de ce chef et écarte l’exception de prescription de l’action en résiliation.

Sur le bien fondé de l’action en résiliation

Sur le défaut de paiement des loyers

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ;

L’acte d’assignation étant certain à la date du 25 juillet 2023 et interruptif de prescription, il appartient à Monsieur [Y] [I] de démontrer l’existence de non paiements des loyers à compter de la date du 25 juillet 2020 par l’effet de la prescription extinctive prévue par l’article 7-1 de la loi précitée sans qu’aucune forclusion ne puisse lui être opposée de ce chef ainsi que le soutient pourtant l’intimé.

En outre, l’acte d’assignation précité comprend expressément une demande à la fois de résiliation et une demande de paiement d’arriéré locatif de sorte que ces demandes ne sont pas nouvelles bien qu’ainsi soutenu par l’intimé.

La cour déclare donc ces demandes recevables comme non prescrites et non nouvelles en cause d’appel.

En cette matière, il s’agit de faire sanctionner, au cours du bail, l’existence d’un manquement du locataire suffisamment grave pour motiver sa résiliation.

La demande doit être appréciée par le juge au regard des manquements invoqués. Il a ainsi pu être jugé que le retard systématique dans le paiement du loyer, sans justification, était constitutif d’un manquement caractérisé aux obligations contractuelles motivant la résiliation judiciaire du bail.

En l’espèce, le décompte actualisé servi aux débats de la cour établit que depuis la date du 25 juillet 2020 et jusqu’au 31 décembre 2024, le locataire ne s’est s’acquitté d’aucun paiement de loyer ce qu’il ne conteste d’ailleurs pas sauf à exciper de la prescription extinctive en matière de bail, faisant en outre état de son incarcération depuis le 29 octobre 2025 et de sa volonté à sa sortie de prison de ne pas réintégrer les lieux.

Dès lors, la cour considère en l’espèce qu’un tel manquement réitéré et sans justification à la date de l’assignation à l’obligation essentielle du locataire de payer son loyer constitue un manquement grave qui doit entraîner la résiliation du bail aux torts du locataire et ce à compter du présent arrêt soit le 20 mai 2026 ce que la cour prononce par infirmation de la décision telle que déférée.

S’agissant de l’arriéré locatif, la cour retient qu’il s’établit suivant décompte actualisant le loyer chaque année en février et tenant compte de la résiliation du bail prononcée au 20 mai 2026 comme suit :

Année 2020 : 4 590,78 € (6 mois)

Année 2021 : 9 198,28 €

Année 2022 : 9 336,43 €

Année 2023 : 9 647,51 €

Année 2024 : 9 984,85 €

Année 2025 : 10 013,04 €

Année 2026 : 4 172,10 € (5 mois) soit une somme totale de 56 942,99 € actualisée par la cour ainsi que sollicité par l’appelant.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [L] [V] à payer à Monsieur [Y] [I] la somme de 56 942,99 € d’arriérés locatifs compris entre le 25 juillet 2020 et le 20 mai 2026.

Sur les conséquences de la résiliation

La cour rappelle que la résiliation ainsi prononcée emporte l’expulsion du locataire qui reste redevable à défaut de libération effective des lieux d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer dû.

Par suite, la cour ordonne l’expulsion de Monsieur [L] [V] et de tous occupants de son chef dès la signification du présent arrêt, au besoin avec l’assistance de la force publique et le condamne jusqu’à la libération effective des lieux au paiement d’une indemnité d’occupation de 834,42 € par mois à compter du présent arrêt jusqu’à la parfaite libération des lieux.

La cour estime cependant que la demande d’astreinte de 50 € par jour de retard sollicitée par l’appelant n’est pas plus de nature à garantir l’exécution du présent arrêt au regard des sommes restant déjà dues par le locataire et déboute donc le bailleur de cette prétention.

S’agissant enfin des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, il convient d’en ordonner la séquestration en tel garde-meuble désigné par le bailleur et aux frais, risques et périls de Monsieur [L] [V] ainsi que le sollicite l’appelant.

Sur les frais irrépétibles et les dépens de l’instance d’appel

En équité, Monsieur [L] [V] est condamné à payer à Monsieur [Y] [I] une somme de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel subi par l’appelant.

L’intimé est aussi condamné aux dépens de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, publiquement, contradictoirement et par arrêt mis à disposition au greffe,

— infirme la décision telle que déférée

Statuant à nouveau,

— déclare l’action en résiliation de bail recevable

— déclare l’action en paiement de l’arriéré locatif recevable à compter du 25 juillet 2020

— prononce la résiliation du bail d’habitation conclu le 18 janvier 2011 entre Monsieur [U] [I] et Monsieur [L] [V] à compter du 20 mai 2026

— condamne Monsieur [L] [V] à payer à Monsieur [U] [I] la somme de 56 942,99 € au titre des loyers dus depuis le 25 juillet 2020 et jusqu’au 20 mai 2026

— condamne Monsieur [L] [V] à payer à Monsieur [U] [I] la somme mensuelle hors charges de 834.42 € (huit-cent-trente-quatre euros et quarante-deux cents) à compter de la date du 20 mai 2026 et jusqu’à parfaite libération des lieux à titre d’indemnité d’occupation

— ordonne l’expulsion de Monsieur [L] [V] des lieux qu’il occupe à l’adresse [Adresse 5], entrée B 1er étage logement n°8 ainsi que la cave, au [Adresse 8], ainsi que de tous occupants de son chef et avec l’assistance du commissaire de la force publique si besoin est

— ordonne la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles désigné par le bailleur aux frais, risques et périls de Monsieur [L] [V]

Y ajoutant,

— condamne Monsieur [L] [V] à verser à Monsieur [U] [I] la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamne Monsieur [L] [V] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE

LA PRÉSIDENTE