ARRÊT N°

EM/CM

COUR D’APPEL DE BESANÇON

— XXX

ARRÊT DU 01 MARS 2016

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

Contradictoire

Audience publique

du 19 janvier 2016

N° de rôle : 14/02152

S/appel d’une décision

du Tribunal de grande instance de VESOUL

en date du 02 septembre 2014 [RG N° 13/01013]

Code affaire : 57B

Demande en réparation des dommages causés par un intermédiaire

F X C/ SARL CAPY IMMOBILIER EXERCANT SOUS L’ENSEIGNE AGENCE PY IMMOBILIER

PARTIES EN CAUSE :

Madame F X

née le XXX à XXX

XXX

APPELANTE

Représentée par M^e Anne LAGARRIGUE, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

ET :

SARL CAPY IMMOBILIER EXERCANT SOUS L’ENSEIGNE AGENCE PY IMMOBILIER

dont le siège est sis XXX

INTIMÉE

Représentée par M^e Marc BRUN, avocat au barreau de HAUTE-SAONE et

M^e Isabelle C, avocat au barreau de BESANCON

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Monsieur Edouard MAZARIN (magistrat rapporteur) , Président de chambre.

ASSESSEURS : Madame B. K-L et Monsieur L. E, Conseillers.

GREFFIER : Madame D. BOROWSKI, Greffier.

lors du délibéré :

PRÉSIDENT : Monsieur Edouard MAZARIN, Président de chambre

ASSESSEURS : Madame B. K-L et Monsieur L. E, Conseillers.

L’affaire, plaidée à l’audience du 19 janvier 2016 a été mise en délibéré au 01 mars 2016. Les parties ont été avisées qu’à cette date l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.

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Faits et prétentions des parties

Suivant trois mandats signés le 1^er mars 2011, M^me F X a confié à la Sarl Capy Immobilier (la Sarl Capy) exerçant sous l’enseigne Py immobilier, la vente de sa résidence principale et de sa maison donnée en location.

Le 24 mars 2011 a été signé un compromis de vente portant sur l’immeuble donné en location et l’acte authentique a été régularisé le 30 juin 2011.

Selon exploit d’huissier délivré le 13 juin 2013, M^me F X a assigné la Sarl Capy en paiement de dommages et intérêts pour manquement à son devoir de conseil et par jugement du 2 septembre 2014, le tribunal de grande instance de Vesoul a rejeté l’ensemble de ses prétentions et l’a condamnée à payer à la Sarl Capy la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

M^me F X a régulièrement interjeté appel de ce jugement par déclaration au greffe de cette cour en date du 8 octobre 2014.

Par ordonnance d’incident du 23 novembre 2015, le conseiller de la mise en état a :

— enjoint la Sarl Capy de communiquer le courriel adressé par elle le 14 juin 2013 à M^e A, notaire à Lure, auquel ce dernier à répondu par courrier du 18 juin 2013, dans le délai d’un mois à compter de la présente ordonnance,

— débouté M^me F X de sa demande de communication de l’agenda personnel de M^me Y Giuma formée contre la société à responsabilité limitée Capy Immobilier.

Au terme de ses dernières conclusions transmises le 7 septembre 2015 M^me F X demande à la cour d’infirmer le jugement déféré et de condamner la Sarl Capy à lui payer les sommes de 24.576 € à titre de dommages et intérêts et de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait principalement valoir que :

— même s’il n’est pas un spécialiste de droit fiscal, l’agent immobilier doit informer ses clients des incidences fiscales des opérations qu’il négocie et, notamment, de la réglementation relative à la taxation des plus values qu’il rencontre de manière habituelle et récurrente dans sa pratique,

— le devoir de conseil suppose d’attirer l’attention du mandant sur les avantages et les inconvénients de l’opération envisagée et de lui indiquer le choix le plus opportun,

— en l’espèce l’agent immobilier devait l’informer de l’incidence fiscale de vendre la maison occupée par des locataires plutôt que sa résidence principale exonérée de la plus-value,

— il appartient à l’agence immobilière d’apporter la preuve qu’elle lui a bien fourni toutes les informations concernant la différence de régime fiscal qui existe entre la vente d’une maison occupée par des locataires et celle d’une résidence principale,

— si elle avait eu connaissance le 1^er mars 2011, du montant de la plus-value dont elle serait redevable en vendant la maison donnée à bail, elle n’aurait jamais signé le compromis de vente du 24 mars 2011,

— le courrier de M^e A du 18 juin 2013 ne démontre en rien qu’elle était informée des différents régimes d’imposition associés à la vente de ses deux biens.

Dans ses derniers écrits transmis le 22 décembre 2015 la Sarl Capy conclut à la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et à la condamnation de M^me F X à lui payer 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de procédure

Elle indique que plusieur semaines avant la signature du compromis de vente signé le 24 mars 2011, M^me F X était parfaitement informée de l’obligation de payer une plus-value immobilière et du montant de celle-ci ; que suite à son rendez-vous avec M^e A, elle ne peut sérieusement soutenir ne pas avoir été régulièrement et suffisamment informée des incidences fiscales de l’opération de vente conclue sous son égide et que c’est donc en parfaite connaissance de cause qu’elle a signé le compromis de vente du 24 mars 2011.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la Cour se réfère à leurs dernières conclusions ci-dessus rappelées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 décembre 2015.

Motifs de la décision

La cour relève à titre liminaire qu’encore à hauteur de cour, M^me X ne verse pas aux débats l’acte de vente notarié qui aurait été signé le 30 juin 2011 et que la seule pièce censée prouver qu’elle a acquitté un impôt au titre de la plus-value réalisée lors de cette vente consiste en un décompte 'vendeur', ni daté ni signé, établi sur un papier à entête 'Z A, B C, Notaires associés’ (sa pièce n° 10).

Pour prospérer en sa demande d’indemnisation contre l’agent immobilier, il appartient à l’appelante d’administrer la preuve que ce dernier a manqué à son obligation d’information et de conseil à son égard et que ce manquement lui a causé un préjudice équivalent au montant qu’elle réclame.

Il est en effet de jurisprudence que le non-respect d’une obligation de conseil ne donne lieu à indemnisation que s’il en découle une perte de chance. (Civ. 1^re, 30 avr. 2014, FS-P+B+I, n° 12-22.567).

Or, comme l’ont relevé avec pertinence les premiers juges, l’agent immobilier n’est pas un professionnel de la fiscalité et il ressort à suffisance des mandats n° 9680 et 9681 confiés le 1^er mars 2011 à la Sarl Capy, que M^me X avait exprimé la volonté de vendre ses deux immeubles et, prioritairement, l’immeuble loué, de sorte que l’agent immobilier a parfaitement, et dans un délai très bref, rempli son obligation principale tendant à lui permettre de réaliser une opération efficace, conforme à ses voeux.

En outre, si contrairement à l’injonction qui lui a été faite par le Conseiller de la mise en état des causes, la Sarl Capy n’a pas versé au dossier le courriel qu’elle a envoyé à M^e A le 14 juin 2013, il n’en demeure pas moins que la réponse de ce dernier en date du 18 juin 2013 est particulièrement éloquente quant à la connaissance qu’avait M^me X de l’incidence fiscale de la vente de la maison louée.

Or cette dernière ne prétend nullement que ce courrier serait un faux ou que le notaire, dont elle ne recherche pas la responsabilité, aurait menti en affirmant qu’il l’avait, à sa demande, informée dès le 1^er mars 2011, des modalités générales du calcul de la plus-value immobilière qu’elle devrait acquitter en cas de vente de l’immeuble donné en location en lui faisant part d’un montant estimé de 25.000 € environ, lequel est légèrement supérieur à celui acquitté puisque le prix a finalement été ramené de 170.000 € à 166.000 €.

A cette date, qui correspond à celle de signature des mandats de vente et donc de la naissance des obligations du mandataire, même si le montant exact de l’impôt sur la plus-value ne pouvait pas être déterminé dès lors que le prix de vente n’était pas encore connu, M^me X était néanmoins suffisamment informée de son assujettissement à cet impôt et pouvait encore abandonner son projet de vendre l’immeuble donné en location.

Mais à ce jour M^me X, qui a attendu deux ans après la signature de l’acte de vente pour engager la présente procédure, ne justifie toujours pas que, mieux informée, elle aurait été en mesure de vendre d’abord sa maison d’habitation à un prix conforme à son souhait, ce qui l’aurait obligée à déménager et à occuper l’immeuble loué après avoir procédé à l’expulsion de ses locataires.

C’est dès lors par des motifs pertinents que la cour adopte, considérant d’une part, que la Sarl Capy a légitimement pu penser que M^me F X avait été suffisamment informée par son notaire des régimes d’imposition associés à ses deux biens et, d’autre part, que celle-ci n’administre pas la preuve qui lui incombe que, par suite d’une faute imputable à l’agent immobilier, elle a perdu une chance de renoncer à son projet de vendre l’immeuble loué, que les premiers juges l’ont déboutée de ses demandes.

Le jugement déféré sera dès lors confirmé en toutes ses dispositions.

L’appelante qui succombe en son recours, sera condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’au paiement d’une somme de 2.000 € au titre des frais non compris dans les dépens exposés par l’intimée en cause d’appel, ces condamnations emportant nécessairement rejet de sa propre demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et après en avoir délibéré,

Confirme le jugement rendu le 2 septembre 2014 par le tribunal de grande instance de Vesoul en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Déboute M^me F X de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la condamne à payer à la Sarl Capy Immobilier la somme de deux mille euros (2.000 €) au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d’appel.

Condamne M^me F X aux dépens d’appel, avec droit pour la Scp Boucher – Stuckle – C prise en la personne de Maître Isabelle C, avocat, de se prévaloir des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ledit arrêt a été signé par M. Edouard Mazarin, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par M^me Dominique Borowski, greffier.

Le Greffier, le Président de chambre