COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

4^e Chambre B

ARRÊT AU FOND

DU 17 SEPTEMBRE 2015

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N° 2015/115

Rôle N° 14/02432

B C

C/

F D

Grosse délivrée

le :

à :

M^e Liliana NAPPO

M^e AU-AV O

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 21 Janvier 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 11/02734.

APPELANT

Monsieur B C

XXX

représenté par M^e Liliana NAPPO, avocat au barreau de NICE

INTIME

Monsieur F D

XXX

représenté par M^e AU-AV O de la SELARL O & ASSOCIES AVOCATS, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Laurence LEVAIQUE, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 09 Juin 2015 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur AU-AV AW, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M^me Odile MALLET, Président

Monsieur AU-AV AW, Conseiller

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Septembre 2015

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Septembre 2015,

Signé par Monsieur AU-AV AW, Conseiller pour le président empêché et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Motifs de la décision :

Par acte notarié du 26 mai 1959, H A a fait donation à sa fille, AP AQ AR A veuve D, d’une parcelle de terrain d’une superficie d’environ 150 m² détachée d’une plus grande parcelle d’une superficie totale de 300 m² environ (') cadastrée section XXX.

Il est mentionné dans cet acte que la parcelle de terrain dont a été détachée la parcelle donnée, appartenait à M. A pour lui avoir été attribuée aux termes d’un acte reçu le 22 novembre 1955, contenant, entre lui et AP AQ AR A veuve D, partage des biens qui dépendaient de la communauté ayant existé entre lui et AK AL D, son épouse prédécédée.

Selon acte reçu le 25 août 1959 par maître N O, notaire à Menton, H A a vendu à Isidore X et à V W, son épouse, d’une part, un appartement formant le lot 4 d’un immeuble en copropriété situé à XXX à Menton, cadastré section XXX, d’autre part, le bien ainsi désigné :

« une parcelle de terrain d’une superficie de 180 m² environ (') contiguë à l’immeuble sus-désigné, à droite de l’escalier d’accès de l’appartement précité, et confrontant :

— au nord-est M^me D et au sud-est la propriété Palmero,

— au nord-ouest la copropriété A sus-désignée,

— au sud-ouest la XXX,

cadastrée section XXX, constitué par deux planches du côté de la route et la surplombant, formant le surplus d’une plus grande parcelle d’une superficie totale de 330 m² environ dont les deux planches supérieures d’une superficie de 150 m² environ ont été détachées suivant acte reçu par le notaire soussigné le 26 mai 1959. »

Il est mentionné dans cet acte que les biens vendus appartenaient en propre à H A pour lui avoir été attribués lors du partage du 22 novembre 1955.

Cet acte contient également la clause suivante :

« Il est expressément convenu que sur la parcelle de terrain ci-dessus vendue, il ne pourra être élevée aucune construction de quelque nature que ce soit, ni planté d’arbres de haute futaie, à l’exception toutefois des arbres fruitiers.

Enfin, il est précisé que l’escalier permettant l’accès à l’appartement vendu, est commun avec le propriétaire de l’appartement du deuxième étage formant le sixième lot de l’immeuble, ainsi qu’avec l’éventuel propriétaire des locaux qui viendraient à être construits en surélévation de l’immeuble, et M. A ainsi que M^me D, propriétaire du surplus du terrain auront le droit de passage dans cet escalier.

Il ne devra être fait aucun élevage de poules ou lapins et l’usage de l’atelier situé sous la planche de M^me D n’emporte aucun droit d’usage ou propriété du plafond de cet atelier. Il est expressément convenu que M. A se réserve la jouissance de la portion de terrain figurant sous teinte blanche au plan annexé au partage sus-énoncé sur laquelle les acquéreurs n’auront aucun droit. »

Par acte notarié du 22 novembre 1965 dans lequel la clause sus-visée est retranscrite, les époux X ont vendu à AC Y et à AA Q, son épouse, l’intégralité des biens qu’ils avaient acquis le 25 août 1959.

Par acte notarié du 16 décembre 1980, les époux Y ont vendu à T E et à AK-AL Z, son épouse, l’appartement constituant le lot 4 de l’immeuble en copropriété situé XXX, actuellement cadastré section XXX, et leur ont consenti un droit de préférence pour le cas où ils viendraient à vendre la parcelle qu’ils avaient acquise avec cet appartement le 22 novembre 1965 et qui est actuellement cadastrée section XXX pour 195 m². La clause de l’acte du 25 août 1959 est retranscrite dans cet acte.

M^me AG AH, qui est devenue propriétaire de la parcelle cadastrée section XXX à la suite du décès P Q, sa mère, l’a vendue à M^me AK-AL Z veuve de T E, aux termes d’un acte notarié du 27 avril 2005 dans lequel les clauses contenues dans les actes des 25 août 1959 et 16 décembre 1980 sont retranscrites.

Par acte notarié du 5 janvier 2009, M^me Z a vendu à un tiers le lot 4 de l’immeuble cadastré XXX, et elle a vendu la parcelle BM 74 à M. B C par acte notarié du 11 janvier 2010.

Par arrêté du 16 avril 2010, le maire de Menton a accordé un permis de construire à M. C et par arrêté du 7 juin 2011, il lui a accordé un permis modificatif.

Par acte du 21 avril 2011, M. AU-BB D (fils de AP AQ AR A), M^me J K, son épouse, et M. F D (fils des époux D-K), propriétaires indivis, d’une part, du lot 8 de l’immeuble cadastré section XXX, à savoir un appartement au deuxième étage, d’autre part, de la parcelle cadastrée section XXX, ont assigné M. C en démolition et dommages et intérêts.

Le 25 janvier 2012, les époux D ont cédé leurs droits indivis à M. F D qui est devenu seul propriétaire du lot 4 de l’immeuble cadastré XXX et de la parcelle cadastrée XXX

AU-BB D est décédé le XXX.

Par jugement du 21 janvier 2014, le tribunal de grande instance de Nice a :

— débouté M. C de son exception de nullité de l’assignation,

— fait droit à la fin de non-recevoir soulevée par M. C,

— dit que M^me D n’a plus ni intérêt, ni qualité à agir,

— débouté M. C de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive à l’encontre de M^me D,

— dit que M. C a violé la servitude non aedificandi dont est grevé son fonds et condamné ce dernier à démolir les constructions litigieuses,

— débouté M. F D de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné M. C aux dépens et à payer à M. D la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. C a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 6 février 2014.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 4 décembre 2014 et auxquelles il convient de se référer, il demande à la cour :

— d’infirmer le jugement entrepris,

— à titre préliminaire,

— de dire et juger que l’acte introductif d’instance est nul et d’annuler en conséquence le jugement,

— sur le fond,

A) Sur la servitude non aedificandi,

— à titre principal

— de dire et juger que la servitude non aedificandi mentionnée dans son acte d’achat a pour fonds servant la parcelle BM 74 et pour fonds dominant le seul appartement du premier étage de la parcelle, désormais copropriété « villa AR », XXX,

— de dire et juger que, compte tenu du fait que le fond dominant était un lot de copropriété, la servitude a été irrégulièrement constituée par un simple copropriétaire et est, par conséquent, inexistante,

— de constater que, en tout état de cause, M. D n’est pas propriétaire de l’appartement au premier étage de l’immeuble « villa AR »,

— de constater que, en tout état de cause, la servitude non aedificandi, qui a été instituée par M. A dans l’acte du 25 août 1959, ne pouvait l’être au profit de la parcelle BM 73 dont M. A n’était plus propriétaire depuis le 26 mai 1959,

— par conséquent, de dire et juger que M. D, en sa qualité de propriétaire de la parcelle BM 73, n’a pas qualité pour se plaindre du non respect de cette servitude,

— à titre subsidiaire,

— compte tenu de ce que la servitude litigieuse avait pour fonds servant la parcelle BM 74 et pour fonds dominant l’appartement du premier étage de l’immeuble cadastré section XXX et si, par impossible, il était jugé que cette servitude a été régulièrement constituée par le copropriétaires du premier étage et non par la copropriété et que M. D, malgré le fait qu’il ne soit pas propriétaire de l’appartement fonds dominant, a qualité pour se plaindre du non respect de la servitude,

— de dire et juger que la servitude non aedificandi s’est éteinte, par renonciation expresse de l’ancien propriétaire du fonds dominant, M^me E, dans l’acte de vente du 16 décembre 1980,

— à titre infiniment subsidiaire,

— si par impossible, il était dit et jugé que la servitude a pour fonds dominant la parcelle BM 73, qu’elle a été valablement constituée, qu’elle ne s’est pas éteinte par renonciation,

— de constater que la servitude non aedificandi s’est éteinte par prescription depuis plus de trente ans, puisqu’un acte contraire, soit la construction d’une maison individuelle en 1972, a été réalisé,

— à titre encore plus subsidiaire,

— si par impossible, il était dit que la servitude a pour fonds dominant la parcelle BM 73, qu’elle a été valablement constituée, qu’elle ne s’est pas éteinte par renonciation, ni par prescription,

— de dire et juger que la servitude non aedificandi s’est éteinte par renonciation tacite de la part des propriétaires successifs de la parcelle BM 73 qui, ayant connaissance de la construction réalisée par M. Y en 1972, n’ont pas élevé la moindre protestation pendant 40 ans,

— en tout état de cause,

— si la cour ne s’estimait pas parfaitement informée, d’ordonner une expertise,

B) Sur le respect du permis de construire et des règles d’urbanisme,

— de dire et juger que sa construction a été édifiée conformément aux prescription des permis de construire,

— par conséquent,

— de dire et juger qu’aucune condamnation à son encontre ne peut être prononcée pour violation des règles d’urbanisme,

C) Sur l’inexistence de tout empiétement illicite,

— à titre principal,

— de dire et juger que le mur de séparation des parcelles BM 73 et BM 74 est sa propriété exclusive, soit pour l’avoir toujours été, soit pour en avoir acquis la propriété exclusive par prescription depuis plus de trente ans, précisément depuis 1972, date de la construction de la première maison individuelle sur la parcelle BM 74,

— par conséquent,

— de dire et juger que sa construction est régulièrement implantée sur sa propriété et qu’il n’existe aucun empiétement illicite sur la parcelle BM 73,

— à titre subsidiaire,

— si, par impossible il était dit et jugé que le mur de séparation des parcelles BM 73 et BM 74 est un mur mitoyen,

— de dire et juger qu’en tant que propriétaire mitoyen et conformément aux dispositions des articles 657 et 658 du code civil, il a droit de rehausser et de faire bâtir contre ce mur sans le consentement du voisin,

— par conséquent,

— de dire et juger que sa construction est régulièrement implantée sur sa propriété et qu’il n’existe aucun empiétement illicite sur la parcelle BM 73,

D) Sur le respect des règles en matière de servitudes de vue,

— de dire et juger qu’aucune servitude de vue n’a été créée sur la parcelle XXX, séparée de sa parcelle BM 74 par un escalier grevé d’une servitude de passage au profit de celle-ci,

— de dire et juger que M. D n’a pas qualité pour se plaindre d’une éventuelle servitude de vue sur la parcelle XXX, parcelle en copropriété,

— de dire et juger que M. D ne rapporte pas la preuve des prétendues servitudes de vue prétendument créées sur sa parcelle BM 73,

— en tout état de cause,

— de dire et juger que sa construction respecte les règles du code civil relatives à la hauteur et à la distance des ouvertures,

E) Sur l’inexistence de tout trouble de voisinage,

— de dire et juger que sa construction ne cause aucun trouble anormal de voisinage à la propriété de M. D,

— de dire et juger que M. D ne rapporte pas la preuve des préjudices qu’il prétend avoir subis,

— de confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a débouté M. D de sa demande de dommages et intérêts,

F) En tout état de cause,

— de débouter M. D de toutes ses demandes,

— de le condamner à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

La partie en forme de dispositif des conclusions que M. D a remises au greffe le 7 octobre 2010 et auxquelles il convient de se référer, est rédigée en ces termes :

« Vu les articles 1382, 544, 545 du code civil,

« Vu les articles 662, 678 et 679 du code civil,

« Vu les pièces versées au débat,

« Venir la cour de céans,

« Débouter M. C de toutes ses demandes, fins et conclusions,

« Confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nice en ce qu’il :

— déboute M. C de son exception de nullité,

— dit que M. C a violé la servitude non aedificandi dont est grevé son fonds,

— condamne M. C à démolir les constructions litigieuses,

« Infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nice en ce qu’il :

— déboute M. D de sa demande de dommages et intérêts,

« Y ajoutant,

« Dire et juger que les travaux de construction exécutés par M. C B créent un trouble du voisinage anormalement excessif pour M. D,

« Dire et juger que M. C B a créé une servitude de vue sur le fonds de M. F D en violation des articles 678 et 679 du code civil et du permis de construire qui lui a été accordé,

« Condamner M. B C à payer 100 000 euros à titre de dommages et intérêts à M. F D,

« Condamner M. B C à payer la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

« Condamner M. B C aux entiers dépens (') »

Une ordonnance de clôture a été rendue le 26 mai 2015.

Motifs de la décision :

Sur la procédure :

Pour justifier sa demande tendant à l’annulation de l’assignation , M. C expose que M. D n’y a pas indiqué sa profession, ce qui lui cause un grief dans la mesure où la profession d’un débiteur peut être utile dans le cadre d’une exécution forcée, et que ce grief subsiste bien qu’il ait ensuite indiqué être auto- entrepreneur, car il ne s’agit pas d’une profession mais d’une manière d’exercer.

Si l’assignation ne contient pas la mention de la profession de M. D, ce dernier a réparé cette irrégularité de forme en indiquant dans ses conclusions devant le tribunal qu’il était auto-entrepreneur, ce qui, d’une part, répond suffisamment aux prescriptions de l’article 648 du code de procédure civile qui n’exige pas plus de détails, d’autre part, met fin au grief que M. C invoquait. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté l’exception de nullité de l’assignation soulevée par M. C.

Sur le fond :

Pour justifier ses demandes de démolition et de dommages et intérêts, M. D invoque plusieurs moyens qui seront examinés dans l’ordre dans lequel il les a présentés dans ses conclusions.

M. D invoque en premier lieu une violation de la servitude non aedificandi instituée aux termes de l’acte du 25 août 1959 sur la parcelle BM 74.

Une servitude non aedificandi est une servitude continue.

L’article 706 du code civil dispose que la servitude est éteinte par le non-usage trentenaire et l’article 707 précise que lorsqu’il s’agit de servitudes continues, les trente ans commencent à courir du jour où il est fait un acte contraire à la servitude.

Dans l’acte du 16 décembre 1980 aux termes duquel les époux Y ont vendu le lot 4 de l’immeuble en copropriété cadastré XXX aux époux E, il est mentionné que ces derniers « reconnaissent (') que les vendeurs édifient actuellement une pièce en prolongement de la construction existante. »

Ces énonciations, qui sont corroborées, en premier lieu, par le permis de construire n° 56215 que les époux Y ont obtenu le 26 octobre 1971 pour la réalisation d’une pièce de 16 m² en rez-de-chaussée qu’ils ne peuvent avoir édifiée que sur le terrain dont ils étaient les propriétaires exclusifs, en second lieu, par la déclaration d’achèvement des travaux qu’ils ont établie le 30 novembre 1972, permettent d’établir qu’à la date de l’assignation du 11 avril 2011, une construction, édifiée en méconnaissance de la servitude non aedificandi invoquée par M. D, existait sur la parcelle BM 74 depuis 1980 au moins, en sorte que cette servitude se trouve éteinte par le non usage pendant trente ans.

M. D invoque en deuxième lieu le non-respect du permis de construire délivré à M. C.

Il expose notamment que M. C « a substitué la pergola prévue sur les plans par une surface habitable construite en briques rouges, close et couverte d’une terrasse sur laquelle s’ouvre une porte-fenêtre du deuxième étage de l’édifice. »

Le permis du 16 avril 2010 a été délivré à M. C à l’effet d’étendre et de surélever un bâtiment existant après sa démolition partielle ainsi que celle d’un appentis, et de créer un garage enterré. Le permis du 7 juin 2011 lui a été délivré pour une modification des aménagements extérieurs et de l’emprise du garage, une modification des baies et la création d’une pergola en bois.

La terrasse sur laquelle s’ouvre une porte-fenêtre figurait sur les plans du permis du 16 avril 2010 et c’est sur cette terrasse que la pergola en bois figure sur les plans du permis modificatif.

Aucune des photographies produites ne permet de mettre en évidence une différence entre ce que M. C a réalisé et ce qui était prévu sur les plans du permis et du permis modificatif lui ayant été accordés. Par ailleurs, M. C a déposé le 22 novembre 2012 une déclaration attestant de l’achèvement des travaux ainsi que de leur conformité, et le maire de Menton lui a délivré, le 27 décembre 2013, un certificat de non opposition dans lequel il est mentionné qu’une visite de recollement a été effectuée le 22 mai 2013 par un agent assermenté du service de l’urbanisme et que la commune de Menton ne conteste pas la conformité pour les travaux qui ont fait l’objet des permis des 16 avril 2010 et 7 juin 2011.

Il résulte de ce qui précède que la preuve de la non-conformité des travaux aux permis de construire n’est pas établie.

M. D invoque en troisième lieu un empiétement sur son fonds.

Il expose que la surélévation du bâtiment existant s’est faite par l’exhaussement d’un mur qui soutient ses terres et qui lui appartient, et qu’à supposer que ce mur soit mitoyen, M. C n’a pas respecté les dispositions de l’article 662 du code civil.

Il résulte des photographies produites que le toit de la construction réalisée sur la parcelle BM 74 en 1972 s’appuyait sur le mur soutenant les terres de M. D, en sorte que si ce mur était à l’origine la propriété exclusive des auteurs de ce dernier, M. C en avait acquis la mitoyenneté par prescription lorsqu’il entrepris les travaux sur son fonds, ce qui lui a permis de le faire exhausser en application de l’article 658 du code civil, sans empiéter sur le fonds de M. D.

M. D invoque en quatrième lieu les dispositions des articles 678 et 679 du code civil :

Il expose que la terrasse construite par M. C est à l’origine d’une vue prohibée par les texte susvisées.

Ces textes réservent toutefois le cas où le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue est déjà grevé au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions. Or, tel est le cas en l’espèce puisque la vue à partir de la terrasse de M. C s’exerce sur un escalier implanté sur la parcelle XXX et permettant d’accéder à son fonds, que la parcelle XXX est issue de la division du terrain de 350 m² attribué à H A avec un autre terrain aux termes de l’acte de partage du 22 novembre 1995, et que dans cet acte il est stipulé que l’attributaire de ces terrains aura les droits de passage qui seront attachés audits terrains, sur les escaliers et chemins par lesquels on y a accès.

La terrasse de M. C n’est donc pas à l’origine d’une vue irrégulière sur les parcelles XXX et XXX

M. D invoque en cinquième et dernier lieu, le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage :

Il expose que la construction de M. C le prive de toute vue panoramique et de perspective sur la vallée et la mer, et réduit l’ensoleillement de ses biens qui subissent par conséquent une dépréciation.

XXX se trouvent sur le versant d’un coteau présentant une pente est-ouest.

XXX et la parcelle BM 74 sont bordées à l’ouest par la XXX qui présente une pente nord-sud. XXX confronte la parcelle BM 74 au sud. XXX à l’est la parcelle BM 73 qui est située à un niveau supérieur.

Le secteur est assez urbanisé et les photographies produites permettent de constater que la toiture de la plupart des maisons situées en bordure de la XXX sont élevées d’au moins un étage.

L’appartement de M. D étant situé au deuxième étage de l’immeuble cadastré XXX, la perte de vue et d’ensoleillement que la maison de la M. C lui cause est très limitée et ne peut constituer un trouble anormal de voisinage.

Si le mur réalisé en surélévation du mur mitoyen a une hauteur de 3,40 m calculée à partir du sol de la parcelle BM 73, M. D ne produit aucune pièce permettant d’apprécier la perte d’ensoleillement qui en résulte pour celle-ci et qui ne peut qu’être limitée. Par ailleurs, les photographies produites permettent de constater que malgré la présence de la maison de M. C, un observateur situé sur la parcelle BM 73 dispose encore d’une vue vers le sud, en direction de la mer.

M. D ne produit par ailleurs aucune pièce permettant d’établir que la présence de la maison de M. C soit à l’origine d’une dépréciation de ses biens.

Il résulte de ce qui précède que les troubles de voisinage allégués par M. D ne dépassent pas les limites des inconvénients normaux du voisinage, en sorte que ce dernier sera débouté de toutes ses demandes à l’encontre de M. C.

Par ces motifs :

Confirme le jugement déféré, mais seulement en ce qu’il a débouté M. C de son exception de nullité de l’assignation ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés ;

Dit que la servitude non aedificandi instituée sur la parcelle cadastrée section XXX aux termes de l’acte du 25 août 1959, est éteinte par le non-usage pendant trente ans ;

Déboute M. D de toutes ses demandes à l’encontre de M. C ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne M. D à payer la somme de 5 000 euros à M. C ;

Condamne M. D aux dépens de première instance et d’appel, et dit que ceux d’appel pourront être recouvrés contre lui conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT