ARRÊT N°

BUL/DB

COUR D’APPEL DE BESANÇON

— […]

ARRÊT DU 09 OCTOBRE 2018

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

Contradictoire

Audience publique

du 04 septembre 2018

N° de rôle : N° RG 17/01702 – N° Portalis DBVG-V-B7B-D3AG

S/appel d’une décision

du TRIBUNAL D’INSTANCE DE BELFORT

en date du 26 juin 2017 [RG N° 11-16-0005]

Code affaire : 51A

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

D E C/ Etablissement TERRITOIRE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT SOCI AL DU TERRITOIRE DE BELFORT

PARTIES EN CAUSE :

Madame D E

née le […] à X […]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2017/003388 du 03/08/2017 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de besancon)

APPELANTE

Représentée par M^e Ludovic PAUTHIER de la SCP Y – PAUTHIER, avocat au barreau de BESANCON

ET :

TERRITOIRE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT SOCIAL DU TERRITOIRE DE BELFORT

dont le siège est […]

INTIMÉ

Représenté par M^e Caroline LEROUX, avocat au barreau de BESANCON

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Monsieur Edouard MAZARIN, Président de chambre.

ASSESSEURS : Mesdames B. N O (magistrat rapporteur)

et A. G, Conseillers.

GREFFIER : Madame D. BOROWSKI, Greffier.

lors du délibéré :

PRÉSIDENT : Monsieur Edouard MAZARIN, Président de chambre

ASSESSEURS : Mesdames B. N O, et A. G, Conseillers.

L’affaire, plaidée à l’audience du 04 septembre 2018 a été mise en délibéré au 09 octobre 2018. Les parties ont été avisées qu’à cette date l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.

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Faits, moyens et prétentions des parties

Par acte sous seing privé en date du 20 avril 2006, l’Office public d’habitat social (OPHS) Territoire Habitat a donné à bail à M^me D E un local à usage d’habitation sis […] à Belfort moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable initialement fixé à 384,25 € majoré d’une provision sur charges.

Estimant sa locataire à l’origine de troubles graves du voisinage, l’OPHS a fait assigner celle-ci devant le tribunal d’instance de Belfort, suivant acte délivré le 12 octobre 2016, aux fins d’obtenir au principal la résiliation du bail et l’expulsion de M^me D E et de tous occupants de son chef.

Par jugement rendu le 26 juin 2017 ce tribunal a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcé la résiliation du bail pour manquement grave de M^me D E à ses obligations de locataire,

— condamné M^me D E ainsi que tous occupants de son chef à libérer les lieux loués dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux et ordonné, à défaut, leur expulsion au besoin avec le concours de la force publique après accord de l’autorité administrative compétente,

— condamné M^me D E à payer à l’OPHS une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des provisions sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation et ce, à compter du jugement et jusqu’à libération définitive des lieux et remise des clefs entre les mains du bailleur ou de son mandataire,

— condamné M^me D E à payer à l’OPHS une indemnité de 250 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, rejetant la prétention de l’intéressée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration parvenue au greffe le 8 août 2017, M^me D E a relevé appel de cette décision et, aux termes de ses dernières écritures transmises le 8 novembre 2017, elle conclut à son infirmation et demande à la cour de :

* à titre principal, surseoir à statuer dans l’attente de l’issue de la plainte déposée à l’encontre notamment de l’OPHS le 2 mai 2017

* à titre subsidiaire, au fond :

— constater le caractère abusif et infondé de la résiliation prononcée et dire n’y avoir lieu à résiliation du bail,

— condamner l’OPHS à lui payer 5.000 € à titre de dommages-intérêts et 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, avec droit pour la SCP Y Pauthier de se prévaloir des dispositions de l’article 699 du même code.

Elle explique que la plainte déposée le 2 mai 2017 auprès du parquet de Belfort est toujours en cours d’enquête et justifie un sursis à statuer sur lequel a omis de statuer le premier juge.

Au fond, elle conteste les griefs articulés à son encontre, estimant les attestations de résidents de l’immeuble peu crédibles, les rapports des gardiens sujets à caution et certains faits isolés non susceptibles de caractériser un manquement grave aux obligations prescrites dans le bail.

Elle précise enfin avoir dû, dans ces circonstances, quitter son logement dans lequel elle vivait en famille depuis 11 ans et subit donc un incontestable préjudice moral qu’elle entend voir indemniser.

Par d’ultimes écritures déposées le 18 décembre 2017, l’OPHS conclut à la confirmation du jugement entrepris et à la condamnation de l’appelante à lui verser une indemnité de 1.500 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

S’opposant à la demande de sursis à statuer fondée sur une simple plainte, dont il n’est pas démontré qu’elle ait eu une suite pénale, il fait valoir que le comportement de sa locataire, de son compagnon et de leurs enfants depuis plusieurs année est incompatible avec la vie en collectivité et cause des nuisances anormales, graves et répétées au voisinage, justifiant pleinement la résiliation du bail dès lors que les diverses sommations de cesser tous actes de cette nature sont demeurées vaines.

Il rappelle que l’obligation de jouissance paisible des lieux est stipulée dans le bail et imposée par la loi du 6 juillet 1989.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, la Cour se réfère aux dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 août 2018.

Discussion

* sur la demande de sursis à statuer,

Attendu que M^me D E s’est abstenue de saisir le conseiller chargé de la mise en état de sa demande de sursis à statuer, alors que ce moyen relève de la compétence exclusive de ce magistrat

en ce qu’il suit le régime des exceptions de procédure au sens de l’article 73 du code de procédure civile ; qu’en tout état de cause rien ne justifie en l’état de surseoir à statuer dans l’attente de l’issue d’une plainte supposée formée par le conseil de l’intéressée auprès du procureur de la République de Belfort le 2 mai 2017 à l’encontre de « la PJJ de Belfort et Territoire Habitat… pour violation du secret professionnel », dont il n’est justifié ni de la réception au service concerné ni de l’état d’avancement ;

Qu’ajoutant au jugement déféré, il y a lieu de rejeter cette demande ;

* Sur la résiliation du bail et ses conséquences,

Attendu qu’aux termes de l’article 1728 du code civil, dont la teneur est reprise dans le contrat de bail signé entre les parties le 20 avril 2006, le preneur est tenu de deux obligations principales, à savoir user de la chose louée en bon père de famille suivant la destination qui lui a été donnée au bail et payer le prix du bail aux termes convenus ; qu’à défaut, et notamment en cas de manquements avérés du locataire à l’obligation de jouissance paisible des lieux, la résiliation judiciaire du bail peut être prononcée ;

Attendu que le premier juge a exactement et très précisément analysé les attestations, témoignages et rapports émanant du bailleur sur information des gardiens de la résidence, versés aux débats par l’OPHS, dont il résulte qu’au moins l’un des enfants de la locataire est à l’origine de dégradations des parties communes de l’immeuble (ascenseur, vitres) et parfois privatives, ainsi que cela ressort des compte-rendus d’incident de la gardienne ; qu’ils ont en outre été identifiés comme urinant contre le mur de l’immeuble ou présents sur un site non autorisé du parc locatif (tour condamnée en vue de sa démolition) ;

Que si le premier juge a très pertinemment écarté les témoignages émanant de la famille Z, résidant également dans l’immeuble, compte tenu du conflit notoire et confirmé par les agents de l’OPHS qui oppose les deux familles, susceptibles d’influer sur l’objectivité de leurs déclaration il n’en demeure pas moins que les manifestations de ce conflit exacerbé ont des répercussions sur la vie de l’immeuble dans son ensemble, excédant les simples inconvénients de voisinage ;

Qu’en tout état de cause l’intimé verse aux débats de nombreux autres témoignages en forme de droit, qui par leur nombre et leur concordance, même s’ils ne sont pas tous circonstanciés, accréditent la thèse du bailleur quant à l’imputation de nombreux jets d’objets ou aliments (yaourts, pommes de terre, 'ufs) sur les passants en provenance de l’appartement loué à M^me D E ; que ces faits ont également été constatés par M^me A et M. B, gardiens de l’immeuble ;

Que M^mes Houser, C et Leclercq et M. C précisent en outre que certains membres de la famille E/J sont à l’origine d’insultes à l’égard du voisinage, de menaces sur les enfants et de « tambourinage » ;

Que l’ancienneté du comportement imputé à certains membres de la famille occupant le logement loué à M^me D E ne permet précisément pas à cette dernière de considérer le jugement correctionnel produit en pièce n° 43 par le bailleur comme inopérant compte tenu de son ancienneté ; qu’au contraire cette reconnaissance de culpabilité de M. I J du chef de violence avec usage ou menace d’une arme commis le 11 juillet 2013 sur la personne de M. K L, agent de l’OPHS, illustre au contraire le contexte du présent litige ;

Attendu que le comportement de M^me D E et des occupants du logement dont elle doit répondre en sa qualité de titulaire du bail, et en particulier de ses enfants et de son compagnon, ainsi relaté constitue un manquement grave et répété aux obligations du locataire au regard de l’obligation de jouissance paisible des lieux auquel il est tenu, et ce, sans même avoir égard au rapport du groupe de résolution de problèmes du 24 août 2015, produit par le bailleur en pièce n° 32, dont l’appelante

considère qu’il porte atteinte à l’intimité de sa vie familiale et au secret professionnel, qui aurait justifié la plainte précédemment évoquée ; que ce comportement intolérable dans une vie en communauté prive le voisinage de la tranquillité à laquelle il est en droit de prétendre notamment dans les espaces communs de l’immeuble et de la possibilité d’évoluer à proximité de la tour d’habitation dans des conditions de sécurité normales ; que la gravité des griefs dont M^me D E a été régulièrement avisée par le bailleur et pour lesquels elle a été convoquée à de nombreuses reprises en vue de mises au point, destinées dans un premier temps à privilégier un amendement à ce comportement et une cessation des troubles anormaux de voisinage, a perduré en dépit des mises en garde du bailleur tenant à l’engagement d’une instance en résiliation du bail ;

Attendu en conséquence que le jugement déféré ne peut qu’être confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail, ordonné la libération des lieux, au besoin l’expulsion de l’intéressée et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et fixé l’indemnité d’occupation mensuelle ;

* Sur les demandes accessoires,

Attendu que les prétentions de l’OPHS étant accueillies, M^me D E ne peut valablement soutenir que la demande de résiliation du bail formée par son bailleur aurait été abusive et lui aurait causé un préjudice moral en ce qu’elle l’a contrainte, afin d’éviter une mesure d’expulsion, de quitter un logement qu’elle occupait depuis onze ans avec ses six enfants ; qu’elle sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts à ce titre ;

Attendu que M^me D E, qui succombe en sa voie de recours, sera condamnée à payer à l’OPHS une indemnité de 1.500 € au titre des frais irrépétibles qu’a été contraint d’exposer son bailleur à hauteur de cour ; que pour les même motifs elle sera condamnée aux dépens d’appel, les dispositions accessoires du jugement entrepris étant par ailleurs confirmées ;

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Rejette la demande de sursis à statuer.

Confirme le jugement rendu le 26 juin 2017 par le tribunal d’instance de Belfort en toutes ses dispositions.

Déboute M^me D E de sa demande de dommages-intérêts.

Condamne M^me D E à payer à l’Office public d’habitat social Territoire Habitat la somme de mille cinq cents euros (1.500 €) au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

Condamne M^me D E aux dépens d’appel.

Ledit arrêt a été signé par M. Edouard Mazarin, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par M^me Dominique Borowski, greffier.

Le Greffier, le Président de chambre