ARRÊT N°

AC/DB

COUR D’APPEL DE BESANÇON

— […]

ARRÊT DU 25 JUIN 2019

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

Contradictoire

Audience publique

du 21 mai 2019

N° de rôle : N° RG 18/00566 – N° Portalis DBVG-V-B7C-D55C

S/appel d’une décision

du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BESANCON

en date du 23 janvier 2018 [RG N° 13/00927]

Code affaire : 72C

Demande du syndicat tendant à la cessation et/ou à la sanction d’une violation des règles de la copropriété commise par un copropriétaire

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES RÉSIDENCE 'LES EAUX V IVES’ C/ E B, X-K Y, H I M Y M Y

PARTIES EN CAUSE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES RÉSIDENCE 'LES EAUX V IVES'

ayant son siège, […] et […]

APPELANT

Représentée par M^e Eric AUDINEAU de la SCP AUDINEAU – GUITTON, avocat au barreau de PARIS et par M^e Benjamin LEVY, avocat au barreau de BESANCON

ET :

Monsieur E B

de nationalité française

demeurant […]

Monsieur X-K Y

né le […] à […]

de nationalité française

demeurant […]

Madame H I M Y M Y

de nationalité française

demeurant […]

INTIMÉS

Représentés par M^e Christian PILATI de la SCP PILATI BRAILLARD BAGOT, avocat au barreau de BESANCON

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Monsieur Edouard MAZARIN, Président de chambre.

ASSESSEURS : Mesdames B. UGUEN LAITHIER et A. CHIARADIA (magistrat rapporteur) ,

Conseillers.

GREFFIER : Madame C. BILLOT, f.f. de Greffier.

lors du délibéré :

PRÉSIDENT : Monsieur Edouard MAZARIN, Président de chambre

ASSESSEURS : Mesdames B. UGUEN LAITHIER, et A. CHIARADIA, Conseillers.

L’affaire, plaidée à l’audience du 21 mai 2019 a été mise en délibéré au 25 juin 2019. Les parties ont été avisées qu’à cette date l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.

Faits et prétentions des parties

G A, décédée le […], avait effectué des travaux à son domicile, […], au sein de la copropriété Les Eaux vives.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Eaux vives (le syndicat) l’avait fait assigner devant le tribunal de grande instance de Besançon, le 9 avril 2013, puis son légataire universel, M. E B le 22 mai 2015.

Par exploit d’huissier délivré le 27 juin 2016, le syndicat a fait assigner M. X-K Y et M^me H I M Y qui ont acheté l’ancien appartement de M^me A à M. B.

Ces trois instances successives ont été jointes par ordonnances du juge de la mise en état en date des 8 juin 2015 et 8 septembre 2016.

Enfin, le 7 juillet 2017, les époux Y ont fait délivrer une assignation à jour fixe au syndicat aux fins de voir, principalement, annuler l’assemblée générale de la copropriété du 29 mars 2017 et l’ensemble des résolutions votées au cours de cette assemblée.

Suivant jugement rendu le 23 janvier 2018, le tribunal de grande instance de Besançon a :

— ordonné la jonction de l’instance introduite le 7 juillet 2017 avec celle en cours ensuite des assignations successives du syndicat à l’encontre d’G A, de M. B et des époux Y,

— prononcé la nullité de l’assemblée générale de la copropriété Les Eaux vives du 29 mars 2017 et de l’ensemble des résolutions votées,

— débouté le syndicat de l’ensemble de ses prétentions,

— condamné celui-ci à payer à M. B d’une part et aux époux Y d’autre part, les sommes de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure injustifiée et de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Le syndicat a interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe le 23 mars 2018 et, aux termes de ses dernières conclusions transmises le 5 avril 2019, il en sollicite l’infirmation sauf en ce qu’il a prononcé la nullité de l’assemblée du 29 mars 2017, et demande à la cour de :

— condamner les époux Y venant aux droits de M. B, lequel venait aux droits d’G A, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, « à remettre en état la façade telle qu’elle existait avant ses travaux, soit notamment le meneau et l’allège qu’elle a déposés sans solliciter l’accord de la copropriété, la dépose des brise-soleil que M^me A a installés au lieu et place des volets existants », et « à déposer la loggia qui n’est pas conforme en terme de RAL à celles accordées, outre qu’elle repose sur un garde-corps et non un muret comme pour les autres copropriétaires, à remettre en état ledit balcon telle qu'[il] existait avant ces travaux »,

— donner acte à M. B, venant aux droits d’G A, de ce qu’il a remis en place le bâti de porte qu’elle avait ôté,

— condamner les époux Y, venant aux droits de M. B, à restituer les clés de la porte commune du balcon de service, et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— désigner un expert avec mission de :

* « constater les percements réalisés par M^me A dans la dalle béton de son étage et ainsi qu’un coffrage à l’étage inférieur »,

* « constater les travaux de suppression du meneau et des allèges, les travaux de fermeture des balcons formant loggia »,

* « dire si ces travaux portent atteinte à la solidité du bâti ou à l’isolation acoustique »,

* « dire également si ces travaux ont été réalisés dans les règles de l’art »,

* « chiffrer les travaux de remise en état »,

— condamner M. B tant à titre personnel que venant aux droits d’G A à lui payer la

somme de 10 000 euros pour résistance abusive et vexatoire,

— condamner in solidum les époux Y à lui payer la somme de 5 000 euros pour résistance abusive et vexatoire,

— condamner in solidum M. B et les époux Y à lui payer la somme de 7 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.

Selon écritures déposées le 19 septembre 2018, les époux Y et M. B concluent à la confirmation en toutes ses dispositions du jugement critiqué et à la condamnation du syndicat à leur payer 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions ci-dessus rappelées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 avril 2019.

Motifs de la décision

— Sur la demande de remise en état de la façade,

Le premier juge a estimé que :

— G A avait obtenu en 2005 l’autorisation de principe de la copropriété pour réaliser les travaux que le syndicat reproche actuellement à ses ayants droit successifs,

— toutes les autorisations administratives nécessaires avaient été délivrées à celle-ci notamment au cours de l’année 2008,

— ces travaux n’ont donné lieu à aucun désordre matériel, M^me A ayant eu recours à des entreprises sérieuses,

— l’esthétique de la façade de l’immeuble a bien été modifiée en infraction avec le règlement de copropriété et la loi du 10 juillet 1965 et M^me A s’est bien accaparée un espace commun sur la loggia,

— cependant, en ce qui concerne la loggia, elle a agi sans malice ni mauvaise foi et le syndicat n’a subi aucun préjudice à la suite des infractions au règlement intérieur,

— le préjudice esthétique est inexistant dans la mesure où le syndicat a laissé un grand nombre de copropriétaires agir sans contrainte et sans aucune norme ni autorisation,

— le préjudice matériel est inexistant dans la mesure où M^me A a rapidement abandonné les parties communes qu’elle ne devait pas occuper et où aucun des travaux qu’elle a fait réaliser n’a donné lieu à des malfaçons ou des non-façons venant toucher les parties communes et/ou certaines parties privatives.

Le syndicat soutient au contraire que G A s’est affranchie de façon délibérée du règlement de copropriété malgré les avertissements des syndics successifs auxquels elle ne se donnait pas même la peine de répondre. Il ajoute qu’il en est allé de même avec M. B et les époux Y qui ont refusé les visites du syndic tendant à vérifier les reprises qu’ils devaient opérer.

Les intimés prétendent, quant à eux, faire l’objet d’une persécution de la part du syndicat et des

membres du conseil syndical, ce qui romprait l’égalité entre les copropriétaires, les reproches qui leur sont faits pouvant aussi être opposés à de nombreux autres copropriétaires qui se sont également affranchis du règlement de copropriété, ce dont témoigne, selon eux, l’hétérogénéité des façades de l’immeuble.

En tout état de cause, les intimés admettent que « dans le cadre des travaux réalisés en 2008, M^me A a procédé à la suppression des meneaux béton et d’une allège située dans la cuisine de son appartement modifiant la façade de l’immeuble », et ce, sans avoir sollicité l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires dont elle ne pouvait sérieusement ignorer le caractère impératif, lesdits travaux aux dires mêmes des intimés « modifiant la façade de l’immeuble », peu important que le meneau et l’allège en question ne soient pas porteurs et que la fermeture de la loggia ait rendu invisible la suppression de ces deux éléments architecturaux, ceux-ci relevant, par leur nature, des parties communes de l’immeuble dont le règlement de copropriété indique qu’elles sont, notamment, constituées des « murs de façade et de refend, de pignon joignant l’ossature et les planchers en béton armé » et des « ornements de façade à l’exclusion des garde-corps métalliques ».

Par ailleurs, les intimés se prévalent du vote de l’assemblée générale du 17 mars 1988 aux termes duquel un accord a été donné à l’ensemble des copropriétaires de clôturer les loggias sous la seule réserve de l’obtention des autorisations administratives nécessaires, les copropriétaires lors de l’assemblée du 27 juin 2005 ayant précisé : « cette autorisation avait une portée générale. Il n’est donc pas nécessaire pour l’assemblée générale des copropriétaires de se prononcer sur des demandes individuelles qui relèvent de la résolution ci-dessus », de sorte que « fort de cette résolution, M. B a réalisé la totalité des travaux de fermeture de la loggia ».

Cependant, la 4^e résolution de l’assemblée générale du 27 juin 2005 précisait que la clôture de loggias devait se faire « dans le respect des conditions énoncées : fermeture composée de quatre vantaux en aluminium champagne ».

Quand bien même aucune résolution n’a été prise à l’encontre d’G A, M. B et des époux Y sur le point précis de la fermeture de la loggia et de la pose de brise-soleil, encore convenait-il que les travaux en question soient respectueux des « conditions énoncées » susmentionnées et notamment du code couleur et que le remplacement des volets par des brise-soleil qui devait nécessairement affecter l’aspect extérieur de l’immeuble – comme en attestent d’ailleurs les photographies produites – fasse préalablement l’objet d’une autorisation, ce qui ne fut pas le cas, alors que l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble effectués à leur frais par certains copropriétaires doivent avoir été autorisés à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Dès lors, le syndicat est bien fondé à solliciter la remise de la façade en son état antérieur, bien que lesdits travaux réalisés par les intimés ou leur auteur ne soient affectés d’aucune malfaçon ni d’aucun désordre, étant, en outre, observé qu’il appartient au seul syndicat d’apprécier les infractions commises par tel ou tel copropriétaire et d’en tirer toutes conséquences quant aux poursuites qu’il entend exercer.

Les intimés seront donc condamnés à procéder, sous astreinte dans les conditions énoncées au dispositif, à la reconstruction du meneau ainsi que de l’allège de la fenêtre de la cuisine, la dépose des brise-soleil et la pose des volets pré-existants, ainsi que la dépose de la loggia, le jugement déféré étant infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de l’ensemble de ses prétentions et condamné ce dernier à payer des dommages et intérêts pour procédure injustifiée aux époux Y et à M. B.

— Sur la demande en restitution de clés,

Les intimés n’opposent aucune argumentation à la demande du syndicat en restitution des clés de la

porte commune du balcon de service, de sorte qu’il sera fait droit à cette demande, le jugement entrepris étant réformé en ce sens.

— Sur l’expertise sollicitée par le syndicat,

Outre ceux précités, G A avait fait réaliser d’autres travaux décrits comme suit dans l’acte de vente régularisé le 20 août 2015 entre M. B et les époux Y : « travaux sur les parties communes, à savoir canalisations de chauffage avec percement de la dalle et réalisation d’un coffrage à l’étage inférieur » et encore : « réfection à neuf des réseaux intérieurs à l’appartement pour le chauffage et la plomberie eau chaude eau froide avec reprise de ces réseaux jusqu’à la gaine technique commune située au R+8 pour l’eau chaude et l’eau froide et au R+7 pour le chauffage. Le vendeur déclare qu’une partie du passage de ces quatre réseaux a été réalisée en partie commune ».

La mesure d’expertise réclamée par le syndicat est, selon les intimés, inutile dans la mesure où ils fournissent une attestation du bureau Presti Construction selon laquelle « les travaux de remplacement des canalisations de chauffage et alimentation eau chaude et eau froide dans les parties communes ne portent pas atteinte à la solidité et à la structure de l’immeuble. (') Ces prestations n’ont pas modifié l’isolation phonique du bâtiment » ainsi qu’une attestation formulée dans des termes similaires par M. J D, expert mandaté par le syndic au sujet de travaux réalisés dans l’appartement de M. C, autre copropriétaire de la résidence Les Eaux vives.

Si l’attestation du 13 août 2014 du bureau Presti Construction est signée de son gérant en la personne de M. E B (qui n’est autre que l’un des intimés), les constatations de septembre 2012 de M. D portent, d’une part sur des « travaux sur la façade nord-est [qui] ont permis la remise en état de l’allège » et sur des « travaux de remplacement de canalisations dans les parties communes ». Ils s’apparentent donc aux travaux objet du litige.

Or, M. D indique que « d’une manière générale, les travaux réalisés n’ont en rien modifié l’intégrité de la façade ni porté atteinte à la solidité de l’immeuble » et que « les travaux (remplacement de canalisations) dans les parties communes ne portent pas atteinte à la solidité de la structure de l’ouvrage ».

En outre, sollicitée par le syndic pour une « vérification relative à la solidité des ouvrages et éléments d’équipements », l’agence Socotec de Besançon a rendu, le 22 février 2012, un avis selon lequel : « Le meneau et l’allège béton n’ont pas de rôle structurel et ne reprennent aucune charge. ['] Les allèges et meneaux béton correspondant à la configuration examinée peuvent donc être supprimés dans tous les logements sans remettre en cause la solidité du bâtiment ».

Par ailleurs, le syndicat ne fait état d’aucun désordre et, plus généralement, ne produit aucun élément permettant d’imputer aux travaux litigieux une quelconque atteinte à la solidité du bâti ou à l’isolation acoustique qui justifierait l’instauration d’une mesure d’expertise de sorte qu’il ne peut qu’être débouté de sa demande d’expertise, le jugement querellé étant en cela confirmé.

— Sur les demandes en dommages et intérêts formées par le syndicat,

Le syndicat ne rapporte pas la preuve de ce que M. B et les époux Y aient résisté à la demande dans l’intention de lui nuire ou par une légèreté blâmable assimilable au dol.

Sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera donc rejetée, le jugement attaqué étant confirmé sur ce point.

— Sur les demandes accessoires,

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’appelant la totalité des frais qu’il a dû engager pour

défendre ses intérêts. Une somme de 2 000 euros lui sera donc allouée à ce titre, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant pour l’essentiel, M. B et les époux Y seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel, les dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance étant, par ailleurs, infirmées, tandis que celles non soumises à la critique des parties seront confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme le jugement rendu le 23 janvier 2018 par le tribunal de grande instance de Besançon sauf en ce qu’il a :

— ordonné la jonction de l’instance introduite le 7 juillet 2017 avec celle en cours ensuite des assignations successives du syndicat des copropriétaires à l’encontre de M^me A, de M. B et des époux Y,

— prononcé la nullité de l’assemblée générale de la copropriété Les Eaux vives du 29 mars 2017 et de l’ensemble des résolutions votées,

— débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes d’expertise et de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne in solidum les époux X-K Y et H I venant aux droits de M. E B, lequel venait aux droits d’G A,

— à remettre en état la façade telle qu’elle existait avant les travaux litigieux, en rétablissant le meneau et l’allège déposés ainsi que les volets remplacés par des brise-soleil, dans un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt,

— à déposer la loggia et à remettre en état le balcon tel qu’il existait avant les travaux litigieux.

Dit que ces travaux devront être réalisés et achevés dans un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt sous peine d’astreinte provisoire au profit du syndicat de copropriété de deux cents (200) euros par jour de retard, et ce, pendant une durée de six mois.

Donne acte à M. E B venant aux droits d’G A de ce qu’il a remis en place le bâti de porte qu’elle avait ôté.

Condamne les époux X-K Y et H I venant aux droits de M. E B à restituer les clés de la porte commune du balcon de service, dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt, sous peine d’astreinte provisoire au profit du syndicat de copropriété de cent (100) euros par jour de retard passé ce délai, et ce pendant une durée de six mois.

Condamne in solidum M. E B et les époux X-K Y et H I à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Eaux vives la somme de deux mille euros (2 000 euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne les mêmes in solidum aux dépens de première instance et d’appel.

Ledit arrêt a été signé par Monsieur Edouard Mazarin, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par Madame Dominique Borowski, greffier.

Le greffier, le président de chambre