COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

12e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 27 JANVIER 2022

N° RG 20/01211 – N° Portalis DBV3-V-B7E-TYT6

AFFAIRE :

K M veuve X

…

C/

N J

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 16 Décembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 16/05970

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Olivier AMANN,

M^e Adel JEDDI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame K M veuve X

née le […] à […]

de nationalité Marocaine

[…]

[…]

Représentant : M^e Olivier AMANN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 116 – N° du dossier 1196 – Représentant : M^e Florian TOSONI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1192

Madame P X épouse Y

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Olivier AMANN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 116 – N° du dossier 1196 – Représentant : M^e Florian TOSONI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1192

Monsieur L X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Olivier AMANN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 116 – N° du dossier 1196 – Représentant : M^e Florian TOSONI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1192

Monsieur Q X

né le […] à […]

de nationalité Française […]

[…]

Représentant : M^e Olivier AMANN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 116 – N° du dossier 1196 – Représentant : M^e Florian TOSONI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1192

Madame R X épouse Z

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Olivier AMANN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 116 – N° du dossier 1196 – Représentant : M^e Florian TOSONI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1192

Monsieur G W X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Olivier AMANN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 116 – N° du dossier 1196 – Représentant : M^e Florian TOSONI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1192

Madame S X épouse A

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Olivier AMANN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 116 – N° du dossier 1196 – Représentant : M^e Florian TOSONI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1192

Monsieur I X

né le […] à […] de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Olivier AMANN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 116 – N° du dossier 1196 – Représentant : M^e Florian TOSONI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1192

APPELANTS

****************

Monsieur N J

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Adel JEDDI de la SELARL CJ AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 208

S.A.R.L. U V

N° SIRET : 819 48 9 5 84

[…]

[…]

Représentant : M^e Adel JEDDI de la SELARL CJ AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 208

S.A.R.L. PETALINA Representée par son liquidateur, Monsieur N J

N° SIRET : 510 87 6 5 84

[…]

[…]

Représentant : M^e Adel JEDDI de la SELARL CJ AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 208

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 Novembre 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M^me Véronique MULLER, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur François THOMAS, Président,

M^me Véronique MULLER, Conseiller,

Monsieur Bruno NUT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 février 2009, l’indivision X représentée par M. L X a consenti à la société Petalina, représentée par son gérant M. N J, un bail commercial sur des locaux à usage de restauration situés […] à […].

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel de 12.000€ hors charges et hors taxes, payable trimestriellement à terme échu. Un dépôt de garantie de 3.000€ a été versé.

Le 26 janvier 2016, la société Petalina a signé une promesse de vente de son fonds de commerce de restauration au profit de Messieurs B, Bessad et C, associés de la société U V en cours de formation.

Le 17 février 2016, les consorts X ont fait délivrer un commandement de payer à la société Petalina visant la clause résolutoire pour un montant de 17.063,87€ en principal.

Par courrier du 1er mars 2016, la société Petalina a contesté le montant sollicité. Ce commandement n’a été suivi d’aucune procédure en acquisition de la clause résolutoire.

L’indivision X a été convoquée à la signature de l’acte de cession du fonds de commerce.

Après que le droit de préemption de la commune d’Argentueil ait été purgé, la cession du fonds de commerce de la société Petalina à Messieurs B, Bessad et C – agissant pour le compte de la société U V

- a été régularisée par acte sous seing privé du 30 mars 2016.

Par procès-verbal d’huissier du 15 avril 2016, l’acte de cession a été signifié à M. L X.

Par acte du 12 juillet 2016, les consorts X ont assigné la société Petalina et la société U V devant le tribunal de grande instance de Pontoise aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail du

7 février 2009 ainsi que l’expulsion de tous les occupants des lieux loués.

Le 3 novembre 2017, la société Petalina a été radiée du registre du commerce et des sociétés. Par ordonnance du 15 novembre 2018, le président du tribunal de commerce de Pontoise a désigné M. N J en qualité de mandataire ad’hoc de la société Petalina avec mission de la représenter.

Par acte du 6 février 2019, les consorts X ont assigné en intervention forcée M. N J en qualité de mandataire ad’hoc de la société Petalina devant le tribunal de grande instance de Pontoise.

Par jugement du 16 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Pontoise a :

- Déclaré recevables les demandes des consorts X ;

- Débouté les consorts X de l’ensemble de leurs demandes ;

- Déclaré irrecevables les demandes de la société Petalina ;

- Condamné solidairement M. L X, M^me P Y, M. Q X, Mme

R X épouse Z, M. G W X, M^me S X épouse A, M.

I X et M^me K M veuve X à payer à la société U V :

- La somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts ;

- La somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné solidairement M. L X, M^me P Y, M. Q X, Mme

R X épouse Z, M. G W X, M^me S X épouse A, M.

I X et M^me K M veuve X aux dépens ;

- Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration du 24 février 2020, M^me K M veuve X, M^me P X épouse

Y, M. L X, M. Q X, M^me R X épouse Z, M. G

W X, M^me S X épouse A et M. I X ont interjeté appel du jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 20 octobre 2021, M^me K M veuve X, Mme

P X épouse Y, M. L X, M. Q X, M^me R X épouse Z, M. G W X, M^me S X épouse A et M. I

X (ci-après les consorts X) demandent à la cour de :

- Accueillir toutes les demandes ainsi que tous les dires, fins et conclusions des consorts X ;

- Rejeter corrélativement toutes les demandes (reconventionnelles et autres) ainsi que tous les dires, fins et conclusions de la société Petalina, de la société U V et de M. J ;
Par conséquent,

- Réformer le jugement rendu le 16 décembre 2019 sauf en ce qu’il a déclaré les demandes des consorts

X recevables, cette demande d’irrecevabilité reformée en cause d’appel (sic) par les intimés est

d’ailleurs elle-même irrecevable pour les raisons développées dans le corps des présentes ;

Statuant à nouveau :

- Juger qu’il y a eu plusieurs violations par la société Petalina (outre M. J) et la société U V de

l’article 16 du bail commercial du 7 février 2009, lors de la cession du fonds entre ces deux parties, le tout conformément à ce qui est développé dans le corps des présentes (absence des actes de cautionnement, absence de paiement de son dû par Petalina au jour de la cession et ce contrairement à ses dires, bailleur appelé en catimini à l’acte de cession et sans respect en tous les cas de l’article 1690, absence de remise d’une copie de la cession avec date certaine) ;

- Juger par conséquent que la cession de fonds de commerce intervenue supposément entre les sociétés

Petalina et U V le 30 mars 2016 est inopposable aux consorts X bailleur ;

- Juger que la société Petalina, la société U V et M. J restent solidairement redevables d’une somme de 50.789,30 € au bailleur et ce puisqu’elles ont trouvé pertinent de délivrer au Trésor Public

l’intégralité du loyer dû et ce alors même que le Trésor n’a pas de titre contre l’indivision (abaisser le montant

à 13.784,09€ à titre subsidiaire et ce si l’on jugeait comme étant libératoires les paiements effectués au Trésor)

;

- Condamner donc solidairement Petalina, U V et M. J au paiement de la somme de

50.789,30€ (subsidiairement 13.784,09€) au profit des consorts X ;

- Prononcer en sus la résiliation judiciaire du bail conclu le 7 février 2009 du fait des violations répétées de

l’article 16 dudit bail, le tout aux torts exclusifs de la société Petalina et de la société U V, outre le fait que l’absence de paiement intégral du loyer et l’absence d’existence à l’heure actuelle de Petalina doivent également entraîner la résiliation du bail ;

- Prononcer également la résiliation du bail pour les autres motifs exposés dans le corps des présentes

(hygiène déplorable, absence d’assurance, absence de gérance régulière de U V) ;

- Ordonner par suite l’expulsion des sociétés Petalina et U V des lieux loués, ainsi que de toutes personnes de leur chef, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 500

€ par jour de retard à courir à compter de la date de l’arrêt à intervenir ;

- Condamner en sus solidairement les sociétés Petalina et U V et M. J à payer aux consorts

X l’indemnité d’occupation subséquente à la résiliation judiciaire du bail, indemnité dont le montant sera fixé à la somme de 2.000 € toutes charges comprises par mois jusqu’à la complète libération des lieux et remise des clefs du local aux consorts X, l’indemnité d’occupation ayant un caractère indemnitaire, compensatoire et comminatoire selon la définition de la Cour de cassation ;

- Condamner solidairement la société Petalina et M. J à payer aux consorts X la somme 5.000

€ du fait de la résistance abusive dont ils se sont rendus coupables, comme cela est développé dans le corps des présentes ;

- Condamner enfin solidairement la société Petalina , M. J et la société U V à payer aux consorts X la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions notifiées le 20 octobre 2021, M. N J, la société U V et la société

Petalina demandent à la cour de :

- Infirmer le jugement en ce qu’il a considéré que l’action des consorts X était recevable;

Statuant à nouveau,

- Constater que l’unanimité n’est pas réunie et que les consorts X ne pouvaient valablement engager

l’ensemble de l’indivision dans cette action ;

- Juger que l’action est irrecevable ;

- Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les consorts X de leurs demandes à l’endroit des sociétés

Petalina, représentée par M. J son liquidateur, et U V ;

- Confirmer le principe quant à la condamnation des consorts X au paiement des dommages et intérêts mais l’infirmer pour son quantum ;

- Statuant à nouveau,

- Condamner les consorts X à payer la somme de 5.000 € au profit de la société Petalina représentée par M. J, et de 5.000 € au profit de la société U V à titre de dommages et intérêts ;

- Condamner les consorts X au paiement de la somme de 8.000 € au profit de la société Petalina représentée par M. J et de 8.000 € au profit de la société U V sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

- Les condamner aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 novembre 2021.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la recevabilité de l’action des consorts X

Le premier juge a considéré que l’action exercée par les consorts X était recevable dès lors que ces derniers représentaient plus des 2/3 des droits indivis sur l’immeuble, estimant que les demandes de résiliation de bail et de paiement de loyers constituaient des actes d’administration.

Les intimés critiquent cette décision et soutiennent que la résiliation du bail pour un motif autre qu’un défaut de paiement des loyers nécessite le consentement de tous les indivisaires, de sorte que les consorts X présents dans la présente instance, qui ne constituent qu’une partie de l’indivision, n’ont pas qualité à agir pour solliciter la résiliation du bail. Ils ajoutent que l’un des indivisaires appelant serait en fait décédé.

Les consorts X soulèvent en premier lieu l’irrecevabilité de la fin de non-recevoir sur le fondement de

l’article 789 du code de procédure civile. Ils soutiennent que la simple allégation du décès de M^me K

X, qui n’est corroborée par aucun élément de preuve, est totalement infondée. Ils ajoutent que la demande de résiliation du bail est un simple acte d’administration pour lequel les indivisaires ont qualité à agir dès lors qu’ils représentent plus des 2/3 de l’indivision en application de l’article 815-3 du code civil.

***

S’il est exact qu’en application de l’article 789 du code de procédure civile – dans sa version applicable aux instances introduites depuis le 1° janvier 2020 – le conseiller de la mise en état est seul compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir, les dispositions de cet article ne s’appliquent pas lorsque le premier juge a déjà statué sur la fin de non-recevoir, seule la cour ayant alors compétence pour confirmer ou infirmer le jugement, et donc statuer sur la fin de non-recevoir. La fin de non-recevoir soulevée est donc bien de la compétence de la cour.

Il résulte de l’article 815-3 du code civil que le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité : 1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ; (…) 3°

Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision; 4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal. (…) Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.

La simple affirmation des intimés selon laquelle l’un des indivisaires serait décédé n’est corroborée par aucun élément, de sorte qu’elle est inopérante.

Si la conclusion et le renouvellement des baux commerciaux ne sont pas possibles lorsque les indivisaires exerçant l’action ne représentent que les 2/3 des droits indivis (dès lors notamment que la conclusion de tels baux impliquent un engagement dans la durée), il n’en est pas de même de la simple résiliation d’un bail – qu’elle soit demandée sur le fondement d’un défaut de paiement de loyers ou sur un autre fondement – qui constitue un simple acte d’administration résultant de l’exploitation normale du bien indivis.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a déclaré recevable l’action des consorts X, étant précisé que ces derniers justifient, par la production d’un acte de notoriété, représenter plus des 2/3 des droits indivis

(au moins 75%), ce qui n’est pas discuté.

2 – sur l’opposabilité au bailleur de la cession du fonds de commerce

Le premier juge a dit que la cession de fonds de commerce du 30 mars 2016, au profit de la société U

V, était opposable à l’indivision X.

Les consorts X soutiennent que la cession du fonds de commerce leur est inopposable dès lors que les conditions fixées au contrat de bail pour une telle cession n’ont pas été respectées. Ils soutiennent que le bailleur n’a pas été régulièrement appelé à l’acte, qu’il n’a pas agréé la cession, que celle-ci n’a pas été notifiée dans sa forme enregistrée, que les garanties du gérant de la société cédante et des associés de la société cessionnaire n’ont pas été fournies, et qu’enfin la société cédante n’a pas fourni sa nouvelle adresse.

Les intimés sollicitent pour leur part la confirmation du jugement en ce qu’il a décidé que la cession du fonds était opposable à l’indivision X.

***

Il résulte de l’article 1690 du code civil que le cessionnaire n’est saisi à l’égard des tiers que par la signification du transport faite au débiteur. Néanmoins, le cessionnaire peut être également saisi par l’acceptation du transport faite par le débiteur dans un acte authentique.

Il résulte de l’article 16 du bail, intitulé 'cession ou sous-location’ qu’il est fait obligation au preneur :

'de ne pouvoir céder ni sous-louer, en totalité ou en partie, son droit au présent bail, à peine de résiliation immédiate si bon semble au bailleur. Cependant, en dérogation, le preneur pourra, en application de la législation sur la propriété commerciale, céder son droit au présent bail uniquement à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ; en pareil cas, le loyer sera révisé automatiquement pour être fixé au cours du marché dûment constaté selon les références du secteur et du voisinage.

Dans le cas d’une cession ou d’un apport du présent bail à une société, les principaux porteurs de parts et le ou les gérants, ou les membres du conseil d’administration devront se porter personnellement garants et répondants solidaires du paiement des loyers et de l’exécution de toutes les clauses et conditions du présent bail.(…)

Pendant toute la durée du présent bail et des renouvellements qui en seront la suite, de faire connaître son adresse exacte au bailleur, même après son départ, et d’introduire dans l’acte de cession une clause obligeant les cessionnaires successifs à se conformer à cette obligation ; faute de satisfaire à cette clause, le dépôt de garantie sera conservé par le bailleur à titre d’indemnité et le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur.
De ne pouvoir en outre, faire valablement aucune cession qu’en présence du bailleur ou lui dûment appelé afin que le cessionnaire s’engage directement envers lui, et de lui faire remettre une grosse ou une copie enregistrée de l’acte de cession dans le mois de la cession, sans frais pour lui. Toutes les clauses relatives à la cession ou à la sous-location sont de rigueur.'

* sur le fait que le bailleur n’a pas été régulièrement appelé à l’acte

M. L X admet qu’un courrier recommandé lui a bien été adressé, le 26 mars 2016, à son domicile du […] à Paris 11ème. Il soutient toutefois qu’il 'n’était pas à son domicile à cette époque’ et que ce n’est pas lui qui a signé l’accusé de réception. Il ajoute que tous les indivisaires auraient dû être appelés.

Les intimés font valoir que le bailleur a été valablement appelé à l’acte, M. L X étant le représentant de l’indivision. Ils ajoutent que le conseil de l’indivision a également été informé et qu’il est intervenu dans la cession, de sorte que le moyen tiré de l’absence de convocation ne tient pas.

****

Il est justifié que M. L X a bien été convoqué, par courrier recommandé du 25 mars 2016, au rendez-vous de signature de la cession de fonds de commerce devant se tenir le 30 mars (le projet de cession était joint à ce courrier). Il est justifié de la signature de l’accusé de réception par le destinataire du courrier ou son mandataire le 26 mars 2016. M. L admettant que l’adresse du […] est bien son domicile, il ne peut soutenir que la convocation qui lui a été adressée n’est pas régulière.

Il ressort en outre des termes du bail que l’indivision X est représentée par M. L X, de sorte que la convocation au représentant de l’indivision est suffisante. La cour observe enfin que le preneur a également informé le conseil de l’indivision, par courrier du 21 mars 2016, de la prochaine cession de fonds, lui adressant un chèque soldant la dette locative. Ce dernier a répondu par lettre officielle du 31 mars 2016 :

'je vous rappelle représenter le bailleur de Petalina dans ce dossier (souligné par la cour). J’ai bien noté la cession de fonds de commerce', ajoutant : ' pour ce qui concerne mon client, ce dernier n’a rien à reprendre dans votre convention sauf à dire que le montant dû par le preneur est de 10.341,60 euros et non de 10.068 euros au 4ème trimestre 2015 compris (…).'

L’avocat de l’indivision X ayant indiqué que son client n’avait 'rien à reprendre’ dans le projet de cession – sauf le montant de la dette locative, dont il a été tenu compte par un versement complémentaire au profit du bailleur – l’indivision ne peut sérieusement soutenir qu’elle n’aurait pas été régulièrement appelée à

l’acte, voir qu’elle n’aurait pas accepté la cession. Ce moyen ne peut donc qu’être rejeté.

* sur le fait que la cession n’a pas été notifiée dans sa forme enregistrée

Les consorts X invoquent encore l’irrégularité de la cession, dès lors qu’elle ne leur a pas été notifiée dans sa forme enregistrée.

Le 15 avril 2016, l’huissier de justice a signifié à M. L X la convention de cession de fonds de commerce, dans une forme qui n’était pas enregistrée, ainsi que cela ressort des termes de cet acte. Il est précisé à l’acte que la signification est faite en application de l’article 1690 du code civil.

Il est cependant établi que l’acte de cession de fonds a bien été enregistré, le 30 mars 2016, jour de sa signature, au service des impôts des entreprises d’Ermont Est.

La cour observe que les dispositions de l’article 1690 du code civil ont bien été respectées et que le cédant a bien remis au bailleur une copie de la cession dans le mois de celle-ci. Le fait que la copie signifiée ne soit pas celle enregistrée ne porte que sur la forme et ne cause aucun préjudice au bailleur qui pouvait éventuellement solliciter la justification de l’enregistrement. Le non-respect de la forme est insuffisant pour justifier de

l’inopposabilité de la cession au bailleur.

* sur le fait que les garanties du gérant de la société cédante et des associés de la société cessionnaire n’ont pas été fournies,

Les consorts X font valoir que les associés de la société cessionnaire U V n’ont régularisé la garantie solidaire du paiement des loyers que postérieurement à l’assignation délivrée à la société Petalina. Ils ajoutent que le gérant de la société Petalina n’a pour sa part fourni aucune caution, contrairement aux dispositions de l’article 16 du bail.

Les intimés soutiennent en premier lieu que les garanties ne concernent pas une cession de fonds de commerce, mais uniquement une cession de bail. Ils ajoutent qu’en tout état de cause, ils ont fourni les garanties demandées, le bailleur ne les ayant pas sollicitées avant la signature de la cession de fonds.

****

Il convient de rappeler ici les termes de l’article 16 précité relatifs aux garanties : 'Dans le cas d’une cession ou

d’un apport du présent bail à une société, les principaux porteurs de parts et le ou les gérants, ou les membres du conseil d’administration devront se porter personnellement garants et répondants solidaires du paiement des loyers et de l’exécution de toutes les clauses et conditions du présent bail (…).'

Dès lors que l’article 16 interdit la cession de bail, lorsqu’elle n’est pas intégrée à une cession de fonds de commerce, les garanties prévues s’appliquent nécessairement à une cession de fonds de commerce.

Contrairement à ce que soutiennent les appelants, il ne ressort pas de l’article 16 précité que ce soit le gérant de la société cédante qui doive fournir sa caution.

Chacun des trois associés de la société cessionnaire a adressé au conseil du bailleur un acte de cautionnement solidaire à concurrence d’une somme de 28.800 euros correspondant à 24 mois de loyer hors taxe et hors charge. S’il est exact que ces cautionnements n’ont été adressés au bailleur que le 18 juillet 2016, soit 3 mois et demi après la signature de la cession de fonds de commerce, le bailleur ne justifie pas avoir sollicité la transmission de ces actes antérieurement, et notamment lors de la signature de la cession.
L’essentiel est ainsi de constater que les actes de cautionnement ont bien été régularisés par chacun des associés de la société cessionnaire, de sorte qu’aucune irrégularité, et notamment aucune inopposabilité, ne peut être retenue de ce chef.

* sur le fait que la société cédante n’a pas fourni sa nouvelle adresse

Il convient de rappeler ici les termes de l’article 16 précité qui imposent au preneur : 'Pendant toute la durée du présent bail et des renouvellements qui en seront la suite, de faire connaître son adresse exacte au bailleur, même après son départ, et d’introduire dans l’acte de cession une clause obligeant les cessionnaires successifs

à se conformer à cette obligation ; faute de satisfaire à cette clause, le dépôt de garantie sera conservé par le bailleur à titre d’indemnité et le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur.'

Les consorts X reprochent à la société cédante Petalina d’avoir continué, alors même qu’elle ne pouvait plus prétendre à la jouissance des lieux, à se faire domicilier à l’adresse du local cédé après la cession, affirmant que cela constitue une nouvelle cause d’inopposabilité de la cession.

***

Il ressort du Kbis de la société Petalina au 15 septembre 2021 que son siège social est toujours fixé à l’adresse du local commercial qui a été cédé. Si l’on peut s’étonner de la persistance d’un siège social à l’adresse du local commercial cédé, aucun élément ne permet d’établir que ce siège serait fictif.

Les consorts X admettent avoir eu connaissance de l’adresse de la société Petalina qui n’a pas été modifiée après la cession, et ne justifient pas que cette adresse serait inexacte, de sorte qu’aucune irrégularité

n’est établie de ce chef.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparaît qu’aucun des motifs d’irrégularité de la cession ne peut être retenu, de sorte que les consorts X ne sont pas fondés à invoquer son inopposabilité. Le jugement sera confirmé de ce chef.

3 – sur la demande de résiliation du bail commercial

Il résulte de l’article 1184 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

En application de cette disposition, il appartient au juge d’apprécier si le retard dans l’exécution d’un engagement est d’une gravité suffisante pour justifier la résolution.

En l’espèce, les consorts X sollicitent la résiliation du bail commercial, d’une part au motif de la violation de l’article 16 du bail relatif aux formalités en cas de cession de fonds de commerce, d’autre part au motif d’un défaut d’assurance locative, du non-respect de l’hygiène et de loyers impayés.
Il a été démontré qu’il n’existait aucune violation de l’article 16 du bail, de sorte qu’aucune résiliation ne peut être prononcée de ce fait.

* sur le défaut d’assurance et le non-respect de l’hygiène

La société U V produit aux débats une attestation d’assurance multirisque professionnelle valable jusqu’au 31 décembre 2021, justifiant ainsi être régulièrement assurée, de sorte qu’il n’y a pas lieu à résiliation du bail de ce fait.

Le procès-verbal d’huissier, établi le 29 juillet 2021 à la demande du bailleur, ne procède qu’à des constatations depuis l’extérieur du restaurant, l’huissier n’étant pas entré dans les lieux. Le seul constat porte sur le fait qu’une porte sur cour est ouverte permettant de voir l’intérieur de la cuisine et la présence d’un seau et de deux balais, outre une bouteille de gaz à proximité. Ce constat, outre les photographies non datées

(figurant en pièce 32), sont manifestement insuffisants à établir un défaut d’entretien ou d’hygiène du local, de sorte qu’ils ne peuvent entraîner la résiliation du bail.

Les consorts X soutiennent enfin que le gérant de la société U V serait décédé, de sorte que cette société serait dépourvue de gérant régulier. L’éventuel décès de l’ancien gérant, outre qu’il n’est pas clairement établi, ne permet pas d’affirmer que la société est dépourvue de toute gérance, de sorte que ce motif est insuffisant pour justifier une éventuelle résiliation du bail.

* sur le défaut de paiement des loyers

S’agissant du paiement des loyers, les consorts X font valoir que la société cessionnaire reste lui devoir une somme de 50.789,30 euros au titre des loyers arrêtés au 20 octobre 2021 (3ème trimestre 2021 inclus). Les consorts X font en outre valoir que les paiements réalisés par la société U V entre les mains du Trésor Public (pour 37.005,21 euros), à la suite d’un avis à tiers détenteur, ne sont que partiellement libératoires dès lors que l’avis ne concerne que l’un des membres de l’indivision, à savoir M.

L X. Ils soutiennent, à titre subsidiaire, que si l’on juge libératoires les paiements effectués entre les mains du Trésor Public, la dette locative s’élève alors à la somme de 13.784,09 euros. Ils sollicitent donc la résiliation du bail.

La société U V soutient qu’elle n’est débitrice d’aucun loyer, précisant avoir réglé ces derniers au

Trésor Public à la suite de l’avis à tiers détenteur qu’elle a reçu. Elle précise que cet avis à tiers détenteur mentionne : ' M. L X, le propriétaire du logement que vous occupez, ne s’étant pas libéré de ses impositions, il m’appartient de vous en demander le règlement par voie d’opposition sur les loyers dont vous êtes redevable', de sorte qu’elle a réglé ses loyers, en toute bonne foi, au Trésor Public. Elle soutient qu’il appartient à M. L X de reverser les loyers perçus à tort à l’indivision.

*****

Il résulte de l’article L. 262 du livre des procédures fiscales que la saisie administrative à tiers détenteur emporte l’effet d’attribution immédiate prévu à l’article L. 211-2 du code des procédures civiles d’exécution, et que le tiers saisi est tenu de verser les sommes dues par le redevable, sous peine de se voir réclamer des intérêts.

En l’espèce, les consorts X produisent aux débats deux extraits de compte (pièces 35 et 44) qui font apparaître que la société U V est redevable d’une somme de 50.789,30 euros au titre des loyers dûs au

20 octobre 2021 (3ème trimestre 2021 inclus).

La société U V justifie toutefois avoir reçu des services fiscaux un avis à tiers détenteur, lui indiquant qu’elle était tenue, en sa qualité de locataire de M. L X : 'propriétaire du logement que vous occupez’ de lui verser directement le montant des loyers mensuels, ajoutant qu’à défaut de versement, elle deviendrait personnellement débitrice des sommes saisies envers le Trésor.

M. L X étant le mandataire apparent de l’indivision, et la société U V n’ayant aucun moyen de savoir si la dette contractée auprès du Trésor était une dette personnelle de M. X ou une dette de l’indivision, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir prêté attention au fait que ce dernier n’était que propriétaire indivis (pour une part d’au moins 50%, outre sa part dans l’indivision successorale à la suite du décès de son père, sans que cette part soit précisée par M. L X).

Il est justifié que la société U V a réglé l’intégralité du loyer dont elle est redevable (sans procéder au partage du montant du loyer entre les différents membres de l’indivision) au Trésor Public sur une période allant d’octobre 2017 à octobre 2020 environ, soit une somme de 37.005,21 euros. Elle justifie de ces règlements par des déclarations émanant des services fiscaux.

Ces paiements effectués par la société U V aux services fiscaux doivent être considérés comme libératoires pour la société locataire dès lors que la demande des services fiscaux était impérative, et que la société U V a réglé ses loyers de bonne foi, étant au surplus rappelé que M. L X est le représentant de l’indivision.

Il apparaît ainsi que la société U V reste devoir la somme de : 50.789,30 euros – 37.005,21 euros =

13.784,09 euros, au titre des loyers dûs au 20 octobre 2021 (3ème trimestre 2021 inclus), ce qui représente environ un an de loyers.

Au regard de la crise sanitaire actuelle et de la fermeture de la société U V durant les périodes de confinement, le défaut de paiement de la somme de 13.784,09 euros n’apparaît pas d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail, de sorte que cette demande sera rejetée.

Les demandes en paiement des loyers formées à l’encontre de la société Petalina, cédante et de son gérant ne sont pas fondées dès lors que la cession du fonds est intervenue et qu’elle est opposable aux bailleurs. La société U V, cessionnaire, est seule redevable des loyers, étant précisé que ces derniers sont postérieurs à la cession.

Il convient de condamner la société U V au paiement de la somme de 13.784,09 euros, et de dire qu’elle pourra se libérer de sa dette dans les conditions fixées plus avant. Le jugement sera infirmé de ce chef.
Les demandes d’expulsion et de fixation d’indemnité d’occupation seront rejetées.

4 – sur les demandes indemnitaires réciproques

Dès lors qu’il est fait droit, même partiellement, aux demandes du bailleur, la procédure diligentée par ce dernier ne peut être considérée comme abusive, de sorte que la demande formée à ce titre par les intimées sera rejetée. Le jugement sera infirmé de ce chef.

Les consorts X forment également une demande indemnitaire pour résistance abusive des sociétés

Petalina et U V aux demandes formées à leur encontre, notamment du fait que les conditions de la cession de fonds de commerce n’auraient jamais été réunies, les obligeant à introduire la présente action, la société Petalina ayant en outre procédé à sa liquidation sans attendre l’issue de la procédure. La résistance des sociétés Petalina et U V ne peut toutefois être qualifiée d’abusive dès lors que la demande principale de l’indivision X, tenant à l’inopposabilité de la cession, a été rejetée. La demande formée à ce titre doit ainsi être rejetée.

5 – Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement sera infirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

La société U V qui succombe pour l’essentiel sera condamnée aux dépens de première instance et

d’appel.

Il sera alloué à l’indivision X une somme de 1.500 euros au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Pontoise du 16 décembre 2019 en ce qu’il a déclaré recevables les demandes des consorts X, et en ce qu’il a débouté ces derniers de leur demande tendant

à l’inopposabilité de la cession du fonds de commerce intervenue au profit de la société U V,

L’infirme pour le surplus,

Et statuant à nouveau,

Condamne la société U V à payer à l’indivision X (représentée par M^me K M veuve X, M^me P X épouse Y, M. L X, M. Q X,

M^me R X épouse Z, M. G W X, M^me S X épouse A et

M. I X) la somme de 13.784,09 euros au titre des loyers dûs au 20 octobre 2021 (3ème trimestre 2021 inclus), Dit que la société U V pourra se libérer de sa dette en 13 versements mensuels en plus du loyer courant, les 12 premiers de 1.000 euros, et le dernier de 1.784,09 euros, le premier versement devant intervenir le 20 février 2022 au plus tard,

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à bonne date, et 15 jours après l’envoi d’un courrier recommandé resté infructueux, la totalité de la dette redeviendra exigible,

Rejette toutes autres demandes,

Condamne la société U V à payer à l’indivision X (représentée par M^me K M veuve X, M^me P X épouse Y, M. L X, M. Q X,

M^me R X épouse Z, M. G W X, M^me S X épouse A et

M. I X) la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société U V aux dépens de première instance et d’appel.

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

signé par Monsieur François THOMAS, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.