ARRÊT N°

CS/LZ

COUR D’APPEL DE BESANÇON

—  172 501 116 00013 -

ARRÊT DU 20 OCTOBRE 2022

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Contradictoire

Audience publique du 08 Septembre 2022

n° RG 20/01231 – N° Portalis DBVG-V-B7E-EJCM

S/appel d’une décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LONS-LE-SAUNIER en date du 20 mai 2020 [RG N° 18/00875]

Code affaire : 50D – Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

[P] [X], [G] [X] C/ [R], [J], [I] [Y] épouse [W]

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [P] [X]

né le 14 Mai 1990 à COIMBRA, de nationalité française, sans profession,

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Jean-Yves REMOND, avocat au barreau de JURA

Madame [G] [X]

née le 17 Novembre 1989 à [Localité 8], infirmière,

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Jean-yves REMOND, avocat au barreau de JURA

APPELANTS

ET :

Madame [R], [J], [I] [Y] épouse [W]

née le 31 Janvier 1940 à [Localité 7], de nationalité française,

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Jean-marie LETONDOR de la SCP LETONDOR-GOY LETONDOR- MAIROT, avocat au barreau de JURA

INTIMÉE

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats :

MAGISTRAT RAPPORTEUR : Monsieur Cédric SAUNIER, conseiller, conformément aux dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, avec l’accord des conseils des parties.

GREFFIER : Madame Fabienne ARNOUX, Greffier.

Lors du délibéré :

Monsieur Cédric SAUNIER, conseiller, a rendu compte conformément à l’article 786 du Code de Procédure Civile aux autres magistrats :

Monsieur M. WACHTER, Président et Monsieur Jean-François LEVEQUE, Conseiller.

L’affaire, plaidée à l’audience du 08 septembre 2022 a été mise en délibéré au 20 octobre 2022. Les parties ont été avisées qu’à cette date l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.

**************

Faits, procédure et prétentions des parties

Après un compromis de vente établi le 12 septembre 2017 par acte authentique, M. [P] [X] et Mme [G] [U] épouse [X] ont acquis par acte du 14 octobre suivant, auprès de Mme [R] [Y], les lots n° 4 et 10 ainsi que la moitié indivise du lot n° 6 au sein d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé 'Le jardin d’Adrienne’ situé [Adresse 1] et cadastré section [Cadastre 6], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] lieudit [Adresse 5], moyennant le prix total de 116 000 euros, dont 111 700 euros correspondant aux biens immobiliers.

Considérant avoir été lésés en ce que la venderesse leur avait présenté comme intégré au bien vendu un réduit situé sur le palier, M. [P] [X] et Mme [G] [U] épouse [X] ont, par acte d’huissier de justice du 11 octobre 2018, assigné cette dernière aux fins de réduction du prix de vente, d’indemnisation au titre du vice de leur consentement et d’octroi de dommages et intérêts au titre de leur préjudice de jouissance.

Par jugement du 20 mai 2020, le tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier a :

— débouté M. [X] et Mme [U] de leur demande en réduction du prix de vente ;

— débouté M. [X] et Mme [U] de leur demande formée au titre du dol;

— condamné solidairement M. [X] et Mme [U] à payer à Mme [Y] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— condamné solidairement M. [X] et Mme [U] aux entiers dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour parvenir à cette décision, le juge de première instance a considéré :

— concernant la demande en réduction du prix, d’une part que tant la promesse de vente que l’acte authentique ne mentionnent pas le réduit litigieux comme faisant partie du lot n° 6 et d’autre part qu’il n’est pas démontré que la surface réelle du lot n° 4 est inférieure d’un vingtième à la surface de 49,79 m2 mentionnée dans l’acte de vente, étant précisé que la superficie d’un escalier et d’un palier ne sont pas prises en compte pour comparer la surface indiquée dans l’acte et la surface réelle dans la mesure où ils ne constituent pas des surfaces habitables ;

— que M. [X] et Mme [U] n’établissent pas de manoeuvres dolosives imputables à Mme [Y], lesquelles ne peuvent résulter de leurs seules affirmations.

Par déclaration du 7 septembre 2020, M. [X] et Mme [U] ont régulièrement interjeté appel de ce jugement en ce qu’ils ont été déboutés de leurs demandes de condamnation de Mme [Y] au paiement :

— de la somme de 14 797,25 euros avec intérêts à compter de l’assignation ;

— de la somme de 4 000 euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice de jouissance ;

— de la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon leurs dernières conclusions transmises le 4 février 2022, ils concluent à la 'réformation’ du jugement des chefs susvisés et demandent à la cour de condamner Mme [Y] à leur payer la somme de 7 398,62 euros, outre la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance.

Ils font valoir :

— au visa des articles 1137 et 1112-1 du code civil, que Mme [Y] a commis un dol à leur encontre et a manqué à son devoir de loyauté, en leur promettant de leur céder en indivision le réduit situé sur le palier de leur appartement avant de le céder à M. [K] [O], ainsi qu’il résulte de l’attestation de ce dernier ainsi que de celles établie par M. [V] [A], syndic de la copropriété ;

— au visa des articles 1928 et 1637 du code précité, que Mme [Y] leur doit la garantie d’éviction dans la mesure où elle a cédé le réduit concerné, lequel était intégré au palier, une première fois en indivision et une seconde en totalité à M. [O], ainsi qu’il résulte de la différence de surface du bien acquis par ce dernier entre le mesurage de 46,29 mètres carrés effectué le 3 mai 2016 par la SAS Fidiag, cabinet Verex, et celui de 53,42 mètres carrés effectué le 21 janvier 2022 par la SARL Diagnostic Habitat ;

— que Mme [Y] doit donc les indemniser de leurs préjudices, soit la somme de 7 398,62 euros au titre de la surface de 3,64 mètres carrés correspondant à la moitié du réduit outre un trouble de jouissance chiffré forfaitairement à 4 000 euros.

Mme [Y] a répliqué en dernier lieu par conclusions transmises le 1er mars 2021 pour demander à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, de débouter les appelants de l’ensemble de leurs fins, demandes et prétentions, de les condamner à lui payer la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au règlement des dépens.

Elle expose :

— qu’elle n’a commis aucun dol, en ce que le compromis et l’acte de vente de l’appartement aux appelants vise uniquement le palier en haut de l’escalier, à l’exclusion du réduit séparé dudit palier par une porte, ainsi qu’il résulte du plan annexé à l’acte ;

— qu’en application des articles 46 de la loi du 10 juillet 1965 et 4-2 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 23 mai 1997, les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte dans le calcul d’une superficie litigieuse, alors même que le réduit litigieux comporte une surface de 7,28 mètres carrés ;

— que les appelants ne démontrent aucune déloyauté ou manoeuvre de sa part déterminante dans leur consentement.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 février 2022 et l’affaire a été appelée à l’audience du 8 septembre suivant et mise en délibéré au 20 octobre 2022.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le présent arrêt est contradictoire.

Motifs de la décision

A titre liminaire, la cour constate que si M. [X] et Mme [U] ont interjeté appel du jugement rendu le 20 mai 2020 en ce qu’il a rejeté leur demande en réduction du prix de vente, il ne formulent aucun moyen ni prétention en appel sur ce point se sorte que leur appel, en ce qu’il porte sur ce chef, n’est pas soutenu.

— Sur la demande indemnitaire fondée sur le dol,

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

L’article 1137 du code précité définit le dol comme étant le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges, ou de dissimuler intentionnellement une information dont l’auteur connaît le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

En l’espèce tant le compromis de vente que l’acte de vente du bien immobilier à M. [X] et Mme [U], établis tous deux en la forme authentique, précisent que l’immeuble vendu se compose :

— du lot numéro 4, d’une surface de 49,79 mètres carrés, comprenant dans les combles le gîte n°3 (au sud) composé d’un séjour avec coin cuisine, de deux chambres, d’une salle de bains, d’un WC et d’un balcon, outre les treize millièmes des parties communes générales ;

— de la moitié indivise du lot numéro 6 comprenant l’escalier d’accès du premier étage aux combles, le palier en haut dudit escalier et les treize millièmes des parties communes générales;

— du lot numéro dix composé d’un emplacement de parking et de quatre millièmes des parties communes générales.

Cette composition des lots cédés est confortée par le plan annexé à la vente, sur lequel figure la délimitation de la propriété vendue à M. [X] et Mme [U] ainsi que les parties communes, le réduit litigieux étant clairement exclu de ces deux catégories.

Comme relevé par le juge de première instance, il ne résulte de ces pièces aucune manoeuvre dolosive, dès lors que la description du bien vendu est exempte de toute ambiguïté et ne comporte aucune référence à un réduit fermé dont la confusion avec le palier ne saurait être sérieusement soutenue, tandis que les actes susmentionnés ne font pas référence à une cession en indivision de ce réduit.

Au surplus, les seules attestations produites aux débats par M. [X] et Mme [U] sont impropres à établir le dol en ce que celle de M. [V] [A], syndic de la copropriété, ne relate que des propos rapportés et celle de M. [O], qui indique avoir découvert lors de la signature de l''acte définitif’ l’intégration de ce réduit à son achat, est contredite par les écritures mêmes des appelants qui invoquent le fait que l’ajout du réduit au bien acquis par ce dernier procédait d’une volonté d’obtenir son consentement à l’achat de l’appartement moins bien situé au nord.

L’acte de vente à M. [O], ainsi que le plan y étant annexé, ne font que confirmer les éléments ci-dessus.

Dès lors, à défaut pour M. [X] et Mme [U] d’établir l’existence de manoeuvres dolosives imputables à Mme [Y], lesquelles ne peuvent résulter de leurs seules affirmations alors même qu’ils ont régularisé des actes explicites sur ce point, le juge de première instance a, à bon droit, rejeté leur demande fondée sur le dol y compris en ce que celui-ci procèderait d’un défaut d’information.

Pour les mêmes motifs, la cour retient que Mme [Y] n’a commis aucune faute tel qu’allégué par M. [X] et Mme [U] en ce qu’elle aurait cédé de manière déloyale à M. [O] la pleine propriété de 'la partie du volume de la cage d’escalier aménagée avec un réduit d’une surface de 7,28 mètres carrés'.

— Sur la demande indemnitaire fondée en appel sur la garantie d’éviction,

En application de l’article 1626 du code civil, quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente.

L’article 1637 du même code prévoit que si, dans le cas de l’éviction d’une partie du fonds vendu, la vente n’est pas résiliée, la valeur de la partie dont l’acquéreur se trouve évincé lui est remboursée suivant l’estimation à l’époque de l’éviction, et non proportionnellement au prix total de la vente, soit que la chose vendue ait augmenté ou diminué de valeur.

S’il est constant qu’en vendant une seconde fois le même immeuble à un acquéreur qui en est devenu légitime propriétaire en vertu d’un acte authentique régulièrement publié, le vendeur manque à son obligation de garantie à l’égard du premier acheteur, il résulte des éléments ci-avant exposés que M. [X] et Mme [U] n’établissent pas qu’ils auraient acquis le réduit litigieux, l’ensemble des pièces produites aux débats démontrant même le contraire.

Au surplus, la cour observe que le cumul de fondements présentés par les appelants n’est pas exempt de contradiction, en ce qu’à la lecture de leurs écritures, ils soutiennent au titre du dol qu’ils escomptaient acquérir le réduit litigieux en indivision, tandis qu’ils font valoir au titre de la garantie d’éviction que le même réduit leur aurait été cédé une première fois avant d’être de nouveau vendu à M. [O].

En considération des éléments ci-dessus exposés, ils ne peuvent invoquer valablement en appel la garantie d’éviction et ils seront déboutés de leur demande présentée sur ce fondement.

Il en résulte que le jugement critiqué sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire présentée par M. [X] et Mme [U].

Il sera néanmoins infirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens en ce qu’il a prononcé une condamnation solidaire au lieu d’une condamnation in solidum.

Par ces motifs,

La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi :

Constate que l’appel interjeté par M. [P] [X] et Mme [G] [U] épouse [X] à l’encontre du jugement rendu entre les parties le 20 mai 2020 par le tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier en ce qu’il a rejeté leur demande en réduction du prix de vente n’est pas soutenu.

Confirme, dans les limites de l’appel, ledit jugement, sauf en ce qu’il a condamné M. [P] [X] et Mme [G] [U] épouse [X] solidairement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Statuant sur ces chefs infirmés et y ajoutant :

Condamne in solidum M. [P] [X] et Mme [G] [U] épouse [X] à payer à Mme [R] [Y] la somme de 1 500 euros au titre de leurs frais irrépétibles exposés en première instance ainsi qu’aux entiers dépens de première instance.

Les condamne in solidum aux dépens d’appel.

Et, vu l’article 700 du code de procédure civile, les déboute de leur demande formée à hauteur de cour et les condamne à payer à Mme [R] [Y] la somme de 1 500 euros.

Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par M^me Leila Zait, greffier.

Le greffier,Le président de chambre,