Le copies exécutoires et conformes délivrées à

ASW/FA

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 24/00626 – N° Portalis DBVG-V-B7I-EYMK

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 05 NOVEMBRE 2024

Décision déférée à la Cour : jugement du 06 février 2024 – RG N°23/00540 – TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BESANCON

Code affaire : 74D – Demande relative à un droit de passage

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

Madame Bénédicte MANTEAUX et M^me Anne-Sophie WILLM, Conseillers.

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

L’affaire a été examinée en audience publique du 03 septembre 2024 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, Madame Bénédicte MANTEAUX et M^me Anne-Sophie WILLM, conseillers et assistés de M^me Fabienne ARNOUX, greffier.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTS

Madame [K] [D]

née le 16 Juillet 1985 à [Localité 13],

demeurant [Adresse 5] – [Localité 12]

Monsieur [P] [L]

né le 09 Mai 1981 à [Localité 12],

demeurant [Adresse 5] – [Localité 12]

Madame [Y] [E]

née le 26 Janvier 1961 à [Localité 12],

demeurant [Adresse 4] – [Localité 12]

Monsieur [N] [E]

né le 22 Décembre 1958 à [Localité 12],

demeurant [Adresse 4] – [Localité 12]

Représentés par M^e Ludovic PAUTHIER de la SCP DUMONT – PAUTHIER, avocat au barreau de BESANCON, avocat postulant

Représentés par M^e Jean-Philippe DEVEVEY de la SELARL SELARL JEAN-PHILIPPE DEVEVEY, avocat au barreau de BESANCON, avocat plaidant

ET :

INTIMÉE

S.A.S. ALJEM INVEST

Sise [Adresse 11] – [Localité 12]

Immatriculée au RCS de Besançon sous le numéro 838 699 502

Représentée par M^e Estelle BROCARD de la SELARL BROCARD GIRE AVOCATS, avocat au barreau de BESANCON

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

*************

EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS

La SAS Aljem Invest est propriétaire de deux parcelles cadastrées EV [Cadastre 6] et EV [Cadastre 3] sur la commune de [Localité 12], [Adresse 10].

Le 5 juillet 2022, elle a obtenu un permis de construire afin de réhabiliter un immeuble situé sur ces parcelles.

M. [N] [E] est propriétaire d’une maison d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 12], cadastrée EV [Cadastre 9], ainsi que d’un jardin cadastré EV [Cadastre 8].

Sa soeur, Mme [Y] [E], vit également à cette adresse.

Mme [K] [D] et M. [P] [L] sont propriétaires d’une maison d’habitation située [Adresse 5] à [Localité 12] sur un terrain cadastré section EV [Cadastre 1], ainsi que d’un jardin cadastré EV [Cadastre 7].

Les parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 8] bénéficient d’un accès piéton depuis les parcelles [Cadastre 6] et [Cadastre 3].

Par acte du 29 mars 2023, Mme [K] [D], M. [P] [L], Mme [Y] [E] et M. [N] [E] (les consorts [D]-[L]-[E]) ont fait assigner la SAS Aljem Invest devant le tribunal judiciaire de Besançon aux fins notamment d’instituer une servitude de passage.

La société Aljem Invest a sollicité la condamnation des consorts [D]-[L]-[E] au paiement d’une indemnité dans le cas de cette institution de servitude, et ces derniers ont conclu à l’irrecevabilité de la demande tirée de la prescription.

Par jugement rendu le 6 février 2024, le tribunal a :

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Mme [K] [D], M. [P] [L], Mme [Y] [E] et M. [N] [E] tendant à voir la demande indemnitaire de la SAS Aljem Invest prescrite,

— renvoyé les parties devant le juge de la mise en état pour conclure sur l’instauration d’une servitude de passage et de son fonds servant, la demande d’expertise judiciaire et l’indemnité proportionnée,

— dit que les dépens de l’incident suivront ceux du fond,

— débouté Mme [K] [D], M. [P] [L], Mme [Y] [E] et M. [N] [E] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné le renvoi de l’affaire à l’audience de mise en état silencieuse.

Pour parvenir à cette décision, le tribunal a notamment retenu :

Sur l’existence d’une servitude conventionnelle de passage et la prescription de la demande indemnitaire

— que les actes d’acquisition de M. [N] [E] et de Mme [D] et M. [L] ne mentionnaient pas l’existence d’une servitude conventionnelle sur les parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 6],

— que seul un accès piéton correspondant à un droit de passage était évoqué dans l’acte de M. [E],

— que cette mention ne saurait créer de charge pour le propriétaire des parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 6] en vertu de l’effet relatif des conventions,

— qu’une servitude de passage étant discontinue, elle ne pouvait s’acquérir par prescription et nécessitait un titre, sauf dans le cas d’un établissement judiciaire pour cause d’enclave,

— qu’aucune servitude de passage n’existant, la demande indemnitaire n’était donc pas prescrite.

— oOo-

Par acte du 24 avril 2024, les consorts [D]-[L]-[E] ont interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions, à l’exception de celle ordonnant le renvoi de l’affaire à l’audience de mise en état silencieuse.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 5 août 2024, ils demandent à la cour :

— de les déclarer recevables en leur appel,

— de les y déclarer bien fondés,

— de réformer le jugement du tribunal judiciaire de Besançon en date du 6 février 2024 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— de déclarer la demande d’indemnité présentée par la SAS Aljem Invest, en compensation de l’institution du passage existant, irrecevable, comme étant prescrite,

— de déclarer la demande d’indemnité présentée par la SAS Aljem Invest, en compensation de l’institution du passage existant, irrecevable, comme étant également dépourvue de cause,

— de la rejeter,

— de condamner la SAS Aljem Invest à leur payer une somme de 800 euros chacun, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la SAS Aljem Invest aux entiers dépens, tant de première instance, que d’appel, avec faculté pour la SELARL Jean-Philippe Devevey, concernant les dépens de première instance, et la SCP Dumont-Pauthier, concernant les dépens de l’appel, de bénéficier des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— oOo-

Aux termes de ses uniques conclusions transmises le 24 juin 2024, la SAS Aljem Invest demande

à la cour de :

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Besançon en date du 6 février 2024, en toutes ses dispositions,

— condamner M. [N] [E], Mme [Y] [E], Mme [K] [D] et M. [P] [L] à lui verser la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner M. [N] [E], Mme [Y] [E], Mme [K] [D] et M. [P] [L] aux entiers dépens avec faculté pour la Selarl Brocard Gire de bénéficier des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— oOo-

La clôture a été ordonnée le 13 août 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 septembre 2024.

Elle a été mise en délibéré au 5 novembre 2024.

Pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, la cour se réfère aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

I. Sur l’irrecevabilité de la demande d’indemnité tirée de la prescription

Les consorts [D]-[L]-[E] font valoir qu’ils n’ont jamais soutenu qu’ils bénéficiaient d’une servitude de passage sur les parcelles cadastrées [Cadastre 3] et [Cadastre 6] appartenant à la société Aljem Invest, mais qu’ils ont acquis, par prescription trentenaire dans les conditions de l’article 685 du code civil, l’assiette et le mode de passage pour cause d’enclave. Ils font valoir que les parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 8] qui leur appartiennent n’ont aucun accès direct à la voie publique, et que le constat d’huissier du 21 juillet 2022 montre l’existence du chemin piétonnier aménagé sur les parcelles de la société Aljem Invest, précisant que l’état d’enclave n’est pas discuté. Ils ajoutent qu’ils avaient l’usage de ce passage depuis au moins 1971, qu’il ne s’agissait pas d’une simple tolérance, et que la société Aljem Invest a elle-même reconnu l’existence du passage en l’ayant reporté sur le plan de masse de son dossier de permis de construire ainsi que dans la notice descriptive de son projet, et en en faisant état dans un courrier portant sur l’alimentation électrique du jardin de M. [E]. Ils soutiennent en conséquence que l’assiette de la servitude légale pour cause d’enclave est acquise par prescription au profit de leurs fonds, et que l’action subséquente en indemnité se trouve prescrite.

La société Aljem Invest s’oppose à l’irrecevabilité soulevée en faisant valoir que les dispositions de l’article 685 du code civil ne s’appliquent pas à l’espèce. Elle indique que la servitude pour cause d’enclave nécessite de faire d’abord constater l’état d’enclave afin de déterminer sur quel fonds le désenclavement doit s’exercer et que dans ce cadre, une indemnité est alors versée au propriétaire du fonds devenant fonds servant. Elle soutient qu’il n’existe aucune servitude sur ses parcelles, et que les témoignages versés ne font que démontrer que le propriétaire précédent avait toléré le passage sur ses parcelles. Elle ajoute que son fonds n’est pas le seul qui permettrait le désenclavement des parcelles des consorts [D]-[L]-[E], et qu’un passage serait envisageable par les parking de la copropriété du [Adresse 2]. Elle précise que l’existence d’un compteur électrique qui a été implanté est sans emport sur l’existence d’une servitude dans la mesure où il date de 2008, soit il y a moins de 30 ans, et que son courrier sollicitant le déplacement de ce compteur démontre que la possession n’est pas continue, paisible et non contestée. Elle explique en outre que c’est par pure précaution que le permis de construire a été déposé en tenant compte du passage, et parce que les consorts [D]-[L]-[E] lui avaient affirmé que leurs titres de propriété contenaient l’indication d’une servitude de passage au bénéfice de leurs parcelles.

Réponse de la cour :

Selon l’article 691 du code civil : 'Les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres. La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant qu’on puisse attaquer aujourd’hui les servitudes de cette nature déjà acquises par la possession, dans les pays où elles pouvaient s’acquérir de cette manière.'

Par ailleurs, aux termes de l’article 685 dudit code, l’assiette et le mode d’une servitude de passage pour cause d’enclave sont déterminés par trente ans d’usage continu.

En l’espèce, il est constaté :

— que l’acte de propriété de M. [N] [E] mentionne, s’agissant du jardin :

. que celui-ci est 'situé de l’autre côté de la rue avec accès piéton depuis la [Adresse 14]',

. qu’il est précisé par l’ancien propriétaire qu’à sa connaissance, 'il n’existe aucune autre servitude que celles dérivant de la situation des lieux, de la loi ou des plans d’urbanisme et d’aménagement de la Commune',

— que l’acte de propriété de Mme [K] [D] et de M. [P] [L] indique, au paragraphe 'déclarations du vendeur’ sous le titre 'rappel de servitudes', que concernant l’accès au jardin cadastré EV [Cadastre 7], les renseignements n’ont pu être obtenus par le notaire,

— que l’acte de propriété de la société Aljem Invest dispose, au paragraphe 'servitudes’ :

. que 'le vendeur déclare ne pas avoir créé ou laissé créer de servitude ou de droit de jouissance spéciale qui ne seraient pas relatés aux présentes',

. 'qu’à sa connaissance, il n’existe pas d’autres servitudes ou droits de jouissance spéciale que celles ou ceux résultant, le cas échéant, de l’acte, de la situation et environnementale des lieux et de l’urbanisme',

. que 'le vendeur déclare que les propriétaires des parcelles EV-[Cadastre 7] et EV-[Cadastre 8] accèdent à leur propriété, uniquement à pied, en utilisant un chemin piétonnier qui se trouve dans la propriété sur sa limite avec l’immeuble EV-[Cadastre 9]. Ce droit n’est pas constaté dans un acte notarié'.

Il résulte ainsi de ces éléments, qui ne sont contredits par aucun autre, qu’il n’existe aucune servitude conventionnelle de passage sur les parcelles [Cadastre 6] et [Cadastre 3] appartenant à la société Aljem Invest, quand bien même un coffret électrique alimentant la parcelle [Cadastre 8] a été installé sur la propriété [Cadastre 3] par M. [E], ou que le projet de plan de masse figurant au dossier de permis de construire déposé par la société Aljem Invest pour son programme immobilier de réhabilitation mentionne un accès sur les parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 8], ou encore que le chemin revendiqué a été constaté par huissier.

Si, comme l’indiquent les consorts [D]-[L]-[E], il n’est pas contestable, par application de l’article 685 du code civil, que seuls l’assiette et le mode de passage pour cause d’enclave sont déterminés par trente ans d’usage continu et que dans cette hypothèse l’action en indemnité est prescriptible, la servitude de passage, qui est une servitude discontinue, ne peut faire l’objet d’aucune prescription acquisitive et ne peut s’établir que par titre, fût-ce pour cause d’enclave.

La demande indemnitaire formée par la société Aljem Invest en contrepartie de la constitution de la servitude de passage sollicitée par les consorts [D]-[L]-[E] n’est donc pas prescrite et le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription et renvoyé les parties devant le juge de la mise en état pour conclure sur l’instauration d’une servitude de passage et de son fonds servant, sur la demande d’expertise judiciaire et sur l’indemnité proportionnée.

II. Sur l’irrecevabilité de la demande d’indemnité pour absence de cause

Les consorts [D]-[L]-[E] soutiennent que la demande d’indemnisation est dépourvue de cause en faisant valoir que l’assiette de la servitude légale n’est pas fixée.

La société Aljem Invest ne conclut pas sur ce point.

Réponse de la cour :

L’affaire étant renvoyée devant le juge de la mise en état précisément pour conclure sur l’instauration de la servitude, l’irrecevabilité soulevée sera rejetée.

III. Sur les dépens et sur l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement entrepris sera confirmé sur les dépens et sur les frais irrépétibles.

Les consorts [D]-[L]-[E] seront condamnés aux dépens avec faculté pour la Selarl Brocard Gire de bénéficier des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les consorts [D]-[L]-[E] seront condamnés à payer à la SAS Aljem Invest la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et ils seront déboutés de leur demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats en audience publique et après en avoir délibéré,

REJETTE le moyen d’irrecevabilité tiré de l’absence de cause ;

CONFIRME, en toutes ses dispositions et dans les limites de l’appel, le jugement rendu le 6 février 2024 par le tribunal judiciaire de Besançon ;

CONDAMNE M. [N] [E], Mme [Y] [E], Mme [K] [D] et M. [P] [L] aux entiers dépens avec faculté pour la Selarl Brocard Gire de bénéficier des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [N] [E], Mme [Y] [E], Mme [K] [D] et M. [P] [L] à payer à la SAS Aljem Invest la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [N] [E], Mme [Y] [E], Mme [K] [D] et M. [P] [L] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président,