REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 05 MAI 2021

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/26880 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B6ZOZ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Juin 2018 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 13/12968

APPELANT

Monsieur D B

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Chloé ZYLBERBOGEN de la SELEURL ZYLBERBOGEN AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : E0518

INTIME

Monsieur F I X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020, avocat postulant

Assisté de M^e Dominique BERTON MARECHAUX de la SCP GUILLEMAIN PANEPINTO, avocat au barreau de PARIS, toque : P0102, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 02 Février 2021, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 31 mai 2002, M. X a donné à bail à M. Y, aux droits duquel sont venus MM. Z et A et se trouve aujourd’hui M. B en suite d’une cession de fonds de commerce en date du 30 juillet 2008, des locaux à usage de « café, bar, restaurant, hôtel », situés […] à Paris 10^e pour une durée de 9 ans à compter du 31 mai 2002, moyennant un loyer annuel de 11.433,68 euros.

Par arrêté du 4 août 2008, la préfecture de police de Paris a notamment ordonné la fermeture de l’hôtel exploité dans les locaux litigieux, interdit l’accès de l’hôtel au public dès la notification de l’arrêté préfectoral, et organisé l’évacuation de ses occupants.

Par courrier daté du 21 octobre 2008, M. B a sollicité de M. X l’autorisation de modifier la destination contractuelle des locaux loués afin d’y exercer une activité de chambre d’hôtes, destination non autorisée par la Mairie de Paris le 18 décembre 2009.

Par courrier du 15 novembre 2010, M. B a déclaré à la préfecture de police de Paris cesser l’exercice de son activité hôtelière.

Par courrier daté du 14 décembre 2011, M. B a sollicité de M. X l’autorisation de sous-louer les locaux litigieux en bureaux.

Par courrier daté du 21 mars 2013, M. X a autorisé le changement d’affectation des chambres du batiment B des locaux litigieux en bureaux.

Par acte extrajudiciaire du 03 juillet 2013, M. X a fait signifier à M. B un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 13.080,90 euros au titre des loyers et charges impayés au 03 juin 2013.

Par acte d’huissier de justice du 30 juillet 2013, M. B a fait assigner M. X devant le tribunal de grande instance de Paris notamment en condamnation de ce dernier en paiement de dommages et intéréts pour réticence dolosive et manquement à son obligation de délivrance.

Par jugement du 20 février 2015, le tribunal a désigné M. N O-P en qualité de médiateur.

Par ordonnance du 4 mai 2016, il a été mis fin à la mesure de médiation.

Par jugement en date du 28 juin 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :

Débouté M. D B de sa demande en dommages-intéréts pour réticence dolosive ;

Dit que les parties ont modifié la destination contractuelle des locaux, destinés, à compter du 21 mars 2013, à l’exercice des activités de « café, bar, restaurant, bureau » ;

Condamné M. F X à payer à M. D B la somme de 11.000 euros à titre de dommage-intérêts en indemnisation du préjudice subi par lui pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance ;

Enjoint à M. F X de délivrer à M. B les quittances des loyers payés par lui depuis le 1^er janvier 2011 ;

Condamné M. F X aux dépens ;

Condamné M. F X à payer à M. D B la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’artic1e 700 du Code de procedure civile ;

Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

Ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 26 novembre 2018, Monsieur D B a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 25 février 2019, Monsieur D B demande à la Cour de :

Vu les pièces produites au débat,

Vu les articles 1103, 1137, 1138, 1139, 1240 et suivants du code civil,

Confirmer le jugement rendu le 28 juin 2018 en ce qu’il a statué ainsi :

« Enjoint à Monsieur F X de délivrer à Monsieur D B les quittances de loyers payés par lui depuis le 1^er janvier 2011 » ;

Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Monsieur B de l’ensemble de ses autres demandes ;

En conséquence, statuant à nouveau,

Constater l’existence du dol commis par le BAILLEUR ;

En conséquence,

Condamner Monsieur F I X à payer à Monsieur D B la somme de 35.000€ au titre du préjudice subi ;

Constater le manquement du défendeur à son obligation de délivrance ;

En conséquence,

Condamner Monsieur F I X à payer à Monsieur D B :

— la somme de 259.891,20 € au titre du préjudice subi du fait de l’impossible exploitation de l’activité de restauration ;

— la somme de 94.380 € (à parfaire) au titre du préjudice subi du fait de l’impossible exploitation de l’activité hôtelière ;

Enjoindre Monsieur F I X de procéder, à ses seuls frais, aux travaux de mise en conformité des lieux conformément aux préconisations de la commission de sécurité et aux fins de permettre à Monsieur D B l’exploitation de l’hôtel conformément aux stipulations du bail et ce sous astreinte de 100 euros par jour ;

Enjoindre Monsieur F I X d’entreprendre les démarches nécessaires aux fins d’obtenir l’accord de la RIVP pour l’installation du conduit d’extraction ;

Enjoindre Monsieur F I X d’obtenir toutes les autorisations de la part des services compétents et des tiers, utiles et nécessaires à l’installation d’une gaine d’extraction de l’air vicié et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

Enjoindre Monsieur F I X de faire installer un système d’extraction de l’air à ses seuls frais, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l’obtention des autorisations nécessaires ;

Condamner Monsieur I X à payer à Monsieur D B la somme de 685,75 euros qu’il a indument payée au titre de l’installation d’une porte blindée et du démontage du conduit sauvagement installé sur l’immeuble sis […] ;

Dire que les frais d’installation d’une porte blindée visant à condamner la partie hôtel des lieux loués sont à la charge du BAILLEUR ;

Dire que le bail a bien été renouvelé à compter du 1^er juin 2011 ;

Condamner Monsieur F I X à verser à Monsieur D B une somme de 10.000€ sur le fondement de l’article 1134 du Code civil ;

Condamner Monsieur F I X à verser à Monsieur D B une somme de 15.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner Monsieur F I X aux entiers dépens ;

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 4 août 2020, Monsieur F I X demande à la Cour de :

Vu les dispositions des articles 1719, 1103, 1137 et suivants, 1329 du Code civil ;

Vu les stipulations contractuelles tant du bail d’origine que de la cession de fonds de commerce du 30 juillet 2008 ;

Débouter Monsieur B de toutes les fins de son appel ;

Confirmer notamment le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Monsieur B de sa demande de dommages et intérêts pour réticence dolosive ;

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que les parties ont modifié la destination contractuelle des locaux destinés, à compter du 21 mars 2013, à l’exercice des activités de café, bar, restaurant, bureaux ;

Recevoir Monsieur X en son appel-incident ;

L’y déclarer fondé ;

Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions faisant grief au concluant ;

Juger qu’en l’état de la renonciation de Monsieur B à faire procéder aux travaux lui incombant de remise en état de la partie hôtelière des locaux, aucun manquement à son obligation de délivrance ne peut être opposé à Monsieur X ;

Débouter Monsieur B de toute demande d’indemnisation ;

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Monsieur X au paiement d’une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts ;

Juger Monsieur B contractuellement tenu à l’exécution des travaux destinés à la « réinstallation de la hotte de la cuisine conduit de cheminée de la chaudière » ;

Juger que Monsieur B a failli à son obligation en ne procédant à l’exécution d’aucuns travaux quelconques et en l’absence de constitution d’un dossier destiné à provoquer l’autorisation de la copropriété ;

Juger qu’en l’état d’une extraction d’air vicié en état de fonctionnement au moment de l’acquisition du fonds de commerce par Monsieur B, de l’absence de constitution par ce dernier d’un dossier destiné à provoquer l’autorisation de la copropriété, de sa carence à l’exécution des travaux destinés à la réalisation de la hotte de la cuisine et du conduit de cheminée de la chaudière, auxquels il s’est contractuellement engagé, Monsieur X ne saurait être considéré comme ayant failli à son obligation de délivrance ;

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamné au paiement d’une somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts ;

Débouter en tout état de cause Monsieur B de sa demande d’indemnisation pour un montant de 259.891,20 €, en tout état de cause non justifiée ;

Donner acte à ce que Monsieur X s’engage à demander la convocation d’une Assemblée Générale concernant les travaux de la hotte dès réception des devis et pièces sollicités de l’Assemblée, ces derniers devant être obtenus par Monsieur B ;

Condamner reconventionnellement Monsieur B au paiement d’une somme de 65.254,14 € à titre d’arriérés de loyers et charges à juin 2020 inclus, sauf à parfaire ;

Enjoindre à Monsieur B de réaliser les travaux de « réinstallation de la hotte de la cuisine conduit de cheminée de la chaudière » sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours de la signification de la décision à intervenir ;

Le condamner au paiement d’une somme de 10.000 € à titre de procédure et appel abusif ;

Le condamner au paiement d’une somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Le condamner aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 décembre 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, la cour rappelle que les demandes tendant à voir constater, dire, juger et donner acte ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile de sorte que la cour n’en est pas saisie.

Sur la demande de dommages-intérêts fondée sur le dol :

M. D B fait grief au bailleur de lui avoir dissimulé la fermeture imminente de l’hôtel et soutient à ce titre qu’il en était informé depuis l’avis de la préfecture de police du 21 avril 2008, se prévalant à la fois d’une attestation de M. Y et de la clause de l’acte de cession visant à lui imposer le maintien de l’enseigne hôtel. Il invoque également la dissimulation de l’absence d’autorisation donnée pour l’installation d’un conduit d’extraction posé sur le toit de l’immeuble voisin et fait valoir que l’erreur provoquée par ces manoeuvres a été déterminante de son consentement. Il poursuit en dénonçant la connivence entre le bailleur et le cédant au regard de liens les unissant et se réfère à l’intérêt commun qu’ils avaient de parvenir à cette cession qui a permis au bailleur de percevoir l’arriéré de loyer à la date de la cession.

M. F X reproche à M. D B de ne pas rapporter la preuve de ses allégations et conteste le caractère probant de l’attestation produite, faisant valoir qu’il n’a été informé de cet arrêté de fermeture que par courrier du preneur en date du 21 octobre 2008.

La cour rappelle qu’aux termes de l’article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit se prouver.

Le dol suppose dès lors une manoeuvre, un mensonge ou une réticence dolosive, déterminante du consentement de la victime, émanant du cocontractant et non d’un tiers, sauf à rapporter la preuve d’une collusion frauduleuse entre ce tiers et le cocontractant.

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier que par arrêté en date du 4 août 2008 pris au visa notamment des articles L. 123-3, L. 123-4, R. 123-27, R. 123-28, R. 123-45, R. 123-46 et R. 123-52 du code de la construction et de l’habitation, le Préfet de Police de Paris a ordonné la fermeture au public de l’hôtel 'LE LOUIS BLANC', en a interdit l’accès dès sa notification et prévu que ledit arrêté ne pourra être abrogé qu’après une nouvelle visite de la commission de sécurité ; que cet arrêté fait suite à l’établissement d’un procès-verbal en date du 21 avril 2018 par lequel la sous-commission technique de sécurité de la préfecture de police a émis un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation de l’hôtel.

A l’instar du premier juge, la cour relève que si M. J Z a été invité par courrier du 2 mai 2018 à faire part de ses observations écrites sur le projet de fermeture et a été reçu aux mêmes fins le 16 mai 2008, aucun élément ne permet d’établir, contrairement aux affirmations de M. D B, que M. F X a été auditionné par la Préfecture de Police ou a été sollicité afin de fournir ses observations sur le projet de fermeture de l’hôtel, voire avisé dudit

projet, aucune mention expresse en ce sens n’étant portée sur l’arrêté, aucun texte n’imposant d’ailleurs de recueillir son avis, M. F X faisant notamment observer, sans être contredit par le preneur, qu’il n’a été informé de l’arrêté de fermeture que par courrier du conseil de ce dernier en date du 21 octobre 2008 auquel était annexée la copie dudit arrêté.

C’est à juste titre que le premier juge relève qu’il ne peut être déduit, d’une part, des liens familiaux et géographiques qu’entretiennent M. F X et M. J Z et, d’autre part, d’une attestation dactylographiée signée de M. K Y ancien associé de M. F X et précédent vendeur du fonds, établie le 6 janvier 2014, soit plus de cinq ans après la notification de la fermeture de l’hôtel, que le bailleur avait connaissance de l’imminence de la fermeture de l’hôtel objet de la cession intervenue le 30 juillet 2008, ni qu’il a procédé à des manoeuvres afin de permettre ladite cession, l’attestation en cause étant particulièrement imprécise et ne visant en réalité que des conversations de bar.

Les mentions de l’acte de cession relatives au maintien de l’enseigne ne sont pas davantage significatives d’une quelconque manoeuvre du bailleur de parvenir à une vente en dépit de l’avantage que représente ladite vente concernant l’apurement de l’arriéré de loyers à la date de la cession.

M. D B ne peut enfin utilement se prévaloir d’un courrier en date du 23 juillet 2008 adressé par M. F X à la Mairie de Paris sollicitant l’autorisation de réinstaller une hotte pour évacuer les odeurs et fumées du restaurant pour arguer d’une dissimulation par le bailleur du défaut de conformité du conduit d’extraction d’air alors même que l’acte de cession comporte des dispositions concernant la réinstallation de la hotte de la cuisine de nature à attirer son attention.

Il résulte dès lors de ce qui précède que M. D B ne rapporte la preuve du dol allégué. Il s’ensuit que le jugement entrepris le déboutant de sa demande de dommages-intérêts de ce chef sera confirmé.

Sur la demande de dommages-intérêts fondée sur le manquement à l’obligation de délivrance :

M. D B fait grief à M. F X d’avoir manqué à son obligation de délivrance tant en ce qui concerne l’activité hôtelière que l’activité de restauration.

Il fait valoir que le conduit d’extraction nécessaire à l’exercice d’une activité de restauration était installé sans aucune autorisation sur le toit de l’immeuble voisin ; qu’il a été contraint d’arrêter toute activité de restauration dès les premiers jours de son entrée en jouissance du fait de plaintes de voisins qui souffraient de la fumée à leurs fenêtres ; qu’il appartenait au bailleur de mettre en oeuvre tous les moyens nécessaires à l’installation d’un système d’extraction conforme à la destination contractuelle de restauration et de produire les documents nécessaires à l’approbation par le syndicat des copropriétaires de cette installation ; que lui-même a fait tout son possible pour rendre son local conforme aux obligations réglementaires ; que s’il s’est engagé aux termes de l’acte de cession à entreprendre la réinstallation de la hotte, cet engagement doit être interprété de façon restrictive et ne comprend nullement le démontage de l’équipement existant et l’installation d’une gaine d’extraction incluant l’obtention des autorisations nécessaires ; que le bailleur a fait preuve d’une inertie patente en n’accomplissant pas les diligences nécessaires à la validation par le syndic de la réinstallation de la hotte et du conduit.

S’agissant de l’activité hôtelière, il fait valoir qu’au jour de la cession, les locaux n’étaient pas conformes à leur destination contractuelle d’hôtel ; que le bailleur n’a jamais entrepris la moindre diligence pour se mettre en conformité avec les exigences administratives relatives à l’exploitation d’un hôtel de sorte que la fermeture des lieux lui est exclusivement imputable ; qu’il ne peut être retenu l’existence d’un accord sur la modification de la destination contractuelle des locaux pour substituer à l’activité d’hôtel celle de bureaux alors même qu’il n’a pas donné son accord en pleine connaissance de cause et que le bailleur n’a pas davantage satisfait à son obligation de délivrance

conforme à l’usage de bureaux.

M. F X conteste pour sa part tout manquement à son obligation de délivrance. Il soutient que M. D B a fait le choix de ne pas procéder à l’exécution des travaux nécessaires à l’exploitation de la partie hôtel ; qu’il ne lui a jamais demandé une quelconque prise en charge des travaux et n’a jamais fait procéder à l’établissement d’un quelconque devis ; que l’activité hôtelière a été remplacée par une activité de bureaux après accord exprès des parties ayant fait novation. Il fait valoir s’agissant de l’exploitation du restaurant que M. D B s’est engagé aux termes de l’acte de cession à réinstaller la hotte de la cuisine, conduit de cheminée de la chaudière et a réitéré cet engagement aux termes d’un protocole transactionnel du 17 mai 2015 mais que sa carence dans la constitution du dossier à soumettre à l’assemblée générale des copropriétaires est à l’origine de difficultés. Il ajoute qu’à la date de la cession, l’extraction existante adossée à l’immeuble voisin était en état de marche et l’est restée jusqu’à son démontage en février 2011 ; qu’il a sollicité de la copropriété l’autorisation d’installer une extraction au moyen d’un devis qu’il a lui-même sollicité mais qu’il s’est heurté à un refus par l’assemblée générale du 12 septembre 2012 ; qu’il est intervenu à de multiples reprises auprès du locataire pour obtenir l’établissement d’un projet conforme à la réglementation comme demandé par le syndic mais que M. D B n’a jamais déféré à ses demandes.

La cour rappelle que par application des dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur des locaux conformes à leur destination contractuelle, en bon état de réparation de toute espèce et de les maintenir en état de servir à l’usage pour lesquels ils ont été loués pendant toute la durée du bail ; qu’il lui incombe dès lors de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle, tant lors de la prise à bail qu’au cours de celui-ci et de réaliser les travaux de nature à rendre la chose propre à l’usage auquel elle est destinée dans la convention des parties ; que l’exécution des travaux de mise en conformité qu’ils fassent l’objet d’une injonction de l’administration ou qu’ils procèdent simplement d’une mise aux normes en vigueur résulte de l’obligation de délivrance, la délivrance étant de l’essence même du bail ; que compte tenu de l’obligation ainsi énoncée, toute clause y dérogeant doit être expresse et non équivoque.

* sur le manquement tiré du non respect de la destination contractuelle d’hôtel :

Il n’est pas contesté que M. D B n’a pu exploiter l’établissement hôtelier, objet de la cession du 30 juillet 2008, à compter de la date de notification de l’arrêté préfectoral du 4 août 2008 en ordonnant la fermeture pour cause de non conformité aux règles de sécurité et aux normes incendie.

Il résulte des éléments du dossier :

— qu’en suite de la notification de cet arrêté portant fermeture de l’hôtel et évacuation de ses occupants, M. D B a consulté un architecte aux fins de réaliser un dossier de remise aux normes sécurité incendie, lequel aux termes d’un courrier en date du 16 octobre 2008 a préconisé, au vu des contraintes réglementaires et juridiques difficiles à mettre en oeuvre, la cessation de l’activité hôtelière et la transformation de l’hôtel, soit en habitations à louer, soit en chambres d’hôtes, sous réserve d’une mise en conformité avec les règlements relevant de l’habitation et/ou des chambres d’hôtes ;

— que prenant acte de ces préconisations, M. D B a, par courrier du 21 octobre 2008 adressé au conseil du bailleur, fait part de son projet de transformer l’hôtel en chambres d’hôtes et sollicité son accord pour modifier la destination du bail relative à l’hôtel soit en habitation à louer, soit en chambres d’hôtes ; que si le bailleur a accepté une modification de la destination en chambres d’hôtes, aucun avenant n’a pu être régularisé dès lors que les conditions pour exploiter en chambres d’hôtes n’étaient pas réunies et nécessitaient des travaux extrêmement importants comme l’établit un courrier du 3 juillet 2009 à l’issue duquel le preneur a envisagé la possibilité de location en chambres

meublées sans qu’aucune réponse ne lui soit fournie par le bailleur ;

— que par courrier du 22 septembre 2010, M. D B a informé la Préfecture de Police de la suppression de l’activité hôtelière ;

— que par courrier du 14 décembre 2011 adressé au bailleur, M. D B, faisant référence à une rencontre sur site le 10 décembre 2011 et à un précédent courrier du 10 novembre 2011, a confirmé sa proposition de transformer les chambres du bâtiment B en locaux de bureaux afin que cette superficie 'devienne enfin exploitable commercialement’ et sollicité du bailleur l’autorisation de sous-location en bureaux ; que par courrier du 2 octobre 2012 adressé à la Préfecture de Police, il confirmait avoir obtenu le 27 février 2012, l’accord du bailleur pour affecter à usage de bureaux les chambres du bâtiment B mais sollicitait son intervention pour obtenir la régularisation d’un nouveau bail conforme à cette destination ;

— que par courrier du 30 janvier 2013, la Préfecture de Police sollicitait de M. D B, afin de permettre la radiation de l’établissement de la liste des hôtels, la communication du bail modifié ou d’un nouveau bail en conformité avec la nouvelle destination ;

— qu’aux termes d’un courrier du 21 mars 2013, faisant référence à cette demande, le conseil du bailleur confirmait l’accord du bailleur pour le changement d’affectation des chambres du bâtiment B, actuellement à usage hôtelier, en bureaux, les autres activités prévues dans le bail d’origine demeurant inchangées.

Il ressort de ces constatations que la déclaration par M. D B de la cessation de l’activité hôtelière n’est que la conséquence du défaut de conformité des locaux à l’usage prévu contractuellement. Les propositions successives d’exploitation qu’il a formulées ne sont que la manifestation de sa volonté de parvenir enfin à exploiter les locaux loués et découlent de l’absence de toute initiative du bailleur pourtant tenu d’une obligation de délivrer des locaux conformes à l’usage auxquels ils sont destinés. Ce dernier ne peut valablement opposer à M. D B l’existence d’un accord sur un changement d’affectation des locaux pour un usage de bureaux alors qu’il n’a entrepris aucune diligence pour assurer la conformité des locaux à cette prétendue nouvelle destination, la cour relevant d’ailleurs qu’aux termes du protocole d’accord envisagé le 17 mai 2015 mais qui n’a pas abouti, les parties ne visaient plus une affectation à usage de bureaux mais à usage de chambres meublées à charge pour le bailleur de faire réaliser des travaux évalués à 10.000 euros. Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu’il a retenu que les parties s’étaient accordées sur la modification de la destination contractuelle des locaux.

Le manquement de M. F X à son obligation de délivrer des locaux à usage d’hôtel étant établi, il sera tenu d’indemniser le preneur du préjudice découlant de l’impossible exploitation de l’hôtel.

* Sur le manquement tiré du non respect de la destination contractuelle de restaurant :

Il est constant que le conduit de cheminée d’extraction avait été installé sans autorisation sur un immeuble voisin propriété de la RIVP devant être démoli dans le cadre de travaux de réhabilitation ; que par courrier recommandé du 4 octobre 2010, le syndic a demandé tant à M. D B qu’à M. F X de déplacer ce conduit pour permettre la démolition du mur ; que M. F X justifie avoir fait procéder au démontage du moteur VMC sur le mur support du bâtiment et des conduits de cheminée suivant facture du 10 février 2011 établie par l’entreprise CORREIA.

Si aux termes de l’acte de cession du 30 juillet 2008, M. D B s’est engagé à respecter les conditions édictées par le bailleur suivant courrier du 17 juillet 2008, à savoir la réinstallation de la hotte de la cuisine et du conduit de cheminée de la chaudière, cet engagement ne

dispense pas le bailleur de son obligation de délivrer des locaux conformes à l’usage auxquels ils sont destinés, la cour rappelant que cet engagement doit être interprété restrictivement et combiné avec les clauses du bail qui ne mettent à la charge du preneur d’autre obligation que celle de tenir les lieux loués en parfait état de réparations locatives et de menu entretien, le bailleur s’obligeant à prendre en charge les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil à l’exception des travaux de ravalement. L’engagement dont se prévaut le bailleur ne visant que la réinstallation de la hotte, il ne peut être étendu ni au démontage en urgence des équipements existants ni à l’installation complète d’un système d’extraction de l’air vicié, laquelle ne peut être confondue avec l’installation du conduit de cheminée de la chaudière visée par ledit engagement, la pièce 33 b produite aux débats par M. D B démontrant l’existence de deux conduits distincts, à savoir le conduit d’extraction installé sur le mur de la RIVP et un autre conduit sans rapport avec le premier.

Il est inopérant pour M. F X de se prévaloir du protocole d’accord conclu le 17 mai 2015 aux termes duquel M. D B s’engageait à 'réaliser les travaux correspondant à la hotte et à son conduit d’évacuation en se conformant aux préconisations de l’assemblée générale de copropriété', la cour relevant que cet engagement s’intégrait dans un accord global par lequel les parties tentaient de mettre fin au litige les opposant mais qui n’a jamais été régularisé, le bailleur pour sa part n’ayant pas respecté l’engagement souscrit notamment concernant la réalisation des travaux relatifs aux deux chambres meublées au moyen d’une enveloppe de 10.000 euros, avant le 15 septembre 2015.

Il résulte de ce qui précède qu’il appartenait au bailleur de faire diligence pour s’assurer de l’obtention des autorisations requises et procéder à la mise en place du conduit d’extraction, seule incombant au preneur en vertu de l’engagement qu’il a souscrit l’installation de la hotte. M. F X ne peut utilement arguer d’un défaut de diligence du preneur dans la constitution du dossier à soumettre au syndicat des copropriétaires dès lors qu’il ressort des courriers échangés qu’il ne lui retransmettait que tardivement les demandes du syndic et que la réalisation du conduit lui incombait exclusivement. Il sera d’ailleurs constaté que par courrier du 7 avril 2014 le conseil du preneur indiquait au conseil du bailleur qu’elle lui avait adressé un devis certifié par un architecte mais que le bailleur ne justifie pas avoir fait inscrire cette question à l’ordre du jour de l’assemblée générale de 2014 ; qu’il est notamment significatif de constater qu’il ne produit pas aux débats l’ensemble des procès-verbaux d’assemblée générale qui permettrait de s’assurer des diligences qu’il a effectivement accomplies, les travaux n’ayant été autorisés dans leur principe que par l’assemblée générale du 26 avril 2017 ainsi qu’il résulte du procès-verbal de ladite assemblée.

Il s’ensuit qu’en l’absence de conduit d’extraction dans les locaux loués à destination notamment de restaurant, M. F X a méconnu son obligation de délivrance conforme et doit être condamné à indemnisé le preneur du préjudice subi de ce chef.

* Sur le préjudice :

M. D B fait valoir, s’agissant du restaurant, qu’il dispose d’une salle permettant de servir 20 couverts deux fois par jour du lundi au samedi et invoque une perte du chiffre d’affaires de 397.056 euros TTC calculée sur la base de 12 couverts par jour avec un ticket moyen de 10,50 euros par couvert et un chiffre d’affaires journalier de 128 euros sur 47 semaines par an, une perte de marge brute de 259.891,20 euros et un préjudice de 111.175,68 euros.

Concernant l’activité hôtelière rendue impossible, il soutient que compte tenu de son emplacement, il pouvait prétendre à un chiffre d’affaires annuel de 13.200 euros calculé sur la base de 600 euros par mois pour chacune des deux chambres et d’une ouverture de l’hôtel 11 mois par an. Il invoque dès lors une perte de chiffre d’affaires de 145.200 euros sur 11 ans et une perte d’exploitation de 94.380 euros.

La cour relève cependant que M. D B ne produit aux débats aucune évaluation

établie par un expert-comptable ; qu’aucun élément ne permet d’établir que les chiffres dont il se prévaut sont en corrélation avec son établissement, constatation étant faite notamment que le chiffre d’affaires du cédant s’élevait pour l’année 2007, pour l’ensemble des activités autorisées par le bail à la somme de 67.460 euros. Dès lors, en l’absence d’élément d’appréciation suffisant, il convient d’ordonner une expertise aux frais avancés de M. D B demandeur à l’indemnisation, afin de recueillir tous éléments permettant de déterminer la perte d’exploitation subie du fait de l’impossible exploitation de l’hôtel, d’une part, et de l’absence de conduit d’extraction d’air conforme, d’autre part. A cet égard, si l’arrêté de fermeture a fait obstacle dès le mois d’août 2008 à l’exploitation de l’hôtel, il n’est pas justifié par M. D B que le défaut de conformité du système d’extraction d’air lui a causé un préjudice avant la dépose du conduit d’extraction suivant facture du 10 février 2011 rendant impossible l’exploitation du restaurant, l’entreprise ayant procédé à la dépose attestant que le moteur était en état de fonctionnement à cette date. Il est notamment significatif de relever que M. D B qui prétend avoir été contraint d’arrêter toute activité de restauration dès les premiers jours de son entrée en jouissance du fait de plaintes de voisins qui souffraient de la fumée à leurs fenêtres ne verse aucune attestation en ce sens et n’a jamais exercé la moindre réclamation de ce chef. Il s’ensuit que s’agissant de l’absence de conduit d’extraction conforme, le préjudice indemnisable sera déterminé à compter du mois de février 2011, date de la dépose du système rendant impossible l’exploitation de l’activité de restauration.

Sur les travaux de mise en conformité des lieux avec les préconisations de la commission de sécurité :

M. D B demande à la cour d’enjoindre à M. F X d’entreprendre ces travaux sous astreinte.

La cour relève cependant qu’il s’abstient de justifier desdites préconisations, seul étant produit aux débats l’arrêté portant fermeture de l’hôtel ; que le courrier de M. C, architecte, daté du 16 octobre 2008 n’est pas suffisamment précis pour fonder une injonction alors même qu’il y est fait mention des contraintes rendant difficile la mise en oeuvre de ces préconisations, aucun devis n’étant au surplus produit par M. D B.

Une injonction de travaux ne pouvant être ordonnée que pour mettre en oeuvre des travaux précisément déterminés, une expertise s’impose en l’absence de devis détaillé reprenant l’ensemble des travaux à exécuter, et ce aux frais avancés du demandeur à l’exécution desdits travaux.

Sur les demandes d’injonction afférentes à l’installation d’un système d’extraction d’air vicié :

M. D B demande à la fois qu’il soit enjoint à M. F X :

— d’entreprendre les démarches nécessaires aux fins d’obtenir l’accord de la RIVP pour l’installation du conduit d’extraction,

— d’obtenir toutes les autorisations de la part des services compétents et des tiers utiles et nécessaires à l’installation d’une gaine d’extraction de l’air vicié, et ce sous astreinte,

— de faire réinstaller à ses seuls frais un système d’extraction de l’air, sous astreinte également.

Afin de mettre fin au manquement de M. F X, il convient de lui enjoindre de procéder à ses frais à la réinstallation d’un système d’extraction de l’air vicié, l’installation de la hotte incombant à M. D B, étant précisé qu’aucun élément du dossier ne permet d’établir que cette réinstallation implique des démarches auprès de la RIVP et que le syndicat des copropriétaires a, lors de l’assemblée générale du 26 avril 2017, donné un accord de principe sur ces travaux.

Il sera dès lors fait droit à la demande de M. D B dans les termes du dispositif, le jugement entrepris étant infirmé en ce qu’il l’a débouté de cette demande.

Sur la demande de remboursement de frais :

M. D B fait valoir que du fait de la carence du bailleur, il a été contraint d’engager des frais de pose d’une porte blindée à la demande de la Préfecture de Police, pour condamner l’accès à la partie hôtel et de régler les frais de démontage du conduit installé sur l’immeuble d’un montant de 685,75 euros dont le bailleur lui a imposé le remboursement.

S’il résulte d’un courrier de la Préfecture de Police qu’il a été demandé à M. D B de condamner, par tout moyen matériel à sa convenance, l’accès à l’hôtel dans l’attente de leur changement de destination officiel, la facture visée n’est cependant pas probante dès lors qu’elle ne comporte ni date, ni numéro ; qu’elle ne mentionne pas davantage l’identité du client et le lieu d’exécution de la prestation. M. D B sera en conséquence débouté de ce chef de demande.

S’agissant des frais de démontage du conduit, c’est à juste titre que le premier juge a retenu que la facture sur laquelle se fonde M. D B est établie à l’attention de M. F X, la cour y ajoutant qu’il ne démontre pas que le bailleur en a exigé le remboursement, la pièce 6 du dossier du bailleur à laquelle il se réfère dans ses conclusions étant sans rapport avec cette prétention s’agissant de la lettre du syndic adressé à M. F X sollicitant la dépose du conduit. M. D B sera dès lors également débouté de cette demande et le jugement confirmé en ce qu’il a rejeté ces deux demandes.

Sur la demande reconventionnelle de M. F X :

* Sur l’arriéré de loyers et charges :

M. F X invoque un arriéré de loyers et charges de 65.254,14 euros arrêté au mois de juin 2020 et sollicite la condamnation de M. D B au paiement de cette somme.

M. D B n’a pas conclu sur ce point.

La cour relève que pour étayer cette demande, le bailleur produit aux débats la quittance de loyer du mois de juin 2013 et les quittances de la période allant d’avril 2019 à juin 2020, le décompte détaillé de sa réclamation résultant d’un commandement de payer signifié le 18 juin 2020.

A l’examen de ce décompte, il apparaît que les loyers sont intégralement payés, cette constatation étant confirmée par le fait que le bailleur déclare dans les motifs de ses conclusions avoir délivré à M. D B les quittances des loyers payés par ce dernier depuis le 1^er janvier 2011. La somme réclamée correspondant exclusivement à des charges pour lesquels aucun justificatif n’est produit, cette demande en paiement ne peut prospérer.

* Sur l’injonction de réinstaller la hotte et le conduit de cheminée de la chaudière :

Compte tenu de la solution apportée au litige, M. F X sera débouté de cette demande.

Sur les autres demandes :

Il sera sursis à statuer sur les autres demandes, les dépens étant réservés.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a en ce qu’il a :

— dit que les parties ont modifié la destination contractuelle des locaux, destinés à compter du 21 mars 2013, à l’exercice de l’activité de 'café, bar, restaurant, bureau',

— débouté M. D B de sa demande d’injonction afférente à l’installation d’un système d’extraction d’air vicié,

— débouté M. D B de sa demande d’injonction d’avoir à procéder à des travaux de mise en conformité des locaux à leur destination d’hôtel,

— condamné M. F X à payer à M. D B la somme de 11.000 euros à titre de dommages-intérêts en indemnisation du préjudice subi à raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance,

Infirmant de ces chefs,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Enjoint à M. F X de procéder à ses frais à la réinstallation de la gaine d’extraction d’air vicié, dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de quatre mois,

Avant dire droit sur le préjudice subi par M. D B, ordonne une expertise et désigne en qualité d’expert pour y procéder :

M. Q-R S, expert comptable

[…]

[…]

[…]

Q-francoisbaloteaud@fr.gt.com

01 41 25 85 38

avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire :

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* de recueillir tous éléments permettant à la cour de chiffrer la perte d’exploitation liée à l’impossibilité d’exploiter l’hôtel à compter du mois d’août 2008 et l’impossibilité d’exploiter le restaurant à compter du mois de février 2011,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport, au greffe du pôle 5 chambre 3 de la cour d’appel dans les six mois de sa saisine,

Fixe à la somme de 5.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par M. D B à la régie de la la cour d’appel de Paris, 34 quai

des […] avant le 1^er septembre 2021,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Avant dire droit sur le prononcé d’une injonction de travaux, tous droits et moyens des parties réservés, ordonne une expertise et désigne pour y procéder en qualité d’expert :

M. L M, architecte

[…]

[…]

lucbellot.wanadoo.fr

01 48 86 44 97

06 81 56 52 56

avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire :

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission et notamment le procès-verbal de la sous-commission technique de sécurité de la ville de Paris en date du 21 avril 2008 émettant un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation de l’hôtel 'le Louis Blanc',

* visiter les lieux,

* déterminer les travaux rendus nécessaires pour mettre les lieux loués à usage d’hôtel en conformité avec les préconisation de la commission de sécurité en en précisant la faisabilité et le coût,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la 3^e chambre du pôle 5 (5-3) de la cour d’appel de Paris dans les six mois de sa saisine,

Fixe à la somme de 3.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par M. D B à la Régie de la cour d’appel de Paris, […], […] avant le 1^er septembre 2021,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Renvoie l’affaire pour vérification du versement des consignations à l’audience de mise en état du 2 septembre 2021 à 13 h,

Dit qu’un des magistrats de la chambre sera délégué au contrôle de cette expertise,

Déboute M. F X de sa demande en paiement d’un arriéré,

Déboute M. F X de sa demande d’exécution de travaux,

Sursoit à statuer sur les autres demandes,

Réserve les dépens.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,