Le copies exécutoires et conformes délivrées à

PM/FA

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 21/01566 – N° Portalis DBVG-V-B7F-ENJ7

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 25 MARS 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 08 juillet 2021 – RG N°20/00059 – TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BELFORT

Code affaire : 50D – Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

Madame Bénédicte MANTEAUX et Philippe MAUREL, Conseillers.

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

L’affaire a été examinée en audience publique du 28 janvier 2025 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, Madame Bénédicte MANTEAUX et Philippe MAUREL, conseillers et assistés de M^me Fabienne ARNOUX, greffier.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANT

Monsieur [D] [U],

demeurant [Adresse 7]

Représenté par M^e Richard BELIN de la SCP BELIN – DAREY – ROBIN, avocat au barreau de BELFORT, avocat plaidant

Représenté par M^e Ludovic PAUTHIER de la SCP DUMONT – PAUTHIER, avocat au barreau de BESANCON, avocat postulant

ET :

INTIMÉS

Monsieur [I] [O]

né le 24 Juillet 1956 à [Localité 9] (Bosnie Herzégovine), de nationalité française,

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Olivier GUICHARD de la SELAS OXO AVOCATS, avocat au barreau de BELFORT, avocat plaidant

Représenté par M^e Elodie DE ALMEIDA, avocat au barreau de BELFORT, avocat postulant

Madame [V] [Y] épouse [O]

née le 24 Juin 1964 à [Localité 8] (Bosnie Herzégovine), de nationalité française,

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Olivier GUICHARD de la SELAS OXO AVOCATS, avocat au barreau de BELFORT, avocat plaidant

Représentée par M^e Elodie DE ALMEIDA, avocat au barreau de BELFORT, avocat postulant

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

*************

EXPOSE DU LITIGE

M. [I] [O] et Mme [V] [Y] épouse [O] étaient propriétaires d’un local à usage d’habitation situé sur le territoire de la commune de [Localité 6], [Adresse 7] cadastré section BH sous les numéros [Cadastre 2] et [Cadastre 3], et composé de deux appartements. L’immeuble a été construit par le mari et l’ouvrage a été achevé dans le courant de l’année 2010 selon les dires du constructeur. Les époux, suivant acte authentique en date du 3 janvier 2018, ont vendu les deux lots à M. [D] [U] moyennant un prix de 200 200,00 euros .

Dès le mois de février suivant, l’acquéreur eut à déplorer des problèmes de chauffage, de disjonction du système électrique, un dégât des eaux dans la salle du rez-de-chaussée et la perte complète du système d’eau chaude. Au regard de ces désordres, il sollicita amiablement la résolution de la vente. Devant l’inertie des vendeurs, M. [U] les a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Belfort par acte d’huissier en date du 18 décembre 2019.

Par jugement en date du 8 juillet 2021, le tribunal a statué dans le sens suivant :

— Débouté M. [D] [U] de sa demande en résolution du contrat de vente en date du 3 janvier 2018 reçu par Maître [M] [B] notaire à [Localité 5] entre M. [D] [U] d’une part et M. [I] [O] et Mme [V] [Y] d’autre part et portant sur un bien immobilier situé à [Adresse 7], cadastré BH N°[Cadastre 2] et n° [Cadastre 3], constitué de deux appartements ;

— Débouté M. [D] [U] du surplus de ses prétentions ;

— Condamné M. [D] [U] à payer à M. [I] [O] et Mme [V] [Y] la somme de 1 500 euros (mille cinq cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné M. [D] [U] au paiement des entiers dépens.

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Pour statuer comme il l’a fait, le tribunal a considéré qu’au regard des éléments probatoires versés aux débats, à savoir un rapport d’expertise amiable et des devis émanant d’entrepreneurs, ni les manoeuvres dolosives, ni l’existence de vices cachés lors de la vente n’étaient suffisamment établis. Aucune des parties n’ayant sollicité l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire, il n’appartenait pas à la juridiction de pallier à cette carence.

* * *

Suivant déclaration au greffe en date du 20 août 2021, formalisée par voie électronique, M. [D] [U] a interjeté appel du jugement rendu.

Suivant ordonnance en date du 21 décembre 2021, le conseiller de la mise en état a ordonné une mesure d’expertise judiciaire et commis à cet effet M. [A] avec mission habituelle en la matière.

L’expert a déposé rapport de ses opérations au greffe en date du 31 mai 2024.

Dans le dernier état de ses écritures, en date du 17 décembre 2024, M. [U] a sollicité l’infirmation du jugement rendu et invité la cour à statuer dans le sens suivant :

— Prononcer à titre principal la nullité pour réticence dolosive, et à titre subsidiaire la résolution sur le fondement de la garantie des vices cachés, de la vente du bien immobilier sis à [Adresse 7], et cadastré section BH n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] lieuxdits « [Adresse 4] » pour une surface de 4 a 54 ca, consentie par les époux [O] à M. [D] [U] le 03 janvier 2018,

— En conséquence, condamner solidairement entre eux M. [I] [O] et Mme [V] [Y] épouse [O] à payer à M. [D] [U] la somme de 254 363,60 euros au titre du coût d’acquisition du bien et les frais annexes,

— A titre infiniment subsidiaire et si par extraordinaire la cour considérait qu’il n’y a pas lieu de prononcer l’annulation ou la résolution de la vente, condamner solidairement entre eux M. [I] [O] et Mme [V] [Y] épouse [O] à payer à M. [D] [U] la somme de 64 120,50 euros à titre de dommages et intérêts tels que retenus par M. [X] [A], expert judiciaire, pour le montant de remise en état et de remise aux normes de la maison,

— En tout état de cause, condamner solidairement entre eux M. [I] [O] et Mme [V] [Y] épouse [O] à payer à M. [D] [U] les sommes suivantes :

—  3 414,13 euros au titre des frais exposés pour la remise en état de divers éléments d’équipement urgente après la vente,

—  7 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour et 3 000 euros en application des mêmes dispositions en première instance,

— Condamner solidairement entre eux les époux [I] [O] et [V] [Y] épouse [O] aux entiers dépens de première instance et d’appel, ces derniers comprenant les frais d’expertise judiciaire à hauteur de 4 000 euros.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir en substance, que le bien immobilier acquis est affecté de désordres compromettant l’usage de sa destination et consécutifs à des vices cachés au moment du transfert de propriété. La vente, en conséquence, doit être annulée.

Subsidiairement :

— Les vendeurs sont redevables envers le concluant du coût des travaux de remise en état.

— Aucune indemnisation n’est due aux vendeurs qui, aux termes de leur appel incident, sollicitent le paiement de la somme de 108 000,00 euros à titre d’indemnité d’occupation, en raison de l’effet rétroactif de la résolution ou de la nullité de la vente.

En réponse, les époux [O] concluent au débouté des prétentions de l’appelant. Aux termes de leurs ultimes conclusions, à portée récapitulative, en date du 4 janvier 2025, ils demandent à la cour de statuer de la manière suivante :

— Confirmer dans toutes ses dispositions le jugement du 08 juillet 2021,

En conséquence :

— Débouter l’appelant de ses demandes fins et conclusions,

Y ajoutant :

— Condamner M. [U] à verser aux époux [O] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et le condamner aux dépens d’appel,

A titre subsidiaire :

— En cas de résolution ou annulation de la vente, condamner M. [U] à verser aux époux [O] la somme de 108 000 euros au titre de l’indemnité de valeur de jouissance de la chose sauf à parfaire,

La somme de 4 500 euros au titre de l’indemnisation de la pose du chauffage électrique,

— Ordonner la compensation entre les sommes mises à la charge de M. [U] avec celles mises à la charge des époux [O],

— Débouter M. [U] de toute autre demande que celle portant sur la résolution ou l’annulation de la vente,

— Dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Partager les dépens par moitié, notamment le cout de l’expertise judiciaire.

Ils soutiennent, à cet égard, que :

— L’appelant a fait l’acquisition d’une maison d’habitation qu’il a préalablement visitée et en sachant qu’elle avait été édifiée par un non-professionnel. L’immeuble a été accepté par l’acquéreur dans l’état dans lequel il se trouvait à la livraison. Le constructeur n’étant pas un professionnel de la construction, la présomption de connaissance des vices affectant l’ouvrage ne saurait lui être opposée.

— L’existence de manoeuvres frauduleuses constitutives du dol n’est aucunement caractérisée, de même que la dissimulation frauduleuse des malfaçons.

— S’agissant des vices cachés, il n’est pas rapporté la preuve de désordres antérieurs à la vente, clandestins à la livraison et rendant l’immeuble impropre à l’usage de sa destination, alors même que certains dysfonctionnements, objet des récriminations de l’acheteur, étaient visibles lors des visistes des locaux.

— L’annulation ou la résolution de la vente leur occasionne un préjudice de jouissance dont ils sont fondés à obtenir l’indemnisation.

* * *

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 7 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

M. [U] entend obtenir la nullité de la vente immobilière par l’effet du dol commis par les vendeurs et ayant vicié son consentement. En vertu de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres et des mensonges. Or, il ne résulte pas des pièces de la procédure que les époux [O] aient usé d’un quelconque subterfuge pour influencer le consentement de l’acquéreur. Partant, aucune violation délibérée de l’obligation de loyauté, qui doit présider à toute transaction marchande, ne saurait donc être imputée aux intimés.

Au surplus, la circonstance que le co-vendeur, M. [I] [O] ait construit lui-même le local d’habitation, ne peut laisser inférer qu’il avait connaissance des vices affectant l’ouvrage et en ait délibérément dissimulé l’existence à son partenaire contractuel. Il s’en déduit que l’action ne peut prospérer sur le terrain du dol.

* * *

L’appelant invoque, ensuite, l’existence de vices cachés pour voir prononcer la résolution de la vente immobilière. L’action rédhibitoire, en application de l’article 1648 du code civil, est enfermée dans un délai de prescription biennal à compter de la première manifestation dommageable des vices. Sans guère de précision, M. [U] indique que les premiers désordres sont apparus peu de temps après la souscription de l’acte authentique de vente laquelle est intervenue le 3 janvier 2018. Le délai a été interrompu par l’assignation introductive d’instance délivrée le 18 décembre 2019. La demande est donc recevable, ce qui ne fait l’objet d’aucune controverse.

A ce stade de l’analyse, il y a lieu de préciser le statut véritable des vendeurs d’immeuble. A l’instar de tout vendeur qui a construit lui-même l’immeuble objet de la vente, habituellement affublés du nom de 'castor', les époux intimés ont la qualité de vendeurs professionnels (Cass. 3° Civ. 19 octobre 2023 n° 22-15.536). Il en résulte que les clauses d’exonération de garantie, telles que prévues à l’article 1643 du code civil ne leur sont pas applicables. Ils sont également soumis aux dispositions de l’article 1645 du code précité qui, en réputant professionnel le vendeur d’immeuble, lui impartit l’obligation d’indemniser l’acquéreur de l’entier préjudice subi puisque, dans ce cas de figure, il doit être irréfragablement présumé avoir connaissance des vices.

L’article 1641 du code civil, qui sert de siège à l’action rédhibitoire, définit le vice caché dans les termes suivants :

' Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.' '

Il convient donc de rechercher, au cas présent, si les désordres, défauts de conformité et malfaçons satisfont aux critères ainsi énoncés.

Il y a lieu, liminairement, de rappeler que, s’agissant de vices cachés affectant un ouvrage immobilier, les règles inhérentes aux garanties légales des articles 1792 et suivants du code civil ont vocation à prioritairement s’appliquer, cette prévalence, de surcroît, étant d’ordre public. Mais, s’agissant de la vente d’un immeuble après achèvement, l’action rédhibitoire n’est pas exclusive de l’action en garantie bienno-décennale (Cass. 3° Civ. 11 mai 2010 n° 09-13.358). Au surplus, aucun élément tiré du dossier de la procédure ne permet de déterminer avec exactitude la date d’une réception de l’ouvrage.

Tout d’abord, les pavés disjoints de la cour réalisés sur remblais, bien que le phénomène de dégradation soit antérieur à la vente, étaient apparents à la date de souscription de l’acte de cession si bien que le grief articulé sur ce fondement n’est pas de nature à donner prise à l’action rédhibitoire.

L’expert a également indiqué que certains dommages affectant l’ouvrage étaient apparus postérieurement au transfert de droits réels. Les défauts recensés par le technicien sont les suivants :

' – Dalles de la terrasse arrière : terrasse en dalles de 40/40 cm d’une longueur d’environ 3,20m/5,00m accueillant un cagibi. Ces dalles sur la partie gauche sont relativement affaissées côté grillage. D’après les personnes interrogées, cet affaissement n’était pas présent avant l’acquisition.

— Cagibi latéral qui s’écrase : le cagibi en bois sur la partie arrière s’affaisse considérablement au niveau d’une cuve de récupération d’eau. Cette cuve était positionnée sur les palettes de bois qui se sont écrasées avec un pourrissement de ces bois du à la vétusté, à l’absence de protection et à la présence d’eau à cet endroit.

Ce phénomène d’usure n’existait pas avant la vente (pré-rapport d’expertise p 51).

— Chéneau déboîté : Coté arrière de l’habitation avec la descente d’eau pluviale est déboîtée du chéneau.

L’anomalie constatée n’existait pas avant la vente (p 51 du pré-rapport).

— Collecteur plancher chauffant : attestations d’entreprise faisant ressortir la non-conformité de l’installation de chauffage et la nécessité de procéder à une remise en état complète. Le jour de l’expertise, on peut voir un collecteur de tuyaux d’arrivée et de départ en suspend au plafond, un vase d’expansion au niveau du sol, par conséquent totalement inutile, ainsi qu’un raccordement de circulateurs avec les installations doublées sur le même réseau mais actuellement non-raccordé.

On note sur les collecteurs de distribution aller-retour que les gaines sont de même couleur rouge alors que les préconisations techniques demandent les départs en rouge et les retours en bleu. Il manque également des pressions de vannes sur les collecteurs. (. . .) Il est nécessaire, sur ce point, d’obtenir les factures de l’ensemble des fournitures qui ont été posées par le constructeur.

Dans le pré-rapport, l’expert s’abstient, au regard des renseignements recueillis, de prendre position sur l’antériorité du vice par rapport à la vente. Il convient, néanmoins, de remarquer que les dysfonctionnements affectant le système de chauffage résultent, selon l’homme de l’art, d’un défaut de conformité si bien que le manquement du constructeur aux règles de l’art à l’origine du désordre atteste de son antériorité à la vente.

— Fuite au niveau de l’entrée latérale : sur l’entrée latérale du logement et du rez-de-chaussée, au niveau du mur, on note une dégradation consécutive à un dégât des eaux. On note une présence d’humidité relativement importante.

L’expert a noté que le fait générateur de la fuite et de l’infiltration subséquente était postérieur à la vente (p 51 du pré-rapport).

— Fuites dans les chambres en face de l’escalier : Trace importante en plafond d’ancienne humidité au niveau des raccords de placo avec la présence d’un trou. Ces infiltrations proviennent de la partie supérieure.

L’expert indique que cette fuite n’existait pas lors de la vente ( p 52 du pré-rapport).

Le technicien a opéré une recension des anomalies affectant l’ouvrage et pour lesquelles il a relevé qu’elles n’étaient pas apparentes lors de la vente (p 51 et 52 du pré-rapport), dans les termes suivants :

— Pompe de relevage : la pompe de relevage a été réalisée dans un regard en partie basse de la pente d’accès où il a été constaté des débordements lors d’orages. Il s’avère que cette pompe de relevage n’est pas équipée de clapet antiretour. Un remplacement a été effectué au niveau du clapet défectueux.

Il s’en déduit que l’équipement en question a fait l’objet d’une réparation aux frais de l’acquéreur qui ne peut plus, dès lors, s’en prévaloir à l’appui de l’action redhibitoire intentée contre les vendeurs.

— Murets arrières : Sur la partie arrière de l’habitation, en limite de propriété, un muret a été réalisé, constitué de panneaux béton positionnés entre poteaux béton. On peut noter un léger fléchissement au niveau de ces murets.

— Porte du garage : par rapport au fonctionnement, on peut voir que les roulettes latérales présentent un jeu et sont en butte par rapport au coulisseau. Cette porte de garage mérite d’être réglée aussi bien au niveau du tablier que des fins de course.

L’acte authentique de vente mentionne que le vendeur s’engage, avant la signature, à réparer un certain nombre de désordres au nombre desquels figure celui affectant le fonctionnement de la deuxième porte de garage. Toutefois, il n’est nullement indiqué dans le rapport que l’équipement décrit dans les termes précités s’applique à la première ou la deuxième porte de garage. En conséquence, et en l’absence de toute précision, le défaut sera tenu pour clandestin à la date du transfert de propriété.

— Garde-corps intérieur : Le garde-corps intérieur bouge de façon considérable. On peut voir sur la partie arrivée de l’escalier un défaut au niveau de la fixation du pied d’arrivée.

— Absence d’entrée d’air dans les fenêtres : une ventilation mécanique contrôlée a été installée directement dans les combles sans évacuation à l’extérieur. Absence d’entrée d’air dans les fenêtres. Le renouvellement d’air ne peut se faire de façon cohérente.

— Ecran sous toiture, défaut sur charpente, tuiles poreuses : dans les combles on peut voir que les pannes de support de charpente sont posées directement sur les agglos ciment formant le refend de 10 cm d’épaisseur. Ils sont non porteurs et utilisés au lieu d’agglos de 20 cm porteurs. Il est noté également l’absence d’arase au niveau des rampants qui permettrait le maintien des pannes.

Il a été souligné le fait que les tuiles étaient poreuses. On peut voir en décollant la toile 'ecran sous toiture’ que les tuiles sont effectivement blanchies par l’humidité et les conditions climatiques. La bâche qui a été posée est une membrane très hermétique, non respirante, positionnée en sous-face. C’est à cet endroit que nous avons vu les fuites dans la chambre inférieure.

— Installation électrique : la consommation actuelle est de l’ordre de 3 100,00 euros alors que le DPE établit une consommation de 2 203,00 euros.

— Fuite garde-corps extérieur : le garde-corps extérieur bouge de façon importante sur son ensemble. (. . .) Il est confirmé que la fixation de ce garde-corps est non-conforme au DTU.

Les désordres considérés comme inexistants à la date du transfert de propriété ne signifient pas pour autant que leur fait générateur n’ait pas été antérieur ou contemporain de la cession, mais la preuve en incombe alors au revendiquant, ce dont il s’est abstenu.

Seront exclus de l’énumération précédente trois défauts invoqués par M. [U] au soutien de ses demandes, à savoir la défectuosité du chauffe-eau, d’une part et d’autre part, les anomalies affectant le système électrique.

S’agissant du chauffe-eau, il est spécifié dans l’acte de vente, que les dysfonctionnements constatés sur cet équipement devraient faire l’objet de travaux de remise en état de la part du vendeur. Le vice litigieux, en toute hypothèse, était apparent à la date de souscription de l’acte et ne peut constituer, par suite, l’un des supports de l’action rédhibitoire.

L’expert n’a pas constaté un mauvais fonctionnement de l’installation électrique, précisant que le Consuel avait délivré son agrément. Il est simplement allégué une surconsommation d’énergie électrique en relation causale avec une défaillance de l’infrastructure. Outre que le fait allégué n’est nullement démontré, il ne s’évince pas des documents contractuels que le vendeur se soit engagé à ce que le dispositif d’alimentation électrique soit compatible avec une fourniture d’énergie d’un volume standardisé et pré-établi, étant relevé qu’aucun diagnostic de performance énergétique n’a été versé aux débats.

* * *

L’expert judiciaire a évalué les travaux de réparation de la manière suivante :

— Collecteur plancher chauffant : 2795,75 euros.

— Mur de soutènement : 22 878, 29 euros.

— Porte du garage : 300, 00 euros.

— Gardes-corps intérieurs : 800,00 euros.

— Absence d’entrée d’air des fenêtres : 726, 00 euros.

— Ecran sous toitures et tuiles poreuses : 37 006, 75 euros.

— Gardes-corps extérieurs : 3 465, 00 euros.

Soit au total la somme de 67 971, 79 euros TTC.

Il reste donc à déterminer si les dommages sus-évoqués sont de nature à provoquer une impropriété d’usage de ces parties d’ouvrage ou équipements à leur destination entrainant la résolution de la vente. Cette notion a une forte tonalité subjective et ne s’identifie donc pas, symétriquement, à celle qui est au coeur de la garantie décennale des constructeurs. En effet, la circonstance que l’acquéreur se soit accomodé de l’état de l’immeuble vendu mais également le fait que le coût des réparations soit quantifié dans une proportion somme toute limitée du prix de vente peut être un facteur d’éviction de l’action rédhibitoire tout en laissant le champ libre à une éventuelle action indemnitaire (C. Cass. 3° Civ 25 juin 2014 n° 13-17.254).

En l’espèce, le montant de l’indemnité résultant des évaluations expertales se révèle supérieur à celui réclamé (64 120, 50 euros), la différence s’expliquant par l’absence de prise en compte du coût de réfection des planchers chauffants alors qu’aux termes de l’analyse précédente ils avaient vocation à entrer dans le champ de prévision de l’action en garantie pour vices cachés. Celui-ci représente approximativement le quart du prix de vente. Si l’acquéreur justifie avoir accompli des travaux à l’intérieur du local, ceux-ci ne dépassent pas la somme de 4000,00 euros, soit d’une valeur trés résiduelle par rapport à l’investissement initial. En outre, la procédure a été introduite près d’un an après la souscription de l’acte authentique de vente et malgré la longueur de la procédure aucune demande en paiement d’une indemnité compensatrice d’un préjudice de jouissance n’a été formulée. En cet état, M. [U] sera débouté de sa demande en résolution de la vente sur le fondement de l’action rédhibitoire.

Ainsi qu’il la été vu, au regard de la jurisprudence précitée, l’accueil de l’action estimatoire peut être un succédané efficient au rejet de l’action rédhibitoire. Mais l’action estimatoire, en préservant la validité et la pérennité du contrat, vise à la restitution d’une partie du prix au niveau de celui auquel l’acquéreur aurait consenti de s’engager s’il avait connu les vices affectant la chose. Elle ne tend donc pas à la réparation d’un préjudice mais à un rééquilibrage des termes de l’échange. Or, l’appelant n’a pas sollicité la restitution d’une partie du prix mais l’allocation d’une indemnité compensatrice du préjudice subi, opérant ainsi un transfert du litige sur le terrain de la responsabilité contractuelle.

Il convient de préciser, à cet égard, que la demande en paiement de dommages et intérêts n’est aucunement exclusive de l’engagement de l’action en résolution de la vente pour vices cachés. Dès lors, en application des articles 1231 et 1645 du code civil, l’action en réparation du préjudice subi du fait d’un vice caché n’est pas subordonnée à l’exercice d’une action rédhibitoire ou estimatoire et, par suite, peut être initiée de manière autonome (Cass. 1° Civ. 26 septembre 2012 n° 11-22.399).

Il s’ensuit que les époux [O] seront tenus au paiement de la somme réclamée par leur adversaire, soit 64 120, 50 euros. S’agissant d’une indemnité compensatoire, la créance portera majoration d’intérêts au taux légal à compter de la date de prononcé du présent arrêt. Le jugement attaqué sera donc infirmé.

* * *

M. [U] sollicite, enfin, le remboursement du prix des travaux accomplis en lieu et place du vendeur. Il convient, cependant, d’opérer une distinction entre les frais de remise en état du chauffe-eau et les autres réparations. Il convient, toutefois, de relever que, dans ses conclusions, l’appelant sollicite, au titre des travaux de réfection de l’équipement de plomberie, le paiement d’une somme de 2 200,00 euros, prétention qui n’est pas expressément reprise dans le dispositif des ultimes écritures à portée récapitulative. Toutefois, l’intéressé au titre des travaux annexes effectués par les entreprises '[H] [R]', 'Bati Intervention’ et 'VM Electricité', demande le paiement d’une somme de 3 414, 13 euros alors que l’addition des sommes visées aux devis et factures s’élève à un montant de 2 744, 74 euros. Il s’en déduit que seule la différence entre ces deux sommes est susceptible de correspondre au coût de réparation de l’équipement endommagé, c’est à dire la somme de 669,39 euros.

Ainsi qu’il l’a été vu, l’acte de vente stipule l’engagement du vendeur à procéder à la remise en état de cet équipement. La substitution du créancier au débiteur défaillant implique normalement une autorisation judiciaire, sauf accord des parties pour se soustraire à une telle formalité (article 1122 du code civil). De surcroît, une mise en demeure préalable adressée au débiteur de l’obligation de faire conditionne la recevabilité de toute demande en remboursement des sommes exposées en l’acquis du redevable (article 1231 du code civil). Toutefois, aucune objection tirée des textes précités n’a été formulée par les vendeurs. Ils seront donc condamnés à payer à l’acquéreur la contre-valeur de ces travaux à hauteur de la somme sus-visée, soit 669,39 euros.

Deux factures ont été délivrées par le même artisan, M. [R], à concurrence respective des sommes de 1530,61 euros et 132,00 euros relatives aux travaux de réfection et de reprise des installations de plomberie dont la défectuosité a provoqué un dégât des eaux au rez de chaussée de l’immeuble. Celles-ci correspondent donc à des désordres inventoriés par l’expert judiciaire et c’est donc à bon droit que l’acquéreur en sollicite le remboursement.

La société 'Bati Intervention’ a été missionnée pour exécuter des travaux d’urgence consistant dans le bâchage du toit et le remplacement d’une tuile cassée, défaut relevé également par le technicien. M. [U] est donc fondé à requérir le remboursement du montant de la facture liquidé à la somme de 110,00 euros.

S’agissant du coût des réparations du système électrique, le requérant ne produit aux débats qu’un devis d’une société 'VM Electricité’ et, par ailleurs pour un prix bien supérieur à la créance dont le recouvrement est entrepris, soit 2528, 79 euros alors que la somme réclamée est de 972, 13 euros. Il n’est donc pas rapporté la preuve d’une exécution des travaux à hauteur du chef de créance revendiqué. De surcroît, l’expert n’a pas avalisé les doléances de l’acquéreur concernant l’installation électrique, et en cet état, il ne peut être admis sur le simple fondement d’un rapport d’expertise amiable et d’attestations d’entreprises spécialisées, qu’un dysfonctionnement de l’équipement ait justifié des travaux d’urgence alors que l’expert judiciaire n’a constaté aucun désordre. M. [U] sera donc débouté de sa demande en ce sens.

Il s’ensuit que le montant des travaux, en rapport de causalité avec des dommages objectivés aux termes du compte-rendu expertal, doit être fixé à la somme de 2442,00 euros, dont les époux intimés devront acquitter le paiement au profit de leur adversaire.

* * *

Compte tenu des motifs qui précèdent, le jugement sera également infirmé en ce qu’il a condamné l’appelant à payer aux époux intimés la somme de 1500,00 euros en compensation des frais irrépétibles exposés par ces derniers. Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [U] les frais qu’il a exposés en première instance pour faire valoir ses droits et non compris dans les dépens. Les époux [O] seront, par suite, condamnés, solidairement, à lui payer à ce titre la somme de 1500,00 euros. Ils seront également, sous le même lien de solidarité, tenus au paiement de la même somme pour les frais non-taxables exposés dans le cadre de l’instance d’appel.

Les dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, seront supportés solidairement par les intimés.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi:

— Infirme le jugement déféré.

Statuant à nouveau :

— Dit n’y avoir lieu au prononcé de la nullité ni de la résolution du contrat de vente immobilière souscrit, suivant acte authentique en date du 3 janvier 2018, entre M. [D] [U] et M. [I] [O] ainsi que son épouse, née [V] [Y] ;

— Condamne solidairement les époux [O] à payer à M. [D] [U] la somme de 64 120,50 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au coût des travaux de réfection et de reprise de l’immeuble ;

— Condamne solidairement les époux [O] à payer à M. [D] [U] la somme de 2 442,00 euros au titre des travaux réalisés postérieurement à la vente ;

— Dit que ces sommes porteront majoration d’intérêts au taux légal à compter de la date de prononcé du présent arrêt ;

— Condamne solidairement les époux [O] à payer à M. [D] [U] la somme de 1500, 00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et la même somme au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre de l’instance d’appel ;

— Condamne, sous le même lien de solidarité, les époux [O] aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président,