Le copies exécutoires et conformes délivrées à

MW/[Localité 11]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 24/00601 – N° Portalis DBVG-V-B7I-EYK5

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 05 FEVRIER 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 09 avril 2024 – RG N°24/00063 – TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 8]

Code affaire : 50D – Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

M^me Anne-Sophie WILLM et Cédric SAUNIER, Conseillers.

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. Michel WACHTER, président de chambre, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour aux autres magistrats :

M^me Anne-Sophie WILLM et Cédric SAUNIER, conseillers.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTS

Monsieur [Y] [K]

né le 02 Janvier 1951 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 4]

Représenté par M^e Ludovic PAUTHIER de la SCP DUMONT – PAUTHIER, avocat au barreau de BESANCON, avocat postulant

Représenté par M^e Laurence BROSSET de la SELARL SELARL BROSSET – TECHER Avocats Associés, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame [O] [Z] épouse [K]

née le 12 Avril 1952 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 4]

Représentée par M^e Ludovic PAUTHIER de la SCP DUMONT – PAUTHIER, avocat au barreau de BESANCON, avocat postulant

Représentée par M^e Laurence BROSSET de la SELARL SELARL BROSSET – TECHER Avocats Associés, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ET :

INTIMÉ

Monsieur [T] [X] veuf de Madame [H] [L], économiste de la construction,

né le 14 Juillet 1955 à [Localité 13]

de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Caroline LEROUX, avocat au barreau de BESANCON

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

*************

[H] [L] était propriétaire d’un appartement constituant le lot n°213 de la copropriété 'les Eaux [Localité 14]' sis [Adresse 3] [Localité 8] (25).

Elle a exécuté dans cet appartement divers travaux, puis a fait l’objet d’une action judiciaire de la part du syndicat des copropriétaires, qui lui faisait grief d’avoir réalisé ces travaux sans son autorisation.

A la suite du décès d'[H] [L], M. [T] [X] est devenu propriétaire du bien immobilier en sa qualité de légataire universel de la défunte.

Le 20 août 2015, M. [X] a vendu l’appartement à M. [Y] [K] et son épouse, née [O] [Z]. L’acte de vente mentionnait des éléments d’information concernant le litige en cours et comportait en annexes la copie de l’assignation, deux courriers du conseil de M. [X] au syndicat des copropriétaires, les déclarations préalables de travaux, un courrier du syndicat des copropriétaires au notaire pour informer l’acquéreur de ses intentions et le procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété du 28 mars 2012. Aux termes de cet acte de vente, M. [X] s’est par ailleurs engagé à procéder, à ses frais, aux travaux de remise en état en cas de poursuites par la copropriété et à supporter toutes suites judiciaires et administratives de cette procédure.

Par exploit du 8 février 2024, les époux [K] ont fait assigner M. [X] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Besançon aux fins d’expertise. Ils ont indiqué avoir découvert que d’autres travaux que ceux évoqués dans l’acte de vente avaient été réalisés sans autorisation de la copropriété, et qu’ils souhaitaient faire établir la preuve de leur imputabilité aux précédents propriétaires dans la perspective d’une action sur le fondement du vice caché et/ou du dol.

M. [X] s’est opposé à la demande, faisant valoir que tous les vices invoqués avaient été signalés lors de la vente, ou étaient apparents, de sorte que toute action était prescrite, rendant inutile la mesure d’expertise sollicitée.

Par ordonnance du 9 avril 2024, le juge des référés a :

— rejeté la demande d’expertise formulée par M. [Y] [K] et Mme [O] [Z] épouse [K] ;

— condamné in solidum M. [Y] [K] et Mme [O] [Z] épouse [K] à payer à M. [T] [X] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. [Y] [K] et Mme [O] [Z] épouse [K] aux dépens.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu :

— que l’action en garantie des vices cachés doit être intentée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice, alors que l’action sur le fondement des vices du consentement doit l’être dans les cinq ans du jour où l’acquéreur a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ;

— qu’il ressortait de l’acte de vente du 20 août 2015 et des documents annexés à celui-ci que les époux [K] étaient parfaitement informés des travaux effectués par Mme [L] concernant le remplacement de portes-fenêtres et fenêtres, la couleur des huisseries, le conditionneur d’air sur le balcon arrière et le remplacement de la porte du balcon arrière donnant sur les parties communes ; que, sur ces points, le plus long délai pour agir expirait le 20 août 2015 (2020), de sorte que la prétention dont pourrait être saisi le juge du fond sur ces points litigieux serait irrecevable ;

— que, s’agissant des autres vices invoqués (positionnement en retrait des portes-fenêtres visible de l’extérieur, installation d’un WC non sanibroyeur, non relié aux canalisations idoines et installation d’une ventilation mécanique dans les WC débouchant dans les parties communes), les époux [K] ne versaient aucun élément permettant au juge des référés de les apprécier ; qu’il était notamment fait état d’un audit qui aurait révélé des vices non apparents, sans pour autant qu’il soit communiqué à l’instance ;

— qu’il n’était donc pas justifié d’un motif légitime.

Les époux [K] ont relevé appel de cette décision le 22 avril 2024.

Par conclusions n°2 transmises le 14 octobre 2024, les appelants demandent à la cour :

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

— de recevoir les époux [K] en leur appel ;

— d’infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance déférée ;

Statuant à nouveau,

— de déclarer les époux [K] recevables et bien fondés en leurs demandes ;

Y faisant droit

— de désigner tel expert avec pour mission de :

Se rendre sur place

Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa

mission

Visiter les lieux

Examiner l’ensemble des griefs allégués dans l’assignation et par référence aux pièces visées

Dire si M. [X] ou son auteur Mme [L], le cas échéant sous la maîtrise d''uvre de M. [X] a procédé aux modifications non déclarées à l’acte de vente suivantes :

a. Remplacement des trois portes-fenêtres (salle à manger et les 2 chambres) par des portes-fenêtres non conformes

b. Positionnement des portes-fenêtres de la cuisine, de la salle à manger et de la chambre 2 en retrait par rapport à la position d’origine (pour laisser de la place aux lames des stores lorsqu’elles sont horizontales). Ce retrait est visible de l’extérieur. En effet, il existe une ligne verticale que nous pensions être la marque du guidage de l’ancien volet-roulant.

c. Installation sur le balcon arrière d’un pré-équipement pour conditionneur d’air (visible de l’extérieur).

d. Remplacement de la porte entre le balcon arrière et le balcon de service par un modèle non conforme.

e. Installation dans la salle de bains d’un WC non sanibroyeur non relié aux canalisations idoines.

f. Installation dans les WC d’une ventilation mécanique (débouchant dans l’escalier).

g. Remplacement de la porte-fenêtre et des deux fenêtres du salon par des modèles non conformes. h. Utilisation d’huisseries à la couleur non conforme aux directives de la copropriété et non conforme à la couleur d’origine.

i. Pose d’une isolation extérieure, sans autorisation

Dire si la nécessité de procéder à la dépose de la véranda résulte d’une mauvaise prise en considération par Monsieur [X] des sujétions techniques,

Dire si ces modifications étaient apparentes pour le syndicat des copropriétaires et pour les époux [K],

Se prononcer sur la nature et le coût des éventuelles remises en conformité ainsi que sur les préjudices découlant de ces remises en état,

Plus généralement, fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités et d’évaluer les troubles de jouissance et les préjudices subis qu’ils soient matériels ou immatériels consécutifs,

En cas d’urgence reconnue par l’expert, autoriser le demandeur à faire exécuter les travaux estimés indispensables par l’expert, étant précisé que les travaux pourront être exécutés par les entreprises qualifiées de son choix sous le contrôle de bonne fin de l’expert qui dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance des travaux,

Autoriser l’expert à recueillir les déclarations de toutes personnes informées et l’autoriser à s’adjoindre, en cas de besoin, tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts du tribunal,

Dire que pour procéder à sa mission :

— Le demandeur avisera l’expert commis de ladite consignation et communiquera ses pièces numérotées sous bordereau daté : ces conditions étant remplies, l’expert organisera la première réunion';

— L’expert commis convoquera les parties par lettre recommandée avec accusé de réception à toutes les réunions d’expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises';

— L’expert commis entendra les parties, s’expliquera sur leurs dires et observations et sur toutes difficultés auxquelles ses opérations et constatations pourraient donner lieu, s’entourera de tous renseignements utiles, et consultera tous documents produits pouvant l’éclairer s’il y a lieu';

— Lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations, et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires, et de ses débours';

— A l’issue de cette réunion, l’expert devra :

— Fixer un délai aux parties pour procéder à toutes nouvelles interventions forcées ;

— Etablir un calendrier prévisionnel de ses opérations (dates de dépôt du pré-rapport, des dires, du rapport définitif) ;

— Indiquer aux parties le montant prévisionnel de ses honoraires et des frais d’expertise ;

— Sauf accord contraire des parties, l’expert commis devra adresser aux parties un pré-rapport de ses observations et constatations afin de leur permettre de lui adresser un dire récapitulant leurs arguments sous un délai de un mois ;

— A l’issue du délai ci-dessus mentionné, et au plus tard 6 mois après avoir reçu l’avis de consignation, sauf prorogation dûment autorisée, l’expert devra déposer au greffe le rapport de ses opérations qui comprendra toutes les annexes intégralement reproduites, qu’il pourra se contenter d’adresser aux parties ou à leurs défenseurs son rapport uniquement accompagné de la liste des annexes déposées au greffe, et au plus tard dans le délai de six mois sauf prorogation dûment autorisée';

— Au cas où les parties viendraient à se concilier, il devra constater que sa mission est devenue sans objet et faire rapport au Magistrat chargé du contrôle de l’expertise en lui adressant alors le procès-verbal de conciliation';

— En cas d’empêchement de l’expert commis il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé de la surveillance des expertises';

— de condamner M. [X] à verser aux époux [K] la somme de 10 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance, outre la somme de 5 000 euros au titre de ceux d’appel ;

— de débouter M. [X] de ses demandes, fins et conclusions ;

— de le condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions notifiées le 13 juin 2024, M. [X] demande à la cour :

Vu les articles 1648 et 2224 du code civil,

Vu les articles 122, 145 et 146 du code de procédure civile,

— de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

* rejeté la demande d’expertise formulée par M. [Y] [K] et Mme [O] [Z] épouse [K] ;

* condamné in solidum M. [Y] [K] et Mme [O] [Z] épouse [K] à payer à M. [T] [X] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamné in solidum M. [Y] [K] et Mme [O] [Z] épouse [K] aux dépens ;

— de débouter les époux [K] de l’ensemble de leurs prétentions, fins et conclusions ;

— de condamner in solidum Ies époux [K] à payer à M. [X] une somme de 10 000 euros à titre de contribution à ses frais irrépétibles d’appel ;

— de condamner in solidum les époux [K] aux entiers dépens d’appel.

La clôture de la procédure a été prononcée le 13 novembre 2024.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

Sur ce, la cour,

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Ne dispose pas d’un motif légitime la partie dont l’action au fond est à l’évidence prescrite, ou est manifestement vouée à l’échec.

En l’espèce, l’acte de vente du 20 août 2015 expose expressément l’existence d’une action judiciaire engagée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre du précédent propriétaire, et comporte en annexe une copie de l’assignation correspondante, l’acte indiquant que celle-ci fait 'notamment’ état des travaux de suppression d’un meneau et d’une allège maçonnée au droit de l’ouverture extérieure de la cuisine en façade arrière de l’immeuble, de travaux de remplacement des volets roulants en bois initiaux par des brise-soleil orientaux, de travaux sur les parties communes à savoir canalisations de chauffage avec percement de la dalle et réalisation d’un coffrage à l’étage inférieur, et de démontage d’une porte séparative entre son balcon et le balcon de service.

Comme l’a pertinemment retenu le juge des référés, les points litigieux expressément portés en tant que tels à la connaissance des époux [K] dans le cadre de l’acte de vente ne peuvent plus donner lieu à saisine du juge de fond, que ce soit sur le fondement de la garantie des vices cachés comme du dol, dès lors qu’elles étaient soumises à un délai de prescription respectif de deux et cinq ans, qui tous deux couraient à compter de l’acte de vente, et qui étaient tous deux expirés à la date de l’assignation en référé-expertise, dès lors que le plus long d’entre eux avait pris fin le 20 août 2020 (et non 2015, comme indiqué par erreur par le premier juge). La prescription à cet égard étant manifeste, le juge des référés, comme la cour saisie d’un recours à l’encontre de sa décision, sont parfaitement fondés à en déduire l’absence d’un intérêt légitime à obtenir une expertise in futurum concernant ces points.

Les appelants font cependant valoir que leur demande porte sur des points dont il ne résultait ni de l’acte de vente, ni de l’assignation, qu’ils étaient l’objet de la procédure judiciaire mentionnée à l’acte du 20 août 2015, et dont il ne s’étaient convaincus que bien plus tard du fait qu’ils correspondaient à des travaux non autorisés par le syndicat des copropriétaires, savoir le remplacement des trois portes-fenêtres de la salle à manger et des deux chambres par des menuiseries non conformes, le positionnement des portes-fenêtres de la cuisine, de la salle à manger et de la chambre 2 en retrait par rapport à la position d’origine, l’installation sur le balcon arrière d’un pré-équipement pour conditionneur d’air, le remplacement de la porte entre le balcon arrière et le balcon de service par un modèle non conforme, l’installation dans la salle de bains d’un WC non sanibroyeur non relié aux canalisations idoines, l’installation dans les WC d’une ventilation mécanique débouchant dans l’escalier commun, le remplacement de la porte-fenêtre et des deux fenêtres du salon par des modèles non conformes, l’utilisation d’huisseries à la couleur non conforme aux directives de la copropriété et non conforme à la couleur d’origine et la pose d’une isolation extérieure.

Ces points ne correspondent effectivement pas à ceux précisés dans le corps de l’acte de vente, et ne sont pas concernés par les termes de l’assignation annexée à celui-ci, dont un exemplaire est versé aux débats par l’intimé.

Si, comme l’a, à juste titre, relevé le premier juge, les époux [K] ne produisent certes pas de pièces particulières relatives aux points qu’ils évoquent, force est cependant de constater que M. [X] n’en conteste pas la réalité, se bornant à soutenir qu’ils étaient déjà visés à l’acte de vente, ce dont la preuve n’est nullement rapportée en l’état des pièces versées, de sorte qu’il n’est pas justifié les concernant d’une prescription manifeste, ou qu’ils étaient apparents lors de la vente, circonstance de fait sujette à débat qu’il n’appartient pas au juge des référés saisi d’une demande in futurum de trancher, étant rappelé que l’appréciation d’un motif légitime n’implique pas, à ce stade, la démonstration du bien fondé de l’action envisagée au fond.

Les époux [K] justifiant ainsi suffisamment d’un intérêt légitime à voir ordonner la mesure d’instruction sollicitée, l’ordonnance déférée sera infirmée, et il sera fait droit à la demande d’expertise selon la mission précisée au dispositif, étant précisé que le chef de mission sollicité relativement à la véranda, ou loggia, ne sera pas pris en compte, s’agissant d’un point déjà évoqué par l’acte de vente, et pour lequel toute action sur le fondement des vices cachés ou du dol est donc manifestement prescrite.

Les époux [K] seront condamnés aux dépens tant de première instance que d’appel, dès lors que la mesure d’expertise qu’ils sollicitent est ordonnée à leur seul bénéfice, et que l’intimé ne peut, dans le cadre d’une procédure fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, être qualifié de partie perdante.

Les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Par ces motifs

Statuant contradictoirement, après débats en audience publique,

Infirme en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 9 avril 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Besançon ;

Statuant à nouveau, et ajoutant :

Ordonne une mesure d’expertise ;

Commet pour y procéder :

M. [J] [N]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06 80 08 79 46

Email : [Courriel 7]

Avec pour mission, après s’être fait communiquer tous documents et pièces estimées utiles, et après avoir entendu les parties :

1° Dire si les travaux suivants ont été réalisés dans l’appartement constituant le lot n°213 de la copropriété '[Adresse 12] (25) antérieurement à l’acte de vente du 20 août 2015 par lequel M. [Y] [K] et son épouse, née [O] [Z], en ont acquis la propriété de M. [T] [X] :

a. Remplacement des trois portes-fenêtres (salle à manger et les 2 chambres) ;

b. Positionnement des portes-fenêtres de la cuisine, de la salle à manger et de la chambre n°2 en retrait de leur position d’origine ;

c. Installation sur le balcon arrière d’un pré-équipement pour conditionneur d’air ;

d. Remplacement de la porte entre le balcon arrière et le balcon de service ;

e. Installation dans la salle de bains d’un WC non sanibroyeur non relié aux canalisations idoines ;

f. Installation dans les WC d’une ventilation mécanique débouchant dans l’escalier ;

g. Remplacement de la porte-fenêtre et des deux fenêtres du salon ;

h. Pose d’une isolation extérieure ;

2° Donner son avis sur la conformité de la couleur des huisseries actuellement en place avec la couleur initialement utilisée pour les menuiseries de la copropriété ;

3° Donner son avis sur le caractère apparent ou non de tout ou partie de ces travaux pour les époux [K] lors de l’acquisition de l’appartement ;

4° Donner son avis sur la nature et le coût des éventuelles remises en conformité nécessaires, ainsi que sur les préjudices en découlant ;

5° Plus généralement, fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues ;

Dit que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne ;

Dit que l’expert devra donner connaissance de ses conclusions aux parties et répondre à toutes observations écrites de leur part dans le délai qu’il leur aura imparti avant d’établir son rapport définitif ;

Dit que l’expert déposera son rapport définitif au greffe du tribunal judiciaire de Besançon dans un délai de 6 mois à compter de l’avis de consignation de la provision, en adressant copie à chaque partie ;

Dit que les époux [K] devront consigner avant le 5 avril 2025 auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Besançon la somme de 2 000 euros à titre de provision sur les honoraires de l’expert ;

Condamne M. [Y] [K] et son épouse, née [O] [Z], aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Rejette les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président,