Le copies exécutoires et conformes délivrées à

MR/LZ

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 24/00195 – N° Portalis DBVG-V-B7I-EXOR

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 16 JANVIER 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 09 janvier 2024 – RG N°23/000718 – TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BESANCON

Code affaire : 51A – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

M. Marc RIVET, président de chambre et Anne-Sophie WILLM conseiller.

Greffier : Melle Leila ZAIT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 31 octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M^me Anne-Sophie WILLM, conseiller et M. Marc RIVET, président de chambre, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

Madame [Y] [U]

née le 01 Juin 1997 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 4] – [Localité 2]

Représentée par M^e Bérengère CHENIN, avocat au barreau de BESANCON

ET :

INTIMÉ

Monsieur [R] [K]

[Adresse 1]

[Localité 3]

né le 31 Mars 1934 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1] – [Localité 3]

Représenté par M^e Marie-Josèphe VANHOUTTE, avocat au barreau de BESANCON

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. WACHTER, président de chambre et par Melle Leila ZAIT, greffier lors du prononcé.

*************

EXPOSE DU LITIGE, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS

Par acte sous seing privé du 21 janvier 2020 à effet au 15 février 2020, M. [R] [K] a donné à bail un logement sis [Adresse 4] [Localité 2] à Mme [Y] [U] pour un loyer mensuel initial de 590 euros outre une provision sur charges de 130 euros.

Suite à des impayés, M. [K] a fait signifier à Mme [U], le 23 mars 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail d’habitation pour un montant de 2 414,43 euros.

Par acte du 4 septembre 2023, M. [K] a fait assigner Mme [U] devant le tribunal judiciaire de Besançon aux fins de faire constater la résiliation du bail, prononcer l’expulsion de Mme [U] et de la faire condamner au paiement de la somme de 3 386,85 euros décompte arrêté au 1er juin 2023 ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à hauteur de 791,71 euros.

Par jugement rendu le 9 janvier 2024, en présence de Mme [U], comparante et de M. [K], représenté, le tribunal judiciaire de Besançon a :

déclaré régulière et recevable la demande formée par M. [K] à l’encontre de Mme [U] ;

prononcé la résiliation du bail à la date du 23 mai 2023 ;

dit que Mme [U] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 23 mai 2023 ;

ordonné l’expulsion de Mme [U] ;

dit qu’à défaut pour Mme [U] de quitter les lieux et les rendre libre de toute forme d’occupation, il serait procédé au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

condamné Mme [U] au paiement de la somme de 3 146,85 euros en faveur de M. [K] ;

condamné Mme [U] à payer à M. [K] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 791,71 euros correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient dû être versés en cas de continuation du bail jusqu’à libération complète des lieux et la remise des clefs ;

condamné Mme [U] à payer à M. [K] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné Mme [U] aux dépens ;

dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

rejeté les demandes de M. [K] pour le surplus.

Par déclaration du 9 février 2024, Mme [U] a relevé appel du jugement en ce qu’il l’avait condamnée au paiement de la somme de 3 146,85 euros en faveur de M. [K] outre 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 7 mai 2024, Mme [U] demande à la cour de :

réformer le jugement en ce qu’elle n’était redevable que d’une somme de 1 907,85 euros au 23 mai 2023, outre 791,71 euros au titre d’indemnité d’occupation à compter du 23 mai 2023 et jusqu’à libération complète des lieux et remise des clés ;

réformer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à régler à M. [K] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens;

statuant à nouveau, débouter M. [K] de sa demande de condamnation à son encontre tendant à lui régler une la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance ;

enjoindre M. [K] de produire un décompte rapportant les sommes réglées tant par elle-même à lui directement, qu’à ACTALAW outre les règlements de la CAF à l’AICI son mandataire depuis mars 2023 jusqu’à libération des lieux en mars 2024,

condamner M. [K] à régler les entiers dépens d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 6 août 2024 , M. [K] demande à la cour de confirmer le jugement entrepris, de condamner Mme [U] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 octobre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience du 31 octobre 2024. Elle a été mise en délibéré au 16 janvier 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le présent arrêt est contradictoire.

SUR CE, LA COUR

Sur la contestation par Mme [U] su montant de sa créance

Mme [U] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamnée au paiement de la somme de 3 146,85 euros en faveur de M. [K] et demande à être condamnée au paiement de la somme de 1 907,85 euros.

Dans cette perspective, elle fait valoir qu’il doit être considéré à la lecture du jugement que le principe de l’oralité des débats et leur caractère contradictoire n’ont pas été respectés faute pour elle de pouvoir faire valoir ses observations à la suite de la production d’une note en délibéré par son bailleur.

Elle précise que le décompte Actalaw du 15 novembre 2023, produit en cours de délibéré, est argué de faux conformément aux dispositions de l’article 300 du code de procédure civile, ainsi que le commandement de payer du 23 mars 2023. La somme portée au commandement de payer est également arguée de faux puisqu’elle ne porte pas mention des règlements faits par Mme [U] et par la CAF pour 1 302 euros. De fait, Mme [U] soutient qu’à la date du commandement de payer soit au 23 mars 2023, elle n’était redevable que d’un solde de loyer et de charges de 1 112,43 euros. Elle affirme que la CAF a continué de régler au mandataire du bailleur le montant de l’allocation de logement sur les mois d’avril jusqu’à mars 2024 date à laquelle elle a libéré les lieux. Elle affirme également avoir repris le règlement des loyers en août 2023 et ne plus devoir que 1907,85 euros au 23 mai 2023.

M. [K] réplique que Mme [U] a comparu à l’audience, ayant préalablement eu accès au montant de sa dette à travers l’assignation et la délivrance des documents afférents, qu’elle a reconnu le montant de sa dette et n’a pas sollicité de renvoi pour communiquer des pièces. Il souligne que si Mme [U] a indiqué à l’audience avoir réglé 60 euros à Actalaw, elle ne l’avait pas justifié. Il indique qu’il a produit le nouveau décompte en délibéré pour faire apparaître les sommes versées par sa locataire.

Réponse de la cour

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Par ailleurs selon l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

La cour relève que, si Mme [U] demande l’annulation du jugement dans le paragraphe discussion de ses conclusions, elle ne forme aucune demande en ce sens dans le dispositif de celles-ci. La cour n’en est donc pas saisie.

La cour relève également que, si Mme [U] argue de faux le commandement de payer et le décompte Actalaw du 15 novembre 2023, elle n’en tire aucune conséquence et ne formule aucune demande à ce titre.

Mme [U] explique que la non communication du décompte Actalaw du 15 novembre 2023 constitue une violation du contradictoire impliquant que le jugement ait été fictivement rendu en son absence mais sans tirer de conséquences de cette affirmation.

En tout état de cause, ce décompte a été régulièrement produit à hauteur de cour et communiqué à Mme [U], qui a donc été mise en mesure de le critiquer.

En l’espèce, il est constaté que :

selon le bail liant les parties, le loyer mensuel initial était de 590 euros outre une provision sur charge de 130 euros ;

le bail ne prévoit pas de modalités spécifique d’imputation des paiements ;

la résiliation a pris effet le 23 mai 2023 ;

selon le commandement de payer du 23 mars 2023, Mme [U] était au 1er décembre 2022 redevable de la somme de 70,82 euros au titre d’un loyer partiel ; au 1er janvier 2023, elle était redevable de 600,69 euros et de 170 euros au titre du loyer et des charges ; au 1er février 2023, elle était redevable de 611,21 euros et 170 euros au titre du loyer et des charges ; au 1er mars 2023, elle était redevable de 621,71 euros et 170 euros au titre des charges due l’intégralité du mois de mars. Mme [U] était donc redevable de la somme totale de 2 414,43 euros. Selon ce décompte, les impayés ont débuté en décembre 2022, aucun paiement partiel n’étant intervenu. Ce constat est corroborré par l’avis d’échéance de l’agence AICI du 4 mai 2023 qui révèle l’absence de passif avant décembre 2022. Les sommes retenues au titre du loyer et des charges ne sont pas contestées par Mme [U] qui oppose seulement l’absence de prise en compte des versements qu’elle aurait effectués ;

l’avis d’échéance de l’agence AICI du 1er juin 2023 corrobore le commandement de payer susvisé, si ce n’est qu’il ne compte pas la somme de 621,71 euros mais celle de 10,71 euros au titre du loyer de mars 2023, sans toutefois l’expliquer étant précisé que Mme [U] ne s’en prévaut pas. Selon cet avis, Mme [U] était redevable de la somme de 621,71 euros et de 170 euros pour le loyer et les charges de mai 2023 ; de la somme de 621,71 euros et de 170 euros pour le loyer et les charges de juin 2023. Ce décompte n’évoque pas le loyer et les charges d’avril 2023. Soit la somme totale de 3 386,85 euros, sur laquelle se fonde le décompte Actalaw litigieux ;

selon le décompte Actalaw du 15 novembre 2023, la créance s’établissait à 3 386,85 euros en mars 2023. Ce décompte ne comprend pas le détail des sommes dues jusqu’à mars 2023, se bornant à reprendre le total des sommes dues par Mme [U] mentionnées dans l’avis d’échéance de l’agence AICI du 1er juin 2023, étant relevé que ce montant recouvre les mois de mai et de juin 2023. Figurent au débit les sommes de 138,68 euros, 24 euros, 0,82 euros, 5,55 euros, 51, 07 euros, 54,74 euros, 35,75 euros, 0,82 euros et 28,63 euros correspondant respectivement au frais du commandement de payer, à deux notifications, une LRAR, la copie des pièces, à l’assignation, à l’avertissement de la préfecture, à une notification et aux émoluments A444-31, qui ne relèvent pas de la créance locative. Ce décompte, commence à 3 386,85 euros, s’alourdit avec les frais précités mais est amendé par 4 virement de 60 euros effectués le 11 août, le 4 septembre, le 11 octobre et le 10 novembre 2023, corroborés par les relevés de compte produits par Mme [U] ;

Mme [U] allègue que les sommes de 300 euros (virement personnel en faveur de l’AICI), 214 euros, 297 euros et 491 euros (CAF pour janvier, février et mars 2023) devaient venir en déduction de sa dette telle que calculée au 23 mars 2023 dans le commandement de payer (2 414,43 euros). La réalité de ces virements est attestée par les relevés de compte de la caisse d’épargne au nom de Mme [U] et le relevé de prestations de la CAF. L’examen du commandement de payer révèle qu’aucune somme n’a été imputée sur les mois de janvier, février ou mars. Dans la mesure où, selon ce même document, les impayés ont commencé en décembre 2022, les sommes versées par Mme [U] et la CAF n’ont pu s’imputer sur une dette antérieure à décembre 2022. Il s’en évince que les paiements susmentionnés n’ont pas été pris en compte et doivent venir en déduction de la dette locative de Mme [U] ;

la comparaison de l’avis d’échéance établi par l’agence AICI du 28 mars 2023 (solde du 2 809,14 euros) et de celui du 27 avril 2023 (solde 2 197,43 euros) révèle que la somme de 611,71 euros a été versée durant cette période. L’avis d’échéance de l’agence AICI du du 4 mai 2023 et celui du 1er juin 2023 montrent que Mme [U] n’était redevable d’aucune somme pour le mois d’avril 2023. Le décompte Actalaw n’apporte aucune précision sur ce mois ;

enfin, selon avis d’échéance de l’agence AICI du 4 mai 2023, Mme [U] était redevable de 621,71 euros et 170 euros au titre des loyers et des charges de l’intégralité du mois de mai 2023 soit 791,71 euros.

La cour relève à titre liminaire l’imprécision des relevés établis par l’agence AICI et Actalaw.

Mme [U] ne critique pas le montant retenu par le commandement de payer au 23 mars 2023, à savoir 2 414,43 euros mais précise que la somme de 1 302 euros doit en être déduite. Eu égard aux constatations qui précèdent alors que les paiements de Mme [U] et de la CAF sont justifiés et qu’il s’avère qu’ils n’ont pas été imputés sur la créance de Mme [U], il doit être considéré que celle-ci n’était redevable que de la somme de 1 112,43 euros au 23 mars 2023.

Selon les avis d’échéance de l’agence AICI, notamment ceux de juin et mai 2023, Mme [U] n’était redevable d’aucune somme au titre du mois d’avril 2023. Elle était donc toujours redevable de 1 112,43 euros au 31 avril 2023.

Il reste à déterminer la somme due jusqu’à la résiliation du bail au 23 mai 2023. Mme [U] allègue qu’au 23 mai 2023, elle était redevable de la somme de 1 907,85 euros (comprenant sa dette locative de 1112, 43 euros outre 795,42 euros au titre des 23 premiers jours de mai). La cour relève qu’elle ne prétend, ni dans ses écritures, ni dans son tableau récapitulatif (pièce 8) que d’autres paiements se seraient imputés sur le mois de mai 2023 ou sur sa dette locative jusqu’à cette date.

Si elle prétend que la CAF a continué de régler au mandataire du bailleur le montant de l’allocation de logement jusqu’à mars 2024, elle ne tire aucune conséquence de cette affirmation. Au demeurant, ces versements concernent la période post-résiliation et sont donc inopérants pour le calcul de la dette locative antérieure. Les paiements dont elle se prévaut à compter d’août 2023, sont également inopérants pour le même motif.

Par conséquent, la cour infirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné Mme [U] au paiement de la somme de 3 146,85 euros et la condamne au paiement en faveur de M. [K] de la somme de 1 907,85 euros, décompte arrêté au 23 mai 2023.

La cour constate au surplus que la demande d’injonction de produire un décompte est sans objet.

Sur les dépens et sur l’article 700 du code de procédure civile

Eu égard aux faits ayant justifié la saisine du premier juge, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné Mme [U] à verser à M. [K] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, étant observé que la disposition relative aux dépens n’a pas été critiquée par l’appelante.

Eu égard à l’issue de l’appel, M. [K] sera condamné aux dépens d’appel.

M. [K] sera débouté de sa demande formée au titre des frais irrépétibles et sera condamné sur ce fondement au paiement de la somme de 150 euros en faveur de Mme [U].

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats en audience publique et après en avoir délibéré,

INFIRME, dans les limites de l’appel, le jugement rendu le 9 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Besançon sauf en ce qu’il a condamné Mme [Y] [U] au paiement de la somme de 150 euros à M. [R] [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

STATUANT A NOUVEAU du chef infirmé, et Y AJOUTANT,

CONDAMNE Mme [Y] [U] à payer à M. [R] [K] la somme de 1 907,85 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 mai 2023 ;

DEBOUTE Mme [Y] [U] de sa demande d’injonction à produire un décompte ;

CONDAMNE M. [R] [K] aux dépens d’appel ;

DEBOUTE M. [R] [K] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [R] [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de la somme de 150 euros en faveur de Mme [Y] [U].

Le greffier Le président de chambre

Le greffier, Le président,