Le copies exécutoires et conformes délivrées à

CS/FA

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 24/01008 – N° Portalis DBVG-V-B7I-EZH6

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 10 JUIN 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 10 avril 2024 – RG N°1123000209 – JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE LURE

Code affaire : 51A – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

M. Cédric SAUNIER et Madame Bénédicte MANTEAUX, Conseillers.

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

L’affaire a été examinée en audience publique du 08 avril 2025 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, M. Cédric SAUNIER et Madame Bénédicte MANTEAUX, conseillers et assistés de M^me Fabienne ARNOUX, greffier.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

Madame [K] [Z] née [N]

de nationalité française,

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Laurence HERTZ NINNOLI, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 25056/2024/6246 du 05/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BESANCON)

ET :

INTIMÉE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Sise [Adresse 2]

Immatriculée au RCS de Paris sous le nméro 824 541 148

Représentée par M^e Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Représentée par M^e Lucie TEIXEIRA, avocat au barreau de BESANCON, avocat postulant

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

************

Faits, procédure et prétentions des parties

Par acte sous seing privé du 21 septembre 2011, la SCI Sépia, représentée par la SAS U.E.S. Service Immobilier Rural et Social, a donné à bail à Mme [K] [Z] née [N] un logement conventionné ANAH à usage d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 3] (70), moyennant un loyer mensuel de 448,49 euros, outre 13,15 euros au titre des annexes et 40 euros au titre des provisions sur charges, soit un montant total mensuel de 501,64 euros.

Le 29 novembre 2022, un contrat de cautionnement de type 'visa pour le logement et l’emploi’ (Visale) était reconduit sous la référence A 10011359051 entre le bailleur, représenté par la SAS Soliha Agence Immobilière Sociale (Soliha AIS), et la SASU Action Logement Services.

La société Action Logement Services a, en qualité de subrogé dans les droits du bailleur aux termes d’une quittance à hauteur de la somme de 6 241,68 euros établie le 22 septembre 2022 au titre de sommes réglées pour le compte de la locataire défaillante depuis l’année 2017, fait signifier le 27 janvier 2023 à Mme [N] un commandement de payer la somme de 5 879,18 euros, au titre des loyers et charges dus au 12 janvier précédent, visant la clause résolutoire incluse au bail.

Par acte d’huissier de justice signifié le 28 juillet 2023, la société Action Logement Services a fait assigner Mme [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lure en sollicitant, aux termes de ses ultimes écritures, avec exécution provisoire et outre frais et dépens, le constat de la résiliation du bail, ou subsidiairement son prononcé, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement des loyers échus pour un montant de 4 682,08 euros avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2023, outre les indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail.

Alors que la défenderesse soulevait la prescription de la créance, le juge des contentieux de la protection a, par jugement rendu le 10 avril 2024 :

— déclaré irrecevables les demandes formées par la société Action Logement Services portant sur ses créances nées avant le 28 juillet 2020 en raison de la prescription ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail étaient réunies à la date du 27 mars 2023 ;

— ordonné à Mme [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la décision ;

— dit qu’à défaut, la société Sépia pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— rappelé les dispositions de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Mme [N] à payer à la société Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur, la somme de 4 682,08 euros au titre des loyers, charges et, indemnités d’occupation incluant le mois d’août 2022 suivant décompte au 08 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— condamné Mme [N] à payer à la société Action Logement Services une somme mensuelle égale au montant du loyer fixé dans le contrat de bail à titre d’indemnité d’occupation, à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamné Mme [N] aux dépens de l’instance incluant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au préfet et à la CCAPEX ;

— condamné Mme [N] à payer à la société Action Logement Services la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé l’exécution provision de droit.

Pour parvenir à cette décision, le juge de première instance a considéré :

Concernant la qualité à agir de la caution :

— qu’en application de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits du créancier contre le débiteur, de sorte que la caution qui a payé la dette locative est subrogée dans tous les droits et actions du bailleur, tant en recouvrement des loyers impayés qu’en résiliation du contrat de bail et d’expulsion ;

— que l’article 8.1 de la convention 'Visale’ rappelle les conséquences de cette subrogation ;

— que si le contrat de cautionnement reconduit le 29 novembre 2022 n’a pas été revêtu de la signature manuscrite du bailleur de nature à régulariser le défaut de preuve du procédé de signature électronique utilisé, l’attestation établie le 22 septembre 2022 par la société Soliha AIS, en sa qualité de mandataire de la société Sépia, ainsi que la quittance subrogative attestant du paiement par la caution des loyers des mois de mai 2017 à juillet 2022, établie le même jour, démontrent le consentement des parties à celui-ci ;

Concernant la prescription :

— qu’en application de l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 06 juillet l989, les actions dérivant d’un contrat de bail se prescrivent par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, soit la date d’exigibilité de chaque terme des loyers et provisions sur charges ;

— qu’en l’espèce, s’il ressort du compte de créance établi le 08 mars 2024 qu’un versement de 300 euros a été encaissé par la société Action Logement Services le 18 novembre 2021, son intitulé 'versement bailleur’ ne permet pas d’en déduire sans équivoque qu’il procède d’un paiement spontané de Mme [N] valant reconnnaissance de la dette interruptive du délai ;

— que l’instance ayant été introduite par assignation délivrée le 28 juillet 2023, toute action en paiement des loyers échus avant le 28 juillet 2020 est donc prescrite ;

Au fond :

— que la caution établit l’obligation en paiement du preneur à hauteur de 4 721,05 euros au titre des loyers impayés entre le 28 juillet 2020 et août 2022, au regard du décompte du 08 mars 2024 ;

— que le commandement de payer, visant la clause résolutoire intégrée à l’article 7 du bail, est demeuré infructueux durant huit semaines de sorte que les conditions d’acquisition de ladite clause étaient réunies au 27 mars 2023.

Par déclaration du 08 juillet 2024, Mme [N], intimant la société Action Logement Services, a interjeté appel de ce jugement en sollicitant son infirmation en ce qu’il :

— a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 27 mars 2023 ;

— lui a ordonné de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la décision ;

— dit qu’à défaut, la société Sépia pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— l’a condamnée à payer à la société Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur, la somme de 4 682,08 euros au titre des loyers, charges et, indemnités d’occupation incluant le mois d’août 2022 suivant décompte daté du 08 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— l’a condamnée à payer à la société Action Logement Services une somme mensuelle égale au montant du loyer fixé dans le contrat de bail à titre d’indemnité d’occupation, à compter de la date de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

— l’a condamnée à payer à la société Action Logement Services la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon ses dernières conclusions transmises le 06 décembre 2024, elle conclut à son infirmation et demande à la cour statuant à nouveau de :

— 'juger’ que la créance de la société Action Logement Services n’est ni certaine, ni liquide, ni exigible en raison de l’état d’insalubrité du logement ;

— 'juger’ qu’elle ne peut dès lors prétendre au paiement des loyers et charges dues ;

— la condamner à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir :

— qu’en application de l’article 06 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur doit remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ;

— qu’elle produit diverses photographies démontrant l’état de délabrement dans lequel se trouve l’appartement loué ;

— qu’en effet la porte d’entrée est défaillante, la VMC électrique de la salle de bains ne fonctionne

pas, l’évier de la cuisine s’affaisse, le bac de douche fuit et certaines fenêtres ne sont pas équipées de double vitrage ;

— que le propriétaire M. [D] n’a pas répondu à sa mise en demeure d’effectuer les travaux du 04 janvier 2024 ;

— qu’elle est donc fondée à opposer l’exception d’inexécution.

La société Action Logement Services, indiquant venir aux droits des associations Astria et Solendi, a répliqué en premier et dernier lieu par conclusions transmises le 03 décembre 2024 pour demander à la cour de confirmer le jugement dont appel, subsidiairement de prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de l’appelante et de la condamner à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Elle expose :

— que l’article 7.1 de la convention quinquennale 2015-2019 signée le 02 décembre 2014 entre l’Etat et l’Union Economique et Sociale pour le Logement (UESL) pour la mise en oeuvre du dispositif 'Visale’ rappelle les conséquences de la mise en oeuvre de la caution au regard du mécanisme de subrogation prévu par l’article 2306 du code civil ;

— que la caution a réglé au bailleur un montant total de loyers et charges de 6 241,68 euros au titre des mois de mai 2017 à août 2022 ;

— que déduction faite des règlements intervenus à hauteur de 443,29 euros, un commandement de payer a été délivré pour une somme de 5 798,39 euros ;

— que suite au rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcé par la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Saône prononçant l’effacement total des dettes antérieures au 14 février 2019, elle ne maintient ses demandes qu’au titre de sa créance postérieure soit 5 854,90 euros ;

— qu’au regard de la prescription triennale, l’action en recouvrement des sommes versées au titre de la garantie de loyers antérieurement à la date du 28 juillet 2020 est effectivement prescrite, de sorte qu’elle reste fondée à solliciter le paiement de la somme de 4 682,08 euros ;

— que par les effets de la subrogation et conformément à la jurisprudence en la matière, elle est en droit d’agir en acquisition de clause résolutoire ou en résiliation du bail au regard des loyers réglés par elle-même et non remboursés par le locataire ;

— qu’elle est en effet subrogée dans les droits du bailleur en assumant les frais et la gestion du recouvrement des impayés et de la procédure contentieuse jusqu’à la reprise effective des lieux;

— que les photographies du logement communiquées par l’appelante doivent être écartées des débats en ce qu’elles sont illisibles, alors qu’en dépit des lettres officielles adressées à son avocat les 07 et 21 novembre 2024, aucune nouvelle communication de pièces n’est intervenue ;

— que la locataire n’établit pas l’insalubrité qu’elle invoque, à défaut de démontrer que l’état actuel du logement résulterait d’une carence du bailleur, et non d’un défaut d’entretien de son occupante depuis le 21 septembre 2011, étant observé que la réclamation formée par Mme [N] auprès de son bailleur le 04 janvier 2024 n’a été émise que pour les besoins de la présente procédure ;

— qu’au contraire, elle-même produit aux débats divers documents démontrant sans contestation possible que Mme [N] a manqué à ses obligations les plus élémentaires, notamment d’entretien de son logement, ainsi qu’il résulte du courrier du maire de [Localité 3] avertissant la propriétaire des incivilités récurrentes de ses locataires, les constats d’huissier de justice des 02 octobre 2020 et 08 novembre 2021 ainsi que les mises en demeure par huissier de justice du 16 décembre 2020 et par le Syndicat de Collecte des Déchets Ménagers à la société bailleresse du 1er juillet 2021.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 mars 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du 08 avril suivant et mise en délibéré au 10 juin 2025.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le présent arrêt est contradictoire.

Motifs de la décision

A titre liminaire, la cour observe qu’elle n’est pas saisie d’un appel concernant tant la qualité à agir que la prescription.

Aux termes de l’article 2306, devenu 2309, du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de la signature du contrat de bail, le locataire est notamment tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de la signature du contrat de bail impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Par ailleurs, en application de cet article, le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

En l’espèce, Mme [N] ne formule aucune contestation concernant les défauts de paiement, partiel ou total, des loyers et charges ayant donné lieu au règlement des sommes dues à la bailleresse par la société Action Logement Services en sa qualité de caution.

Si elle revendique avoir cessé les règlements, elle se borne à produire des photographies non datées et dont il n’est pas établi qu’elles correspondent au logement litigieux, dont une partie se limite à présenter des équipements d’une ancienneté comparable à celle du contrat de bail ainsi que des combles ne constituant pas des parties habitables.

Le courrier établi par l’appelante elle-même le 04 janvier 2024, c’est-à-dire au cours de la procédure d’appel, procède par ailleurs de simples affirmations de Mme [N], sans autre élément de nature à en corroborer le contenu.

La cour observe au surplus que la subrogation sur laquelle l’intimée fonde son action mentionne une dette de loyers et charges constituée depuis le mois de mai 2017, soit il y a huit années dont six ans postérieurement à la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcé par la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Saône, de sorte qu’en tout état de cause aucune corrélation ne peut être effectuée entre les défauts de règlement assumés par Mme [N] et l’exception d’inexécution qu’elle a entrepris d’invoquer en cours d’instance d’appel en listant les désordres qu’elle impute à sa bailleresse.

Alors même que les constats d’huissier de justice établis les 02 octobre 2020 et 08 novembre 2021 font état des nombreux détritus entassés aux abords des issues du logement donné à bail à Mme [N] et du défaut d’entretien manifeste des lieux, le caractère insalubre du logement imputé à la bailleresse n’est donc pas démontré.

L’exception d’inexécution n’est dès lors pas fondée.

En conséquence, c’est à bon droit que le juge de première instance a d’une part constaté l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné l’expulsion de Mme [N] et d’autre part condamné celle-ci à payer à la société Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur, la somme de 4 682,08 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre une indemnité d’occupation égale au montant du loyer fixé dans le contrat de bail à compter de sa date de résiliation et jusqu’à libération effective des lieux.

Le jugement dont appel sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

Par ces motifs,

La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi :

Confirme, dans les limites de l’appel, le jugement rendu entre les parties le 10 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lure ;

Condamne Mme [K] [Z] née [N] aux dépens d’appel ;

Et, vu l’article 700 du code de procédure civile, la déboute de sa demande et la condamne à payer à la SASU Action Logement Services la somme de 1 000 euros.

Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par M^me Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président,