MW/[Localité 7]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° de rôle : N° RG 24/01101 – N° Portalis DBVG-V-B7I-EZOA

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 30 SEPTEMBRE 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 06 juin 2024 – RG N°24/00090 – TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE LONS-LE-SAUNIER

Code affaire : 50D – Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, président de chambre.

M. Cédric SAUNIER et Philippe MAUREL conseillers.

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

L’affaire a été examinée en audience publique du 24 juin 2025 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, M. Cédric SAUNIER et M. Philippe MAUREL, conseillers et assistés de M^me Fabienne ARNOUX, greffier.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

Madame [H] [I]

née le 28 Mai 1965 à [Localité 8], de nationalité française,

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Estelle BROCARD de la SELARL BROCARD GIRE AVOCATS, avocat au barreau de BESANCON, substituée à l’audience par M^e BUVAT, avocat de la SELARL

ET :

INTIMÉS

Madame [B] [F]

née le 09 Mars 1970 à [Localité 9], de nationalité française,

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [N] [C]

né le 18 Février 1967 à [Localité 6], de nationalité française,

demeurant [Adresse 3]

Représentés par M^e Ludovic PAUTHIER de la SCP DUMONT – PAUTHIER, avocat au barreau de BESANCON, avocat postulant

Représentés par M^e Miléna DJAMBAZOVA de la SCP MERIENNE ET ASSOCIES, avocat au barreau de DIJON, avocat plaidant

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

*************

Par acte authentique du 30 décembre 2019, Mme [B] [F] et M. [N] [C] ont acquis de Mme [H] [I] une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 5] (39) moyennant un prix de 205 000 euros.

Par exploit du 22 décembre 2021 remis selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, les consorts [G], faisant état de l’infestation des lieux par des insectes xylophages et des champignons lignivores, ont fait assigner Mme [I] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lons le Saunier aux fins d’expertise.

Par ordonnance du 9 mars 2022, le juge des référés a fait droit à la demande et a mis en oeuvre une expertise judiciaire, dont les opérations ont été menées en l’absence de Mme [I], et ont donné lieu à l’établissement d’un rapport déposé le 17 octobre 2022.

Par exploit du 31 janvier 2023, agissant sur le fondement de la garantie des vices cachés et du manquement à l’obligation précontractuelle d’information, les consorts [G] ont fait assigner Mme [I] devant le tribunal judiciaire de Lons le Saunier en paiement du coût des travaux de remise en état des lieux et d’indemnisation de leurs préjudices.

Mme [I] s’est opposée aux demandes formées à son encontre, en faisant notamment valoir qu’il n’était pas établi qu’elle ait eu connaissance des vices invoqués, de sorte que la clause d’exclusion de garantie stipulée à l’acte de vente devait trouver à s’appliquer.

Par jugement du 6 juin 2024, le tribunal a :

— dit que l’immeuble vendu par Mme [H] [I] à Mme [B] [F] et M. [N] [C] par acte authentique du 30 décembre 2019 est affecté de vices cachés ;

— dit que Mme [H] [I] avait connaissance de vices cachés affectant le bien qu’elle a vendu à Mme [B] [F] et M. [N] [C] par acte authentique du 30 décembre 2019 ;

— condamné Mme [H] [I] à payer à Mme [B] [F] et M. [N] [C] la somme de 84 395,76 euros TTC au titre des travaux de réparation avec indexation sur le coût de la construction, indice octobre 2022, et avec intérêts légaux à compter du 6 juin 2024, date du présent jugement ;

— condamné Mme [H] [I] à payer à Mme [B] [F] et M. [N] [C] la somme de 500 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— débouté Mme [B] [F] et M. [N] [C] de leur demande de dommages et intérêts au titre des frais bancaires ;

— débouté Mme [B] [F] et M. [N] [C] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

— condamné Mme [H] [I] aux dépens de la procédure de référé en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ainsi qu’aux dépens de la présente instance ;

— condamné Mme [H] [I] à payer à Mme [B] [F] et M. [N] [C] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté Mme [H] [I] de sa demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

— rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu :

— qu’il résultait du rapport d’expertise judiciaire et d’un rapport de diagnostic établi le 1er juillet 2021 que la maison était infestée par des insectes xylophages et des champignons lignivores, qui détruisaient les bois dans lesquels ils étaient présents ; que cette dégradation biologique était dangereuse et nécessitait le traitement de la charpente ainsi que le remplacement des sols du rez-de-chaussée, comme il ressortait de l’expertise ;

— que la nécessité de faire face à des travaux conséquents étayait l’argumentation des acquéreurs selon laquelle ils auraient acquis le bien à un prix moindre s’ils avaient eu connaissance du vice ;

— qu’au vu de l’état avancé des dégâts, l’expert avait conclu à l’antériorité des attaques à la vente ;

— que certains désordres n’étaient pas visibles sans démontage des plinthes ; que les désordres présents sur les poutres et parquets étaient visibles, mais non interprétables par des profanes ; que deux des visites avaient été réalisées alors que les lieux étaient meublés, et que les combles n’étaient accessibles qu’au moyen de trappes créées postérieurement par les acquéreurs ; que les vices étaient donc cachés ;

— que Mme [I] avait les moyens de se rendre compte des désordres ; qu’elle avait habité près de 8 ans dans la maison, et qu’au regard du niveau d’infestation il était peu probable qu’elle n’ait pas réalisé l’existence de vermoulures et d’insectes ; que, de plus, des réparations avaient été effectuées sur des plinthes et sur des poutres ; que la venderesse ayant connaissance des vices, elle était tenue à la garantie des vices cachés en dépit de la clause d’exclusion figurant à l’acte de vente ;

— qu’il était justifié par des devis d’un coût de réparation total de 84 395,76 euros TTC, au paiement duquel Mme [I] devait être condamnée ;

— que la demande formée au titre des frais bancaires d’emprunt pour financer les travaux de remise en état devait être rejetée, alors que ces travaux n’avaient pas été engagés, et qu’ils allaient être financés par la défenderesse ;

— que s’agissant du trouble de jouissance, il était justifié de l’interruption des travaux d’isolation des combles par la découverte des vices, mais qu’il n’était pas démontré que des travaux prévus dans la salle de bain n’aient pas pu être réalisés pour le même motif ; que le préjudice de jouissance devait être indemnisé à hauteur de 500 euros ;

— qu’il n’était pas justifié d’un préjudice moral lié au refus de Mme [I] d’une solution amiable, alors qu’elle n’avait pas été touchée par un commissaire de justice.

Mme [I] a relevé appel de cette décision le 18 juillet 2024.

Par conclusions n°3 transmises le 2 juin 2025, l’appelante demande à la cour :

Vu les articles 1642 et suivants du code civil,

— d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* dit que l’immeuble vendu par Mme [H] [I] à Mme [B] [F] et M. [N] [C] par acte authentique du 30 décembre 2019 est affecté de vices cachés ;

* dit que Mme [H] [I] avait connaissance de vices cachés affectant le bien qu’elle a vendu à Mme [B] [F] et M. [N] [C] par acte authentique du 30 décembre 2019 ;

* condamné Mme [H] [I] à payer à Mme [B] [F] et M. [N] [C] la somme de 84 395,76 euros TTC au titre des travaux de réparation avec indexation sur le coût de la construction, indice octobre 2022, et avec intérêts légaux à compter du 6 juin 2024, date du jugement ;

* condamné Mme [H] [I] à payer à Mme [B] [F] et M. [N] [C] la somme de 500 euros au titre du préjudice de jouissance ;

* condamné Mme [H] [I] aux dépens de la procédure de référé en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ainsi qu’aux dépens de la présente instance ;

* condamné Mme [H] [I] à payer à Mme [B] [F] et M. [N] [C] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

*débouté Mme [H] [I] de sa demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles ;

* débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

En conséquence et statuant à nouveau :

— de débouter Mme [F] et M. [C] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;

— de débouter Mme [F] et M. [C] de leur appel incident et de leur demande d’expertise judiciaire présentée à titre subsidiaire ;

En tout état de cause

— de condamner solidairement Mme [F] et M. [C] à verser à Mme [I] une somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner la même aux entiers dépens de première instance et d’appel qui comprendront notamment les honoraires de M. [Y] et qui seront recouvrés par la SELARL Brocard-Gire conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions n°2 notifiées le 26 mai 2025, Mme [F] et M. [C] demandent à la cour :

Vu l’article 1641 et suivants du code civil,

Vu l’article 1112-1 du même code,

A titre principal,

— de confirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il a :

* condamné Mme [H] [I] à payer à Mme [B] [F] et à M. [N] [C] la somme de 500 euros au titre du préjudice de jouissance ;

* débouté Mme [B] [F] et M. [N] [C] de leur demande de dommages et intérêts au titre des frais bancaires ;

* débouté Mme [B] [F] et M. [N] [C] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

— de l’infirmer s’agissant des chefs précités et statuant à nouveau :

— de condamner Mme [H] [I] à payer à Mme [B] [F] et M. [N] [C] :

* 7 306,44 euros au titre des frais d’emprunt bancaire ;

* 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

* 5 000 euros au titre du préjudice moral ;

Y ajoutant,

— de condamner Mme [H] [I] à payer à Mme [B] [F] et M. [N] [C] la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner la même aux entiers dépens comprenant notamment les dépens de la procédure en référé (RG 21/00146), le coût de l’expertise judicaire, la procédure de première instance et d’appel ;

A titre subsidiaire,

— d’ordonner avant dire droit l’instauration d’une expertise judiciaire et de désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission :

* entendre les parties en leurs dires et explications,

* se faire remettre tous les documents et pièces qu’il jugera nécessaire pour assurer sa

mission,

* visiter la maison de Mme [F] et M. [C] située [Adresse 4],

* vérifier l’existence des désordres et vices allégués, les décrire et préciser leur date d’apparition, et donner son avis sur leur caractère visible ou caché lors de l’acquisition de la maison par Mme [F] et M. [C],

*préconiser et spécifier les travaux nécessaires pour assurer la finition, la mise en conformité, la réparation des ouvrages, désordres, vices, malfaçons, dégâts constatés,

* déterminer la durée prévisible de leur exécution, et évaluer leur coût,

* dans le cas d’impossibilité technique d’exécution desdits travaux, proposer une

évaluation de diminution consécutive de la valeur vénale de l’ouvrage,

* fournir tous renseignements en vue de déterminer éventuellement l’importance des préjudices subis pour trouble de jouissance, pour retard ou arrêt dans l’exécution des travaux, et en proposer l’évaluation,

* prescrire toutes mesures conservatoires urgentes et utiles à la sauvegarde des biens et des personnes,

— de réserver les dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 3 juin 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

Sur ce, la cour,

Sur le vice caché

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1643 du même code énonce que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1644 ajoute que, dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Aux termes de l’article 1645, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

1° sur l’existence d’un vice caché

Pour poursuivre l’infirmation de la décision entreprise, l’appelante fait valoir en premier lieu que le vice rédhibitoire était insuffisamment caractérisé en ce que la démonstration de son antériorité résultait exclusivement des déclarations de l’expert judiciaire, qui était intervenu sans qu’elle ait été régulièrement appelée aux opérations.

L’argumentation consistant à soutenir que les diligences propres à identifier son domicile et à permettre le déroulé contradictoire des opérations d’expertise n’avaient pas été dûment réalisées dans le cadre de l’assignation en référé tend à remettre en cause la validité de l’ordonnance de référé ayant mis en oeuvre la mesure d’instruction ainsi que des opérations d’expertise elles-mêmes.

Toutefois, force est de constater que Mme [I] n’a saisi la cour d’aucune demande de nullité en ce sens.

Dans ces conditions, seule la valeur probante des conclusions de l’expert est en réalité discutée.

L’existence d’une infestation des locaux acquis par les consorts [G] par des insectes xylophages et des champignons lignivores résulte clairement, non seulement des constatations de l’expert judiciaire, mais aussi de celles des rapports d’analyse et du constat de commissaire de justice versés aux débats. La réalité de cette infestation n’est d’ailleurs pas contestée en elle-même par Mme [I], qui ne discute que son antériorité à la vente.

Toutefois, compte tenu de l’ampleur des désordres telle que résultant des pièces produites, et du laps de temps d’un an et demi écoulé entre la date de la vente, intervenue le 30 décembre 2019, et celle du diagnostic dressé par la société Diagamter le 1er juillet 2021, il doit nécessairement en être déduit que l’infestation était préexistante à la vente, même si elle pouvait à cette date présenter une étendue de moindre ampleur. Il sera relevé à cet égard que si certes Mme [F] avait à l’époque la qualité de salariée de la société Diagamter, cette seule circonstance ne suffit pas à priver le diagnostic établi par cette société de toute valeur probante, en l’absence de tout élément concret de nature à permettre d’en mettre en doute l’objectivité, et alors que ces conclusions sont corroborées par d’autres éléments soumis au débat, en particulier l’expertise judiciaire et le constat de commissaire de justice.

Etant relevé par ailleurs que l’impossibilité pour les acquéreuirs de se convaincre de l’existence d’une infestation par insectes et champignons par un simple examen visuel des lieux en vue de leur acquisition n’est pas contestée, et que la connaissance de cette circonstance aurait manifestement amené les consorts [G], sinon à renoncer à l’achat, au moins à en proposer un prix moindre tenant compte du coût des travaux nécessaires à remédier aux désordres, la cour retiendra, comme l’a pertinemment fait le premier juge, que le bien vendu était effectivement affecté d’un vice caché.

Il y a lieu en conséquence de dire sans objet la demande subsidiaire d’expertise formée par les intimés pour établir la réalité d’un tel vice.

2° sur l’exonération de la garantie des vices cachés.

Mme [I] rappelle que l’acte de vente comporte une clause exonératoire de la garantie des vices cachés, dont elle critique l’éviction par le premier juge au motif d’une connaissance de l’existence du vice, qu’elle conteste.

L’acte de vente du 30 décembre 2019 stipule en son paragraphe relatif à l’état du bien que 'l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison

* des vices apparents,

* des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

* si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

* s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.'

Etant observé qu’aucune des parties n’a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, les acquéreurs contestent quant à eux l’applicabilité de cette clause d’exonération en faisant valoir que Mme [I] connaissait pertinemment l’existence de l’infestation de sa maison par des insectes xylophages ainsi que des champignons lignivores.

Cette connaissance par Mme [I] est déduite par l’expert judicaire de trois éléments, d’une part l’occupation des lieux par l’intéressée pendant une durée de 8 années, au cours desquelles l’expert estime qu’elle s’est nécesssairement aperçue de l’apparition d’insectes chaque printemps, d’autre part une trace de mastic sur une plinthe impliquant une réparation, et enfin des éléments de réparation sur la charpente.

S’agissant de l’occupation des lieux par Mme [I] entre l’année 2012, date à laquelle elle a elle-même acquis le bien, et sa vente en décembre 2019, il peut certes être considéré que l’appelante a pu constater la récurrence annuelle de l’apparition d’insectes telle que décrite par l’expert et les intimés. Pour autant, cette circonstance ne suffit pas à caractériser la connaissance certaine par l’intéressée d’un état d’infestation de son immeuble par des insectes xylophages. D’une part, parce que l’expert judiciaire indique lui-même que la présence de traces d’insectes sur les parquets et poutres est chose courante dans les bâtiments anciens, sans pour autant que cela signifie que la maison soit infestée, et que seul un oeil expert ou des investigations approfondies sont de nature à révéler une telle infestation. Or, il n’est pas démontré, ni même soutenu que Mme [I] ait une expertise particulière dans ce domaine. Ensuite, parce que la date de l’apparition première des insectes n’est pas déterminée. Si, comme il l’a déjà été souligné, l’état d’infestation au jour de son constat laisse certes présumer qu’il trouve son origine antérieurement à la vente, il n’en demeure pas moins que son ampleur exacte à la date de celle-ci reste totalement inconnue. Au regard du caractère par nature progressif du développement de l’envahissement, rien ne permet dans ces conditions d’affirmer qu’à la date de la vente les manifestations tenant à la présence d’insectes aient pu atteindre une ampleur telle qu’elle aurait nécessairement alerté Mme [I] sur l’état d’infestation de son immeuble.

S’agissant ensuite de la réparation effectuée sur une plinthe au moyen de mastic, et indépendamment de l’explication fournie à ce sujet par Mme [I], il ne saurait être considéré qu’une intervention ponctuelle limitée à une très faible surface, manifestement réalisée sans démontage de la plinthe, puisse être de nature à avoir pu permettre à Mme [I] de se convaincre de l’infestation de son immeuble par des insectes xylophages.

En ce qui concerne l’intervention réalisée sur la charpente, Mme [I] conteste catégoriquement en être l’auteur ou en avoir eu connaissance, étant observé que l’expert judiciaire tempère lui-même la valeur probante de cet argument en constatant que l’historique des réparations effectuées sur l’immeuble demeurait inconnu, de sorte qu’il ne pouvait être exclu que la réparation de la charpente soit antérieure à l’acquisition du bien par Mme [I] elle-même. Force est par ailleurs de constater qu’il n’est produit strictement aucun élément permettant de démontrer que la réparation relevée par l’expert judiciaire a été faite à la demande de Mme [I]. Il n’est pas plus établi que cette dernière ait pu avoir connaissance d’une réparation faite antérieurement à son acquisition, alors en particulier que l’expert précise que la charpente n’était pas accessible jusqu’à la création de trappes par les propriétaires actuels.

Enfin, la preuve d’une connaissance du vice par l’appelante ne saurait résulter de l’étendue des dommages telle qu’elle ressort des photographies prises par les intimés, ces prises de vue ayant été réalisées après mise à nu du gros-oeuvre, alors qu’il n’est pas démontré que Mme [I] ait elle-même procédé dans les lieux à des travaux autres que d’embellissement, et ayant nécesssité la mise à nu d’éléments infestés.

A titre surabondant, il n’y a pas lieu de s’arrêter à l’invocation par les intimés de la mauvaise foi de Mme [I] tirée de l’affirmation selon laquelle elle se serait ingéniée à leur cacher son adresse pour échapper à la mise en cause de sa responsabilité, le seul constat qu’à la page 20 de l’acte de vente figure expressément l’adresse de l’intéressée, à laquelle celle-ci aurait pu être utilement assignée dans le cadre de la procédure de référé, suffisant à établir l’inanité de ce grief.

Dès lors ainsi que les consorts [G], auxquels incombe sur ce point la charge de la preuve, échouent à démontrer la connaissance du vice par Mme [I], la clause exonératoire de la garantie des vices cachés doit trouver à s’appliquer.

Les acquéreurs doivent en conséquence être déboutés de l’ensemble de leurs demandes, le jugement entrepris étant infirmé en ce sens.

Sur les autres dispositions

La décision déférée sera infirmée s’agissant des dépens et des frais irrépétibles.

Les consorts [G] seront condamnés in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel, comprenant notamment le coût de l’expertise judiciaire, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à Mme [I] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

Statuant contradictoirement, après débats en audience publique,

Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 6 juin 2024 par le tribunal judiciaire de Lons le Saunier ;

Statuant à nouveau, et ajoutant :

Rejette l’ensemble des demandes formées par Mme [B] [F] et M. [N] [C] à l’encontre de Mme [H] [I] ;

Condamne in solidum Mme [B] [F] et M. [N] [C] aux entiers dépens de première instance et d’appel, comprenant notamment le coût de l’expertise judiciaire, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Mme [B] [F] et M. [N] [C] à payer à Mme [H] [I] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président,