Le copies exécutoires et conformes délivrées à

MW/[Localité 6]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 23/01415 – N° Portalis DBVG-V-B7H-EVTV

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 04 FEVRIER 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 19 janvier 2023 – RG N°20/00598 – TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE LONS LE SAUNIER

Code affaire : 50D – Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

M. Cédric SAUNIER et Madame Bénédicte MANTEAUX, Conseillers.

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

L’affaire a été examinée en audience publique du 03 décembre 2024 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, M. Cédric SAUNIER et Madame Bénédicte MANTEAUX, conseillers et assistés de M^me Fabienne ARNOUX, greffier.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

Madame [U] [B]

née le 30 Avril 1972 à [Localité 8] (78), de nationalité française,

Demeurant [Adresse 5] / SUISSE

Représentée par M^e Ariel LORACH de la SCP LORACH AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de BESANCON

ET :

INTIMÉ

Monsieur [Z] [S]

né le 10 Avril 1939 à [Localité 4] (39), de nationalité française, retraité,

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Quentin DODANE de la SELARL FAVOULET – BILLAUDEL – DODANE, avocat au barreau de JURA

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

*************

Par acte authentique du 26 juillet 2018, Mme [U] [B] a acquis de M. [Z] [S] une maison d’habitation édifiée sur une parcelle cadastrée commune de [Localité 4] (39) section ZE n°[Cadastre 2] lieudit [Localité 7], et de M. [V] [S] une parcelle en nature de terre cadastrée section ZE n°[Cadastre 3] lieudit [Localité 7], le tout pour la somme de 206 900 euros.

Se plaignant d’un affaissement du plafond de la salle de séjour de la maison, Mme [B] a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Lons le Saunier qui, par décision du 4 septembre 2019, a ordonné une expertise judiciaire dont il a confié la réalisation à M. [G] [C]. Celui-ci a déposé le rapport de ses opérations le 16 août 2021.

Par exploit du 21 juillet 2020, Mme [B] a fait assigner MM [Z] et [V] [S] devant le tribunal judiciaire de Lons le Saunier, duquel elle a sollicité, dans le dernier état de ses écritures, et après s’être désistée de ses demandes à l’égard de M. [V] [S], la condamnation de M. [Z] [S] à lui payer diverses sommes au titre du coût des travaux nécessaires et de l’indemnisation de ses préjudices, sur le fondement de la garantie des vices cachés, subsidiairement sur celui de l’obligation de délivrance conforme et du dol. Elle a fait valoir que M. [S] avait connaissance des vices affectant l’immeuble avant la vente, ainsi qu’en attestatient les réparations de fortune qu’il avait réalisées, et qui lui avaient été cachées,de sorte que la clause exclusive de la garantie des vices cachés ne trouvait pas à s’appliquer.

Les consorts [S] ont sollicité la mise hors de cause de M. [V] [S], le rejet de l’ensemble des demandes de Mme [B], et la condamnation de celle-ci à verser à chacun d’eux des dommages et intérêts pour procédure abusive. M. [Z] [S] a fait valoir que le désordre trouvait son origine dans des travaux réalisés avant qu’il ne devienne propriétaire de la maison, et qu’il n’en avait aucune connaissance au moment de la vente.

Par jugement du 19 janvier 2023, le tribunal a :

— constaté le désistement des demandes de Mme [U] [B] à l’encontre de M. [V] [S] ;

— débouté Mme [U] [B] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de M. [Z] [S] ;

— débouté M. [V] [S] de sa demande au titre de la procédure abusive ;

— débouté M. [Z] [S] de sa demande au titre de la procédure abusive et du préjudice moral ;

— condamné Mme [U] [B] à payer à M. [V] [S] la somme de 1 500 euros et à M. [Z] [S] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [U] [B] aux entiers dépens de la présente procédure ainsi que de la procédure de référés en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

— constaté l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu :

— qu’il résultait de l’expertise que les solives supportant la partie centrale du plancher haut du rez-de-chaussée étaient affectées de fentes importantes et traversantes provoquées par une surcharge appliquée au plancher lors du coulage d’une chape en béton de 70 mm, auquel il avait été procédé en 1974 ; que ces désordres compromettaient la solidité de l’ouvrage et le rendaient impropre à sa destination ; que l’expert ajoutait que ce genre de déformation pouvait être observée fréquemment sur les planchers anciens, sans mettre nécessairement en cause la résistance des supports, et que la flèche importante du plancher pouvait ne pas inquiéter M. [Z] [S], non professionnel du bâtiment, la faiblesse du plancher ne pouvant être décelée qu’après le retrait du mobilier ;

— que la vente comportait une clause exclusive de la garantie des vices cachés ; qu’il n’était pas soutenu que M. [S] soit un professionnel de l’immobilier, de sorte que la seule question concernait la connaissance qu’il pouvait avoir eue des vices cachés affectant son bien ; que Mme [B] procédait à cet égard par voie d’affirmation, alors qu’il ressortait de l’expertise judiciaire que la maison qu’occupait M. [Z] [S] avait été achetée en 1953 par ses parents, qu’il en avait reçu donation en 1975, alors que les travaux sur le plancher avaient été réalisés en 1974 par une entreprise, et que la flèche du plancher pouvait ne pas l’inquiéter ; que la clause devait donc recevoir application, de sorte que Mme [B] devait être déboutée de ses demandes ;

— qu’il n’était pas rapporté la preuve des préjudices invoqués par les consorts [S].

Mme [B] a relevé appel de cette décision le 25 septembre 2023, en n’intimant que M. [Z] [S].

Par conclusions n° 2 transmises le 10 juin 2024, l’appelante demande à la cour :

Vu les articles 1104 et suivants, 1604 et suivants, et 1641 et suivants du code civil,

— d’infirmer partiellement le jugement déféré en ce qu’il a :

* débouté Mme [U] [B] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de M. [Z] [S] ;

* condamné Mme [U] [B] à payer à M. [V] [S] la somme de 1 500 euros et à M. [Z] [S] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamné Mme [U] [B] aux entiers dépens de la présente procédure ainsi que de la procédure de référés en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

Et statuant à nouveau :

— de débouter la partie intimée de l’intégralité de ses demandes, fins, moyens et conclusions ;

A titre principal,

— de juger que la maison vendue était affectée de vices cachés préalablement connus du

vendeur ;

— de juger qu’il y a lieu d’écarter la clause d’exonération contenue dans l’acte de vente ;

— de juger que M. [Z] [S] est tenu de garantir les vices cachés affectant la maison qu’il a vendu à Mme [U] [B] ;

— de juger que les désordres constituent des vices antérieurs à la vente ;

— de condamner en conséquence M. [Z] [S] à verser la somme de 15 096,77 euros TTC à Mme [U] [B] correspondant à une réduction du prix de vente équivalente au prix des travaux de réparation des désordres outre des dommages intérêts ci-après énoncés ;

— de condamner M. [Z] [S] au paiement des intérêts à compter de la date d’acquisition jusqu’au parfait paiement de la dette lui incombant ;

A titre subsidiaire,

Si par extraordinaire la cour devait juger que M. [Z] [S] n’était pas au courant des vices,

— de le condamner alors à la restitution du prix des travaux de renforcement du plancher qui s’élèvent à la somme de 15 096,77 euros TTC et au remboursement des frais occasionnés par la vente soit la somme de 11 567 euros (article 1646 du code civil) ;

— de condamner M. [Z] [S] au paiement des intérêts à compter de la date d’acquisition jusqu’au parfait paiement de la dette lui incombant ;

En tout état de cause,

— de condamner en conséquence M. [Z] [S] à payer à Mme [U] [B] les sommes suivantes :

* pour les travaux de consolidation : 15 096,77 euros TTC ;

* au titre des troubles de jouissance : 30 000 euros ;

* au titre du préjudice moral : 10 000 euros ;

* pour le dol : 30 000 euros ;

— de condamner M. [Z] [S] au paiement des intérêts à compter de la date d’acquisition jusqu’au parfait paiement de la dette lui incombant ;

— de condamner M. [Z] [S] à payer à Mme [U] [B] en application de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 10 000 euros pour la première instance, dont la procédure devant le juge des référés, et à la somme de 4 000 euros à hauteur d’appel ;

— de condamner M. [Z] [J] [S] aux entiers frais et dépens tant en première instance qu’en appel, dont les frais liés à l’expertise judiciaire, qui a été taxée à la somme de 5 359,15 euros, dont distraction au profit de la SCP Lorach Avocats Associés, et ce conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 11 mars 2024, M. [Z] [S] demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il a débouté M. [Z] [S] de sa demande tendant à la condamnation de Mme [U] [B] à lui régler la somme de 2 500 euros de dommages et intérêts ;

Statuant de nouveau et y ajoutant,

— de condamner Mme [U] [B] à payer à M. [Z] [S] la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi résultant de la procédure abusive exercée à son encontre ;

— de condamner Mme [U] [B] à payer à M. [Z] [S] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code civil (sic) au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre de la procédure d’appel ;

— de condamner Mme [U] [B] aux entiers dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 12 novembre 2024.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

Sur ce, la cour,

Sur la garantie des vices cachés

Pour obtenir l’infirmation du jugement entrepris, l’appelante fait valoir qu’alors que l’immeuble est affecté d’un vice antérieur à la vente tenant à l’affaissement d’un plancher en raison de la fissuration des poutres de soutien, qui le rendait impropre à sa destination, et dont elle n’avait pu se convaincre lors de l’achat, la clause contractuelle d’exclusion de la garantie des vices cachés ne pouvait trouver application dans la mesure où M. [S] en avait une parfaite connaissance.

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1643 du même code ajoute que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’existence d’un vice caché affectant la maison vendue par M. [S] à Mme [B] n’est pas contestable, et d’ailleurs non réellement contestée. Elle ressort au demeurant sans ambiguïté du rapport de l’expert judiciaire, qui a constaté la présence de fentes importantes et traversantes affectant les solives supportant le plancher, lesquelles avaient été provoquées par une surcharge de ce plancher résultant du coulage d’une chape en béton au cours de travaux réalisés en 1974. L’expert ajoute que les fentes observées sur certaines solives correspondent à une amorce de rupture, que ces désordres compromettent la solidité de l’ouvrage et le rendent impropre à sa destination, et que les solives étaient lasurées dans un ton bois estompant visuellement les fissures et les têtes de tirefonds, alors que la déformation du plancher, fréquente sur des ouvrages anciens et n’impliquant pas nécessairement la mise en cause de la résistance des supports, pouvait ne pas inquiéter, ce dont il ressort que le vice n’était pas apparent.

Toutefois, il est stipulé à l’acte du 26 juillet 2018 par lequel M. [Z] [S] a vendu la maison litigieuse à Mme [B] une clause intitulée 'état du bien’ libellée dans les termes suivants : 'l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

* des vices apparents,

* des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

* si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

* s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.'

Comme l’a pertinemment rappelé le premier juge, dès lors que M. [S] n’est pas un professionnel de l’immobilier ou de la construction, ni réputé tel, il appartient à Mme [B], pour échapper à l’application de cette clause exonératoire de la garantie des vices cachés, d’établir que le vendeur avait connaissance du vice au moment de la vente.

Cette connaissance ne se présume pas, et ne peut donc se déduire du seul fait que le vendeur ait personnellement occupé les lieux pendant de nombreuses années. Cette dernière circonstance, mise en perspective avec la particulière ancienneté de l’apparition du vice, imputée par l’expert à l’exécution de travaux réalisés plus de 40 ans avant la vente, et à une époque où M. [S] n’était pas encore propriétaire des lieux, milite au contraire pour l’ignorance par le vendeur lui-même d’un vice de nature à compromettre la solidité de l’immeuble, étant observé que l’absence d’apparence du désordre, du fait de la teinte des solives, comme du caractère habituel du fléchissement des planchers anciens, si elle profite à l’acquéreur, peut aussi être retenue au bénéfice du vendeur.

Par ailleurs, la volonté prêtée à M. [S] de cacher les désordres, ce qui impliquerait sa connaissance de leur existence, ne peut pas résulter de manière nécessaire du fait que les solives aient été traitées au moyen d’une lasure couleur bois. D’une part, en effet, celle-ci ne présente en elle-même aucun caractère d’anormalité, comme correspondant à une teinte communément utilisée dans le bâti ancien pour les éléments de poutraison apparents. D’autre part, il n’est même pas démontré que la lasure ait été apposée par M. [S].

De même, il ne peut, au plan de la connaissance du vice par le vendeur, être tiré aucune conséquence particulière de la présence de tirefonds sur certaines solives, dès lors qu’il n’est pas fourni la moindre indication quant à l’auteur des travaux correspondants ou à la date à laquelle ces éléments ont été mis en oeuvre, laquelle peut parfaitement être contemporaine aux travaux de chape à l’origine de la surcharge du plancher.

Enfin, si l’expert judiciaire précise que le vice aurait pu être décelé après retrait du mobilier entreposé sur le plancher fragilisé, du fait de l’élasticité résultant d’une tension moindre des fibres du bois, rien ne démontre concrètement que M. [S] se soit effectivement convaincu d’un tel état de fait, alors qu’il doit au demeurant être rappelé que le plancher supportait une chape de béton dont le poids et la rigidité relativisent manifestement l’effet qu’aurait pu avoir le retrait de meubles sur la souplesse du plancher.

Au regard de ces différents éléments, c’est à juste titre que le premier juge a retenu que Mme [B] ne rapportait pas la preuve certaine de ce que M. [S] avait connaissance du vice affectant l’immeuble lors de sa vente, et que, faisant application de la clause d’exclusion contractuelle, il a rejeté ses demandes.

Ce rejet s’impose tant concernant la demande correspondant à la réduction du prix qu’aux demandes indemnitaires complémentaires.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur le dol

Mme [B], faisant valoir que l’action en garantie des vices cachés n’était pas exclusive de celle pour dol, soutient que son consentement avait été vicié du fait de la dissimulation des désordres, dans le but de l’amener à conclure la vente. Elle réclame en conséquence l’allocation de dommages et intérêts.

L’article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

L’argumentation fondée sur le dol rejoint celle avancée au soutien de la non-application de la clause exonératoire de garantie des vices cachés, savoir que M. [S] aurait eu une parfaite connaissance des vices affectant l’immeuble, et en aurait sciemment caché l’existence à sa cocontractante.

Cet argument n’ayant pas été retenu dans le cadre de la demande fondée sur la garantie des vices cachés, il ne pourra pas plus prospérer sur le terrain du dol.

La demande indemnitaire de Mme [B] sera donc rejetée.

Sur la demande indemnitaire formée par M. [S]

L’intimé forme appel incident du chef du jugement l’ayant débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Toutefois, il ne caractérise pas l’abus de droit qu’aurait commis Mme [B] en recherchant judiciairement sa garantie, lequel ne saurait en effet résulter du seul mal fondé de la demande.

La décision entreprise sera donc confirmée de ce chef.

Sur les autres dispositions

Le jugement déféré sera confirmé s’agissant des frais irrépétibles et des dépens.

L’appelante sera condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à l’intimé la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

Statuant contradictoirement, après débats en audience publique,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 19 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Lons le Saunier ;

Y ajoutant,

Rejette la demande formée par Mme [U] [B] sur le fondement du dol ;

Condamne Mme [U] [B] aux dépens d’appel ;

Condamne Mme [U] [B] à payer à M. [Z] [S] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président,