Le copies exécutoires et conformes délivrées à

MW/FA

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 24/00077 – N° Portalis DBVG-V-B7I-EXHL

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 02 AVRIL 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 02 novembre 2023 – RG N°1123000121 – TRIBUNAL DE PROXIMITE DE DOLE

Code affaire : 51B – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

Cédric Saunier et Anne-Sophie Willm, Conseillers.

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. Michel WACHTER, président, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour aux autres magistrats :

— Cédric Saunier et Anne-Sophie Willm, conseillers.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTS

Monsieur [Y] [L]

de nationalité française, demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e Nicolas MOREL de l’AARPI AFM AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de JURA

Madame [E] [B] épouse [L]

de nationalité française, demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Nicolas MOREL de l’AARPI AFM AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de JURA

ET :

INTIMÉS

Monsieur [Y] [O]

né le 27 Novembre 1966 à [Localité 5], de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Marie-Silène ALBER de la SELARL SELARL LUTZ – ALBER, avocat au barreau de JURA

Madame [M] [W] épouse [O]

née le 01 Octobre 1967 à [Localité 4], de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Marie-Silène ALBER de la SELARL SELARL LUTZ – ALBER, avocat au barreau de JURA

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

*************

EXPOSE DU LITIGE, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS

Par acte du 1er mars 2013, Mme [M] [W] épouse [O] et M. [Y] [O] (les époux [O]) ont donné à bail à Mme [C] [L] et M. [K] [V] des locaux d’habitation sis à [Localité 6] pour un loyer mensuel de 580 euros.

Par acte du 1er octobre 2014 portant avenant au contrat de bail précité, les époux [O] ont pris acte du départ de M. [V] et institué Mme [C] [L] comme preneuse. Dans le même acte, Mme [E] [B] épouse [L] et M. [Y] [L], parents de Mme [C] [L] (les époux [L]) ont indiqué prendre le rôle de garants.

Suite à des impayés, les époux [L] ont accepté par courrier du 1er juin 2022 de régler selon échéancier l’ensemble des loyers impayés allant d’octobre 2021 à avril 2022.

Le 24 août 2022, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer. Le 19 octobre 2022,un nouveau commandement de payer lui a été délivré.

Le 23 février 2023, les bailleurs ont adressé un congé pour motif légitime et sérieux à valoir le 1er octobre 2023, faisant état d’une dette de 3 061 euros.

Par acte du 22 et du 23 mars 2023, les bailleurs ont attrait la locataire, l’UDAF en tant que son mandataire outre les époux [L] devant le tribunal de proximité de Dole en l’absence de régularisation des causes du commandement de payer.

Par jugement rendu le 2 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Dole a :

— rappelé que le bail concernait le bien sis au [Adresse 1],

— constaté la validité de l’engagement de caution à l’égard des époux [L],

— prononcé la résiliation du bail à la date du 7 novembre 2023 aux torts et griefs de Mme [C] [L], pour défaut de paiement des loyers,

— dit que faute par la locataire d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous les occupants de son chef, deux mois après notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tout local qu’il plaira à Mme [M] et M. [Y] [O], aux frais et risque de Mme [C] [L],

— condamné solidairement la locataire et les cautions à payer aux bailleurs une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à complète et effective libération des lieux,

— condamné solidairement la locataire et les cautions à payer aux bailleurs la somme de 7 191 euros au titre de la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 8 septembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2022 par application de l’article 1231-7 du code civil,

— rejeté la demande de délai formulée par la locataire aux fins de quitter les lieux,

— débouté les parties de toutes leur autres prétentions,

— condamné solidairement la locataire et les cautions à payer aux bailleurs la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la locataire et les cautions aux entiers dépens,

— ordonné la transmission de la présente à la CCAPEX.

Le tribunal a notamment considéré que :

— sur la résiliation du bail : eu égard aux difficultés des parties à s’accorder sur la teneur du bail initial et de son avenant et vu les pièces, l’existence d’une clause résolutoire n’était pas établie. Toutefois, dans la mesure où la locataire n’avait procédé à aucun versement sérieux ou du moins régulier depuis octobre 2021 nonobstant les versements effectués par ses parents, il y avait lieu de constater la réunion des conditions de résiliation du bail au 7 novembre 2023, date du jugement, pour non paiement du loyer courant, absence de justification de l’assurance habitation pour 2020 et 2021 et absence d’entretien des parties extérieures du logement au risque d’endommager le bac à sac de la fosse septique.

— sur la portée de l’engagement de caution : les dispositions issues de l’ordonnance du 15 septembre 2021 n’étaient pas applicables. Vu le courrier du 1er juin 2022 par lequelles époux [L] ont accepté de régler les impayés de la locataire, vu les paiements des loyers qu’ils ont effectués, alors qu’ils on eux même invoqués le cautionnement critiqué, il s’en déduit qu’ils ont accepté la teneur du cautionnement et sa validité dans leur rapport contractuel avec les bailleurs. Les cautions ne sauraient donc invoquer la nullité de leur engagement après en avoir reconnu la validité ou du moins accepté les imperfections.

— la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation n’était pas contestable et s’élevait à la somme de 7 191 euros.

— vu la mauvaise volonté de la locataire dans l’exécution de ses obligations et l’absence d’effort pour l’apurement de la dette, la demande de délais devait être rejetée.

— oOo-

Par déclaration du 18 janvier 2024, les cautions ont relevé appel du jugement sauf en ce qu’il a :

— rappelé que le bail concernait le bien sis au [Adresse 1],

— prononcé la résiliation du bail à la date du 7 novembre 2023 aux torts et griefs de Mme [C] [L], pour défaut de paiement des loyers,

— dit que faute par la locataire d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous ses occupants de son chef, deux mois après notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tout local qu’il plaira à Mme [M] et M. [Y] [O], aux frais et risque de Mme [C] [L],

— rejeté la demande de délai formulée par la locataire aux fins de quitter les lieux,

— débouté les parties de toutes leur autres prétentions,

— ordonné la transmission de la présente à la CCAPEX.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 11 avril 2024, les consorts [L] demandent à la cour :

— D’infirmer les chefs de dispositifs dont appel,

Statuant à nouveau :

— constater la nullité de leur engagement,

— débouter les consorts [O] de leur demande tendant à condamner solidairement Mme [C] [L] ainsi que Mme [E] [L] et M. [Y] '[O]' à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à complète et effective libération des lieux,

— débouter les consorts [O] de leur demande tendant à condamner solidairement Mme [C] [L] ainsi que Mme [E] [L] et M. [Y] '[O]' à leur payer la somme de 7 191 euros au titre de la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation due au 8 septembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2022 par application de l’article 1231-7 du code civil,

— débouter les consorts [O] de leur demande tendant à condamner solidairement Mme [C] [L] ainsi que Mme [E] [L] et M. [Y] '[O]' à leur payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter les consorts [O] de leur demande tendant à condamner solidairement Mme [C] [L] ainsi que Mme [E] [L] et 'M. [Y] [O]' aux entiers dépens,

— condamner les consorts [O] au paiement de la somme de 2 000 euros HT au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les consorts [O] aux dépens.

— oOo-

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 10 juillet 2024, les consorts [O] demandent à la cour de :

Vu la loi du 6 juillet 1989,

Vu le jugement queréllé,

Vu les pièces versées aux débats selon bordereau annexe,

Rejetant toutes conclusions contraires,

— débouter les consorts [L] et Mme [C] [L], de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Au contraire,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement querellé,

— condamner les consorts [L] et Mme [C] [L] à leur payer somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil,

— condamner les mêmes aux entiers depens,

— oOo-

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 janvier 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du 5 février 2025.

Elle a été mise en délibéré au 2 avril 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le présent arrêt est contradictoire.

SUR CE, LA COUR

I. Sur la validité de l’engagement de caution des époux [L]

Le jugement déféré a constaté la validité de l’engagement de caution des époux [L]. Ces derniers demandent l’infirmation du jugement et que les époux [O] soient déboutés de leurs demandes de paiement à leur encontre.

Dans cette perspective, ils rappellent les termes de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur de mars 2014 à janvier 2017 exigeant diverses mentions sous peine de nullité. Ils précisent que les cautionnements conclus avant l’ordonnance du 15 septembre 2021 demeurent soumis à la loi ancienne y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public. Il soulignent qu’il n’y a pas d’acte de cautionnement écrit mais uniquement la mention selon laquelle ils 'prennent le rôle de garants’ sur l’avenant du contrat de bail et que les mentions prescrites ad validitatem sont absentes. Ils précisent qu’ils ne sont pas soumis à l’assouplissement du formalisme du cautionnement initié par l’ordonnance précitée de 2021, ce que le premier juge avait au demeurant relevé, sans en tirer les conséquences.

Il allèguent que l’aide spontanée qu’ils ont apportée à leur fille, sur sollicitation des époux [O] sous forme d’un échéancier de paiement ne donnent pas force juridique à l’acte de caution et n’emporte pas reconnaissance de la validité de cet acte. Ils précisent qu’ils ne sont pas les seuls à avoir aidé financièrement leur fille.

Ils soutiennent que retenir la validité de cet acte nuirait à la sécurité juridique, objectif premier de l’ordonnance de 2021 visant la lisibilité et l’accessibilité du droit des sûretés.

Les époux [O] rappellent que la dette de Mme [C] [L] augmente alors qu’elle se maintient dans les lieux et qu’aucun protagoniste, y compris l’UDAF chargé de sa curatelle renforcée, ne prend la moindre mesure. Ils soulignent qu’ils n’ont pas espoir de recouvrer leur dette auprès de Mme [C] [L], impécunieuse. Ils rappellent que leur propres emprunts immobiliers pèsent sur leurs finances. Ils concèdent que la réforme de 2021 ne s’applique pas mais rappellent son esprit, tendant à protéger les bailleurs qui ne se seraient pas soumis au formalisme légal. Ils relèvent que les époux [L] avaient pleinement conscience de leur engagement : ils étaient désignés comme garants dans l’avenant qu’ils ont signé, ils n’ont jamais contesté cette qualité, se sont engagés à régler l’arriéré locatif, se sont exécutés volontairement et ont réglé partiellement les loyers de janvier et février 2023. Ils fustigent le changement d’attitude des époux [L].

Les époux [O] allèguent par ailleurs que si le cautionnement ne comporte pas les mentions légales idoines, la jurisprudence admet qu’il puisse constituer un commencement de preuve par écrit à compléter par des élément extérieurs. Ils soutiennent que c’est un contrat consensuel et que, quand la loi impose une exigence qui pourrait apparaître comme une condition de forme, celle-ci doit etre interprétée comme une règle de preuve afin de ne pas altérer le caractère consensuel du contrat. Ils précisent que ce commencement de preuve par écrit est corroboré par le paiement des arriérés locatifs.

Réponse de la cour :

Aux termes de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au 1er octobre 2014, date de l’avenant au contrat de bail selon lesquel les époux [L] prennent le rôle de garant, la personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le dit alinéa est ainsi formulé : lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

La cour précise que les époux [O] concèdent eux-mêmes que l’application de la nouvelle version de l’article 22-1 précité est exclue.

En l’espèce, la cour relève que selon acte du 1er octobre 2014 : ' Demande de Garants. 'Mr et Mme [L] [Y], Parents du successeur’ prennent le rôle de garant pour le logement'. Ce paragraphe est inséré entre un paragraphe intitulé 'changement de locataires’ et 'date d’effet'. Aucune mention du loyer ne figure dans l’intégralité du document.

La cour retient que le fait que les époux [L] auraient eu conscience de leur qualité de caution, est indifférent pour résister à la violation du formalisme légal prescrit sous peine de nullité. La cour souligne au surplus qu’il ne résulte pas clairement des échanges que les époux [L] reconnaissent agir comme 'caution’ alors que le terme 'garant ' n’en est pas le synonyme et renvoie même à un autre régime juridique, est ambigu, et que l’aide parentale au financement des loyers, au demeurant fréquente, n’exprime pas nécessairement la volonté de cautionner la dette de l’enfant, même si elle se répète.

Les dispositions de l’article 22-1 précité ne sont pas des règles de preuve mais des règles de fond destinées à assurer la protection de la caution. Il s’ensuit que la nullité d’ordre public qui sanctionne leur non-respect empêche de retenir l’acte irrégulier comme un commencement de preuve par écrit.

Par conséquent, la cour, infirmant le jugement déféré et déboutant les époux [O] de leurs demandes, constate la nullité de l’engagement des époux [L] à leur égard et par conséquent infirme les dispositions du jugement mettant à la charge des époux [L] des condamnations en paiement en faveur des époux [O].

VI. Sur les dépens et sur l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement entrepris sera sera infirmé en ce qu’il a condamné les époux [L] aux dépens et à verser la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile aux époux [O].

Les époux [O] seront condamnés aux dépens d’appel et déboutés de leur demande à ce titre.

Les époux [O] seront déboutés de leur demande formée au titre des frais irrépétibles et seront condamnés sur ce fondement au paiement de la somme de en faveur de 2 000 euros HT en faveur des époux [L].

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats en audience publique et après en avoir délibéré,

INFIRME, dans les limites de l’appel, le jugement rendu le 2 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Dole ;

STATUANT A NOUVEAU ET AJOUTANT :

CONSTATE la nullité de l’engagement de Mme [E] [B] épouse [L] et M. [Y] [L] à l’égard de Mme [M] [W], épouse [O], et M. [Y] [O] au titre du contrat de bail liant ces derniers à Mme [C] [L] ;

REJETTE en conséquence l’ensemble des demandes de Mme [M] [W], épouse [O], et M. [Y] [O] en tant qu’elles sont formées à l’encontre de Mme [E] [B], épouse [L], et M. [Y] [L] ;

CONDAMNE Mme [M] [W], épouse [O], et M. [Y] [O] aux dépens d’appel,

DEBOUTE Mme [M] [W], épouse [O], et M. [Y] [O] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [M] [W], épouse [O], et M. [Y] [O] à payer à Mme [E] [B] épouse [L] et M. [Y] [L] la somme de 2 000 euros HT au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par M^me Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier Le président