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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° de rôle : N° RG 25/00758 – N° Portalis DBVG-V-B7J-E45I

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 02 JUIN 2026

Décision déférée à la Cour : jugement du 19 février 2025 – RG N°22/00898 – TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1]

Code affaire : 50D – Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

COMPOSITION DE LA COUR :

Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre.

Monsieur Philippe MAUREL et Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER, Conseillers.

Madame Léonie LACOMBE-LASNE, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 31 mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant monsieur Michel WACHTER, président et madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER, Conseillère, qui ont fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

Madame [P] [N]

née le 18 kanvier 1954 à [Localité 2] (39)

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Jean-Marie LETONDOR de la SCP LETONDOR – MAIROT – GEERSSEN, avocat au barreau de JURA

ET :

INTIMÉS

Monsieur [L] [W], [S] [F]

né le 26 février 1993 à [Localité 3] (25)

demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Brigitte EGLOFF, avocat au barreau de JURA

Madame [J] [E] [U] épouse [F]

née le 26 janvier 1995 à [Localité 3] (25)

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Brigitte EGLOFF, avocat au barreau de JURA

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Michel WACHTER, président de chambre et par Madame Léonie LACOMBE-LASNE, greffière lors du prononcé.

*************

Le 20 décembre 2019, Mme [P] [N] a acquis auprès de M. [L] [F] et de Mme [J] [U] un ensemble immobilier constitué de plusieurs lots d’une copropriété sise à [Localité 2] (39), dont notamment le lot n°52.

Par exploit du 18 décembre 2020, faisant valoir que le lot n°52 présentait une surface réelle de 98,01 m², inférieure de 6,90 % à celle de 105,48 m² mentionnée dans l’acte de vente, Mme [N] a fait assigner les vendeurs devant le tribunal judiciaire de Lons le Saunier en paiement d’une somme de 13 110 euros correspondant au différentiel de prix, outre indemnisation de ses préjudices.

Les consorts [V] se sont opposés aux demandes formées à leur encontre, indiquant que le bien vendu intégrait une dépendance dont la demanderesse n’avait pas tenu compte dans son calcul, et ont réclamé à titre reconventionnel l’allocation de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral.

Par jugement du 19 février 2025, le tribunal judiciaire a :

— débouté Mme [P] [N] de l’intégralité de ses demandes ;

— débouté M. [L] [F] et Mme [J] [U] de leur demande reconventionnelle ;

— débouté Mme [P] [N] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [P] [N] aux dépens de l’instance ;

— condamné Mme [P] [N] à payer à M. [L] [F] et Mme [J] [U] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu :

— que le mesurage effectué par Mme [N] a exclu une dépendance d’une surface de 9,89 m², qui constitue une surface privative, fermée, couverte, avec une hauteur sous plafond de 1,80 mètre minimum, dotée du courant électrique ainsi que d’un point d’eau, et que l’addition de cette surface avec celle de l’appartement aboutissait à une superficie de 107,90 m², supérieure à celle figurant à l’acte de vente, de sorte que la demande devait être rejetée ;

— que les faits invoqués par les défendeurs à l’appui de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts s’inscrivaient sur une période antérieure à la vente, et dans un relationnel dégradé entre voisins, étranger à l’instance.

Mme [N] a relevé appel de cette décision le 14 mai 2025, sauf s’agissant du chef ayant rejeté la demande indemnitaire des consorts [V].

Par conclusions n°2 transmises le 23 février 2026, l’appelante demande à la cour :

Vu les articles 1134 et suivants du code civil,

Vu les articles 1616 et suivants du code civil,

Vu l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’article 4-1 du décret n°67-223 du 17 juin 1967,

Vu l’article R.111-2 alinéa 3 du code de la construction et de l’habitation dans sa version en vigueur entre le 1er septembre 2019 et le 1er juillet 2021,

— de juger recevable et fondée Mme [P] [N] en son appel ;

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté Mme [P] [N] de l’intégralité de

ses demandes et en ce qu’il a condamné cette dernière aux dépens d’instance et au versement d’une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

— de juger que l’écart entre la superficie mentionnée à l’acte de vente du 20 décembre 2019, reçu par Me [G] [X], notaire, entre M. [L] [F], Mme [J] [U] et Mme [P] [N] concernant le lot n°52, figure pour 105,28 m² alors que la superficie réelle est de 98,01m², représentant un différentiel de 6,90 % ;

— de condamner M. [L] [F] et Mme [J] [U] d’avoir à payer à Mme [P] [N] la somme de 13 110 euros outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance du 18 décembre 2020, au titre du différentiel de superficie ;

— de condamner M. [L] [F] et Mme [J] [U] à régler, en conséquence, à Mme

[P] [N], le différentiel qu’elle a supporté au titre des frais notariés, les frais ayant été

calculés sur la base de 190 000 euros au lieu de 176 890 euros ;

— de condamner M. [L] [F] et Mme [J] [U] à payer à Mme [P] [N] la

somme de 2 000 euros que cette dernière leur a réglée le 15 mai 2025, en application de l’article 700 du code de procédure civile, accordée par le jugement du tribunal judiciaire le 19 février 2025 ;

— de condamner M. [L] [F] et Mme [J] [U] d’avoir à payer à Mme [P] [N] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de débouter M. [L] [F] et Mme [J] [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— de condamner M. [L] [F] et Mme [J] [U] aux entiers dépens tant de la procédure de première instance qu’en cause d’appel.

Par conclusions récapitulatives notifiées le3 mars 2026, M. [F] et Mme [U] demandent à la cour :

— de confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 19 février 2025 ;

— en conséquence de débouter Mme [N] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

Y ajoutant,

— de condamner en cause d’appel, Mme [N] à la somme de 2 000 euros au titre de l’article

700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La clôture de la procédure a été prononcée le 10 mars 2026.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

SUR CE, LA COUR,

L’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie.

Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.

La signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie.

Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.

L’article 4-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 énonce que la superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Comme l’a pertinemment retenu le premier juge, c’est d’abord à tort que Mme [N] se réclame des dispositions de l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation, lesquels concernent la détermination de la surface habitable des locaux mis en location, mais ne sont pas applicables à la vente de lots de copropriété, dont la superficie privative est définie en vertu des articles ci-dessus reproduits, lesquels sont issus de la loi n°n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, dite loi Carrez.

Le différend opposant les parties relativement à la surface du lot n°52 porte sur la question de savoir s’il y a lieu d’inclure ou non dans celle-ci la superficie d’un local annexe désigné à l’acte de vente sous les termes « dépendance à usage d’atelier ».

Il résulte des plans et des photographies produits aux débats que cette dépendance, d’une surface de 9,89 m², est constituée d’une élévation en maçonnerie sous toiture adossée au rez-de chaussée des locaux constituant l’appartement, d’une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre, bénéficiant d’un éclairage naturel au moyen de plusieurs fenêtres, et alimentée en énergie électrique ainsi qu’en eau courante.

Si Mme [N] fait valoir que l’accès à cette dépendance ne peut se faire depuis l’intérieur de l’appartement, il n’en demeure pas moins qu’elle est accessible par une porte située à proximité immédiate de la porte de sortie de l’appartement, au moyen d’un court passage pris sur la terrasse privative appartenant au même lot, et protégé par une avancée de toiture. Il en résulte que l’accès à la dependance se fait directement par le lot auquel elle appartient.

Il importe par ailleurs peu qu’une conduite d’évacuation des eaux pluviales chemine le long du mur intérieur de la dépendance, cette circonstance n’étant pas à elle-seule de nature à rendre les locaux insalubres.

Au regard de ces éléments, le tribunal doit être approuvé en ce qu’il a retenu que la surface de la dépendance devait être prise en compte dans le calcul de la superficie des parties privatives vendues, et qu’il ne pouvait en conséquence être fait droit à la demande de remboursement d’un différentiel de prix formée par Mme [N].

Il sera au demeurant relevé que le certificat de superficie produit par l’appelante, s’il n’a certes pas pris en compte la surface de la dépendance dans celle du lot, a néanmoins expressément retenu que celle-ci remplissait les conditions de la loi Carrez, puisqu’il retient pour ce local une « superficie privative au sens Carrez » de 9,89 m², alors que la case relative à un éventuel motif de non prise en compte n’est quant à elle pas renseignée.

Enfin, il importe peu pour l’issue du litige que, dans le cadre de la revente du lot par Mme [N], celle-ci n’ait mentionné qu’une surface de 98,01 m², cette évaluation faite de sa propre initiative n’étant pas opposable aux vendeurs originaires.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

L’appelante sera condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer aux intimés la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant contradictoirement, après débats en audience publique,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 19 février 2025 par le tribunal judiciaire de Lons le Saunier ;

Y ajoutant :

CONDAMNE Mme [P] [N] aux dépens d’appel ;

CONDAMNE Mme [P] [N] à payer à M. [L] [F] et Mme [J] [U] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffière, Le président,