Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 11 DECEMBRE 2024

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/15511 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEIZQ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Mai 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 18/13507

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic, le Cabinet RINALDI CHRISTIAN – enseigne L’IMMOBILIERE DE [Adresse 13] – CABINET C.P. RINALDI, entreprise en nom personnel, immatriculé au RCS de Paris sous le n° 691 078 547

C/O L’IMMOBILIERE DE [Adresse 13] – CABINET C.P. RINALDI

[Adresse 7]

[Localité 11]

Représenté par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065 ayant pour avocat plaidant M^e Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0502

INTIMES

Monsieur [O] [D]

né le [Date naissance 1] 1941 à [Localité 16] (Tunisie)

[Adresse 2]

[Localité 10]

Représenté par M^e Jean-Didier MEYNARD de la SCP BRODU – CICUREL – MEYNARD – GAUTHIER – MARIE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0240

PARTIES INTERVENANTES

Madame [X] [D] en qualité de représentante de son père, Monsieur [O] [D] suivant décision du Juge des Tutelles de Paris du 21 juin 2024

née le [Date naissance 1] 1980 à [Localité 15]

[Adresse 8] (Royaume-Uni)

Monsieur [V] [D] en qualité de représentant de son père, Monsieur [O] [D] suivant décision du Juge des Tutelles de Paris du 21 juin 2024

né le [Date naissance 3] 1983 à [Localité 15]

[Adresse 9]

[Localité 12]

Monsieur [S] [D] en qualité de représentant de son père, Monsieur [O] [D] suivant décision du Juge des Tutelles de Paris du 21 juin 2024

né le [Date naissance 6] 1985 à [Localité 14]

[Adresse 4]

[Localité 12]

Tous représentés par M^e Jean-Didier MEYNARD de la SCP BRODU – CICUREL – MEYNARD – GAUTHIER – MARIE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0240 ayant pour avocat plaidant M^e Gérard FAIVRE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 156

Société DEUX AMIS

SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 517 867 313

[Adresse 5]

[Localité 11]

DEFAILLANTE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre

M^me Perrine VERMONT, Conseillère

M. Jean-Loup CARRIERE, Président magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. [O] [D] est propriétaire au rez-de-chaussée, de locaux à usage de boutique, ainsi que d’un fonds de commerce de café, au sein de l’immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 10]. Il a exploité ce fonds directement dans les lieux, avant de le donner en location-gérance, le 19 novembre 2009, à la société à responsabilité limitée Les Deux Amis.

Les lieux se composent d’une arrière-boutique à droite du porche et un logement de deux pièces avec cuisine.

En décembre 2009, le gérant de la société Les Deux Amis, à l’occasion de la prise d’effet du bail, a réalisé des travaux d’aménagement, élargissant la porte d’accès au sous-sol du café sans l’autorisation de la copropriété.

Une expertise judiciaire a été ordonnée par ordonnance de référé du 1er février 2011 et confiée à M. [H]. La mission de ce dernier a été étendue par ordonnance du 10 juillet 2013

Par actes d’huissier du 8 novembre 2018, le syndicat des copropriétaires a assigné M. [O] [D] et la société Les deux amis devant le tribunal judiciaire de Paris afin que soit ordonnée la remise en état des lieux et restitution des caves.

Par jugement du 18 mai 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

— rejeté le demande de restitution des caves sous astreinte et de remise en état des lieux du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 10], ainsi que celle portant sur la réparation le trouble de jouissance constitué par l’accaparement d’une partie commune, les parties en cause étant des parties privatives,

— dit qu’il n’y a pas lieu dès lors de statuer sur l’usucapion invoqué par M. [D],

— condamné M. [D] à la remise en état de l’ouverture du mur porteur d’accès aux caves dans la limite des travaux effectués touchant à la structure du bâti,

— condamné M. [D] à justifier de l’effectivité des travaux de remise en état dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement puis, à1'expiration de ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant trois mois, à la suite de quoi le juge de l’exécution pourra liquider cette astreinte et au besoin, fixer une nouvelle astreinte,

— dit que la société Les Deux Amis, locataire et auteur des travaux litigieux d’élargissement de la porte d’accès aux caves, sera tenue de garantir intégralement M. [D] des condamnations prononcées à son endroit au bénéfice du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 10],

— rejeté les autres demandes du syndicat de copropriétaires,

— rejeté les autres demandes de M. [D],

— condamné la société Les Deux Amis à verser respectivement à M. [D] et au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros à chacun, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Les Deux Amis aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 12 août 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 13 mars 2024.

Par conclusions notifiées le 23 juillet 2024, Mme [X] [D] et MM. [V] et [S] [D] sont intervenus volontairement à l’instance en qualité de représentants de leur père, M. [O] [D], et ont sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture.

L’ordonnance de clôture a été révoquée et la clôture fixée au 3 septembre 2024, date des plaidoiries, par ordonnance du même jour.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 29 avril 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 10], appelant, invite la cour, au visa des articles 9, 15, 25 de la loi du 10 juillet 1965, 1147 ancien et 2261 du code civil et 515 du code de procédure civile à :

— confirmer le jugement du 18 mai 2021 en ce qu’il a :

condamné M. [D] à la remise en état des lieux de l’ouverture du mur porteur d’accès aux caves dans la limite des travaux effectués touchant la structure du bâti,

condamné M. [D] à justifier de l’effectivité des travaux de remise en état dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement puis, à l’expiration de ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant trois mois à la suite de quoi le juge de l’exécution pourra liquider cette astreinte et au besoin, fixer une nouvelle astreinte,

dit que la société Les Deux Amis, locataire et auteur des travaux litigieux d’élargissement de la porte d’accès aux caves, sera tenue de garantir intégralement M. [D] des condamnations prononcées à son endroit, au bénéfice du syndicat des copropriétaires,

condamné la société Les Deux Amis à verser respectivement à M. [D] et au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— infirmer le jugement du 18 mai 2021 en ce qu’il a :

rejeté la demande restitution des caves et de remise en état des lieux ainsi que cette portant sur la réparation du trouble de jouissance constitué par l’accaparement d’une partie commune, les parties en cause étant privatives,

rejeté les autres demandes du syndicat des copropriétaires et de M. [D],

et statuant à nouveau,

— juger que la société Les Deux Amis et M. [D] se sont appropriés une partie commune de l’immeuble, sans autorisation ni titre, en utilisant les caves situées en sous-sol de l’immeuble à des fins commerciales,

en conséquence,

— condamner in solidum, la société Les Deux Amis et M. [D] à la restitution des caves appropriés, au besoin sous astreinte, de 1 000 euros par jours d’infraction constatée, à compter du prononcé de la présente décision,

— les condamner à la remise en état des lieux, en ôtant notamment les divers graffitis constatés par l’expert judiciaire, laquelle devra intervenir dans un délai maximal de 4 mois à compter du prononcé de la décision à intervenir, à défaut de quoi une astreinte sera ordonnée à leur encontre, de l’ordre de 1.000 euros par jours de retard,

— condamner in solidum la société Les Deux Amis et de M. [D] au paiement d’une somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts réparant le trouble de jouissance constitué par l’accaparation sans droit ni titre d’une partie commune,

— condamner la société Les Deux Amis et de M. [D], in solidum, au paiement de la somme 1 530,50 euros HT, afférente aux frais qu’elle a dû supporter pour assurer le déroulement de la mesure d’expertise de M. [H],

en tout état de cause,

— débouter M. [D] de ses toutes demandes fins et conclusions à son encontre,

— condamner la société Les Deux Amis et M. [D], in solidum, au paiement outre des dépens de l’instance devant la Cour d’appel, d’une somme de 10 000 euros sur le fondement des de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions notifiées le 23 juillet 2024 par lesquelles Mme [X] [D], M. [V] [D] et M. [S] [D], représentants M. [O] [D], leur père, intimés, invitent la cour, au visa des articles 784 et 803 du code de procédure civile, à :

— ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture prononcée le 13 mars 2024,

— les déclarer recevables et bien fondés en leur intervention volontaire,

— confirmer les dispositions du jugement qui a dit et jugé que le sous-sol, objet du litige, et accessible uniquement à partir de la boutique à usage de café constitue une partie privative du lot 204, par suite du creusement d’un sous-sol conformément à la clause à la page 43 du règlement de copropriété d’origine,

subsidiairement,

— juger que M. [O] [D] justifie être seul propriétaire de ce sous-sol par prescription acquisitive,

en conséquence,

— déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable et mal fondé en ses demandes tendant à mettre fin à la prétendue appropriation de cette 'partie commune’ et sa demande en indemnisation d’un prétendu trouble de jouissance,

— déclarer le syndicat irrecevable en sa demande en financement des travaux réparatoires ou de remise en état,

en tout état de cause,

— voir limiter les montants des indemnités au strict coût des travaux de confortation de la porte d’accès et non sur toute la partie arrière de la boutique,

— voir confirmer les dispositions non critiquées du jugement qui ont condamné la société Les Deux Amis à garantir M. [D] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre lui et la condamnation de celle-ci au versement à son profit d’une indemnité de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser une indemnité de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la société Les Deux Amis aux dépens ;

Vu la signification de la déclaration d’appel à la requête du syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à [Localité 10], délivrée à la société Les Deux Amis, le 12 octobre 2021, remise à étude ;

Vu la signification des conclusions d’appelant à la requête du syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à [Localité 10], délivrée à la société Les Deux Amis, le 8 novembre 2021, remise à personne habilitée ;

Vu la signification des conclusions à la requête de M. [O] [D], délivrée à la société Les Deux Amis, le 9 février 2022, remise à personne habilitée ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur l’intervention volontaire des consorts [D]

Il est démontré que le juge des tutelles a ordonné une habilitation familiale au profit de M. [O] [D] par jugement du 21 juin 2024 et a désigné Mme [X] [D], M. [V] [D] et M. [S] [D], en qualité de personnes co-habilitées, à représenter leur père pour l’ensemble des actes portant sur ses biens et sa personne.

L’intervention volontaire des représentants de M. [O] [D] est par conséquent recevable.

Sur la nature, commune ou privative, du sous-sol

Le syndicat des copropriétaires soutient que les caves sont des parties communes pour les raisons suivantes :

elles ne sont pas situées au droit du local appartenant à M. [D], alors que le règlement de copropriété reconnaît aux propriétaires des locaux industriels du rez-de-chaussée la faculté de faire creuser leur sous-sol uniquement.

elles sont bien accessibles depuis les parties communes par une échelle de meunier et un mur en parpaings a été construit par M. [D], obstruant cet ancien accès et rendant inaccessible une partie des caves,

aucune référence n’est faite aux caves tant dans l’attestation notariée que dans le bail commercial, et M. [D] n’a jamais réglé aucune somme au titre des charges qui seraient dues pour ces caves.

M. [D], représenté par ses enfants, fait valoir que la cave litigieuse n’est accessible que depuis sa boutique et que par conséquent elle ne saurait être une partie commune. Il conteste l’existence de murs en parpaings rajoutés et expose que le mur en fond de cave est d’aspect ancien. Il explique que l’accès par l’échelle de meunier avait pour fonction de permettre la livraison de charbon dans la cave du commerce, anciennement un «café-charbon-liqueurs». Il soutient que cette cave a été creusée avant qu’il achète le bien, comme le permet le règlement de copropriété datant de 1951. Enfin, il souligne que le règlement de copropriété a fait l’objet de 27 modificatifs, que les numéros de lots ont changé et que le syndicat des copropriétaires n’a pas cru bon de produire le règlement de copropriété sur la base duquel il appelle les charges de copropriété.

A titre liminaire, il doit être relevé que M. [D] ne fait valoir aucune fin de non-recevoir ni aucun moyen au soutien de ses demandes tendant à voir déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes et doit par conséquent en être débouté.

Selon l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Selon l’article 3 de la même loi, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Comme le souligne M. [D], le syndicat des copropriétaires ne produit que le règlement de copropriété originel, datant de 1951. Il ressort effectivement de l’acte de notoriété acquisitive produit par M. [D] que ce règlement a connu de nombreux modificatifs.

Il ressort des plans figurant dans le rapport d’expertise de M. [H] que le lot de M. [D], portant actuellement le numéro 204, correspond, en tout ou partie, au lot n° 4A ainsi décrit dans l’état descriptif de division de 1951 : « une boutique, avec arrière-boutique, à droite du porche, au rez-de-chaussée du bâtiment sur rue ; droit au water-closets communs dans la cour à gauche du porche en entrant».

Le règlement de copropriété stipule que :

l’immeuble est constitué de plusieurs corps de bâtiments organisés autour de deux cours successives et élevés en partie sur caves (page 2) ;

l’immeuble est divisé en quatre îlots (A, B, C, D). «Préalablement à [la] division, il est stipulé que divers lots comprendront une cave, dont l’attribution sera faite suivant l’usage actuel» (page 8). Néanmoins, l’état descriptif de division ne fait aucune mention de l’attribution des caves à ces lots ;

«à l’intérieur des locaux compris dans chaque lot, les parties privées comprennent les ['] caves privées» (page 33) ;

selon l’état descriptif de division, l’intégralité des locaux du rez-de-chaussée sont ou étaient des locaux commerciaux, à l’exception d’une remise et de quelques garages ;

«les propriétaires des locaux industriels du rez-de-chaussée auront la faculté de faire creuser et aménager, sous leur responsabilité, sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble, dont les honoraires seront à leur charge, leurs sous-sols» (page 43) ;

«les locaux, appartements et dépendances, tels qu’ils existent, seront désignés dans les contrats de vente à faire par le notaire des acquéreurs » (page 43) ;

« les co-propriétaires acquéreurs de chacun des îlots assumeront les charges concernant particulièrement leur îlot, notamment : ['] les frais de réparation et d’entretien à faire aux entrées, aux vestibules, aux escaliers, aux descentes de caves, aux couloirs et corridors communs» (page 48).

Il résulte de ces stipulations que, contrairement à ce que soutiennent les parties, les caves, et d’une manière générale le sous-sol, ont été creusés lors de la construction de l’immeuble. La faculté offerte aux locaux commerciaux du rez-de-chaussée de «creuser et aménager» leurs sous-sols s’entend nécessairement de travaux à la marge, tels que l’abaissement du sol, pour les besoins de leurs activités, dont on comprend qu’ils justifie d’une telle dérogation par rapport aux caves rattachées aux lots d’habitation. Il n’est pas concevable que les copropriétaires d’un immeuble parisien soient autorisés à créer des caves ex-nihilo sous le seul contrôle de l’architecte de l’immeuble, sans permis de construire, autorisation d’urbanisme et validation d’un bureau d’étude structure.

S’il est incontestable que le règlement de copropriété est lacunaire en ce qui concerne des caves, en ce qu’il aurait convenu qu’il indique de quels lots dépendaient les diverses caves, et non pas de renvoyer aux actes de vente le soin de l’établir, il n’est pour autant pas muet. Ainsi, il stipule sans équivoque que les diverses caves existant au sous-sol sont privatives, en ce qu’elles sont attribuées à des lots, et que les descentes de caves sont des parties communes spéciales à chaque îlot.

Pour ces motifs se substituant à ceux des premiers juges, le syndicat des copropriétaires est mal fondé à solliciter la condamnation de M. [D] et de la société Les Deux Amis à restituer les caves sous astreinte, les remettre en état et réparer son préjudice de jouissance. Le jugement sera confirmé sur ces points.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires doit également être débouté de sa demande de condamnation de M. [D] et de la société Les Deux Amis à lui payer la somme de 1 530,50 euros HT au titre des frais qu’elle a exposés pour assurer le déroulement de la mesure d’expertise, ce poste relevant de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Confirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel ;

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 10] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à M. [O] [D], représenté par ses enfants Mme [X] [D] et MM. [V] et [S] [D], la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE