Cour d'appel de Bordeaux, 12 septembre 2013, n° 12/00862

TGI Bordeaux 20 septembre 2011

CA Bordeaux
Infirmation partielle 12 septembre 2013

Arguments

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Accepté
Absence de raccordement au réseau d'assainissement
La cour a confirmé que la maison n'était pas raccordée au réseau public d'assainissement, comme l'attestent les rapports d'expertise et les constats effectués.
Rejeté
Responsabilité de l'agent immobilier et du notaire
La cour a estimé qu'aucune faute ne pouvait être imputée à la société Bourse de l'immobilier et à la SELARL X-Y, qui n'avaient pas l'obligation de vérifier les déclarations du vendeur.
Rejeté
Frais de justice
La cour a débouté la SCI Z de sa demande, considérant que les circonstances de l'affaire ne justifiaient pas une telle indemnité.
Accepté
Dommages et intérêts pour préjudice de jouissance
La cour a confirmé que les époux B avaient droit à des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance, en raison de la fausse déclaration de la SCI Z.

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Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 12 sept. 2013, n° 12/00862
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	12/00862
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bordeaux, 20 septembre 2011, N° 09/03981

Sur les parties

Avocat(s) :	Jérôme KUZNIKPhilippe DUPRATValérie KUZNIK
Cabinet(s) :	SCP DAGGSELARL LAYDEKER-SAMMARCELLI-MOUSSEAUSCP MAXWELL BERTIN BARTHELEMY-MAXWELL
Parties :	SCI MARION c/ SAS BOURSE DE L' IMMOBILIER

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRÊT DU : 12 SEPTEMBRE 2013

(Rédacteur : Thierry LIPPMANN, conseiller,)

N° de rôle : 12/00862

SCI Z

Odile DELOLME épouse B

Florent B

SAS BOURSE DE L’IMMOBILIER

SELARL C X ET E Y

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 20 septembre 2011 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 7°, RG : 09/03981) suivant déclaration d’appel du 13 février 2012

APPELANTE :

SCI Z, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège XXX – XXX

représentée par Maître Valérie KUZNIK substituée à l’audience par Maître Jérôme KUZNIK, avocats au barreau de LIBOURNE

INTIMÉS :

Odile DELOLME épouse B

née le XXX à XXX

de nationalité Française

Profession : Professeur des écoles

XXX

Florent B

né le XXX à XXX

de nationalité Française

Profession : Formateur

XXX

représentés par la SCP MAXWELL – MAXWELL – BERTIN, avocats au barreau de BORDEAUX

SAS BOURSE DE L’IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis XXX

représentée par Maître E DUPRAT de la SCP DUPRAT – AUFORT – GABORIAU, avocat au barreau de BORDEAUX

SELARL C X ET E Y, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis XXX

représentée par la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI, avocats au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 avril 2013 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Thierry LIPPMANN, conseiller, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Brigitte ROUSSEL, président,

Jean-Claude SABRON, conseiller,

Thierry LIPPMANN, conseiller,

Greffier lors des débats : Annick BOULVAIS

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

Vu le jugement rendu le 20 septembre 2011 par le tribunal de grande instance de Bordeaux, qui a notamment condamné in solidum la SCI Z et la société Bourse de l’immobilier à payer aux époux B la somme de 7590€ à titre de dommages et intérêts correspondant aux travaux de raccordement au réseau public d’assainissement et la somme de 2000€ au titre d’un préjudice de jouissance, et a condamné la SCI Z à relever indemne la société Bourse de l’immobilier des condamnations mises à sa charge à hauteur de 70%,

Vu la déclaration d’appel déposée le 13 février 2012 par la SCI Z à l’encontre de cette décision,

Vu les dernières conclusions signifiées le 10 mai 2012 par la SCI Z qui demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris, de débouter les époux B de toutes leurs demandes, à titre subsidiaire, de condamner in solidum la société Bourse de l’immobilier et la SELARL X-Y à la relever indemne de toute condamnation et de condamner solidairement les époux B, la société Bourse de l’immobilier et la SELARL X-Y à lui payer la somme de 5000€, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les dernières conclusions signifiées le 9 juillet 2012 par les époux B qui demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris, sauf à porter à 3000€ la condamnation de la SCI Z et de la société Bourse de l’immobilier au paiement de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, à condamner les mêmes parties au paiement d’une somme de 486,42€ au titre de frais de constat et d’enquête de conformité ainsi qu’au paiement d’une somme de 5000€, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les dernières conclusions signifiés le 31 août 2012 par la société Bourse de l’immobilier qui demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris, de débouter les époux B de toutes leurs demandes à son encontre et à titre subsidiaire de condamner la SCI Z à la relever appel de toute condamnation,

Vu les dernières conclusions signifiées le 5 juillet 2012 par la SELARL X-Y qui demande à la cour de confirmer le jugement entrepris et de condamner la SCI Z à lui payer la somme de 3000€, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’ordonnance de clôture du 11 avril 2013,

Sur ce,

Il résulte non seulement du rapport d’expertise du 19 mai 2008 régulièrement produit aux débats par les époux B, mais également d’une lettre du 5 mars 2008 émanant de la société Lyonnaise des eaux dont les techniciens ont visité les installations d’assainissement litigieuses, ainsi que du procès-verbal de constat établi le 4 mars 2008, que la maison acquise par les époux B n’est pas raccordée au réseau collectif d’assainissement et que les eaux usées de l’immeuble se déversent dans une fosse couverte située dans le sol du garage.

Même si la SCI Z n’a pas assisté au déroulement de l’expertise effectuée par les soins d’un technicien désigné par l’assureur de protection juridique des époux B, la société, qui ne critique pas utilement ces différents éléments de preuve, ne saurait soutenir que le rapport d’expertise, régulièrement versé aux débats, ne peut être retenu.

Il est ainsi établi que, contrairement aux déclarations faites par le vendeur, la SCI Z, tant dans l’acte sous seing privé du 17 novembre 2007 que dans l’acte authentique du 23 janvier 2008, l’immeuble vendu n’était pas relié au réseau public d’assainissement existant.

Le procès-verbal du 4 mars 2008 montre qu’il a pu être constaté la présence de plusieurs regards, situés dans le sol du jardin ou accessibles par des trappes découpées dans le caillebotis de la terrasse, ainsi qu’une fosse fermée par une plaque métallique située dans le garage, qui s’est avérée pleine lors du constat et dégageant une forte odeur nauséabonde.

Dans ces conditions, alors que M^me G H, voisine, atteste qu’elle n’est pas surprise que ses nouveaux voisins aient 'des problèmes d’assainissement’ et qu’elle a 'souvent vu l’ancien propriétaire ouvrir des regards qui semblaient bouchés', c’est à bon droit que les premiers juges ont déduit de ces circonstances que le vendeur ne pouvait ignorer que la maison qu’il possédait, et qu’il occupait depuis plusieurs années, était dotée d’une fosse d’aisance mais n’était n’était pas reliée au réseau public d’assainissement.

Les premiers juges en ont donc également déduit à juste titre qu’en affirmant de façon mensongère dans l’acte de vente que son bien était relié au réseau public d’assainissement, la SCI Z s’est rendue coupable de dol et qu’elle devait dès lors indemniser les acquéreurs du préjudice que ceux-ci ont subi de ce fait et que le tribunal a correctement évalué en retenant la somme de 7590€ au titre du coût du raccordement de l’immeuble au réseau public d’assainissement et celle de 2000€ au titre du préjudice de jouissance.

En revanche les époux B ne justifient pas avoir subi un préjudice de jouissance plus important.

Par ailleurs le coût des constats et examens techniques auxquels ils ont fait procéder ne saurait constituer un préjudice indemnisable, de telles dépenses étant seulement susceptibles d’être prises en considération dans le cadre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a condamné la SCI Z à payer à les époux B la somme de 7590€ et celle de 2000€.

La société Bourse de l’immobilier n’a pas certifié elle-même, à l’occasion de l’exercice de son mandat de vente, que la maison était reliée au réseau public d’assainissement, l’acte sous seing privé du 17 novembre 2007 établi avec son concours, comportant la mention explicite selon laquelle 'le vendeur déclare, sous sa seule responsabilité, que l’immeuble est totalement raccordé au réseau public d’assainissement'.

Dès lors que le précédent acte de vente comportait déjà la déclaration du précédent vendeur selon laquelle le bien était effectivement relié au réseau public d’assainissement , que ce réseau public se trouvait bien à proximité de la maison, et que son mandant avait lui-même fait la même déclaration sous sa seule responsabilité, il ne saurait être reproché à la société Bourse de l’immobilier, en l’absence de dispositions légales en vigueur prévoyant l’obligation pour le vendeur de fournir un certificat de raccordement, de ne pas avoir exigé de la SCI Z de justifier que le bien litigieux était effectivement relié au réseau public.

Aucune faute ne pouvant dès lors être imputée à la société Bourse de l’immobilier, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a condamné cette société in solidum à indemniser les époux B et ceux-ci seront déboutés de leurs demandes à son encontre.

Alors que la société Bourse de l’immobilier n’a pas davantage commis de faute à l’égard de son mandant, la SCI Z, la mauvaise foi dont celle-ci a fait preuve en affirmant de façon mensongère que son bien était relié au réseau public d’assainissement, ne lui permet pas à présent de demander à l’agence immobilière de la garantir des condamnations prononcées à son encontre.

La SELARL X-Y n’avait pas, en sa qualité de notaire rédacteur de l’acte authentique de vente, l’obligation de vérifier in situ que le bien vendu était effectivement relié au réseau public d’assainissement.

Le dossier de la vente ne comportait par ailleurs aucun élément de nature à lui permettre de mettre en doute les déclarations du vendeur.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Z de ses demandes à l’encontre de la SELARL X-Y.

Le jugement entrepris sera également confirmé en ce qu’il a condamné la SCI Z à payer aux époux B la somme de 2000€, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à la SELARL X-Y la somme de 2000€ sur le même fondement.

La cour prononcera en outre la condamnation de la SCI Z à payer aux mêmes parties, chacune, la somme de 2000€, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs,

La cour,

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCI Z à payer aux époux B la somme de 7590€ au titre des travaux de raccordement au réseau public d’assainissement et la somme de 2000€ au titre du préjudice de jouissance,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SCI Z à payer aux époux B la somme de 2000€, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à la SELARL X-Y la somme de 2000€ sur le même fondement,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté les époux B du surplus de leurs demandes à l’encontre de la SCI Z,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté la SCI Z de ses demandes à l’encontre de la société Bourse de l’immobilier et de la SELARL X-Y,

Infirme le jugement déféré pour le surplus et, statuant à nouveau, déboute les époux B de leurs demandes à l’encontre de la société Bourse de l’immobilier,

Ajoutant,

Condamne la SCI Z à payer aux époux B d’une part et à la SELARL X-Y d’autre part, chacun, une indemnité complémentaire de 2000€, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamne la SCI Z aux dépens de première instance et d’appel et dit qu’ils pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Brigitte ROUSSEL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.