ARRET

N°

C

C/

XXX

XXX

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU VINGT CINQ FEVRIER DEUX MILLE SEIZE

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : 14/00605

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE COMPIEGNE DU DIX SEPT DECEMBRE DEUX MILLE TREIZE

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur E C

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représenté par M^e CAMIER substituant M^e Jérôme LE ROY, avocats au barreau D’AMIENS

Plaidant par M^e FOURDRIN, avocat au barreau de ROUEN

APPELANT

ET

XXX, prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Patrick PLATEAU, avocat au barreau D’AMIENS

Plaidant par M^e KADOUCH, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 05 novembre 2015 devant la cour composée de M. Philippe BOIFFIN, Président de chambre, M^me Marie-Christine LORPHELIN et M^me I Z, Conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de M^me Charlotte RODRIGUES, greffier.

Sur le rapport de M^me Z et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 21 janvier 2016, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Les parties ont été informées par voie électronique du prorogé du délibéré au 11 février2016 puis au 25 février 2016 et du prononcé de l’arrêt par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Lionel RINUY, président de chambre, et M^me Charlotte RODRIGUES, greffier.

Le 25 février 2016, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Philippe BOIFFIN, Président de chambre, et M^me Charlotte RODRIGUES, greffier.

*

* *

DECISION :

Selon acte sous seing privé en date du 7 décembre 2011, la société civile immobilière « MILL’S » (XXX) a vendu moyennant un prix en principal de 257 500 euros et sous conditions, à Monsieur E C, la pleine propriété de biens consistant en une maison individuelle à usage d’habitation sise à Salency ( 60 400).

Aux termes de l’article « Réalisation » dudit compromis de vente, il était stipulé : « l’acte authentique constatant la réalisation de la vente sera reçu par Maître G D, notaire’ dans le délai maximum d’un mois à compter de la réalisation de la dernière des conditions suspensives, sous réserve de l’obtention de tous les documents nécessaires à la rédaction de l’acte. La signature dudit acte devra intervenir au plus tard le 10 mars 2012. »

Aux termes de l’article « Conditions suspensives » de ce compromis, il était notamment convenu que l’acquéreur, qui déclarait payer le « prix de la vente avec l’aide d’un ou de plusieurs prêts présentant les caractéristiques suivantes :

« *établissement(s) financier(s) sollicité(s) : Banque populaire

« *montant du prêt : 257 500

« *taux d’intérêt maximum : 5 %

« *durée maximale du prêt : 2 ans »

s’obligeait à déposer sa demande de prêt d’ici le 31 décembre 2011 et à en justifier aussitôt au notaire désigné pour la rédaction de l’acte en lui adressant le double’ Il s’oblige également à notifier audit notaire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou remise contre récépissé, au plus tard le 5 février 2012, les offres à lui faites ou le refus opposé aux demandes de prêt ».

Suivant acte sous seing privé en date du 28 février 2012, la XXX a consenti sous diverses conditions et « à titre précaire et révocable pour la période du 5 au 31 mars éventuellement reconductible 1 mois » à une remise anticipée des clés de l’immeuble à Monsieur C.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception datée du 26 juin 2012, Monsieur C notifiait à Maître D qu’il n’était pas « en mesure d’acquérir la maison’ puisque suite au compromis de vente signé par devant vous en décembre 2011 et compte tenu de la clause suspensive concernant l’obtention d’un prêt, (que la banque me refuse pour cause de santé entre autres), ce compromis est donc nul et non avenu ».

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception datée du 5 juillet 2012, Monsieur C été mis en demeure par le conseil du promettant de « régulariser l’acte authentique ou de verser conformément aux articles 1152 et 1126 du code civil, la somme de 25 750 euros » portée au compromis de vente à titre de clause pénale.

Monsieur C ne s’étant pas exécuté, la XXX, par acte d’huissier délivré le 5 octobre 2012, l’a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Compiègne afin d’obtenir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

*25 750 euros à titre de clause pénale,

*15 500 euros au titre du préjudice financier,

*93 000 euros au titre de l’attente infructueuse,

*12 000 euros au titre du préjudice moral,

*14 532,26 euros au titre de la réparation de la pelouse brûlée,

*400 euros en remboursement de frais avancés,

*5400 euros au titre de l’astreinte de libération des lieux,

ces sommes devant porter intérêts à compter du 13 juillet 2012, lesdits intérêts devant être capitalisés,

et afin que Monsieur C soit condamné à la remise en état d’origine des lieux sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir, la liquidation de l’astreinte étant réservée au tribunal.

Par jugement rendu le 17 décembre 2013, le tribunal de grande instance de Compiègne a :

' condamné Monsieur C à payer à la XXX la somme de 25 750 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2012, date de réception de la mise en demeure,

' condamné en outre Monsieur C à payer les sommes suivantes :

*11 882,26 euros au titre de la remise en état du jardin,

*650 euros au titre de la réparation d’une fuite d’eau,

*400 euros au titre du nouvel établissement des diagnostics obligatoires,

*12 275 euros à titre de réparation du préjudice né de la perte de chance,

' dit que lesdites sommes porteront intérêts à compter du 5 octobre 2012, date de délivrance de l’acte introductif d’instance,

' dit que lesdits intérêts seront capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil,

' rejeté toute autre demande, plus ample ou contraire,

' condamné Monsieur C aux dépens, lesquels comprendront le coût du constat d’huissier du 31 juillet 2012 ainsi qu’en complément, à une indemnité de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration reçue au greffe le 3 février 2014 suivant la voie électronique, Monsieur C a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de conclusions notifiées suivant la voie électronique le 4 août 2014, expressément visées, Monsieur C demande à la Cour de :

' déclarer recevable l’appel de Monsieur C,

' infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Compiègne en date du 17 décembre 2013,

en conséquence,

' débouter la XXX de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions et en tant que de besoin la déclarer mal fondée en ses demandes,

' débouter la XXX de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions et en tant que de besoin la déclarer mal fondée en ses demandes en cause d’appel,

' condamner la XXX à payer à Monsieur C la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

' condamner la XXX à payer à Monsieur C la somme de 5000 euros sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile,

' condamner la XXX aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL Le Roy, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions (n° 2) notifiées suivant la voie électronique le 18 novembre 2014, expressément visées, la XXX demande à la Cour, au visa des articles 1178,1134, 1147 et 1254 du code civil, des articles 548 et suivants, 909 et 559 du code de procédure civile, de :

' déclarer recevable et bien fondée la XXX dans le bénéfice de ses entières écritures, fins et prétentions,

' débouter Monsieur C de l’ensemble de ses demandes,

' confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Compiègne en date du 17 décembre 2013 en toutes ses dispositions hormis celles modifiant ou rejetant les demandes de la SCI MILL’S quant à la perte de chance et au préjudice moral, et quant à l’ indemnité d’occupation des lieux,

par conséquent,

' condamner Monsieur C à payer les sommes suivantes à la XXX à titre de dommages-intérêts :

*15 500 euros au titre de la perte de chance,

*12 000 euros au titre du préjudice moral,

*5400 euros au titre de l’astreinte contractuelle de libération des lieux,

' dire que toutes les sommes mises à la charge de Monsieur C porteront intérêts à compter du 12 juillet 2012 pour la clause pénale et du 5 octobre 2012 pour les autres condamnations pécuniaires,

' dire y avoir lieu à anatocisme,

à titre subsidiaire,

' confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Compiègne en date du 17 décembre 2013 en toutes ses dispositions,

' condamner Monsieur C à verser la somme de 5000 euros à la XXX à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

' condamner Monsieur C au paiement de la somme de 3000 euros à titre d’amende civile,

' condamner le « défendeur » aux entiers dépens d’instance dont distraction au profit de la SCP Millon Plateau, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile,

' condamner le « défendeur » au paiement de la somme de 3000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 7 octobre 2015, et l’affaire renvoyée à l’audience du 5 novembre 2015 pour plaidoiries.

MOTIFS

Sur l’accomplissement de la condition suspensive et ses conséquences :

Pour condamner Monsieur C à payer à la XXX la somme de 25 750 euros en application de la clause pénale insérée au compromis de vente du 7 décembre 2011, le tribunal a retenu que celui-ci, bénéficiaire d’une promesse de vente d’immeuble conclue sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire, ne justifiait pas avoir sollicité un emprunt conforme aux caractéristiques définies dans ladite promesse, et que la somme de 25 750 euros, correspondant à 10 % du prix de vente, avait été justement portée au compromis de vente à titre de clause pénale.

Au soutien de son appel, Monsieur C fait valoir à titre principal qu’à la date du 31 janvier 2012 il n’avait pas obtenu de prêt malgré sa demande, que la non réalisation de la condition suspensive a entraîné la caducité de la promesse de vente, chacune des parties reprenant alors sa liberté sans indemnité, que la non réalisation de la condition suspensive ne peut lui être reprochée et par conséquent que la clause pénale ne peut trouver à s’appliquer, à titre subsidiaire qu’il doit être totalement exonéré du paiement d’une clause pénale, qu’en effet en l’absence de préjudice cette clause est manifestement excessive au sens de l’article 1152 alinéa 2 du code civil.

C’est toutefois à bon droit que la XXX rappelle que le compromis en date du 7 décembre 2011 comprend les dispositions suivantes :

' « L’acquéreur déclare être spécialement informé qu’en application des dispositions de l’article 1178 du code civil, la condition suspensive sera réputée réalisée si le défaut d’obtention du ou des prêts lui était imputable, et notamment s’il a négligé d’en faire la demande ou de donner les justifications utiles. » (dernier paragraphe du titre « Conditions suspensives », page 13),

' « Au cas où l’une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie à titre de clause pénale conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, une somme de 25 750 euros. Le tout, sans que cette stipulation puisse nuire en aucune façon aux droits de la partie non défaillante de poursuivre judiciairement la réalisation de la vente et de réclamer tous autres dommages-intérêts auxquels elle pourrait prétendre. » (titre « Clause pénale »).

La Cour observe que Monsieur C ne prétend pas avoir justifié auprès du notaire chargé de la rédaction de l’acte ' en lui adressant le double ' du dépôt de ses demandes de prêt avant le 31 décembre 2011, ni avoir notifié au notaire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou remise contre récépissé ' au plus tard le 5 février 2012 ', les offres à lui faites ou le refus opposé aux demandes de prêt.

Bien que Monsieur C affirme avoir déposé dès la signature du compromis de vente des demandes de prêt auprès de plusieurs établissements bancaires, demandes conformes aux caractéristiques décrites dans le compromis, et avoir transmis oralement fin décembre 2011 au notaire les réponses des différents établissements bancaires, le tribunal a justement relevé que, comme le fait valoir la XXX :

' les deux attestations versées au dossier (pièces 3 et 4 de l’appelant) ne précisent aucunement les caractéristiques du prêt demandé,

' si la seconde, qui fait état du refus d’AXABANQUE, fondé sur des critères d’âge et d’état de santé, est en date du 10 janvier 2012, la première (émanant de la BNP) est en date du 3 novembre 2012, soit bien postérieurement au délai convenu entre les parties,

' Maître D a, dans un courrier daté du 14 septembre 2012, confirmé au conseil de la XXX que Monsieur C ne lui avait jamais adressé de demande de prêt ni de refus de prêt ».

Le seul courrier adressé à Maître D par Monsieur C (lettre recommandée avec demande d’avis de réception et lettre simple) que produit ce dernier (sa pièce 8) est en date du 26 juin 2012 et commence en ces termes : « Par la présente, je vous notifie que je ne suis pas en mesure d’acquérir la maison située à l’adresse ci-dessus puisque suite au compromis de vente signé par-devant vous en décembre 2011 et compte tenu de la clause suspensive concernant l’obtention d’un prêt, (que la banque me refuse pour cause de santé entre autres), ce compromis est donc nul et non avenu ».

Il est enfin constant que, mis en demeure par lettre recommandée en date du 5 juillet 2012 de régulariser l’acte authentique ou de verser la somme de 25 750 euros (pièce 10 de l’appelant), Monsieur C a refusé de signer l’acte authentique de vente mais aussi de régler le montant de la clause pénale.

De l’ensemble de ces éléments il résulte que Monsieur C, obligé d’acquérir l’immeuble appartenant à la XXX sous la condition d’obtention du ou des prêts nécessaires à son financement pour le 31 janvier 2012, avec notification au notaire désigné pour la rédaction de l’acte au plus tard le 5 février 2012 des offres à lui faites ou du refus opposé aux demandes de prêt, s’est abstenu de remplir ses engagements à cet égard de sorte que le défaut d’obtention du ou des prêts lui est imputable et par conséquent la condition suspensive est réputée réalisée, en application des dispositions du compromis sus-rappelées, conformes à celles de l’article 1178 du code civil.

Le tribunal, qui a exactement relevé que Monsieur C avait refusé de régulariser l’acte authentique, alors qu’il y avait été mis en demeure, doit donc être approuvé en ce qu’il a considéré que la clause pénale était applicable au bénéfice de la XXX.

Contrairement à ce que soutient Monsieur C et comme le lui oppose la XXX, ladite clause pénale issue de l’accord des parties a pour effet de dispenser cette dernière de la preuve d’un préjudice en rapport avec la non réitération fautive de l’acte de vente.

En revanche, Monsieur C rappelle à bon droit qu’aux termes de l’article 1152 alinéa 2 du code civil le juge peut modérer ou augmenter la peine convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

La Cour considère que la XXX a subi, en raison de la défaillance fautive de l’acquéreur, un préjudice financier lié notamment à l’immobilisation de son bien, mais que la peine convenue à hauteur de 25 750 euros est manifestement excessive au regard du prix de vente de l’immeuble dont la vente n’a pas été régularisée (257 500 euros), et du fait que le bien été donné en location jusqu’à la date de signature du compromis de vente du 7 décembre 2011 et doit en conséquence être réduite à 15 000 euros.

Le jugement déféré sera donc réformé dans ce sens.

Sur les demandes indemnitaires tenant à l’occupation de l’immeuble :

il est constant que la XXX et Monsieur C ont signé le 28 février 2012 une « convention de remise anticipée des clefs », la première en qualité de « propriétaire et vendeur », le second en qualité de « futur propriétaire et vendeur », aux termes de laquelle :

' les clés de la maison sise à Salency, XXX, sont remises à Monsieur C à compter du 5 mars, pour la période allant jusqu’au 31 mars éventuellement reconductible un mois,

' l’autorisation est consentie à titre précaire et révocable pour cette période et ne pourra en tout état de cause pas dépasser la date du 30 avril,

' sauf signature d’un acte authentique de vente avant cette date, l’occupant devra quitter les lieux à l’échéance susvisée, sans autre préavis de la part du propriétaire,

' l’acquéreur accepte sans aucune restriction les conditions et réserves suivantes :

« 1)'

« 2) « L’occupant n’est pas autorisé à effectuer de travaux dans le logement. Il s’oblige à ne procéder à aucune modification des lieux ou travaux, quelle que soit leur importance, à défaut il sera tenu d’une indemnité pour la remise en état des locaux.

«'

« 6) Jouissance des lieux en bon père de famille , prise en charge de l’entretien courant du logement et de ses équipements, les menues réparations et l’ensemble des réparations dites « locatives » telles qu’elles résultent de la loi, des usages, maintien des lieux en bon état de réparation des dégâts occasionnés par sa faute ou son défaut de surveillance.

«'

« L’acquéreur reconnaît que la remise anticipée des clés ne constitue qu’une facilité qui lui a été accordée par le vendeur avant la réalisation définitive de l’acte de vente, il sera considéré comme un occupant à titre précaire, et en aucun cas comme un locataire.

« En cas de non réalisation de la promesse de vente dans le délai de réalisation prévu, pour un fait non imputable au vendeur, l’acquéreur devra libérer les lieux et rendre les clés de l’immeuble dans les 10 jours de la demande qui lui en sera faite par le vendeur.

« À défaut, il sera redevable au propriétaire d’une indemnité d’astreinte d’un montant de 200 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai susvisé’ ».

Il est constant que Monsieur C est demeuré dans les lieux jusqu’au 31 juillet 2012.

Le tribunal, retenant que Monsieur C avait abattu deux haies, endommagé la pelouse en y brûlant des arbustes, pelouse au demeurant partiellement transformée en potager, a condamné celui-ci à payer à la XXX la somme de 11 882,26 euros au titre de la remise en état du jardin, mais débouté cette dernière de sa demande tendant à ce que la remise en état soit exécutée par Monsieur C.

La XXX sollicite la confirmation du jugement de ce chef.

Monsieur C oppose qu’il a coupé les haies avec l’accord de la SCI MILL’s, pour mettre fin à un litige existant entre celle-ci et son voisin, Monsieur A, que la demande relative à la pelouse n’est pas justifiée, est à tout le moins exagérée, et que le coût de la « taille et entretien d’une haie » mentionné dans le devis du 21 août 2012 que produit la XXX au soutien de sa demande ne peut en aucune façon être mis à sa charge.

Des constats dressés les 2 avril 2012 et 31 juillet 2012 à la requête de la XXX, des conclusions de désistement des époux A ' Michaux, des conclusions d’acceptation de ce désistement et du jugement en date du 14 juin 2012 par lequel le tribunal d’instance de Compiègne a constaté que, la haie ayant été taillée par la XXX, le désistement d’instance et d’action des époux A ' Michaux était accepté par cette dernière, il résulte que :

' l’arrachage de la haie séparative des propriétés A ' XXX et de la haie en bordure de rue a été expressément reconnu par Monsieur C en présence de Maître X. Y, huissier de justice, et M. C ne fait aucunement la preuve d’une autorisation pour ce faire de la XXX, laquelle avait accepté de mettre fin au litige de voisinage en taillant la haie séparative et non en la supprimant ' ce que les époux A ' Michaux avaient fini par accepter,

' au départ de Monsieur C, la pelouse est pour partie occupée par un potager qui n’existait pas à son arrivée, et la pelouse est marquée par des traces de feu, ce que ne conteste pas l’appelant,

' la haie de thuyas se trouvant à gauche de la parcelle de la XXX, en mitoyenneté de la maison, au niveau du numéro 150 de la rue Béhéricourt, n’est pas taillée à la date du 31 juillet 2012.

Les premiers juges seront donc approuvés en ce qu’ils ont condamné Monsieur C, qui a manqué à son obligation de jouissance en bon père de famille et d’entretien courant des lieux, et qui n’a pas respecté son obligation de ne pas modifier les lieux, à verser à la XXX une indemnité de 11 882,26 euros, dûment justifiée par les devis et factures versés au dossier.

Considérant que Monsieur C n’avait pas remédié, malgré les engagements par lui souscrits durant son occupation des lieux, à une fuite d’eau, le tribunal l’a condamné à supporter le coût de la réparation corrélative, d’un montant de 650 euros.

La XXX demande la confirmation du jugement de ce chef.

Monsieur C poursuit l’infirmation du jugement et le débouté de la XXX, exposant que la fuite d’eau était déjà apparue à son entrée dans les lieux, comme l’avait relevé Maître X, huissier de justice, qu’en outre un simple devis, et non une facture est fourni au soutien de la demande.

Il est certain que Maître X a constaté le 28 juin 2012 (pièce 9 de l’appelant) que le muret séparant la chambre parentale et le coin salle d’eau, auquel est adossée la baignoire, est « dégradé par l’humidité », et observé « la présence de moisissures et de taches d’humidité sur environ 50 cm de haut et sur environ 2 m de longueur », et que le 31 juillet 2012 Maître Y a relevé, s’agissant de la chambre en rez-de-chaussée : « le muret séparant la chambre de la salle de bains est recouvert d’un papier peint fortement abîmé ; il présente des taches d’humidité et de moisissures », avec la précision suivante : « Monsieur C me confirme que ces désordres n’existaient pas lorsqu’il est entré dans les lieux ».

L’examen de l’état des lieux de sortie des locataires, Monsieur et Madame B, en date du 17 décembre 2011, ne comporte mention d’aucun désordre dans la salle d’eau et la chambre.

Il est ainsi démontré que les dégâts trouvent leur origine dans un défaut d’entretien des lieux par l’occupant. Dès lors, sans que la XXX ne soit tenue de produire la facture de remise en état, cette dernière doit être indemnisée du coût de celle-ci, estimée suivant devis, non contredit, à hauteur de 650 euros.

Relevant que la XXX n’avait pas mis en demeure Monsieur C de quitter les lieux, le tribunal l’a déboutée de sa demande en paiement de l’astreinte de 200 euros par jour. La XXX qui fait appel incident de ce chef et demande la condamnation de Monsieur C à lui payer à ce titre la somme de 5400 euros, souligne qu’il n’est pas stipulé dans la convention de remise anticipée des clés qu’une mise en demeure de quitter les lieux ou de payer l’astreinte doive être notifiée pour permettre la réclamation de celle-ci, que Monsieur C est resté dans les lieux au-delà du 30 avril 2012, qu’il a annoncé qu’il refusait d’acquérir le bien par lettre datée du 26 juin 2012 et devait quitter les lieux avant le 4 juillet 2012, qu’il est demeuré dans les lieux au-delà de dix jours et doit payer la somme de 200 euros par jour de retard pour la période allant du 5 juillet au 31 juillet 2012, soit vingt-sept jours.

Monsieur C oppose qu’aucune indemnité ne peut lui être réclamée au titre de son départ tardif du bien occupé, qu’il a quitté le logement le 31 juillet 2012 après s’être acquitté chaque mois de la somme de 800 euros, comme prévu à l’acte de mise à disposition, que la XXX n’a subi aucun préjudice, qu’en effet elle ne trouve pas d’acquéreur pour son bien depuis plusieurs années, sans que cela lui soit imputable.

Force est de constater que la XXX ne justifie pas d’une demande, sous quelque forme que ce soit, faite à Monsieur C de quitter les lieux, de sorte qu’en application de la convention des parties elle doit être déboutée de sa demande au titre de 'l’astreinte de libération des lieux'; le jugement sera dès lors confirmé de ce chef.

Sur la demande en paiement de la somme de 400 euros au titre des nouveaux diagnostics :

Considérant que la XXX justifiant que les atermoiements du bénéficiaire de la promesse l’avaient contrainte à faire établir de nouveaux diagnostics, les premiers juges ont condamné Monsieur C à payer la somme de 400 euros correspondant à leur coût.

La XXX maintient qu’elle a été conduite à faire réaliser à nouveau l’ensemble des diagnostics nécessaires à la mise en vente du bien pour que les « les délais légaux soient respectés », que « ce coût n’aurait jamais eu lieu si Monsieur C avait respecté ses engagements et n’avait pas fait croire à la XXX qu’il voulait acquérir son bien alors qu’il ne le voulait pas. »

Au soutien de sa demande la XXX produit (pièce 27) un « Diagnostic de Performance Energétique » en date du 30 novembre 2010, et un « Constat Amiante dans le cadre d’une transaction’ Électricité État de l’installation électrique’ » en date du 5 décembre 2011.

C’est toutefois à bon droit que Monsieur C, qui sollicite l’infirmation du jugement et le débouté de la XXX, fait valoir que l’établissement de ces diagnostics est obligatoire en matière de vente immobilière, et que la réalisation ou non des conditions suspensives de la vente ne peut avoir de conséquence sur le caractère impératif de ces diagnostics.

La non réitération fautive de l’acte de vente ayant déjà été sanctionnée par la peine de 15 000 euros, il n’y a pas lieu d’indemniser la XXX du coût des diagnostics commandés et réalisés dans le cadre de la préparation de l’acte authentique. Le jugement sera donc infirmé de ce chef.

Sur la perte de chance de céder le bien :

Retenant que par sa carence et son comportement accréditant le sérieux de son intention d’acquérir Monsieur C a contribué à faire perdre à la XXX la chance de céder, au moins pendant une période s’étendant du 5 février au 1^er août 2012, son bien à un acquéreur digne de foi, le tribunal l’a condamné à payer à la XXX la somme de 12 275 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation de la disparition de cette éventualité favorable.

La XXX a fait appel incident aux fins de voir fixer à 15 000 euros les dommages-intérêts dus de ce chef, soutenant que sans l’immobilisation du bien par Monsieur C de mars à août 2012 elle aurait pu trouver un nouvel acquéreur pour le prix de 273 000 euros, qu’en juillet 2012 elle avait trouvé un acquéreur pour ce prix qui n’a pu entrer dans la maison en raison de la réticence de Monsieur C, qu’elle a dû baisser son prix, d’autant que le bien était dégradé, qu’elle s’est résolue à remettre en location le bien et à renoncer ainsi à le vendre libre, et subit de ce fait un préjudice financier dont elle doit être indemnisée à hauteur de 15 000 euros.

Monsieur C, qui poursuit l’infirmation du jugement et le débouté de la XXX, fait observer que les premiers juges ne se sont pas expliqués sur la distinction entre ce chef de condamnation et celui relatif à la clause pénale, selon lui redondants, et souligne que le bien est toujours en vente, sans qu’il puisse être tenu responsable de cette situation. Il conteste s’être opposé à la visite du bien et relève que les affirmations de la XXX sur la vente qu’il aurait fait échouer en juillet 2012 ne sont justifiées par aucun élément.

La Cour constate qu’au moyen des pièces qu’elle verse au dossier ( pièces 17 et 18 émanant respectivement de l’agence « L’Immobilière Conseil » et du conseil de la XXX), la XXX ne rapporte nullement la preuve de ce qu’elle aurait perdu en raison d’un comportement fautif de Monsieur C ' dont il s’est défendu dès le 18 juillet 2012 (sa pièce 14) ' une chance sérieuse de céder son bien en juillet 2012.

Il doit par ailleurs être rappelé que la peine fixée à 15 000 euros par le présent arrêt tient notamment compte de l’immobilisation du bien générée par la vente consentie à Monsieur C et sa non réitération par celui-ci, d’autre part que la XXX, en convenant d’une remise anticipée des clés, a contribué à la prolongation de ladite immobilisation, enfin qu’une somme totale de 3200 euros lui a été payée au titre de l’occupation des lieux du 5 mars au 31 juillet 2012 (quatre chèques de 800 euros chacun), dont Monsieur C n’a pas demandé restitution.

Il est constant que l’immeuble litigieux est toujours en vente et qu’il est occupé par des locataires depuis le 1^er juillet 2014 (pièce 43 de l’intimée).

Le préjudice invoqué par la XXX n’étant pas justifié, il convient de débouter celle-ci de sa demande indemnitaire au titre de la perte de chance de céder le bien, le jugement étant infirmé de ce chef.

Sur le préjudice moral :

Déboutée en première instance, la XXX réitère sa demande d’indemnisation du préjudice moral subi selon elle du fait que durant trois mois (juin, juillet et août 2012) Monsieur C, par ses dénigrements et outrages, a entaché la bonne réputation de la XXX, société familiale composée de quatre associés issus de Salency et des villages environnants.

Monsieur C, qui conteste les affirmations « péremptoires et injustifiées » de la XXX et fait observer que celle-ci n’est pas recevable à solliciter des dommages-intérêts dans l’intérêt de ses associés, qui ne sont pas partie à la procédure, sollicite la confirmation du jugement. Au moyen des seules pièces (1,19 et 24) produites au soutien de sa demande, respectivement un extrait K bis de la XXX, la copie d’un courrier adressé par Monsieur C au président de la Chambre départementale des Notaires et l’indication de la nouvelle adresse de Monsieur C à compter du 1^er août 2012, la XXX ne démontre pas avoir subi un préjudice moral en rapport avec un comportement fautif de ce dernier et doit dès lors être déboutée de sa demande d’indemnisation à ce titre, le jugement étant confirmé de ce chef.

Sur les intérêts :

Le tribunal a dit que la somme de 25 750 euros porterait intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2012, date de la réception de la mise en demeure, et les sommes allouées au titre de la remise en état du jardin (11 882,26 euros), de la fuite d’eau (650 euros), de nouveaux diagnostics (400 euros) et de la perte de chance (12 275 euros) à compter du 5 octobre 2012, date de délivrance de l’acte introductif d’instance, et dit que les intérêts seront capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil.

La XXX demande la confirmation du jugement en ces dispositions, lesquelles ne sont pas critiquées par Monsieur C. La Cour confirmera la décision déférée de ces chefs, étant toutefois rappelé que le montant de la clause pénale est réduit par le présent arrêt à la somme de 15 000 euros et que les demandes, s’agissant de la perte de chance et des nouveaux diagnostics, sont rejetées.

Sur la demande en dommages-intérêts pour procédure abusive :

Chacune des parties sollicite le paiement de la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Par le présent arrêt, chaque partie est partiellement accueillie en ses prétentions, de sorte que ni la XXX qui a engagé l’instance ni Monsieur C qui a interjeté appel du jugement du 17 décembre 2013 ne peut se voir reprocher d’avoir abusé de son droit d’agir. La XXX et Monsieur C seront donc déboutés de leurs demandes respectives formées à ce titre.

Sur la demande d’amende civile :

La XXX qui sollicite la condamnation de Monsieur C au paiement d’une amende civile de 3000 euros n’est pas en droit de prendre une telle initiative, et sera par conséquent déboutée de cette demande.

Sur les frais et dépens :

Partie condamnée, Monsieur C doit supporter les dépens de première instance ; le jugement sera donc confirmé en ce qu’il l’a condamné aux dépens y compris le coût du constat d’huissier du 31 juillet 2012 et au paiement d’une indemnité de 1500 euros au titre des frais non compris dans les dépens que la XXX a du exposer pour faire valoir ses droits et qu’il serait inéquitable de laisser en totalité à sa charge.

Eu égard au sens du présent arrêt, chaque partie conservera la charge de ses frais et dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant après débats publics, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 17 décembre 2013 par le tribunal de grande instance de Compiègne, sauf en ce qu’il a fixé à 25 750 euros la somme due en application de la clause pénale et alloué à la XXX la somme de 400 euros au titre des nouveaux diagnostics et celle de 12 275 euros au titre de l’indemnisation de la perte d’une chance.

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Fixe à 15 000 euros la somme due par Monsieur E C à la XXX au titre de la clause pénale.

Déboute la XXX de ses demandes en paiement au titre des nouveaux diagnostics et au titre de la perte d’une chance.

Déboute les parties de leurs demandes en dommages-intérêts pour procédure abusive.

Déboute la XXX de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur C au paiement d’une amende civile.

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres frais et dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT