COUR D’APPEL DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 07 MARS 2017 (Rédacteur : Jean-D FRANCO, conseiller,)

N° de rôle : 15/06561

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’ANGOUMOIS

c/

D Y

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 07 octobre 2015 par le Tribunal d’Instance d’ANGOULEME (RG : 11-15-000022) suivant déclaration d’appel du 22 octobre 2015

APPELANT :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’ANGOUMOIS, pris en la personne de son directeur général domicilié en cette qualité au siège social sis XXX – XXX

représenté par Maître Benoit SOULET, avocat au barreau d’ANGOULEME

INTIMÉ :

D Y

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX – appt. XXX

représenté par Maître Christine MOREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 31 janvier 2017 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Jean-D FRANCO, conseiller, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Elisabeth LARSABAL, président,

Jean-D FRANCO, conseiller,

Catherine BRISSET, conseiller,

Greffier lors des débats : Véronique SAIGE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. ***

Par déclaration au greffe en date du 20 octobre 2014, M. D Y, locataire d’un appartement à usage d’habitation situé XXX à X a sollicité la convocation de son bailleur, l’office public de l’habitat de l’Angoumois (l’OPH), afin d’obtenir la condamnation de ce dernier à réaliser des travaux thermiques et phoniques, à lui payer la somme de 2700 euros à titre de dommages-intérêts au titre du remboursement de ses loyers d’hiver et de factures de chauffage entre 2012 et 2014 et d’une somme complémentaires de 1000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

Il sollicitait en outre la suspension du paiement des loyers jusqu’à la réalisation des travaux nécessaires.

Par jugement en date du 13 janvier 2015, la juridiction de proximité a renvoyé le dossier de la procédure devant le tribunal d’instance d’X.

Par jugement en date du 7 octobre 2015, le tribunal d’instance d’X s’est déclaré compétent et a :

— condamné l’OPH à réaliser dans le logement donné à bail à M. Y les travaux de nature à remédier aux entrées d’air entre les vitrages de la baie du séjour et les bâtis des ouvrants, en partie basse au niveau du seuil de la baie et au niveau de la porte d’entrée de l’appartement par les joints entre porte et dormant et par la serrure,

— condamné en outre l’OPH à payer à M. Y la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts et celle de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans des conditions de régularité non discutées, l’OPH a relevé appel de ce jugement le 22 octobre 2015 et dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 16 janvier 2017, il demande à la cour :

— de déclarer irrecevable la demande de condamnation faite par M. D Y, à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance né de l’absence d’isolation phonique de son appartement,

— de réformer le jugement en ce qu’il l’a condamné à réaliser des travaux d’isolation thermique et à payer à son locataire la somme de 200 € à titre de dommages et intérêts, outre celle de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— de dire que le logement donné en location est décent,

— de rejeter en conséquence l’intégralité des demandes formées par le locataire, notamment dans le cadre de son appel incident et de le condamner au paiement d’une indemnité de 1500 euros pour frais irrépétibles.

L’OPH expose principalement :

— que le logement donné à bail a été déclaré décent par le GIP Charente solidarités, selon certificat de conformité du 22 mars 2012, après travaux d’isolation thermique,

— qu’à la suite de l’expertise de M. Z, révélant des déperditions thermiques sur le mur extérieur, il a fait réaliser des travaux d’isolation en novembre 2012,

— qu’après une troisième expertise, il a fait exécuter en février 2013 un traitement du bas de la baie vitrée (calfeutrement par mousse expansive) avec application d’un joint au pourtour des carreaux,

— que le jugement ne pouvait prononcer à son encontre de condamnation au seul vu d’un troisième rapport d’expertise après réunion du 25 février 2015, à laquelle il n’a pas été convoqué et qui ne présente donc pas de caractère contradictoire,

— qu’en toute hypothèse, ce troisième rapport ne mentionne pas la présence d’humidité, ni de moisissures, ni d’infiltrations d’eau,

— que l’obligation de décence ne contraint pas les bailleurs à louer uniquement des habitations totalement hermétiques à l’air.

Par dernières conclusions déposées et notifiées le 11 janvier 2017, M. D Y demande à la cour, en formant appel incident :

— de confirmer le jugement, sur la condamnation du bailleur à réaliser les travaux d’isolation thermique, et à lui payer la somme de 200 € de dommages et intérêts et celle de 500 € pour frais irrépétibles,

— de réformer le jugement pour le surplus

statuant à nouveau,

— de condamner le bailleur à réaliser les travaux d’isolation phonique dans son appartement,

— de condamner le bailleur à lui payer la somme de 196,48 euros à titre de remboursement de loyer, outre celle de 552,88 euros au titre de sa consommation de gaz entre 2012 et 2016, celle de 5000 € au titre de son préjudice de jouissance né de l’absence d’isolation phonique et celle de 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des faits de l’espèce, des prétentions et moyens des parties. L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 janvier 2017.

MOTIFS DE LA DECISION:

Par contrat en date du 2 juillet 2007, l’OPAC de l’Angoumois, aujourd’hui dénommé OPH de l’Angoumois, a donné à bail à M. D Y à compter du 12 juillet 2007, un appartement de type T1 situé XXX à X, moyennant un loyer mensuel hors charges de 177,86 euros, outre une provision mensuelle de 24,01 euros au titre des charges récupérables.

Concernant les travaux d’isolation thermique:

Par courrier en date du 3 mars 2011, M. Y s’est plaint auprès du GIP Charente-Solidarité d’infiltrations d’eau, d’une mauvaise isolation, et d’une température insuffisante dans son appartement (17 °C en hiver maximum).

A la suite d’une visite effectuée sur les lieux le 5 mai 2011, le technicien du Pact de la Charente a établi une fiche de non-décence au regard des critères définis par le décret 2002-120 du 30 janvier 2002 (avec une cotation de 1 / 4) en mentionnant la présence «d’humidité et de moisissures assez importantes dans un coin du mur du séjour», avec comme observations: «le logement est-il suffisamment chauffé’ La pose d’un isolant sur les murs donnant à l’extérieur pourrait permettre de stopper les ponts thermiques et donc de réduire les problèmes d’humidité et de moisissures présents dans le logement».

A la suite de ce rapport, dont il n’a pas contesté la teneur ni les conclusions, et des demandes du locataire par courriers des 4 juin 2011, 3 décembre 2011 et 29 décembre 2011, le bailleur a fait procéder en mars 2012 à la pose d’un joint sur les jonctions de la porte-fenêtre du séjour, afin de diminuer les infiltrations d’air.

Le Gip Charente-Solidarité a procédé à une contre visite le 15 mars 2012 et a conclu que les travaux réalisés par le bailleur permettaient au logement de retrouver un caractère décent.

Contestant l’efficacité de ces travaux, M. Y a obtenu la mise en 'uvre d’une expertise amiable, dans le cadre de son contrat de protection juridique.

Le cabinet A mandaté par la MATMUT a constaté lors de sa visite du 24 juillet 2012 qu’un mur donnant sur l’extérieur n’était pas isolé, de sorte que les déperditions thermiques étaient inévitables, que des dégradations du béton en sous-face du balcon de l’étage supérieur pouvaient entraîner des infiltrations par le plancher, mais qu’il n’existait pas d’infiltrations par la porte fenêtre du séjour.

A la suite de ce premier rapport, la bailleur a fait réaliser des travaux par la société Arpège peinture, d’un montant de 429,32 euros (facture du 22 novembre 2012) comportant l’isolation du mur extérieur par pose d’un doublage Placomur, et le changement des papiers peints et plinthes en bois.

Lors de sa seconde visite du 15 janvier 2013, le technicien du cabinet A a constaté «des infiltrations d’air relativement importantes par les menuiseries extérieures (pourtant en PVC double vitrage), très sensibles au niveau de la jonction entre le vitrage et le bâti PVC de l’ouvrant», ce qui démontrait selon lui l’absence ou l’insuffisance du joint intérieur entre ces deux éléments de la fenêtre. Il concluait à l’existence d’un «apport d’air froid dans le logement, expliquant les températures relativement basses constatées par le locataire même lorsque le chauffage fonctionne». L’OPH a accepté de faire réaliser de nouveaux travaux, par la menuiserie Berland, qui a établi le 17 février 2013 une facture de 142,57 euros très peu explicite (forfait 4 : quincaillerie moyenne et main d''uvre), mais qui selon les explications non contestées du bailleur correspond à un traitement du bas de la baie vitrée avec calfeutrage par mousse expansive et application d’un joint au pourtour des carreaux.

La demande d’indemnisation et de réalisation de travaux soumise au tribunal puis à la cour est fondée sur un troisième rapport d’expertise amiable rédigé le 11 mars 2015 par le même cabinet A, après visite de l’appartement le 2 mars 2015 en présence de M. B, technicien de la société DMS, mais sans convocation préalable du bailleur.

A l’aide de caméras thermiques, le technicien a visualisé dans le séjour et la cuisine des zones de ponts thermiques, en particulier dans les angles hauts du plafond du séjour et au niveau des cueillies de ces plafonds, ainsi que sous la baie vitrée (avec des températures de l’ordre de 12 °C dans les zones situées en périphérie des menuiseries).

Des entrées d’air parasites ont en outre été constatées entre les vitrages de la baie du séjour et les bâtis des ouvrants, en partie basse au niveau sur seuil de la baie, et au niveau de la porte d’entrée de l’appartement par les joints entre porte et dormant et par la serrure.

Ces entrées d’air, déjà constatées le 15 janvier 2013 à l’occasion du second rapport (qui présentait un caractère contradictoire), ont de nouveau été observées par l’huissier de Justice requis par le locataire le 20 janvier 2016.

Dans son constat qui a été régulièrement produit au débat et soumis à la libre discussion des parties, Maître C indique en effet qu’un courant d’air important passe de manière constante autour de la serrure de l’entrée, et qu’un air glacial peut être ressenti à la main tout autour de la baie vitrée qui donne côté nord.

Même si ces entrées d’air parasites sont insuffisantes pour conférer à l’appartement un caractère non-décent (celui-ci ayant été écarté à compter de mars 2012), elles correspondent toutefois à un important défaut d’étanchéité des menuiseries, ce qui caractérise un manquement du bailleur à l’obligation qui lui est faite par l’article 6 alinéa 3 b) de la loi du 6 juillet 1989 d''assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

L’OPH avait d’ailleurs conscience de cette obligation puisqu’à la suite du second rapport du cabinet A (visite du 15 janvier 2013), il a accepté de faire réaliser des travaux à sa charge, qui n’ont toutefois pas été suffisants pour remédier au désordre.

Par des motifs pertinents et détaillés que la cour adopte, le tribunal a donc ordonné à bon droit la réalisation de travaux sous astreinte. Le jugement doit être confirmé de ce chef.

Concernant les travaux d’isolation phonique :

L’appartement donné à bail fait partie d’un ensemble de 302 appartements répartis sur 14 bâtiments construits entre 1974 et 1977, ainsi que le rappelle le bailleur dans ses conclusions, sans être contesté sur ce point.

Il ne ressort d’aucune des pièces produites que le constructeur ait été astreint à cette époque au respect de certaines normes en matière d’isolation phonique, et aucune mesure de bruit n’a été effectuée dans l’appartement loué à M. Y. L’huissier de Justice n’a pas été sollicité sur ce point lors des constatations opérées le 20 janvier 2016. Par ailleurs, l’isolation phonique ne fait pas partie des critères de décence prévus par le décret précité du 30 janvier 2002.

L’intimé s’est plaint auprès de son bailleur par courriers des 6 novembre 2014 et 14 avril 2014 du comportement bruyant de son voisin du dessus, à l’occasion de réceptions festives entre 23 heures et 4 heures du matin, ou des travaux de bricolage au marteau à 22 h 30 (vendredi 11 avril 2014).

Il n’est nullement démontré que les perturbations qui en découlent pour M. Y puissent être atténuées par des travaux d’isolation phonique.

Au demeurant, il n’existe pas d’autres plaintes à ce sujet de la part de M. Y depuis le 14 avril 2014.

Il sera relevé, à l’inverse, que plusieurs locataires avaient signalé en septembre 2008 le comportement bruyant de M. Y et son intempérance.

C’est donc à juste titre que le tribunal a rejeté, comme insuffisamment justifiée, la demande formée par ce locataire tendant à la réalisation sous astreinte de travaux d’isolation phonique.

En application de l’article 566 du code de procédure civile, il convient de déclarer recevable la demande de dommages-intérêts formée par M. Y en cause d’appel, spécifiquement au titre du préjudice subi par le défaut d’isolation phonique.

En effet, il a ainsi explicité la demande de dommages-intérêts qu’il avait présentée de manière globale en première instance sans distinguer alors entre les causes de préjudices, en la majorant devant la cour pour tenir compte de la persistance alléguée des troubles de jouissance.

En revanche, cette demande doit être rejetée sur le fond, dès lors que la preuve d’un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles n’est pas démontrée en ce qui concerne l’isolation phonique, et que l’OPH de l’Angoumois justifie par ailleurs avoir fait toute diligence à chaque plainte de M. Y, en confiant une enquête de voisinage à l’organisme de médiation sociale OMEGA, qui n’a pas permis de conforter les allégations de l’intimé.

Concernant la demande en remboursement de loyers :

Il y a lieu également de confirmer le jugement, en ce qu’il a rejeté la demande de remboursement des loyers payés durant les hivers 2012, dès lors que les sommes payées mensuellement par M. Y n’ont pas la nature de loyer (celui-ci étant intégralement couvert par le virement APL CAF au vu des avis d’échéances produits au débat), mais celle de provisions sur les charges d’entretien des parties communes et des appareils individuels, et sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Concernant la demande de remboursement des factures de gaz :

M. Y n’a jamais fait procéder à des relevés objectifs de température à l’intérieur de son appartement en période de chauffe, et l’étude détaillée de ses factures GDF Suez révèle que sa consommation théorique annuelle au m² durant les mois d’hiver, soit 112 kWh pour novembre et décembre 2012, 169 kWh pour janvier et février 2013, 148 kWh pour mars et avril 2013, 106 kWh pour novembre et décembre 2013, 82 kWh pour janvier et février 2014 et 96 kWh pour mars et avril 2014 était très inférieure à celle figurant sur le diagnostic de performance énergétique effectué le 27 novembre 2009 pour son appartement. Il ne peut donc invoquer une surconsommation et le jugement a rejeté à juste titre sa demande de remboursement de factures.

Concernant la demande de dommages-intérêts :

Ainsi que sollicité par M. Y, il convient de confirmer la décision entreprise, en ce qu’elle a condamné le bailleur à lui payer la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance consécutif aux arrivées d’air.

Concernant les demandes accessoires :

L’OPH a succombé en son appel principal et M. Y en son appel incident, et il n’est donc pas inéquitable de laisser aux parties la charge de leurs frais irrépétibles exposés devant la cour.

Il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné à ce titre le bailleur à payer à M. Y la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS:

LA COUR,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déclare recevable mais mal fondée la demande formée par M. Y en paiement de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance né de l’absence d’isolation phonique,

Déboute M. Y de cette demande,

Rejette les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que chaque partie supportera la charge de ses dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame Elisabeth LARSABAL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,