COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 09 MAI 2018

(Rédacteur : Monsieur PETTOELLO, Conseiller)

N° de rôle : 16/05066

La SARL ZOU PERY

c/

La SARL ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES ( OCJ)

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 06 juillet 2016 (R.G. 13/09684) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX -Loyers Commerciaux- suivant déclaration d’appel du 28 juillet 2016

APPELANTE :

La SARL ZOU PERY, représentée par son gérant, domicilié en cette qualité au siège sis […]

représentée par Maître Coralie LABARRIERE de la SELARL HORAE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

La SARL ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES ( OCJ), représentée par son gérant, Monsieur Y Z, domicilié en cette qualité au siège sis 66 Avenue du Président Robert Schumann – 33110 LE BOUSCAT

représentée par Maître Laurent BABIN de la SELARL ABR & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 04 avril 2018 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur PETTOELLO, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Robert CHELLE, Président,

Madame Elisabeth FABRY, Conseiller,

Monsieur Dominique PETTOELLO, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur A B

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

FAITS ET PROCÉDURE

La SARL Organisation et Construction Jumelées (la société OCJ) est propriétaire d’un local à usage commercial situé 31 rue des Augustins à Bordeaux donné à bail commercial à la SARL Zou-Pery pour l’exploitation d’un fonds de commerce de restaurant sous l’enseigne l’Escorial.

Le preneur a sollicité par acte extra judiciaire du 28 février 2013 le renouvellement du bail. Le bailleur en a accepté le principe le 1^er mars 2013.

Les parties étant en désaccord sur le prix du loyer renouvelé, le bailleur a, le 21 octobre 2013, saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Bordeaux lequel a, par décision du 7 mai 2014, ordonné une expertise confiée à M. C X.

L’expert a déposé son rapport le 26 mai 2015.

Par jugement contradictoire du 6 juillet 2016, le juge des loyers commerciaux a ainsi statué:

Rejette la demande de réouverture des opérations d’expertise judiciaire,

Fixe le loyer du bail renouvelé à compter du 1^er mars 2013 à la somme annuelle de 32 500 euros.

Rappelle que les intérêts courent de plein droit au taux légal entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé en fonction des échéances contractuelles à compter du 21 octobre 2013,

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

condamne la société Zou Pery à payer une somme de 1 500 euros à la société Organisation et Construction Jumelées au titre de l’article 700 du du code de procédure civile,

Condamne la société Zou Pery à payer les dépens,

Ordonne l’exécution provisoire.

Par déclaration faite au greffe le 28 juillet 2016 et enregistrée le lendemain, la société Zou Pery a interjeté appel total de la décision.

Le 20 septembre 2016 une mesure de médiation a été proposée aux parties qui l’ont refusée.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures en date du 2 mars 2018 auxquelles il convient de se référer pour le détail de ses moyens et arguments, la SARL Zou Pery demande à la Cour de :

Vu les dispositions des articles de l’article L145-33 et L145-34 du code de commerce,

- Réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des loyers près le Tribunal de grande instance de Bordeaux

En conséquence, à titre principal,

- Dire et juger qu’il n’existe aucune modification notable des éléments constitutifs de la

valeur locative justifiant le déplafonnement du loyer.

- Fixer à 11 422,65 €/ an en principal, outre les charges et conditions prévues au bail

commercial, le montant du loyer dû par la SARL Zou Pery a compter du 1^er mars 2013 pour les locaux à usage commercial loués par lui 31, […]

Bordeaux.

À titre subsidiaire et dans I’hypothèse où la Cour d’appel venait à considérer qu’il y a lieu à déplafonnement du loyer du bail commercial,

- Fixer à 17331 €/ an en principal, outre les charges et conditions prévues au bail commercial le montant du loyer dû par la SARL Zou Pery à compter du 1^er mars 2013 pour les locaux à usage commercial loués par lui […].

En tout état de cause,

- Condamner la SARL OCJ à verser à la SARL Zou Pery, la somme de 2500 euros sur le fondement de l°article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SELARL Horae, société d’Avocats au Barreau de Bordeaux.

La locataire fait valoir qu’elle a été victime de sinistres à répétition sous forme d’infiltrations liées au non respect par le bailleur de son obligation d’entretien. Elle conteste qu’il existe une modification des facteurs locaux de commercialité dès lors que la mise en service de la ligne B est insuffisance à les caractériser dans un secteur qui était déjà une zone de chalandise. Elle ajoute qu’il n’est pas démontré que la modification serait de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale du preneur et précise que son chiffre d’affaires n’a pas bénéficié d’une augmentation. Elle conteste toute sous évaluation manifeste du loyer. Elle soutient que l’intimée ne décrit pas les travaux sur les locaux donnés à bail et susceptibles d’influencer sa valeur locative. Elle demande la fixation du loyer selon la seule variation de l’indice. Subsidiairement, si le déplafonnement était admis, elle discute la valeur locative telle que retenue.

Dans ses dernières écritures en date du 28 mars 2018 auxquelles il convient de se référer pour le détail de ses moyens et arguments, la société OCJ demande à la Cour de :

Vu les articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce,

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des loyers près le tribunal de grande instance de Bordeaux le 6 juillet 2016 ;

Débouter la SARL Zou Pery de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

Y ajoutant :

Condamner la SARL Zou Pery à verser une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre sa condamnation aux entiers dépens devant la cour.

Elle considère qu’il y a bien eu des modifications des facteurs locaux de commercialité de nature à avoir un impact direct sur l’activité du commerce considéré de restaurant par apport de clientèle commerciale et invoque la ligne B du tramway et le réaménagement de la rue Saint Augustin ainsi que la création d’une station vélib. Elle invoque une sous évaluation manifeste du loyer. Elle estime justifié le montant du loyer retenu par le premier juge.

Par ordonnance en date du 30 mars 2018, le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction et renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience du 4 avril 2018.

EXPOSE DES MOTIFS

Les éléments développés à titre liminaire par l’appelante sur la résurgence de sinistres et sur la qualité de marchands de biens du bailleur ne sont pas de nature à avoir une incidence sur la solution du litige. L’appelante n’en tire d’ailleurs pas de conséquence et les invoque comme des éléments de contexte.

Le débat est donc de déterminer en premier lieu s’il y a eu pendant le cours du bail une modification des facteurs locaux de commercialité de nature à avoir un impact positif sur le commerce considéré de restaurant.

En l’espèce, il y a bien eu, au sens de l’article L145-34 du code de commerce, une modification notable des facteurs locaux de commercialité pendant le cours du bail renouvelé et cette modification est de nature à avoir un impact favorable sur un commerce de restaurant.

En effet, si le commerce ne se situe pas directement sur la place de la Victoire, il n’en demeure pas moins qu’il est bien dans sa proximité immédiate et plus proche encore de la place du général Sarrail. La mise en service de la ligne B du tramway constitue donc bien à un facteur à prendre en compte. Le secteur était certes auparavant déjà desservi par des transports urbains. Toutefois, la mise en service du tramway n’est pas une simple refonte du système de transport urbain sans incidence ne serait-ce que par la plus grande lisibilité du service du tram par rapport à celui préexistant. Mais surtout, si la zone a toujours été commerciale, la mise en service du tramway s’est accompagnée d’un réaménagement urbain et en particulier d’un aménagement de la rue Saint Augustin où est exploité le commerce. Cet aménagement (zone piétonne, végétalisation) est bien de nature à avoir un impact favorable dans la mesure où il participe de l’agrément de la voie et où il participe à l’agrément de la terrasse.

Ces éléments constituent bien des évolutions des facteurs locaux de commercialité et leur incidence était de nature à être favorable. C’est à tort que l’appelante fait référence au Café des arts dont il a été jugé que la proximité de la ligne de tramway ne lui apportait pas d’incidence favorable, alors que sa localisation, à 350 mètres de son établissement, le situe dans une zone de chalandise différente plus éloignée de la place de la Victoire.

L’appelante invoque l’évolution de son chiffre d’affaires au début de son activité dans la période 2006/2010 pour considérer que la mise en service du tramway en 2004 n’a pas eu d’effet positif puisque ce chiffre a constamment diminué, puis a stagné. Toutefois, l’impact n’a pas à être démontré sur le chiffre d’affaires du fonds de commerce lequel dépend d’autres éléments; ce que l’appelante reconnait elle-même en constatant une hausse en 2010 qu’elle estime de courte durée sans le démontrer davantage.

Les motifs tirés de problèmes récurrents d’insécurité et de saleté, de trafics de drogue ne sont étayés que par des pièces ne se rapportant pas à la période de référence considérée et ne sont donc pas pertinents en l’espèce.

C’est donc à juste titre que le premier juge qui reprenait les termes de l’expertise de M. X a considéré que le loyer renouvelé à effet du 1^er mars 2013 serait fixé à la valeur locative en conformité avec les exigences de l’article L145-33 du code du commerce.

Ce faisant, les autres motifs tenant à la sous-évaluation manifeste des loyers et des travaux réalisés par le preneur deviennent surabondants, sans nécessité de les discuter.

Sur la fixation du loyer à la valeur locative, étant retenu que les surfaces établies par l’expert ne sont pas discutées, si l’intimée s’en tient désormais au montant fixé par le premier juge, l’appelante conteste à nouveau les termes de comparaison retenus par l’expert. Elle en propose de nouveaux pour faire valoir une valeur moyenne 78 euros par mètre carré pour la partie commerciale, soit un loyer de 8 931 euros. Outre que ces éléments pouvaient être soumis et discutés dans les temps de l’expertise, les parties ayant disposé d’un temps suffisant pour le faire, c’est à juste titre que l’intimée considère qu’ils ne concernent pas des établissements de restauration comparables. L’appelante d’ailleurs ne le conteste pas en faisant valoir que l’expert lui-même avait retenu un fonds de commerce de coiffure. Cet argument reste insuffisant alors qu’il n’est pas contesté que la zone de chalandise comporte de nombreux établissements de restauration, que la destination des lieux est un critère pertinent pour établir la valeur locative et que l’appelante veut critiquer à nouveau les conclusions de l’expert.

De plus, les baux présentés peuvent difficilement être comparés alors qu’ils présentent des caractéristiques différentes comprenant pour certains par exemple les charges fiscales et les travaux définis à l’article 606 du code civil à la charge des preneurs. La cour confirme donc la valeur de 200 euros par mètre carré telle qu’établie par le premier juge pour la partie commerciale du bail querellé.

S’agissant de la partie habitation, l’appelante s’appuie principalement sur la valeur basse d’une estimation qu’elle a fait établir par une agence immobilière en octobre 2015 qui avait conclu que ce bien pourrait trouver locataire pour un prix d’environ 700-750 euros. Ce motif, qui n’est pas de nature à contredire la valeur retenue par l’expert à hauteur de 800 euros, est rejeté par la cour qui confirme donc le jugement en ce qu’il avait retenu cette valeur proposée par l’expert.

Ainsi, le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

L’appel est mal fondé et la société Zou Pery sera condamnée à payer à la société OCJ la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Dés lors, le montant retenu par le premier juge sera confirmé par la cour

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 6 juillet 2016 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Bordeaux en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Condamne la société Zou Pery SARL à payer la somme de 2 000 euros à la société Organisation et Construction Jumelées SARL par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne la société Zou Pery SARL à payer les dépens, et dit qu’il pourra être fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par la SELARL Horae, avocat qui en a fait la demande.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Robert CHELLE, Président, et par Monsieur A B, Greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.