RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 25 Mars 2021

(n° 69 , 41 pages)

N° d’inscription au répertoire général : N° RG 19/22506 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CBEIG

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 18 Novembre 2019 par le juge de l’expropriation de Évry RG n° 16/00231

APPELANTE

Société d’Economie Mixte PARIS SUD AMENAGEMENT

[…]

[…]

représentée par M^e B C, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, toque : NAN702

INTIMÉS

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e Gérald LAGIER de la SELARL ALERION SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0126

Société IMMEUBLE DENOMME 'LES FRANCIADES'

[…]

[…]

91280 ST K DU PERRAY

représentée par M^e Jérôme CHAMARD de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOME Z-REY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0056

S.A.R.L. SOVIDIS

[…]

[…]

représentée par M^e J-Christophe HYEST, avocat au barreau de PARIS, toque : G0672, absent à l’audience

Société CSF

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e Mathieu JACOB de la SELAS CABINET CONFINO, avocat au barreau de PARIS, toque : K0182

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE L’ESSONNE

[…]

[…]

représentée par M^me G-H I en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Janvier 2021, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Hervé LOCU, Président,

Gilles MALFRE, conseiller

G-José DURAND, conseillère

Greffier : M^me Marthe CRAVIARI, lors des débats

ARRÊT :

—  RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Marthe CRAVIARI, Greffière présente lors de la mise à disposition.

***

La commune de Massy a engagé une réflexion globale sur le renouvellement du quartier Massy Opéra ayant abouti à une procédure d’expropriation pour une rénovation urbaine au sein du quartier Les Franciades visant la démolition d’immeubles en nature de centre commercial et de construction de collectifs avec des aménagements de commerces en rez de chaussée. La Société Mixte Paris Sud

Aménagement- ci après dénommée SAEM réalise ce projet, son capital étant majoritairement détenu par la ville de Massy.

La SAEM indique en effet que le quartier Massy’Opéra, grand ensemble aménagé au début des années 1960, classé aujourd’hui en zone urbaine sensible accueille plus de 15'000 habitants, et souffre de dysfonctionnements notoires, pauvreté, trafic. La première étape du renouvellement du quartier a été l’aménagement de la Zac Bourgogne’Languedoc dans le cadre d’une convention ANRU. La transformation du centre commercial des Franciades est la clé de voûte du projet, puisque celui-ci est à l’origine le véritable centre du quartier, a connu une profonde dégradation du fait , notamment, de l’insuffisance d’investissement sur le bâti et de la perte de diversité commerciale. Ces difficultés sont directement liées au statut en copropriété qui ne facilite ni l’investissement ni la gestion de la diversité commerciale. L’importance et la complexité des opérations ont conduit la même commune de Massy à créer une zone d’aménagement concertée, dont la mise en 'uvre est concédée à la SAEM Paris-Sud aménagement(pièce N°1: Massy Franciades Opéra un nouveau coeur de ville).

Le déroulement opérationnel de la Zac Franciade-Opéra s’organise selon les étapes successives suivantes :

'démolition de l’ancien parking public des Franciades,

'construction en lieu et place d’un nouveau parking public souterrain, aménagement d’une place publique et construction d’immeubles accueillants 200 logements et 3000 m² de commerce en rez-de-chaussée transféré depuis le centre commercial des Franciades (îlot 1),

'démolition partielle du centre commercial des Franciades soumis au statut de la copropriété (îlot 2) et d’un ensemble immobilier à usage commercial situé rue des Canadiens (îlot 3), pour permettre la construction de 200 nouveaux logements et 3000 m² de commerces supplémentaires.

L’emprise de l’îlot était à l’origine le parking de la place de France, comprenant un niveau de surface et en sous-sol ; il a été démoli par l’aménageur pour construire 2 niveaux de parking publics souterrains et une place publique piétonne en surface et céder des lots de volumes destinés à accueillir des logements et des commerces ; les locaux commerciaux de l’îlot 1 ont d’ores et déjà été occupés notamment avec des transferts de commerce de l’îlot 2 et parallèlement les occupants non transférés ont été évincés ; la 2^e phase doit s’engager désormais avec la démolition des murs commerciaux des îlots 2 et 3 et la construction de la 2^e phase de l’opération.

LA SAEM précise que l’opération est lourdement déficitaire comme le fait apparaître le bilan prévisionnel ayant servi de base à la déclaration d’utilité publique, du fait notamment des coûts d’acquisitions foncières et des coûts des travaux liés à la structure de dalle ; les ventes de charges foncières à des promoteurs sont largement insuffisants pour équilibrer l’opération et le déficit est couvert par la ville de Massy autorité concédante (pièce n° 19), puisque l’opération d’aménagement présente un déficit prévisionnel de plus de 34 millions d’euros à la charge de la ville de Massy, ce qui représente 2 à 3 années du total des investissements de toute nature réalisés par cette ville ; il s’agit donc d’une opération d’intérêt public dont la vente de charges foncières vient amoindrir le déficit et non d’une opération de valorisation immobilière.

L’opération ne porte pas sur l’immeuble collectif d’habitation compris dans l’emprise foncière du syndicat des copropriétaires mais uniquement sur une partie des commerces, puisqu’elle consiste à extraire du périmètre de la copropriété une emprise foncière bâtie d’une surface au sol de 9 765 m² sur laquelle se situent :

—  98 lots privatifs commerciaux répartis en rez de chaussée et sous sol, représentant 11 580 millièmes sur 30 000,

—  80 places de stationnement représentant la totalité des places de stationnement de la copropriété.

L’ emprise conservée constitue un ensemble de copropriété d’une emprise au sol de 5 998 m² sur laquelle se situent :

— les lots commerciaux non expropriés,

—  45 logements.

Pour procéder à cette extraction, la SAEM paris Sud Aménagement a opté pour le retrait des lots privatifs et de l’emprise au sol concernée, du syndicat des copropriétaires d’origine (pièce N°2 arrêté de cessibilité dont plan matérialisant l’emplacement de la ligne divisoire et rapport d’expertise IPFEC pièce N°20).

Par arrêté préfectoral n°2014-PREF.DRCL/BEPAFI/SSAF/515 du 8 août 2014, les parcelles ou parties de parcelles situées à l’intérieur de la DUP ont été déclarées cessibles au profit de la SAEM.

Les discussions amiables avec deux projets de protocole transmis au syndic (pièce N°5), ont échoué , le syndicat des copropriétaires les ayant refusés lors de son assemblée générale du 8 octobre 2015.

Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue le 15 décembre 2014 au profit de la SAEM, (pièce N°3)concernant :

— pour la parcelle K 264, une emprise de 9 762 m²

— pour la parcelle K 262, une emprise de 3 m²

— pour la parcelle N 333, aucune emprise.

Lesdites parcelles comprennent 98 lots privatifs et des parties communes. Les lots privatifs et les parties communes expropriés font l’objet d’un retrait de la copropriété.

La SAEM a poursuivi l’expropriation des 98 lots privatifs à l’encontre de chaque propriétaire au bénéfice desquels une indemnité a été fixée, soit par accord amiable, soit par la première juridiction(pièce N°7).

Est notamment concerné par l’opération, le syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble sis à l’angle de la […] à Massy, dénommé Les Franciades (ci-après dénommé le syndicat des copropriétaires) propriétaire d’un ensemble immobilier situé à […] et […], sur les parcelles cadastrées […] et 262 et section N° 333, de superficies respectives de 11 398 m², 690 m² et 3 675 m² soit une superficie totale de 15 763 m². La société SOVIDIS exploite dans la copropriété expropriée un fonds de commerce de supermarché à l’enseigne Carrefour Market. La société CSF, est preneuse de locaux commerciaux dans la copropriété expropriée. La SCI Val Sans Retour, est copropriétaire.

Il s’agit d’un ensemble à usage commercial et d’habitation soumis au statut de la copropriété. Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 27 mars 2017, annexé au jugement.

Le bien est situé dans le périmètre du projet d’aménagement dénommé ZAC Franciades-Opéra qui a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique (DUP), selon l’arrêté préfectoral n°2014-PREF.DRCL/BEPAFI/SSAF/362 du 3 juin 2014.

La SAEM a consulté le service des domaines qui par avis du 8 décembre 2015 (pièce N°8) a estimé

qu’au vu du bien exproprié à savoir un terrain en nature de voies de circulation et d’emplacement de stationnement en sous sol, la valeur vénale est estimée à la somme de 168 000 € ; le service des domaines a estimé que l’emprise devait être évaluée selon la méthode « valeur des constructions terrain intégré » et n’a donc pas attribué au terrain une valeur propre distincte des constructions.

LA SAEM souligne que le commissaire du gouvernement a dans son premier mémoire conclu au rejet de la demande d’indemnisation du terrain d’assiette sous emprise (pièce N°10), et ce n’est qu’en mai 2019 qu’il a retenu une méthode radicalement différente attribuant au terrain d’assiette, jusque-là considéré comme sans valeur propre, une valeur de 6, 2 millions d’euros.

La SCI du Val Sans Retour indique qu’elle est le principal copropriétaire, étant propriétaire de lots représentant avant l’expropriation 7867/30000 des parties communes de la copropriété soit 26, 23% ( pièce N°1) ; elle précise que professionnelle de l’immobilier, elle avait acquis ces lots, notamment en raison de la possibilité future de construire sur le terrain partie commune.

En l’absence d’accord, par un mémoire introductif d’instance daté du 19 avril 2016 et reçu le 20 avril 2016 par le greffe, la SAEM a saisi la juridiction de l’expropriation du Tribunal de Grande Instance de l’Essonne aux fins de fixation des indemnités d’expropriation devenant revenir au syndicat des copropriétaires, après avoir consulté le service des Domaines (pièce N°8) préconisant la méthode valeur des constructions terrain intégré.

Par jugement contradictoire du 18 décembre 2017, le juge de l’expropriation a ordonné une expertise confiée à M. Y Z afin d’appécier le coût des travaux nécessaires au retrait et a fixé à la somme de 60 000 € à la charge de l’autorité expropriante, la provision à valoir sur rémunération de l’expert et a sursis à statuer sur les demandes formées par les parties dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

Le rapport d’expertise a été déposé le 1^er mars 2019 (pièce N°9).

La SCI du Val Sans Retour, propriétaire d’un lot privatif non exproprié se présentant comme le principal propriétaire du syndicat (avec 26% des parts) et les sociétés SOVIDIS et CSF locataire et locataire gérant de ce lot ont régularisé chacune une intervention volontaire à la procédure.

Alors que le commissaire du gouvernement avait d’abord retenu la méthode de valorisation intégrée (pièce N°10), il a considéré que l’emprise devait être évaluée selon la méthode analytique (pièce N°11).

Par jugement du 18 novembre 2019, après transport sur les lieux le 27 mars 2017 et dépôt du rapport d’expertise, le juge de l’expropriation a :

— Déclaré irrecevable le mémoire récapitulatif après expertise en date du 12 avril 2019 de la société CSF ;

— Déclaré recevable la SCI du VAL SANS RETOUR en son intervention volontaire au soutien des prétentions du syndicat des copropriétaires ;

— Déclaré recevable la société SOVIDIS en son intervention volontaire principale ,

— Déclaré recevable la société CSF en son intervention volontaire principale ;

— Annexé à la décision le procès-verbal de transport du 27 mars 2017 ;

— Retenu la méthode analytique terrain + construction et retenu un abattement forfaitaire de 50% pour terrain encombré et ajouté à la valeur des constructions, les 80 emplacements de stationnement et le

local de service ;

— Fixé à la somme de 7 200 162,50 € (sept millions deux cent mille cent soixante-deux euros et cinquante centimes), l’indemnité totale de dépossession due par la SAEM Paris Sud Aménagement au syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble […] à Massy, dénommé Les Franciades dans le cadre de l’opération d’expropriation du bien situé à […] et […], sur les parcelles cadastrées […] et 262 ;

— Dit que la somme de 7 200 162,50 € se décompose de la manière suivante :

— indemnité principale totale de 6 542 875 €, soit :

* 5 614 875 € au titre de la dépossession du sol ;

* 840 000 € au titre de la dépossession de 80 places de stationnement ;

* 88 000 € au titre de la dépossession du local de service ,

— indemnité de remploi totale de : 657 287,50 €, soit :

* 562 487,50 € au titre de la dépossession du sol ;

* 85 000 € au titre de la dépossession de 80 places de stationnement;

* 9 800 € au titre de la dépossession du local de service ;

— Fixé à la somme de 2 935 805, 33 € (deux millions neuf cent trente-cinq mille huit cent cinq euros et trente-trois centimes) l’indemnité principale due par la SAEM Paris Sud Aménagement au syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble […] à Massy, dénommé Les Franciades dans le cadre de l’opération d’expropriation susmentionnée au titre des conséquences préjudiciables du retrait';

— Fixé à la somme de 50 000 € (cinquante mille euros) l’indemnité accessoire due par la SAEM Paris Sud Aménagement au syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble […] à Massy, dénommé Les Franciades dans le cadre de l’opération d’expropriation susmentionnée au titre des frais administratifs ;

— Débouté le syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble […] à Massy, dénommé Les Franciades de sa demande en règlement d’une indemnité de 61 324 € hors taxe, soit 73 5 88,80 € toute taxe comprise correspondant à la mission de conseil technique ;

— Débouté le syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble […] à Massy, dénommé Les Franciades de sa demande en versement d’une provision de 20 000 € au titre du coût de licenciement du gardien d’immeuble et de sa demande de surseoir à statuer ;

— Débouté la […] de sa demande subsidiaire en désignation d’un expert ;

— Débouté la société SOVIDIS de l’ensemble de ses demandes au fond ;

— Débouté la société CSF de l’ensemble de ses demandes au fond ;

— Constaté que la SAEM Paris Sud Aménagement offre d’assurer vis-à-vis du syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble […] à Massy, dénommé Les

Franciades à titre gratuit une mission de maîtrise d’ouvrage déléguée dans le cadre des travaux nécessaires au retrait ;

— Condamné la SAEM Paris Sud Aménagement à payer au syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble […] à Massy, dénommé Les Franciades une somme de 5 000 € (cinq mille euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la SAEM Paris Sud Aménagement à payer à la société SOVIDIS une somme de 1 500 € (mille cinq cent euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la SAEM Paris Sud Aménagement à payer à la société CSF une somme de 1 500 € (mille cinq cent euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— Condamné la SAEM Paris Sud Aménagement aux dépens de la présente procédure.

L’appel porte sur :

— La fixation à la somme de 7.200.162,50 euros l’indemnité totale de dépossession due par la SAEM Paris Sud Aménagement au Syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble […] à Massy, dénommé les Franciades, dans le cadre de l’expropriation du bien situé à […] et […], sur les parcelles cadastrées […] et 262 ;

— Dit que la somme de 7.200.162,50 euros se décompose de la manière suivante :

— Indemnité principale totale de 6.542.875 euros soit :

—  5.614.875 au titre de la dépossession du sol

—  840.000 euros au titre de la dépossession de 80 places de stationnement

—  88.000 euros au titre de la dépossession du local de service

— Indemnité de remploi totale de 657 287, 50 euros, soit :

—  562 487, 50 euros au titre de la dépossession du sol

—  85.000 euros au titre de la dépossession de 80 places de stationnement

—  9.800 euros au titre de la dépossession du local de service

La fixation à la somme de 2.935.805, 33 euros l’indemnité principale due par la SAEM Paris Sud Aménagement au Syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble […] à Massy, dénommé les Franciades, dans le cadre de l’opération d’expropriation sus mentionnée au titre des conséquences préjudiciables du retrait ;

La SAEM a interjeté appel le 19 décembre 2019.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties,

conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures ;

—  Déposées au greffe, par la SAEM, appelante, le 16 mars 2020 notifiées le 12 mai 2020 (Pas de retour d’AR), adressées le 17 octobre 2020 notifiées le 20 octobre 2020 (AR du 21 octobre 2020, pas d’AR de BLD Avocats) , adressées le 19 novembre 2020, notifiées le 20 novembre 2020 (AR du 24 novembre 2020, pas d’AR de la Selas Confino), déposées le 27 novembre 2020, notifiées le 30 novembre 2020 (AR du 1 et 2 décembre 2020, pas d’AR de la Selas Confino) aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a';

— déclaré irrecevable la demande en désignation d’un expert judiciaire formée par la SCI du Val Sans Retour

— débouté le syndicat principal des copropriétaires de sa demande en paiement d’une indemnité au titre d’une mission de conseil technique

— débouté le syndicat principal des copropriétaires de sa demande en paiement d’une provision de 20.000 € au titre du coût du licenciement du gardien de l’immeuble et de sa demande de sursis à statuer

— fixé à 50.000 € l’indemnité revenant au syndicat principal au titre des frais administratifs incluant les frais de modificatif du règlement de copropriété

— débouté la société SOVIDIS de l’ensemble de ses demandes au fond

— débouté la société CSF de l’ensemble de ses demandes au fond

Réformant le jugement pour le surplus et statuant à nouveau :

— FIXER l’indemnisation due au syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble sis à l’angle de la rue des Canadiens et de la Place de France à MASSY dénommé «'Les Franciades'» au titre de l’indemnité d’expropriation à hauteur de 18 420 millièmes sur 30 000 millièmes aux sommes suivantes:

-280 000 € au titre des constructions à usage d’emplacements de stationnement (terrain intégré),

-29 000 € au titre du remploi,

-29 472 € au titre du local de service situé à l’angle de l'[…],

-3 947, 20 € au titre du remploi,

— FIXER l’indemnisation due au syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble sis à l’angle de la rue des Canadiens et de la Place de France à MASSY dénommé «'Les Franciades'» au titre des conséquences préjudiciables du retrait à la somme de 2'928 563,69 € TTC au titre des travaux et coûts associés nécessités par le retrait.

— CONSTATER que la société Paris Sud Aménagement offre également d’assurer vis-à-vis du syndicat principal des copropriétaires et à titre gratuit une mission de maîtrise d’ouvrage déléguée.

— FIXER à la somme de 6 034,70 € l’indemnisation due à la société SOVIDIS au titre du coût de

déplacement du réseau pneumatique à effectuer dans les locaux qu’elle occupe.

— STATUER ce que de droit sur les dépens de l’instance.

Et dans un second jeu de conclusions';

— REJETER l’appel incident formé par le syndicat principal des copropriétaires comme étant mal fondé.

EN CONSEQUENCE,

— DEBOUTER le syndicat principal des copropriétaires de sa demande en fixation des indemnités relatives à la dépossession du terrain à hauteur de 6.737.850 € en principal et 674.785 € en remploi.

— DÉBOUTER le syndicat principal des copropriétaires de sa demande en sursis à statuer sur le remboursement des indemnités de licenciement au gardien.

— REJETER l’appel incident formé par la société SOVIDIS en ce qui concerne sa demande de paiement d’une provision de 100.000 €, sa demande en garantie et sa demande en condamnation au paiement d’une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— REJETER l’appel incident formé par la société CSF et la débouter de l’ensemble de ses demandes.

—  Déposées au greffe, par le syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble sis à l’angle de la rue des Canadiens et de la Place de France à MASSY dénommé «'Les Franciades'», intimé et appelant incident, le 22 juillet 2020 notifiées le jour même (AR des 23, 24, et 27 juillet 2020), déposées le 20 novembre 2020, notifiées le jour même (AR du 23 et 24 novembre 2020) aux termes desquelles il demande à la cour de ;

— Dire et juger mal fondée la société PARIS SUD AMENAGEMENT en son appel.

— Déclarer l’appel incident partiel interjeté par le Syndicat des Copropriétaires recevable et bien fondé.

— Réformer partiellement la décision de première instance.

— La confirmer pour le surplus en fixant les indemnités de dépossession à revenir au Syndicat des Copropriétaires à la somme de 8.350.435 € se décomposant comme suit':

— Terrain avec indemnité de remploi': 7'412'635 €

— Emplacements de stationnement avec indemnité de remploi': 925'000 €

— Loge de gardien avec indemnité de remploi': 97'800 €'

— Confirmer le jugement en ce qu’il a alloué au syndicat des copropriétaires la somme allouée de 2'935 805,33 € au titre des conséquences préjudiciables du retrait.

— Confirmer l’attribution d’une somme de 50.000 € au Syndicat des Copropriétaires dans le cadre de l’opération poursuivie au titre des frais administratifs.

— Réformer la décision de première instance en prononçant un sursis à statuer sur le remboursement des indemnités de licenciement susceptibles d’être versées au gardien de l’immeuble.

— Confirmer la somme de 5.000 € allouée en première instance au titre de l’article 700 du Code de

Procédure Civile.

— Condamner PARIS SUD AMENAGEMENT à payer au syndicat des copropriétaires en cause d’appel, une somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner la SAEM PARIS SUD AMENAGEMENT aux entiers dépens de la présente procédure.

— Dire et juger que la société PARIS SUD AMENAGEMENT offre d’assurer à titre gratuit une mission de maîtrise d’ouvrage.

—  Adressées par la SCI du Val Sans Retour, intimée et appelante incidente, le 04 août 2020 notifiées le 12 août 2020 (AR du 13 et 14 août 2020) aux termes desquelles elle demande à la cour’de :

— confirmer la décision du juge de l’expropriation en ce qu’il a retenu une valeur vénale du terrain de 11 223 194 €

— l’infirmer en ce qu’il a retenu un coefficient d’encombrement de 50% et limiter ce coefficient à 40%.

— Porter l’indemnité de réemploi au titre de la dépossession du sol à 674 785 €

— Confirmer le jugement de première instance pour le surplus (et notamment au titre de l’indemnité principale et accessoire pour la dépossession des 80 places de stationnement et du local de service, ainsi que pour les conséquences préjudiciables de retrait liées aux travaux),

— Condamner en conséquence la société PARIS SUD AMENAGEMENT à indemniser le syndicat des copropriétaires des sommes demandées dans son mémoire soit à :

—  8 350 435 € pour l’indemnité de dépossession,

-2 935 805, 33 € au titre des conséquences préjudiciables du retrait

—  50 000 € titre des frais administratifs

— Condamner la SAEM PARIS SUD AMENAGEMENT à verser la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la SCI DU VAL SANS RETOUR et aux dépens.

— Adressées par la société SOVIDIS intimée et appelante incidente, le 31 juillet 2020 complétées le 17 août 2020 notifiées le 20 août 2020 (AR du 21 et 24 août 2020) aux termes desquelles elle demande à la cour':

— RECEVOIR la société SOVIDIS en son présent mémoire et l’y déclarer bien fondé,

— CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a reçu la société SOVIDIS en son intervention volontaire,

— CONFIRMER le jugement entrepris concernant la condamnation à l’article 700 du code de procédure civile,

— L’INFIRMER pour le reste,

STATUANT à nouveau :

— CONDAMNER la société PARIS SUD AMENAGEMENT à lui payer la somme de 6.034,70 € HT-

7.241,64 € TTC correspondant au déplacement du local coffre-fort et du système d’acheminement des fonds, conformément au devis de la société CP BOURG,

— CONDAMNER la société PARIS SUD AMENAGEMENT à lui payer une provision de 100.000 € en réparation du préjudice subi en termes de surcoût de main d''uvre, du fait de la modification du quai de livraison (frais de personnel supplémentaire + frais de gardiennage) pendant la durée des travaux,

— CONDAMNER la société PARIS SUD AMENAGEMENT à la garantir des conséquences et nuisances occasionnées par les travaux envisagés,

— CONDAMNER la société PARIS SUD AMENAGEMENT à lui payer la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER la société PARIS SUD AMENAGEMENT aux entiers dépens.

—  Déposées par la société CSF intimée et appelante incidente, le 11 août 2020 notifiées le 20 août 2020 (AR du 21 août 2020) aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— CONFIRMER le jugement du 18 novembre 2019 en ce qu’il a déclaré la société CSF recevable en son intervention volontaire et condamner la société PARIS SUD AMENAGEMENT à lui verser une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

— REFORMER le jugement du 18 novembre 2019 en ce qu’il a déclaré irrecevable le mémoire de la société CSF du 12 avril 2019 et en conséquence n’a pas statué sur les demandes formées dans ce mémoire.

Et statuant à nouveau :

— HOMOLOGUER le rapport d’expertise de M. Y Z, déposé le 28 février 2019 ;

— DONNER ACTE à la société PARIS SUD AMENAGEMENT de ses engagements de :

— procéder aux travaux rendus nécessaires par le retrait et tels qu’ils ont été retenus par l’expert, et ce en vertu d’une convention de maîtrise d’ouvrage déléguée à conclure avec le syndicat des copropriétaires, lesdits travaux devant notamment comprendre :

— la création d’un nouveau quai de livraison pour le supermarché de la société CSF et des prestations de suppression de poteaux et de renforcement horizontal de dalle de plafond pour permettre aux camions de livraison de 26 tonnes de circuler et d’effectuer une man’uvre pour accéder notamment au nouveau quai de livraison du supermarché de la société CSF ;

— la création d’un nouveau local destiné à l’aménagement d’une nouvelle salle de coffres et d’un sas d’accès par l’avenue de Saint-Marc pour les transporteurs de fonds, et ce dans le respect de la réglementation en vigueur ;

— prendre en charge le coût de tous travaux supplémentaires rendus nécessaires mais non chiffrés dans le dossier de consultation des entreprises présenté et approuvé dans l’expertise.

— SURSEOIR A STATUER sur la demande initiale d’indemnisation de la société CSF, jusqu’à ce que soient menés à bonne fin les travaux objet du dossier de consultation des entreprises présenté et approuvé dans l’expertise, et vérifier à leur achèvement si les camions de livraison peuvent normalement accéder au nouveau quai de livraison du supermarché de la société CSF.

— FIXER à 7.241,64 € TTC l’indemnité au titre du « déplacement du système pneumatique interne à CARREFOUR '' ;

— REJETER toutes fins, prétentions et demandes contraires ;

— CONDAMNER la société PARIS SUD AMENAGEMENT à lui verser une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société PARIS SUD AMENAGEMENT aux entiers dépens, en ce compris les honoraires et frais d’expertise, et autoriser la SELARL BDL AVOCATS, représentée par M^e Frédéric LALLEMENT, avocat au Barreau de Paris, à en poursuivre le recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

—  adressées au greffe, par le Commissaire du gouvernement, intimé et appelant incident, le 06 août 2020 complétées le 03 septembre 2020 notifiées le 08 septembre 2020 (AR du 09 et 10 septembre 2020), adressées le 07 janvier 2021 notifiées le 08 janvier 2021 (AR du 11 et 12 janvier 2021) aux termes desquelles il demande à la cour de':

— infirmer le jugement et fixer :

— l’indemnité de dépossession à 6 374 875 € à titre d’indemnité principale

— l’indemnité de remploi à 638 487,50 €

— les indemnités accessoires (préjudice liés à l’emprise – travaux à prévoir) :

2 935 805,33 € soit une indemnité totale de 9'949 167, 83 €.

MOTIFS DE L’ARRÊT :

La SAEM fait valoir que':

Concernant l’indemnité d’expropriation';

— Sur la composition du syndicat des copropriétaires et ses droits indemnisables'; 98 lots privatifs édifiés en infrastructure et en superstructure, auxquels sont affectés 11.580 millièmes de parties communes (sur 30.000) selon le règlement de copropriété, sont expropriés. Ces lots privatifs et leur emprise sont non seulement expropriés, mais également retirés du périmètre du syndicat des copropriétaires. La particularité du retrait instauré par le Code de l’expropriation est que l’autorité expropriante devenue propriétaire des lots privatifs n’est pas tenue ni de respecter les conditions de fond posées par l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965, ni de requérir l’accord du syndicat des copropriétaires. Le retrait est opéré si l’autorité expropriante le demande et si elle matérialise l’emplacement de la ligne divisoire. Les membres de droit du syndicat sont uniquement les propriétaires des lots privatifs non expropriés situés sur la partie non retirée qui représentent 18.420 millièmes des parties communes d’origine. La juridiction de l’expropriation commet donc une erreur de droit lorsqu’elle juge que le syndicat est composé de tous les copropriétaires qu’ils soient expropriés ou non, son raisonnement n’étant au surplus fondé sur aucun moyen juridique. Le syndicat des copropriétaires reconnaît n’être composé que des copropriétaires non expropriés, c’est sa position adoptée depuis 2015 [Pièce n°4] et qui résulte d’une application pure et simple des règles combinées du droit de la copropriété et de l’expropriation, le retrait des lots privatifs expropriés de l’emprise du syndicat conduit nécessairement au retrait desdits lots du périmètre du syndicat des copropriétaires. En termes d’évaluation, soit l’emprise totale de 9.765 m² est évaluée, mais ensuite l’indemnité due au syndicat est calculée et donc réduite à ses millièmes, soit 18.420 millièmes sur 30.000 millièmes, soit l’emprise est évaluée pour sa seule part revenant au syndicat, soit à hauteur de 3. 680, 48 m². Dans

les deux cas, cette emprise est construite et occupée';

— Sur la méthode d’évaluation';

— Sur la consistance'; les parties communes sont affectées à l’usage exclusif de circulation piétonne en dalle, et à usage de parking souterrain et voies intérieures en sous-sol, la totalité de l’emprise au sol sus-désignée étant bâtie tant en infrastructure qu’en superstructure et occupée commercialement ;

— Sur la méthode';

— Proposée par la SAEM'; les emprises au sol sont totalement construites en superstructure et infrastructure, la destination des biens est figée par le règlement de copropriété, aucun potentiel de constructibilité n’existe, de telle sorte que logiquement les biens doivent être évalués pour la valeur de leur construction terrain intégré. Les parties communes ont la consistance d’un parking à usage collectif de 80 emplacements de stationnement non privatifs réservés aux copropriétaires situés en sous-sol et comportant les voies de circulations nécessaires à cet usage';

— la juridiction de l’expropriation’a retenu la méthode « terrain + constructions '' dite méthode analytique au motif que le terrain recèlerait un potentiel de constructibilité. Or, La SAEM n’a réalisé aucune construction sur le site, ce que le transport sur les lieux a permis de constater et l’opération d’aménagement réalisée dans la zone objet de l’expropriation ne peut pas être prise en compte pour l’évaluation des biens selon une jurisprudence constante [Pièce 13]'; il est admis qu’en présence d’un terrain occupé en totalité ou en quasi-totalité par des constructions, et incessible sans ces dernières que seule la méthode d’évaluation des constructions « terrain intégré '' doit être retenue'; la totalité de l’emprise est construite ; la méthode analytique ne peut être retenue pour évaluer un immeuble collectif soumis au statut de la copropriété dès lors que le sol partie commune n’est pas librement cessible et est totalement encombré'; il doit être rappelé que les constructions édifiées en infrastructure et superstructure obèrent totalement ledit terrain qui ne peut être évalué comme un terrain nu, mais comme un terrain totalement encombré et occupé de telle sorte que la totalité des dépenses engagées par la SAEM pour libérer ledit terrain (coûts de l’expropriation (murs et fonds) et de démolition) doivent être déduits [Pièce 19] et y ajouter les indemnités versées aux commerçants pour leur éviction ou leur transfert, les travaux à effectuer pour séparer les deux périmètres fonciers, les travaux de démolition pour retrouver un terrain nu, l’ensemble des frais exposé, soit un montant excédant la valeur du sol évaluée en terrain à bâtir.

— Sur les autres méthodes'; la méthode «construction terrain intégré'», les experts de référence mandatés par la SAEM ayant recherché quelle était la valeur du sol'; ces experts ont raisonné par équivalence, ils considèrent qu’un sol totalement bâti a la même valeur qu’un terrain nu inconstructible. Ils ont également retenu un abattement de 20% pour tenir compte de la situation en copropriété du bien dont il s’agit. Il ressort des mutations relatives aux terrains nus et inconstructibles un prix moyen de 50 €/m², soit une valeur de sol de 391.000 € après abattement de 20%'; les experts ont également examiné la méthode consistant à évaluer le sol de la copropriété comme un terrain à bâtir et ils aboutissent alors à une valeur négative compte tenu des coûts à engager pour obtenir la libération du bien exproprié';

— Sur les valeurs à retenir

— La valeur du parking collectif souterrain : application de la méthode de construction terrain intégré. La partie adverse propose 12 termes dont uniquement six sont versés aux débats et sans actes notariés, donc la nature des droits cédés n’est pas précisée, seules les références rue du Noyer Lambert sont situées à proximité'; la valorisation d’un bien est totalement dépendante de sa capacité à être vendu et il est bien évident que les emplacements de stationnement, parties communes dont la propriété indivise est répartie entre tous les copropriétaires ne peuvent pas être cédés au même titre que des lots privatifs, un abattement global de 50% doit donc être retenu [Pièce 20 rapport E],

une indemnité d’expropriation d’un montant de 280 000 € au syndicat des copropriétaires résiduel pour les parties communes expropriées plus 29 000 € d’indemnité de remploi';

— La valeur du local'; il a été constaté le jour du transport qu’il ne s’agit en aucun cas d’un logement, mais d’un local'; ces pièces désaffectées serviraient occasionnellement de salle de réunion/ bureau. Les lieux sont vétustes et ne sont pas aménagés de manière spécifique'; le coût de cet aménagement a été estimé à 10.000 €'; il est proposé de retenir une valeur de 600 €/m², soit 48.000 €, le syndicat des copropriétaires résiduel ayant vocation à percevoir 18.420/30.000 millièmes de cette somme soit 29.472 € plus une indemnité de remploi de 3'947,20 €.

Concernant les conséquences préjudiciables du retrait'; il a fait l’ objet d’une expertise judiciaire spécifique conduisant à une solution technique permettant de maintenir les livraisons en sous-sol par des camions de 26 tonnes'; le total du coût toutes dépenses confondues des travaux nécessités par le retrait de l’emprise expropriée s’élève à 2.452.985,86 € hors taxes, soit 2.935.805,33 € toutes taxes comprises [Pièce 9]'; il convient de retirer de cette somme, les travaux spécifiques à la société SOVIDIS dont l’indemnisation est sollicitée directement par elle à hauteur de 6.034 ,70 € HT, de telle sorte que le montant toutes dépenses confondues revenant au syndicat des copropriétaires est de 2.446.951, 16 € HT et de 2.928.563, 69 € TTC'; la somme de 6 034,70 € HT devra être allouée à la société SOVIDIS au titre des travaux de déplacement du système pneumatique interne qu’elle devrait entreprendre pour aménager le lieu.

Dans un second jeu de conclusions';

— Le syndicat des copropriétaires admet en une seule phrase explicite que les copropriétaires expropriés ne font plus partie de la copropriété [page 15 de son mémoire]. Le syndicat des copropriétaires ne représente donc pas les copropriétaires expropriés, invalidant ainsi la position de la juridiction de l’expropriation qui juge que le syndicat des copropriétaires représente aussi les copropriétaires expropriés'; aucun des arrêts cités par le syndicat des copropriétaires au titre de ces pièces n°3, 4, 5 et 6 n’a trait à une procédure d’expropriation retrait et cette jurisprudence ne permet donc pas d’éclairer la juridiction saisie sur la question essentielle de l’ampleur des droits des copropriétaires non expropriés sur les parties communes, lorsque les autres copropriétaires ont été expropriés, indemnisés quote-part de parties communes incluses, et leurs lots retirés du syndicat et sur le terme 2, il apparaît que la procédure menée n’était pas une procédure d’expropriation retrait, l’emprise expropriée concernée portait essentiellement sur des voies de circulation, des trottoirs, des espaces verts et des lots privatifs de parkings aérien pour ces derniers ayant fait l’objet de procédures distinctes contre les copropriétaires concernés';

— la demande de la SAEM consiste également à ne pas supporter une double indemnisation';

— d’ailleurs l’expert Monsieur X désigné par la SCI du Val Sans Retour (pièce n°5 adverse avant dernière page) a bien opéré ce calcul en limitant la part revenant aux lots non expropriés à leurs droits dans la copropriété ;

— la Cour d’appel devra constater que la SAEM en ayant exproprié et indemnisé les lots privatifs terrain inclus situés dans le périmètre de l’emprise exproprié, vient aux droits desdits copropriétaires expropriés, ce qui signifie alors comme l’a reconnu la SCI du Val Sans Retour dans ses écritures récapitulatives de 1^re instance (pièce n°23), que la SAEM est en droit de percevoir une partie des indemnités fixées à hauteur de 11.580 millièmes sur 30.000, ce qui revient donc de la même façon à limiter les droits du syndicat des copropriétaires à la seule part qu’il représente';

— il aurait dû faire voter ce projet à l’unanimité, dès lors que celui-ci aurait alors eu pour impact de supprimer des lots privatifs et le parking collectif souterrain, et évincer des commerçants. La SCI du Val Sans Retour se trompe donc lorsqu’elle prétend que le syndicat aurait pu vendre un terrain de 9.765 m² à la simple majorité de l’article 26 (règle des 2/3). Pour cela encore aurait-il fallu qu’elle le

libère de ses occupants ce qui représente un coût non négligeable';

— S’agissant de la nouvelle référence produite par le syndicat, elle n’est pas exploitable, aucune pièce n’étant communiquée.

— S’agissant des pièces n°3 et 5, tant la société DTZ que Monsieur X ont procédé à une analyse de la valeur vénale de la parcelle K n°264 selon la méthode de la charge foncière admissible. Ils ont ainsi calculé la valeur du terrain à rebours en partant du postulat que les immeubles qui seraient construits sur l’immeuble exproprié pourraient être vendus à un certain prix, et en fonction de ce prix de vente, ils ont déterminé la charge foncière admissible, c’est-à-dire le prix auquel le terrain pourrait être vendu au promoteur qui édifierait lesdites constructions'; cette méthode dénommée « bilan promoteur '' ou « compte à rebours '', ne peut pas être admise car elle ne tient pas compte de l’usage effectif du bien à la date de référence';

Sur l’appel incident du syndicat des copropriétaires';

— Le syndicat des copropriétaires se fonde sur une jurisprudence constante en la matière qui n’est pas produite et il n’explique pas en quoi le taux de 40% qu’il allègue serait plus cohérent que le taux de 50% retenu par le Juge au regard de la situation de ce terrain entièrement construit en infrastructure et en superstructure.

— La SCI du Val Sans Retour produit un devis aux termes duquel le coût des travaux de démolition des constructions est évalué à la somme de 777.700 € HT, mais celui- ci n’est nullement probant et a été établi pour les besoins de la cause';

— Dans un troisième jeu de conclusions';

— Sur l’appel de la société SOVIDIS'; ses autres demandes sont injustifiées et mal fondées, elles n’ont pas été formalisées dans le cadre de l’expertise judiciaire'; l’expert judiciaire a reçu dans le cadre de l’expertise diverses pièces relatives à l’organisation des travaux et notamment un carnet de phasage des travaux particulièrement complet décrivant précisément les modalités d’organisation des travaux qui seront réalisés en milieu occupé'; l’expert a conclu en indiquant que toutes les précautions étaient prises pour maintenir l’activité commerciale sur le site et notamment les livraisons en sous-sol'; la SAEM ne peut pas être condamnée à garantir les conséquences et nuisances occasionnés par les travaux à venir, lesquelles sont au surplus hypothétiques et non démontrées';

— Sur l’appel incident de la société CSF': les demandes formées par la société CSF devront être rejetées, l’objet de l’instance en cours étant de fixer les indemnités revenant aux différentes personnes susceptibles d’être indemnisées. A ce titre, la demande de sursis à statuer formée par la société CSF devra être rejetée, dès lors que le préjudice qu’elle allègue est totalement hypothétique et infondé. Sa demande en paiement d’un article 700 du code de procédure civile devra également être rejetée';

— Dans une quatrième jeu de conclusions';

Concernant l’indemnité d’expropriation';

— Sur la consistance des parties communes'; l’emprise au sol de 9.765 m² retirée du syndicat est totalement bâtie tant en infrastructure qu’en superstructure, l’emprise expropriée comporte des lots privatifs qui sont occupés commercialement, elle est soumise au statut de la copropriété, les parties communes sont totalement affectées à usage de parking souterrain (et un local) et voies intérieures en sous-sol, la dalle de couverture du parking servant de circulation piétonne.

— La méthode proposée par la SAEM'; le bien immobilier retiré du syndicat des copropriétaires est un ensemble immobilier totalement bâti'; les lots privatifs, qui ne sont pas l’objet de ce litige, c’est le

raisonnement qui a été retenu par le juge de l’expropriation qui les a valorisés, en intégrant la valeur du terrain, pour leur réalité matérielle et juridique de cellules commerciales'; les parties communes bâties doivent être valorisées selon la méthode « constructions terrain intégré ''. Enfin, aucune raison ne justifie de changer de méthode lorsqu’il s’agit d’examiner les constructions classées en partie commune dans le même ensemble immobilier';

— L’indisponibilité totale du terrain d’assiette'; la constructibilité du terrain ne pouvait donc être juridiquement et matériellement réalisée que dans le cadre d’une opération d’ensemble, similaire à celle entreprise par la commune, opération lourdement déficitaire. Le terrain d’assiette de la copropriété à la date de l’ordonnance d’expropriation n’est donc pas un terrain disponible, il ne peut donc pas être dissocié des constructions qui y sont bâties';

— Impossibilité de prendre en compte le projet d’aménagement'; l’objectif clairement revendiqué par le législateur est que les propriétaires situés dans la zone concernée par le projet d’aménagement d’ensemble ne peuvent pas profiter d’un effet d’aubaine lié à la mise en place de ce projet d’aménagement pour obtenir une fixation de prix qui serait sans commune mesure avec celui qu’ils auraient pu obtenir en l’absence de ce projet';

— La méthode retenue par la juridiction de l’expropriation'; dans [Pièce n°14] l’ arrêt du 10 juillet 2012 qui portait sur une situation bien différente du cas présent, le juge après avoir apprécié la valeur du terrain, a explicitement déduit de cette valeur le montant des indemnités relatives aux lots privatifs de stationnement s’exerçant sur cette emprise afin d’éviter une double indemnisation ; la question n’est pas de savoir si ce terrain est constructible. La question est de savoir si le terrain d’assiette aurait effectivement disposé, en dehors d’une opération d’aménagement d’ensemble similaire à celle engagée par la Ville de Massy et lourdement déficitaire, d’une constructibilité résiduelle justifiant que sa valeur soit appréhendée distinctement des constructions qui y sont édifiées. Ce point n’est nullement démontré, bien au contraire';

— Une application faussée de la méthode analytique'; elle suppose d’évaluer distinctement puis d’ajouter : une valeur de sol rendu libre de construction et une valeur de construction « hors terrain '''; de plus, ces cessions de droit à construire ne peuvent être retenues comme des références pertinentes dès lors qu’elles obéissent à un régime particulier (Pièces n°17 et 18 Cour d’Appel de Paris 11 avril 2019 n° 18/00151 et 16 mai 2019 n° 18/02112). Ces arrêts sont fondés sur le principe constant selon lequel la valeur du terrain ne peut tenir compte de l’usage futur dans la zone concernée'; on peut considérer que la valeur de ce terrain est déjà grevée implicitement d’un coefficient d’encombrement. Il ne peut toutefois être contesté que cet encombrement est moindre que sur le terrain d’assiette de l’îlot 2'; en ajoutant la valeur supposée du terrain et une valeur des constructions fondée sur des références «terrain intégré '', la juridiction applique de façon impropre la méthode analytique qui ne peut être le prétexte pour indemniser deux fois la même chose à des titres distincts';

— si la méthode analytique est bien adaptée pour l’évaluation des biens immobiliers pour lesquels demeure un potentiel de constructibilité, en raison notamment d’une faible emprise du bâti sur l’intégra1ité de la parcelle, elle ne l’est pas a priori dans le cas d’un terrain totalement bâti. Toutefois, si l’on applique correctement la méthode analytique en additionnant bien une valeur de sol « rendu libre de toute construction '' et une valeur de construction «hors terrain '', et si, dans le cas d’espèce, on retient bien que la valeur du terrain, totalement indisponible en fait et en droit, est marginale, ces deux méthodes peuvent se rapprocher. A l’inverse, une divergence de 6 millions d’euros entre les deux méthodes, successivement considérées comme adéquates par les services des domaines, ne peut qu’illustrer une application inadéquate de la méthode analytique';

— Les droits indemnisables, la composition du syndicat des copropriétaires et un risque d’enrichissement sans cause'; pour effectuer un parallèle qui permette d’appréhender la situation, le retrait prévu par le code de l’expropriation suit la même logique que la scission de la copropriété prévue par l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965'; la Cour d’Appel devra donc, après avoir déterminé

la valeur des parties communes, fixer l’indemnité revenant au syndicat des copropriétaires à la seule part non indemnisée en retranchant les parties communes déjà indemnisées au titre des lots expropriés. En effet, comme cela va être maintenant démontré, les indemnités fixées pour les lots privatifs intégraient sans aucun doute la valeur des parties communes attachées à chaque lot'; la Cour de cassation l’a rappelé en des termes dénués d’ambiguïté dans un important arrêt rendu le 31 janvier 2007 (Civ. 3°, 31 janvier 2007, n° 06-12.404) : un lot de copropriété étant constitué d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes, le juge de l’expropriation ne peut prononcer l’expropriation d’un lot de copropriété « à l’exception des parties communes '' (contrairement à ce que fait valoir le syndicat de copropriétaires dans son mémoire, p. 15)'; il ne peut être soutenu par quiconque que la fixation de la valeur des lots expropriés à une somme de 1.200 €/m² de surface utile ne concernerait que la valeur des constructions, à l’exclusion d’une quote-part représentant la valeur du terrain d’assiette, sauf à considérer que le Tribunal ait méconnu les dispositions de l’article 1 de la loi de 1965 précité';

— Identification des parties communes attachées aux lots déjà indemnisés'; les anciens copropriétaires ' d’ores et déjà indemnisés de l’expropriation de leur lot de copropriété et qui ne font de surcroît plus partie de la copropriété et ne peuvent être représentés par le syndicat de copropriété – ne peuvent demander une quelconque indemnisation à ce titre'; chacun des copropriétaires non exproprié demeurant titulaire d’un lot dans la copropriété après l’ordonnance du 15 décembre 2014, a subi, pour la quote-part de parties communes attachée à leur lot, une expropriation partielle. C’est pour cette quote-part, et pour cette quote-part seulement, qu’il doit être indemnisé'; pour conclure et en toute hypothèse quelle que soit la méthode retenue, le droit à indemnisation des copropriétaires non expropriés se limite à la quote-part qu’ils détiennent sur l’emprise expropriée, car les copropriétaires expropriés ont déjà été indemnisés de la valeur des parties communes au travers de l’indemnisation de leurs lots et ces droits déjà indemnisés ne sauraient l’être une seconde fois au profit de qui que ce soit. Ce droit à indemnisation est donc de : – 50 places de parking – 18.420/30.000 de la valeur supposée du local – Dans l’hypothèse où une valeur propre serait attribuée au terrain, 3.681 m² de terrain';

— Un risque de double indemnisation'; la prise en compte dans la détermination de l’indemnité revenant au Syndicat des copropriétaires de l’intégralité du terrain d’assiette de l’emprise expropriée est erronée. Le montant des indemnités allouées aux propriétaires des lots expropriés inclut une quote-part des parties communes. Cette quote-part doit être déduite des parties communes indemnisables au profit du Syndicat au risque que ce dernier bénéficie d’un enrichissement sans cause et que l’aménageur indemnise deux fois le même bien.

Le syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble sis à l’angle de la rue des Canadiens et de la Place de France à MASSY dénommé «'Les Franciades'» répond que':

Concernant le principe même de l’attribution de l’indemnité';

— Sur les éléments factuels'; les parties communes de l’ensemble sont très précisément définies et désignées par le règlement de copropriété qui y inclut notamment la totalité du sol, c’est-à-dire la surface du terrain d’assiette';

— Sur les éléments de droit au regard de l’ordonnance d’expropriation'; s’il avait été considéré que le Syndicat des Copropriétaires ne pouvait prétendre à une quelconque indemnité au titre de la dépossession des parties communes qui lui appartiennent, il n’aurait pas ainsi figuré dans l’ordonnance d’expropriation, aucun transfert de propriété n’aurait été prévu en ce sens au bénéfice de l’expropriant, élément qui démontre de façon certaine, le droit à indemnités à revenir au Syndicat des Copropriétaires et c’est dans ce sens que s’est portée la réflexion du Commissaire du Gouvernement'; l’argument fondé sur l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 qui impose, en matière de scission, que l’assemblée générale des propriétaires se prononce sur les conséquences matérielles, juridiques et financières de la scission, ce premier argument de l’autorité expropriante venant contester la décision

de première instance, est totalement infondé et hors sujet au cas particulier'; ainsi, à l’occasion de plusieurs arrêts [Pièces 3,4,5,6], la Cour de Cassation a rappelé qu’au sein d’un immeuble en copropriété, l’expropriation de surface de terrain, parties communes, nécessite que le Syndicat des Copropriétaires soit indemnisé. Les motifs développés par l’expropriant en cause d’appel visant à tenter de nier tout droit à indemnité au bénéfice du Syndicat des Copropriétaires pour dépossession de cette surface s’avèrent dès lors, totalement infondés'; le Syndicat des Copropriétaires entend également porter à la connaissance de la Cour, une autre décision judiciaire qui a eu à traiter d’une situation de même nature [Pièce 2] ou l’emprise portait sur les parties communes, elles-mêmes constituées du terrain d’assiette de la copropriété, qui incluait des aménagements de voieries, espaces verts, parkings collectifs ou privatifs, le Tribunal prenant en compte les droits du Syndicat des Copropriétaires sur ces parties communes a attribué : une indemnité correspondant à la valeur du terrain d’assiette parties communes sous emprise, la valeur des emplacements de stationnement, les indemnités de remploi';

Concernant la méthode d’estimation';

— Sur la consistance'; accord avec PARIS SUD AMENAGEMENT pour considérer que « la consistance n’est pas contestable, ni contestée'»';

— Sur la méthode proprement dite'; venir affirmer que le terrain ne développe aucun potentiel de constructibilité alors que nous sommes en présence d’une superficie d’assiette de l’ordre de 10.000 m² en centre-ville, constitue une affirmation pour le moins étonnante'; le bien est classé en zone 7UP du PLU, soit en zone constructible avec une emprise au sol de 80 % et une hauteur des constructions de 25 m [Pièce 21] et le premier juge mentionne un «'potentiel de constructibilité'» [Page10]'; s’il n’est pas question ici de contester le fait qu’une partie de la parcelle sous emprise de près de 10.000 m² est encombrée, en revanche et c’est ici le motif principal de l’appel incident du Syndicat des Copropriétaires, il ne peut être admis de pratiquer un abattement de 50 % sur la valeur retenue du terrain'; il est fait grief à la première décision d’avoir retenu un abattement excessif, l’application de cette méthode conduit lorsqu’un terrain est considéré comme ayant atteint la totalité de son potentiel de constructibilité (ce qui n’est pas le cas ici), à retenir un abattement maximum de 40 % que la Jurisprudence la plus récente admet aujourd’hui de ramener au taux maximum de 30 %'; restent alors à examiner les références avancées par les parties'; à aucun moment, l’expropriant ne s’est donné la peine de rechercher, et donc de rapporter, des références qui pourraient abonder dans son sens'; 8 termes sont apportés conduisant à une moyenne de 1'150 €/m² et avec un abattement de 40% à 690 €/m² donnant [ x 9'765 € = ] 6'717'850 €'; enfin, sur le paragraphe intitulé « Les autres méthodes '' , ces méthodes sont inadaptées, en tout cas écartées par la Jurisprudence ;

— Sur la parking'; après les 12 termes de comparaison pour un prix de 11'567 €/unité de stationnement, les 4 termes du Commissaire du Gouvernement conduisent à une moyenne de 14'125 €'; il n’est pas remis en cause la retenue de 10'500 € par le premier juge donnant [x 80=] 840'000 €';

— Sur la valorisation de la loge de gardien'; le Commissaire du Gouvernement retenait un prix de 1.100 €/m², que le premier Juge a entériné. Dans un souci d’objectivité, eu égard au fait par ailleurs que ce local comprend, contrairement à ce qui est affirmé, une salle d’eau avec douche et les toilettes, le prix ainsi retenu par le premier Juge sera confirmé par la Cour, soit : 80 m² x 1.100 € = 88.000 €';

Concernant les frais accessoires';

— les frais administratifs et de notaire, d’assemblée générale et autres notifications y afférentes, une indemnité compensatrice et à titre ferme de 50.000 € que l’exproprié n’entend pas ici remettre en cause en appel.

— Sur le licenciement du gardien : le sursis à statuer doit être prononcé sur le remboursement au bénéfice du Syndicat des Copropriétaires, des indemnités de licenciement qu’il sera susceptible de

verser au gardien et qui seraient la conséquence de cette expropriation.

— Dans un second jeu de conclusions':

— Sur les conséquences préjudiciables à l’emprise'; les parties s’étaient rapprochées et accordées pour fixer le coût des travaux consécutifs au retrait des emprises expropriées, afin qu’un expert soit désigné par le Tribunal'; la première décision a entériné les conclusions de l’expertise. L’indemnité allouée en première instance n’est pas remise en cause dans le cadre de l’appel principal de l’autorité expropriante, l’attribution de cette somme sera donc confirmée par la Cour à ce titre';

— Concernant la réponse au mémoire de la SAEM Paris Sud Aménagement'; , l’autorité expropriante rappelle de façon pertinente page 7 de ses écritures, la position adoptée par le Commissaire du Gouvernement confirmant la méthode d’estimation retenue par le Syndicat des Copropriétaires et à laquelle a adhéré le Juge de l’Expropriation en première instance';

— Sur la méthode d’estimation'; le Syndicat des Copropriétaires et le Commissaire du Gouvernement s’accordent pour considérer que c’est la méthode analytique qui s’impose ici pour le calcul de l’indemnisation du préjudice subi'; le fait que certains copropriétaires expropriés de leur lot privatif aient été indemnisés ne doit pas pour autant les priver de leur droit sur l’ensemble des parties communes de l’immeuble et plus particulièrement, sur le terrain d’assiette'; la SAEM tente (page 16 de son mémoire) de critiquer diverses décisions judicaires dont un arrêt de la Cour de Cassation, sans pour autant convaincre, procédant à une appréciation très personnelle portant sur la cession d’une partie du terrain d’assiette soumis au régime de la copropriété, oubliant ainsi qu’elle a elle-même imposé une emprise au Syndicat des Copropriétaires concerné dans le cadre d’une procédure d’expropriation et qu’il ne s’agit pas d’une cession poursuivie librement et donc soumise aux règles de la Loi du 10juillet 1965'; enfin, l’autorité expropriante indique qu’elle appuie son raisonnement sur des expertises qu’elle aurait elle-même commandées en dehors de tout débat contradictoire, elle se contente de reprendre des propos que les experts concernés auraient tenu, sans communiquer d’une quelconque façon les rapports. Ces arguments sont sans valeur et seront donc écartés.

La SCI du Val Sans Retour répond que':

Concernant l’indemnité d’expropriation due au syndicat des copropriétaires au titre du terrain exproprié';

— Sur la valorisation du terrain exproprié appartenant au syndicat des copropriétaires'; un tel terrain a un potentiel de construction important puisque la surface de plancher constructible, en plus du sous-sol actuel, est de 54 84 m²'; elle a transmis en première instance différentes références et modalités d’évaluation du terrain, ce qui a permis au commissaire du Gouvernement de proposer, puis à la juridiction d’expropriation de retenir, un prix moyen de 1 150 €/m² ;

— Sur la vente du terrain immédiatement adjacent sur la base de 1 149 €/ m² valorisant le terrain nu à plus de 11 223 000 €'; l’assiette du terrain, portant les volumes, est de 6 443 m² [Pièce 2], soit une superficie du même ordre de grandeur que le terrain exproprié. Ce terrain est également situé en zone 7 UP du PLU de Massy, comme le relève le commissaire du gouvernement dans son tableau page 5 de ses conclusions complémentaires du 9 mai 2019'; l’acte de vente précise que le prix de vente des lots de volumes par la SEMMASSY aux deux promoteurs précités est de :

—  5 564 325 € HT pour les logements libres ;

—  1 043 651 € HT pour les logements sociaux ;

—  796 848 € HT pour les locaux commerciaux vendus';

Le terrain exproprié étant de 9 765 m², la valorisation du terrain de la copropriété est donc à partir de cette référence de 11 223 194 € HT (9 765 x 1 149 =11'223 194).

— Sur la valorisation par une expertise effectuée par la société DTZ tenant compte des constructions existantes'; l’ expertise par la société DTZ (spécialiste dans l’évaluation immobilière de biens professionnels ) afin de déterminer la valeur vénale du sol exproprié [Pièce 3]'établit que la valeur vénale du terrain ressort à 8 200 000 €';

— Sur la valorisation du terrain nu selon les offres de terrain actuel'; le terrain offert à la vente en 2017 était donc valorisé à 13 millions d’euros [Pièce 4]'; le terrain exproprié du syndicat étant de 9 765 m², la valorisation du terrain sur la base de l’offre de vente de ce tiers est donc de 8 513 517,60 € (9 765 x 871,84 €) ;

— Sur la valorisation selon l’expertise réalisée par J-K X, par ailleurs expert judiciaire'; Monsieur X a valorisé le terrain à 15 millions d’euros [Pièce 15]';

— Sur la valorisation du terrain par comparaison dans la banque de données des notaires de terrains'; les termes de comparaison relevés par le syndicat des copropriétaires dans la banque des données des Notaires dite base BIEN font état de prix compris entre 665 €/m² et 1 234 €/m²'; le commissaire du gouvernement a retenu, lui, deux autres parcelles pour des prix respectifs de 1 604 €/m² et de 1 107 €/m², soit loin de la valeur à 0 euro, proposée par l’expropriant ;

Concernant la confirmation de la méthode d’évaluation de l’indemnité d’expropriation retenue par le juge de l’expropriation';

— Sur la méthode d’évaluation retenue par comparaison avec des biens de même valeur'; le juge de l’expropriation a considéré, à juste titre, que l’indemnité principale devait être évaluée selon la méthode « terrain encombré ''';

— Rappel de la valeur retenue par le tribunal pour un terrain nu par comparaison avec les biens évalués'; le juge de l’expropriation a retenu une valeur du sol de 1 150€ /m² (pour un terrain nu), valeur proposée par le commissaire du gouvernement';

— Sur l’application d’un coefficient d’encombrement, très limité'; ce coefficient est pourtant exagéré, au regard des possibilités de construire de l’assiette foncière'; le coût de démolition de la dalle expropriée est d’un coût relativement faible, s’agissant de cellules commerciales d’un étage'; ce coût de démolition est évalué à 777 700 € HT [Pièce 6]';

Concernant le rejet de la position de l’expropriant, non justifiée ni en droit ni en fait, la SAEM tente de faire croire qu’il existe un parallèle entre le code de l’expropriation et la scission de copropriété de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965'; les deux mécanismes sont totalement différents et, la scission de copropriété n’interdit pas l’indemnisation du sol des parties communes'; la SAEM confond le droit de retirer une emprise du sol à hauteur de ces millièmes, et le droit de percevoir, en application de l’article 16.2 de la loi du 10 juillet 1965, le prix des parties communes cédées (ou en l’espèce expropriées) qui se divisent de plein droit entre les copropriétaires proportionnellement à la quotité de ces parties communes afférentes à chaque lot (article 16.2 de la loi de 1965)'; l’expropriant confond le sol et le sous-sol. Seul le sous-sol a actuellement une destination dans le règlement de copropriété. Le sol, lui, n’a pas une destination limitée';

Concernant la valorisation des emplacements de parking, l’abattement proposé n’est pas justifié puisque rien n’interdit au syndicat des copropriétaires de vendre à l’unité les emplacements de parkings'; la confirmation est donc demandée';

Concernant la valorisation de la loge du gardien'; la confirmation est sollicitée ;

La société SOVIDIS indique que':

Concernant les travaux spécifiques de déplacement du système pneumatiques interne'; un devis a été établi par la société CP BOURG pour un montant de 6.034,07 € HT – 7.241,64 € TTC- relatif au déplacement du local coffre-fort entrainant la modification du réseau pneumatique qui achemine les fonds depuis les caisses [Pièce 2]'; elle sollicite la réformation du jugement entrepris sur ce point et la condamnation de la SAEM PARIS SUD AMENAGEMENT au paiement d’une telle somme';

Concernant la demande de réparation du préjudice subi'; compte tenu de l’ampleur des travaux – qui représentent un budget de près de 3 millions d’euros- et qui vont entraîner notamment la création d’un nouveau quai de livraison et le déplacement de deux poteaux'; les livraisons devront être effectuées par le rez de chaussée, ce qui pose des problèmes de manutention et de surcoûts de main d''uvre, ainsi que des problèmes de nuisance sonores'; il est sollicité que PARIS SUD AMENAGEMENT la garantisse des conséquences des nuisances occasionnées par ces travaux.

La société CSF demande que':

Concernant la recevabilité du mémoire récapitulatif après expertise de la société SCDF du 12 avril 2019'; le mémoire déclaré irrecevable par le premier juge a été régulièrement notifié à l’autorité expropriante par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 12 avril 2019, soit près de trois mois avant l’audience de plaidoirie du 1^er juillet 2019 [Pièce 10].

Concernant l’homologation du rapport de l’expert et le sursis à statuer jusqu’à l’achèvement des travaux objet de l’expertise judiciaire'; finalement, le coût de l’opération des travaux rendus nécessaires par le retrait, est estimé à 2.452.985,86 € HT, et l’autorité expropriante s’est en outre engagée « à prendre en charge tous travaux supplémentaires rendus nécessaires mais non chiffrés dans le DCE'» [Rapport d’expertise p53,54]'; l’expropriation et le retrait des emprises expropriées ne devraient pas avoir pour conséquence d’entraver l’exploitation du fonds de commerce de supermarché de la société CSF à condition que le projet définitif de travaux présenté par la société PARIS SUD AMENAGEMENT et validé par l’expert, soit mené à bonne fin et atteigne effectivement les objectifs contradictoirement définis';

Le Commissaire du gouvernement soutient que':

— Une copropriété est composée de parties privatives et de parties communes et les indemnisations sont réparties différemment si les parties de la copropriété touchée sont des parties privatives ou des parties communes'; l’indemnisation doit être accordée au Syndicat des copropriétaires composé des propriétaires expropriés et non expropriés';

— L’emprise expropriée correspond à l’assiette foncière de l’ensemble immobilier dénommé « Les Franciades '' et constitue à ce titre une partie commune appartenant au Syndicat des Copropriétaires. En tant que propriétaire exproprié, ce dernier a donc droit à une indemnisation';

— La méthode qui est ici proposée consiste à apprécier la valeur du terrain encombré, cet encombrement ne correspondant pas aux coûts liés à la libération du bien et de démolition des constructions existantes';

— L’encombrement correspond au niveau d’indisponibilité physique de la parcelle du fait des constructions qui y sont édifiées, les Tribunaux retenant traditionnellement un abattement allant de 10 à 40 % en la matière';

— La moyenne des valeurs pouvant être retenue fait ressortir une valeur de 1 168 €/m², laquelle correspond par ailleurs au prix observé dans le terme 3. Dès lors, il est proposé de retenir une valeur de terrain nu arrondie à 1 150 €/m² conformément au terme 3' soit une valeur du terrain encombré : 1

150 €/m² x 0,5 x 9 765 m² = 5 614 875 €, indemnité destinée à couvrir le préjudice de dépossession de l’assiette foncière : 5 614 875 €.

SUR CE, LA COUR

- Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l’appel étant du 19 décembre 2019, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de la SAEM du 16 mars 2020 notifiées le 12 mai 2020, de la SCI du Val Sans Retour du 31 juillet 2020, du syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble […] à Massy du 22 juillet 2020, de la SCI du Val Sans Retour du 4 août 2020, du commissaire du gouvernement du 6 août 2020, de la société CSF du 11 août 2020 déposées ou adressées dans les délais légaux sont recevables.

Les conclusions hors délai de la SAEM du 17 octobre 2020 sont de pure réponse à celles du syndicat des copropriétaires, appelant incident, sur le coefficient d’abattement et le sursis à statuer relative au licenciement du gardien ,de même que les deux pièces complémentaires N°22 et 23, ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux sont donc recevables.

Les conclusions hors délai de la SAEM du 19 novembre 2020 sont de pure réplique à l’appel incident de la société SOVIDIS et à l’appel incident de la société CSF ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux sont donc recevables.

Les conclusions hors délai en réponse N°2 du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble […] du 20 novembre 2020 sont de pure réponse au mémoire de la SAEM ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux sont donc recevables.

Les conclusions hors délai récapitulatives et en réponse N°4 de la SAEM du 29 novembre 2020 sont de pure réponse et uniquement récapitulatives ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux sont donc recevables.

Les conclusions hors délai du commissaire du gouvernement du 7 janvier 2021 sont de pure réponse

à celles de la SAEM appelant principal et aux appels incidents des intimés ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux sont donc recevables.

- Sur la recevabilité des interventions volontaires de la SCI du Val sans Retour, de la société SOVIDIS et de la société CSF

Aux termes de l’article 325 du code de procédure civile, l’ intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant ; aux termes de l’article 328 dudit code, l’intervention volontaire est principale ou accessoire ; aux termes de l’article 329 dudit code, l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention. Aux termes de l’article 330 dudit code, l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la préservation de ses droits, à soutenir cette partie.

1° L’intervention de la SCI du Val Sans Retour

La SCI du Val sans retour est propriétaire à hauteur de 7867/30'000 millièmes de la copropriété expropriée comme établie par l’attestation notariée du 16 août 2016 de la SCP Abgrall, Bourdel, Dray, notaire à Paris XVe ; en qualité de propriétaires indivis des parties communes de la copropriété, elle a donc intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir le syndicat des copropriétaires.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a déclaré recevable l’intervention volontaire de la SCI du Val sans retour.

2° L’intervention des sociétés SOVIDIS et CSF

Il est établi que l’emprise porte sur des parties communes nécessaires à l’exploitation par la société SOVIDIS du fonds de commerce à l’enseigne Carrefour Market, et que la société CSF est propriétaire du fonds de commerce exploité en location-gérance par la société SOVIDID ; en conséquence, la société SOVIDIS et la société CSF justifient chacune d’un intérêt propre à soulever des demandes d’indemnisation personnelle et d’un lien de connexité entre leur intervention volontaire respective et la demande principale en fixation des indemnités d’expropriation.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a déclaré recevables les interventions volontaires principales des sociétés SOVIDIS et CSF.

- Sur l’irrecevabilité du dernier mémoire récapitulatif après expertise de la société CSF en première instance.

Le premier juge indique qu’en l’espèce le conseil de la société CSF, ne conteste pas, qu’en raison d’une erreur matérielle, son dernier mémoire récapitulatif après expertise, n’a pas été communiqué contradictoirement à l’avocat de la société Paris-Sud aménagement, qui a demandé à l’audience du 1^er juillet 2019 d’écarter ce mémoire des débats.

Cependant, le mémoire déclaré irrecevable par le premier juge a été régulièrement notifié à l’autorité expropriante par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 12 avril 2019 conformément à l’article R 311-1 du code de l’expropriation, soit près de 3 mois avant l’audience de plaidoirie du 1^er juillet 2019 (pièce n° 10) ; l’autorité expropriante a donc été mise en mesure de débattre du contenu de ce mémoire et l’omission de la transmission à son conseil, maître B C (pièce N°11) n’empêche pas sa recevabilité, le principe du contradictoire de l’article 16 du code de procédure civile ayant été respecté.

En conséquence, le jugement sera infirmé sur ce point et le mémoire du 12 avril 2019 de la société

CSF de première instance sera déclaré recevable.

- Sur le fond

Aux termes de l’article 1^er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée ayant force de loi en France , toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Conformément aux dispositions de l’article L322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L322-3 à L322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel de la SAEM porte sur l’indemnisation de l’emprise de 9765 m² constituant l’assiette foncière de l’ensemble immobilier en tant que partie commune, propriété du syndicat des copropriétaires ; elle estime en effet que celle-ci a déjà fait l’objet d’une indemnisation dans le cadre de l’expropriation lot par lot comprenant une quote-part de parties communes de chaque propriétaire ; l’appel concerne également le montant de l’indemnisation des parkings et de la loge du gardien ; les appels incidents du syndicats principal des copropriétaires et de la SCI du Val sans retour concernent le montant de l’indemnisation. L’appel incident de la société Sovidis et de la CSF concerne les travaux rendus nécessaires par le retrait.

S’agissant de la date de référence, le premier juge a retenu le PLU, dont la révision a été rendue opposable le 15 septembre 2016 ; la SAEM retient la date du 28 février 2013, et verse aux débats un rapport d’expertise de l’IPFEC (pièce N°20) recevable étant soumis au débat contradictoire, retenant la date d’opposabilité du PLU de la commune de Massy du 20 décembre 2012, ayant approuvé la modification du PLU ; le commissaire du gouvernement retient la date du 15 septembre 2016; les autres parties n’ont pas conclu sur ce point.

En application de l’article L322-2 du code de l’expropriation et L213-4 du code de l’urbanisme, s’agissant d’un bien situé dans une zone de préemption urbaine, le premier juge a exactement retenu le PLU révisé par délibération du conseil municipal et rendu opposable le 15 septembre 2016.

S’agissant des données d’urbanisme, à la date de référence le bien est situé en zone 7UP du PLU avec une emprise au sol de 80% et une hauteur des constructions de 25 m (R+6), ce qui est retenu par chaque partie.

Le jugement sera donc confirmé sur ces points.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit d’un bien situé

au 39 place de France sur la commune de Massy (91) cadastré :

— K 264 (11 498 m²)

— K 262 (690 m²)

— N 333 (3 675m²)

soit un total de 15 763m², les parcelles étant devenues la parcelle AP16 (plan page 3 des conclusions du commissaire du gouvernement).

Plus spécifiquement, l’emprise à détacher telle qu’elle figure dans l’arrêté de cessibilité et dans l’ordonnance d’expropriation du 15 décembre 2014, représente une surface de 9 765m² ; il est indiqué que le propriétaire est le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à l’angle de la rue des Canadiens et de la place de France à Massy représenté par son syndic le Cabinet […] à […]; la nature mentionnée est « sol »; le bien correspond donc à une partie de l’assiette foncière sur laquelle est édifié le centre commercial (plan page 4 des conclusions du commissaire du gouvernement).

Le bien est soumis au statut de la copropriété de la loi du 10 juillet 1965.

L’emprise à détacher est pour partie en nature de voie, des places de stationnement sont également concernées (80) ainsi qu’une loge du gardien d’environ 80 m² située au rez de chaussée.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance, soit le 18 novembre 2019.

- Sur les principes du droit de l’expropriation

L’article L321'1 du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

S’agissant de bien soumis au statut de la copropriété comme en l’espèce, l’article L221-2 dudit code dispose que l’expropriation pour cause d’utilité publique d’un immeuble bâti, d’un groupe d’immeubles bâtis ou d’un ensemble immobilier soumis à la loi n° 65'557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est poursuivie et prononcé lot par lot à l’encontre des copropriétaires et titulaires de droits réels immobiliers concernés ainsi que, lorsqu’elle porte également sur les parties communes en indivision avec d’autres copropriétaires, à l’encontre du syndicat.

Lorsque l’expropriation porte uniquement sur des parties communes à l’ensemble des copropriétaires, elle est valablement poursuivie et prononcée à l’encontre du syndicat représentant les copropriétaires et titulaires de droits réels immobiliers.

Lorsque l’expropriation est poursuivie et prononcée à l’encontre du syndicat, les dispositions de l’article 16'1 de la loi du 10 juillet 1965 sont applicables pour la répartition des indemnités compensatrices.

L’article 16'1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot.

La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic et ce,

nonobstant l’existence de toute sûreté grevant son lot.

Les présentes dispositions ne dérogent pas à celles de l’article L 12'3 devenu l’article L222-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

L’article 16'2 ajouté à la loi du 10 juillet 1965 par la loi du 14 novembre 1996 prévoit que l’expropriation pour cause d’utilité publique d’un immeuble bâti, d’un immeuble bâti d’un ensemble immobilier soumis à la présente loi est poursuivie et prononcée dans les conditions prévues par l’article L222-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Selon cet article tel qu’interprété par la cour de cassation (3^e civ, 11 octobre 2006, N°05-16037) l’indemnisation du syndicat des copropriétaires pour l’expropriation de parties communes n’exclut pas comme en l’espèce celle de chaque copropriétaire pour la dévalorisation de la partie privative de son lot.

La SAEM indique que l’expropriation a concerné 98 lots privatifs représentant 11 580 millièmes de parties communes sur 30'000 millièmes selon le règlement de copropriété, que ces lots ont été retirés du périmètre du syndicat des copropriétaires comme le permet le code de l’expropriation, et elle effectue un parallèle avec la procédure de scission de la copropriété prévue par l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 ; elle indique en effet que l’expropriation menée lot par lot à l’encontre des propriétaires de ces lots lui a permis de devenir propriétaire de 98 lots privatifs auxquels sont attachés de manière indissociable 11'000 millièmes de parties communes sur les 30'000 millièmes identifiés dans l’état descriptif de division et, qu’après l’ordonnance d’ expropriation du 15 décembre 2014 qui vaut expropriation des lots privatifs et retrait de la copropriété des emprises expropriées, les membres de droit du syndicat sont uniquement les propriétaires des lots privatifs expropriés situés sur la partie non retirée qui représente 18'420 millièmes des parties communes d’origine ; en conséquence, elle considère que le premier juge a commis une erreur de droit en disant que le syndic a été composé de tous les copropriétaires expropriés et non expropriés, car cela conduit à une double indemnisation puisque l’évaluation lots par lot au mètres carrés utile des propriétaires expropriés intègre déjà les parties communes et du terrain ; elle conclut en conséquence que l’indemnité due au syndicat doit être calculée puis réduite aux millièmes qu’il détient après expropriation des lots privatifs soit 18'420/30'000, ou être évaluée à hauteur de la seule part revenant au syndicat soit 3680,48 m².

En application des articles L221-2 du code de l’expropriation, des articles 16-1 et 16-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisés, une copropriété est composée de parties privatives et de parties communes et les indemnisations sont réparties différemment si les parties de la copropriété touchée sont les parties privatives ou des parties communes ; en effet, lorsque l’expropriation touche une partie privative, l’indemnisation concerne à la fois la partie privative proprement dite ainsi que les quotes-parts des parties communes, ces deux éléments étant indissociables, en application de l’article L221-2 du code de l’expropriation telle qu’interprété par la Cour de cassation (3^e civ. 11 octobre 2006, n° 05'16037 et 3^e civ. 10 juillet 2012 , N°10-28753) et dans ce cas, le propriétaire du lot privatif est seul à pouvoir bénéficier de l’ indemnisation ; par contre, lorsque l’expropriation touche une partie commune, l’ensemble des copropriétaires est concerné, l’indemnisation est accordée au syndicat des copropriétaires en application de l’article susvisé et l’indemnisation accordée au syndicat des copropriétaires est répartie entre les propriétaires expropriés et non expropriés qu’ils représentent ; en effet, l’état parcellaire joint à l’ordonnance d’expropriation mentionne les lots et parties communes expropriées, ainsi que la liste des propriétaires, parmi lesquels figure le syndicat des copropriétaires pour une emprise de terrain de 9 765 m² sur 15'763 m², le syndicat représentant, pour l’expropriation de cette partie commune, l’ensemble des copropriétaires, soit les propriétaires de l’ensemble des lots privatifs expropriés comme expropriés conformément aux dispositions de l’article susvisé ; il ne peut donc être soutenu comme l’indique la SAEM que du fait de l’ordonnance d’expropriation, et de la procédure de retrait, le syndic de copropriété ne représente plus que les propriétaires de lots privatifs non expropriés.

En outre, en l’espèce il y a une indemnisation pour la perte du lot lui-même à l’encontre du propriétaire et une indemnisation pour la perte du sol au profit du syndicat des copropriétaires ; il ressort des pièces versées aux débats (pièces 5, 6 et 7) de compte rendu de la SEMMAASY que différents scénarios d’aménagement du sous sol ont été présentés dans le cadre d’une « scission technique de la copropriété » ; or, en droit, la procédure de scission invoquée par la SAEM n’est pas applicable en l’espèce, puisque cette procédure prévue par l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 est une procédure destinée à procéder à la reconstitution de propriété, quasi systématiquement assortie du versement d’une soulte destinée à compenser la perte de constructibilité du terrain, et en tout cas d’une procédure volontaire librement décidée par les copropriétaires et qui suppose que l’assemblée générale des propriétaires se prononce sur les conséquences matérielles, juridiques et financières de la scission, alors qu’en l’espèce, il s’agit d’une procédure d’expropriation poursuivie par une autorité administrative qui s’impose aux propriétaires, et l’article applicable est non l’article 28 mais bien les articles 16'1 et 16'2 de la loi du 10 juillet 1965. En effet, en application de ce dernier article, le prix des parties communes cédées ou expropriées comme en l’espèce se divise de plein droit entre les copropriétaires proportionnellement à la quotité de ces parties communes afférentes à chaque lot. Ces procédures ne peuvent donc être comparées comme le soutient la SAEM.

- Sur la consistance du bien

L’ensemble immobilier d’une surface totale de 15'763 m² dont 9 765 m² sous emprise est soumis à la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Sont concernées en l’espèce les parties communes expropriées.

En effet le règlement de copropriété indique (page 131) que l’immeuble est divisé en 227 lots, ne comporte qu’un seul immeuble avec un sous-sol rez-de-chaussée, le tout composé de voie desservant les lots. La désignation des locaux comprend pour chacun d’eux des parties privatives et une quote-part indivise de toutes les parties communes de l’ensemble immobilier et notamment du sol, des parties communes propres au bâtiment dont il dispose. Ce règlement du 15 février 1966 indique en effet que la quote-part indivise est composée « de toutes les parties communes de l’ensemble immobilier et notamment du sol » et « des parties communes propres aux bâtiments dont il dépend » ( Page 131).

Ainsi, les parties communes de l’ensemble sont désignées par le règlement de copropriété qui y inclut notamment la totalité du sol, c’est à dire la surface du terrain d’assiette ; elles représentent une assiette foncière de nature de sol de 9 765 m², comme cela ressort de l’enquête parcellaire annexée au décret de cessibilité du 8 août 2014.

Cette assiette foncière porte, outre 98 lots privatifs à usage commercial ou de réserves qui ont fait l’objet d’une procédure d’indemnisation distincte spécifique :

'en infrastructure, 80 emplacements de parking, ainsi que des voies de circulation interne ;

'en supra structure, des voies de circulations piétonnes ;

'un local de 80 m² comportant 2 pièces en rez-de-chaussée utilisé comme bureau, ainsi qu’un local technique et un local douche toilettes en sous-sol auquel on accède par les escaliers.

Le local est correctement entretenu en rez-de-chaussée, au contraire des escaliers du sous-sol.

Pour une plus ample description il convient de se référer au procès-verbal de transport sur les lieux avec photographies du 27 mars 2017.

- Sur les surfaces

Comme en première instance, la surface de l’emprise au sol de 9 765 m², et la surface de 80 m² du local de service ne sont pas contestées, ainsi que le nombre de 80 emplacements de parking.

L’emprise faisant l’objet de l’indemnisation correspond donc à :

'une surface de 9 765 m² d’assiette foncière du centre commercial ayant le statut des parties communes au sens du règlement de copropriété,

'80 places de stationnement non matérialisées,

'un logement de 80 m².

- Sur la méthode

Le premier juge a indiqué que le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier les Franciades mentionne que les parties communes comprennent notamment le sol de l’ensemble immobilier, que cette assiette foncière renferme, indépendamment des projets d’aménagement, un potentiel de constructibilité devant nécessairement faire l’objet d’une indemnisation et il a retenu la méthode dite terrain intégré ; il a ajouté que les 80 emplacements de parking et le local de service seront indemnisés en plus, sans qu’il y ait double indemnisation s’agissant principalement de biens en infrastructure bénéficiant d’une valeur vénale propre.

La SAEM demande l’infirmation en indiquant que les emprises au sol sont totalement construites en superstructure et infrastructure, que la destination des biens est figée par le règlement de copropriété, qu’aucun potentiel de constructibilité n’existe, de telle sorte que les biens doivent être évalués pour la valeur de leur construction terrain intégrées ; en effet, l’usage effectif des parties communes auxquels le syndicat avait accès est celle de circulations piétonnes en surface, celle de parking et circulation en sous-sol, et les parties communes étant également grevées des constructions constituant des lots privatifs à usage commercial, celles-ci ont donc la consistance d’un parking à usage collectif de 80 emplacements de stationnement non privatifs réservés aux copropriétaires situés en sous-sol et comportant les voies de circulations nécessaires à cet usage ; les lots privatifs constituant les locaux commerciaux réserve constituent également des biens immobiliers bâtis et ont été évalués terrain intégré par le premier juge, et aucune raison ne justifie de s’éloigner de cette méthodologie lorsqu’il s’agit d’examiner l’indemnité de dépossession revenant au syndicat des copropriétaires résiduels.

La SAEM ajoute que la méthode terrain + construction suppose une partie de terrain non construite ; or en l’espèce, cette méthode est inappropriée puisque :

'la totalité de l’emprise est construite,

'les références citées ne sont pas comparables au bien exproprié, car il s’agit de terrains présentés comme constructibles et correspondant, pour ceux du commissaire du gouvernement, à des cessions de droits à construire,

'l’abattement de 50 % appliqué pour corriger la présence de construction sur le bien ne tient pas compte du fait que ce bien, propriété indivise des copropriétaires n’est pas librement cessible et qu’il est occupé.

En conséquence, la valeur du terrain devrait être déduite de la valeur des lots privatifs évalués terrain intégré sauf à indemniser deux fois la même chose à des titres distinctes et, elle cite de la doctrine (pièce N°21).

La SAEM évoque également la méthode de la récupération foncière. Dans ce cas, le montant total des dépenses engagées par elle pour libérer le terrain (coût de l’expropriation ' murs et fonds) de

démolition doit être déduit de la valeur du terrain nu et libre : en déduisant l’ensemble de ses coûts, la valeur du terrain est négative.

La SAEM propose en s’appuyant sur une expertise IPFEC (pièce N°20) enfin une autre méthode consistant à évaluer le sol par comparaison avec un terrain nu inconstructible avec un terrain à urbaniser, dans la mesure où au cas d’espèce le sol est totalement bâti : les valeurs seraient de 50 €/m² pour le 1^er à 10 €/m² pour le 2^e, par ailleurs un abattement de 20 % doit être appliqué pour tenir compte de la situation de copropriété.

Cependant, au cas d’espèce, la partie commune expropriée est en nature de sol et correspond à une emprise de 9 765 m² sur une unité foncière totale de 15'763 m², constituée plus précisément de voies de circulations piétonnes en supra structure, de 80 emplacements de parking, ainsi que les voies de circulation interne en infrastructure et d’un local de 80 m² en rez-de-chaussée ; il convient donc d’estimer la valeur de cette emprise propriété du syndicat des copropriétaires en nature de sol ; s’agissant de l’assiette foncière de l’ensemble immobilier dénommé les Franciades, le bien correspond à un terrain encombré de construction ; la méthode habituellement appliquée est donc pour évaluer l’indemnité de dépossession celle d’une valorisation mètres carrés de terrain encombré utilisé dans la méthode terrain + construction, la valeur du terrain nu étant affectée d’un abattement dit pour encombrement représentatif de l’encombrement des bâtis ; cette méthode est en effet celle utilisée lorsqu’il s’agit de l’expropriation d’une emprise d’un terrain bâti, l’indemnité étant basée sur la valeur vénale du terrain et estimée en fonction de son zonage, à laquelle est appliqué un abattement pour encombrement afin de tenir compte des droits à construire déjà utilisés.

Cette méthode d’estimation ne correspond pas à celle de la récupération foncière proposée par la SAEM pour valoriser une emprise foncière supportant un bien bâti dégradé, puisque cette méthode suppose une identité de propriété du sol et du bâti, ce qui n’est pas le cas en l’espèce et est utilisée pour valoriser une emprise foncière supportant un bien dégradé, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ; de même, il ne peut être comparé l’emprise à des terrains constructibles, des droits résiduels à construire étant valorisés ou à des terrains en zone à urbaniser, puisque le bien est situé dans une zone 7UP à la date de référence.

Enfin, il ne peut être soutenu que la valeur du terrain doit être déduite de celle des lots privatifs évalués terrain intégré sauf à indemniser deux fois la même chose, puisque dans une copropriété, les lots privatifs sont évalués en fonction de mètres carrés utiles constatés sur le marché pour des biens comparables, et la valeur ainsi déterminée intègre une quote-part des parties communes et que ces dernières ne sont pas valorisées en tant que tel au nom du propriétaire du lot privatif, puisque seul le syndicat des copropriétaires est amené à percevoir la contrepartie de la cession d’une partie commune ; la quote-part des parties communes liées à des lots privatifs détermine la répartition des charges entre les copropriétaires, le nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire lors des assemblées générales des copropriétaires ainsi que la répartition des indemnités aux produits de cession perçues par la copropriété.

En outre, un abattement pour encombrement tempère la valorisation de l’emprise en tenant compte des bâtis déjà existants et valorisés distinctement ; en l’espèce, le transport sur les lieux a permis de constater, sans qu’il soit fait état d’une situation différente à la date de référence, la présence de bâti constitué de cellules commerciales sur la dalle, représentant un seul niveau de construction, le PLU en permettant 7 ; ainsi, même si le sol est très encombré sur un niveau, le zonage du terrain permet des possibilités effectives de construction très importantes à la date de référence, qui doivent être prises en considération pour déterminer le montant de l’indemnité et la partie commune constituée du sol a nécessairement une valeur intrinsèque indemnisable. Le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier les Franciades, adopté le 15 février 1966, mentionne, en sa « 2^e partie » sur l’état descriptif de division paragraphe 31, que les parties communes comprennent notamment le sol de l’ensemble immobilier ; cette assiette foncière forme, indépendamment des projets d’aménagement, en conséquence un potentiel de constructibilité devant nécessairement faire l’objet d’une

indemnisation. La SAEM indique que seul l’ usage effectif du bien à la date de référence peut être retenu, mais il n’est pas démontré qu’à cette date les biens immobiliers auraient disposé d’une constructibilité résiduelle, justifiant que la valeur du terrain soit appréhendée distinctement des constructions qui y sont édifiées. Cependant, à la date de référence, le bien est classé en zone 7UP du PLU avec une emprise au sol de 80 % et une hauteur des constructions de 25 mètres (R+6). Comme l’indique la SCI du Val sans Retour le potentiel de constructibilité du terrain est de :

— surface : 9 765 m²

— nombre de niveaux (R+6) : 7

— emprise : 80%

soit potentiel constructible : 54 684 m².

S’agissant de la quote-part des droits attachés aux 98 lots privatifs expropriés au profit de l’expropriant, si l’ordonnance d’expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés, elle n’a pas pour effet de supprimer tous droits expropriés mais de convertir les droits réels ou personnels existant sur l’immeuble en droit de créance sur l’expropriant ; ainsi, le syndicat des copropriétaires, composé de l’ensemble des copropriétaires, conserve le droit de se voir indemniser de la valeur des parties communes.

La SAEM Paris Sud Aménagement s’appuie sur l’expertise IPFEC (pièce N°20) ; cependant, les experts indiquent que l’indemnisation de la dépossession peut être abordée de deux façons, soit l’indemnisation du parking, soit l’indemnisation du sol de la copropriété ; pour la méthode de l’indemnisation du parking, ils reconnaissent qu’aucune vente de parking d’une telle superficie n’a pu être recensée ; pour l’évaluation du sol de la copropriété (terrains inconstructibles), ils partent du postulat de terrains inconstructibles, alors que même s’ils proposent une date de référence différente de celle retenue par la cour, ils retiennent comme la cour la zone 7UPdu PLU en précisant les principales caractéristiques :

— emprise au sol : 80%

— hauteur des constructions : 25 m (R+6)

— stationnement : 1 place minimum par tranche de 60m² de surface plancher avec au minimum une place par logement.

En conséquence, leur évaluation du sol d’un terrain entièrement construit, ne peut être retenue, que ce soit:

-3-4-2-1-1: mutation de terrains dépourvus de droit à construire recensées : 50 €/m² soit 391 000 €

-3-4-2-2: évaluation du sol de la copropriété en valeur de terrain en zone AU : 10 €/m² soit 78 000 €, le zonage est en outre différent.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement ce qu’il a exactement retenu la méthode dite « terrain encombré » adaptée à l’espèce.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a dit que les 80 emplacements de parking et le local de service seront indemnisés en plus, sans qu’il y ait double indemnisation s’agissant principalement de biens en infrastructure bénéficiant d’une valeur vénale propre, selon la méthode consistant à comparer le bien évalué à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local.

- Sur les indemnités

1° Sur l’indemnité relative au sol

Il convient d’examiner les références des parties, puis la question de l’abattement.

A) Les références de la SAEM

Elle indique qu’elle a consulté le service des domaines sur l’indemnisation due au syndicat des copropriétaires, qui a rendu son avis le 8 décembre 2015 et précisé qu’au regard du bien exproprié à savoir un terrain en nature de voie de circulation et emplacement de stationnement en sous-sol, la valeur vénale est estimée à 168'000 € (pièce n° 8) et a considéré que l’emprise devait être évaluée selon la méthode valeur des constructions terrain intégré et n’a donc pas attribué au terrain une valeur propre distincte des constructions.

Cependant, cet avis des domaines ne correspondant pas à une mutation effective doit être écarté, étant précisé qu’en outre il est basé sur la méthode valeur des constructions terrain intégrés non retenue par la cour et qu’il n’a donc pas attribué au terrain une valeur propre.

En première instance, la SAEM qui considère que le sol n’ouvre pas droit à indemnisation autonome, n’a produit aux débats aucun terme de comparaison.

En appel, elle indique que les experts qu’elle a mandatés (Monsieur D E et Isidro Perez Mas) ont recherché dans l’hypothèse où on voudrait identifier une valeur du sol dont la constructibilité résiduelle n’est pas démontrée, qu’elle pourrait être cette valeur (pièce n° 20) ; en l’absence de références portant sur des ventes de sol totalement bâti détachées d’une copropriété, et donc en l’absence de biens ayant les mêmes caractéristiques, les experts ont raisonné par équivalence et considéré qu’un sol totalement bâti a la même valeur qu’un terrain nu inconstructible, ont retenu un abattement de 20 % pour tenir compte de la situation de copropriété du bien, et il ressort des mutations relatives aux terrains nus et inconstructibles un prix moyen de 50 €/ m², soit une valeur au sol de 391'000 € après abattement de 20 %, pour 30'000 millièmes ; ces experts ont également recensé les mutations relatives à des terrains urbanisés pour un prix moyen de 10 €/ m², soit une valeur de 78'000 € après abattement de 20 % pour 30'000 millièmes.

Cette expertise est recevable, ayant été soumise au débat contradictoire ; cependant, l’emprise ne peut être comparée à des terrains constructibles, des droits résiduels à construire étant valorisés ou à des terrains en zone à urbaniser, comme déjà indiqué, le bien étant situé dans une zone 7 UP à la date de référence ; d’ailleurs la SEM reconnaît que ces experts ont raisonné par équivalence ; ces références non comparables seront donc écartées.

B) Les références du syndicat des copropriétaires :

Il propose 8 références à Massy de la base BIEN

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie

Prix en

euros/m²

Zonage

Observations

T1

[…]

[…]

272

691

POS U

Libre

Pièce n° 7

T2

18 juin 2014

6 mois de la vallée de

la Bièvre

D 622

3399

665

Libre

pièce n° 8

T3

18 juin 2014

[…]

4108

679

Libre

D570

pièce n° 9

T4

4 avril 2014

avec la Cerisaie

[…]

253

850

U

pièce n° 10

T5

septembre 2012

[…]

Z 257

4813

1234

constructible habitation

libre

pièce n° 11

T6

septembre 2012

[…]

[…]

315

717

U

constructible habitation

libre

pièce n° 12

T7

21 juillet 2016

[…]

[…]

2862

2107

constructible habitation

T8

29 septembre

2017

[…]

[…]

1900

1604

constructible collectif

habitation

La SAEM demande d’écarter ces références issues de la base BIEN en l’absence des références de publication et de la désignation exacte des biens.

Les termes 5 et 6 datant de plus de 5 ans seront écartés ; les autres termes sont issus de la base BIEN et en l’absence des références de publication et de pouvoir accéder aux actes, la nature exacte de la mutation n’est pas connue ; ces références seront donc écartées.

C) Les références de la SCI du Val sans Retour

Elle propose 4 références :

'T1 : vente par la SAEM du 29 octobre 2014, 2 lots composés de logements et de locaux commerciaux, d’un volume de 6 443 m² adjacents au bien concerné au prix 849 €/m² en zone 7UP (pièce n° 2 avec photographies)

'T2 : expertise par la société DTZ faisant ressortir une valeur vénale du terrain à 8'200'000 € hors-taxes (pièce n° 3)

'T3 : Offre de vente en cours pour un terrain valorisé à 13 millions d’euros pour un terrain de 14 911 m² à 871,84 €/m²

'T4 : expertise immobilière par Monsieur J-K X du bien exproprié à 15 millions d’euros (pièce n° 4).

Les expertises de la société DTZ et de Monsieur J-K X ayant été soumises au débat contradictoire sont recevables.

La référence T1 également proposée par le commissaire du gouvernement sera examinée ci-après.

La référence T2 correspond à une valorisation selon la méthode dite de la charge foncière ou du « bilan promoteur » ou « compte à rebours »(pièce N°3 page 20) qui ne peut être retenue dans le cadre d’une indemnisation pour cause d’expropriation, puisqu’elle consiste à déterminer la valeur d’un terrain en partant du prix de vente final escompté de l’opération promotion qui sera réalisée et en déduisant de celui-ci à partir d’un bilan prévisionnel, le coût des travaux et le montant des différents frais liés à cette opération, la valeur d’une parcelle ne pouvant être déterminée en fonction de son utilisation future.

Le terme T3( pièce N°4) ne correspond pas à une mutation effective mais uniquement à une offre en cours et sera donc écarté.

Le terme T4 correspond à une expertise (pièce N°5) reposant sur la charge foncière et des droits à construire, donc sur la vocation future du bien exproprié, qui ne peut donc être retenue en matière d’expropriation ; ce terme sera donc écarté.

D) Les références des sociétés SOVIDIS et CSF

Elles ne proposent pas de termes de comparaison.

E) Les références du commissaire du gouvernement

Il indique qu’il s’agit de valoriser une emprise de 9 765 m² à détacher d’un terrain d’une contenance de 15'763 m² encombrés, qu’à la date de référence, le bien est classé en zone 7 UP du PLU avec une emprise au sol de 80 % et une hauteur de constructions de 25 m (R+6) et il propose une étude de marché correspondant à des cessions de terrains opérés à des promoteurs, à savoir une étude de marché de cessions de grand terrain avec les références cadastrales et d’enregistrement :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie Prix en euros Prix en euros/m² Zonage

T1

29 septembre 2017 Zac Vilmorin 3

1900

3'048'540

1604

6 UP f

T2

21 juillet 2016

Zac Paris-Briis

2862

6'030'000

2107

3 UP L

T3

29 octobre 2014

Zac Franciade

6443

7'404'824

1149

7 UP

Le commissaire du gouvernement apporte les précisions suivantes :

T1 :

situation géographique : cette vente correspond à un terrain situé au sein du quartier de Vilmorin. La situation géographique est très privilégiée, à proximité immédiate de la gare RER et TGV, des équipements publics (écoles, crèches) et l’offre commerciale est également recherchée (petit commerce de qualité). Le secteur est nettement plus porteur économiquement que celui des Franciades.

Zone au PLU : les caractéristiques sont proches de celle de la zone 7 UP avec une emprise au sol non réglementée et une hauteur maximale de 23 m (R+5). La zone n’est pas plus favorable.

Correctifs à apporter : du fait de la situation géographique plus porteuse, une décote de l’ordre de 15 % pourrait être appliquée et une seconde de 20 % liée à la surface plus importante du bien objet de la présente affaire, soit une valeur de l’ordre de 1091 €/ m².

T2 :

situation géographique : cette vente correspond à un terrain situé au sein du quartier Atlantis. La situation géographique est très privilégiée. Il s’agit d’un nouveau quartier comprenant des logements, des commerces d’enseignes nationales, une salle des congrès, un cinéma Pathé. La situation est très favorable, d’autant que le secteur donne directement sur les gares RER et TGV.

Zone au PLU : les caractéristiques sont proches de la zone 7 UP avec une emprise au sol non réglementée et une hauteur maximale de 23 m (R+ 6). La zone n’est pas plus favorable.

Correctifs à apporter : du fait de la situation géographique beaucoup plus porteuse, une décote de l’ordre de 25 % pourrait être appliquée et une seconde de 20 % liée à la surface plus importante du bien objet de la présente affaire, soit une valeur de l’ordre de 1264 €/m².

T3 ( référence T1 de la SCI du Val sans retour) :

situation géographique : cette vente correspond à un terrain situé au sein de la Zac des Franciades, qui jouxte le terrain de l’affaire.

Zone au PLU : zone identique.

Correctifs à apporter : le bien à évaluer comprend des bâtis à démolir (cellules commerciales). Du fait de la superficie plus grande, un abattement de 10 % pourrait être retenu. Cependant, cette moins-value est compensée du fait de l’ancienneté de la mutation (2014) et de l’évolution de la hausse du marché des terrains du fait de la rareté du foncier dans le secteur. La valeur de 1149 € / m² pourrait ainsi être conservée.

Le commissaire du gouvernement ajoute que la référence produite par la SAEM relative à l’apport en nature que lui a fait la commune de Massy correspond à un volume de terrain à aménager adjacent au bien à évaluer composé des volumes partiels suivants :

— une base de 64 443m² sans limitation de profondeur, jusqu’à la cote 88,25 NGF environ, dessus de la dalle brute du plancher haut du sous sol

— une base de 5 650m² depuis la cote 88,25 NGF, dessus de la dalle brute du plancher haut du 1^er sous sol, sans limitation de hauteur.

Il s’agit d’un acte du 16 octobre 2014 faisant ressortir un prix de 475 €/m² pour une base de 5 650 m² depuis la cote 88,25 NGF, dessus de la dalle brute de plancher haut du 1^er sous sol sans limitation de hauteur (valeur de l’apport : 2 684 000€) ; ce terrain objet de cet apport est un terrain non aménagé correspondant au parking de la place de France (5650m²) ainsi qu’à un tréfonds en débord (6 443m²).

Ce terme correspond au terme T3, à savoir la revente quelques jours plus tard, cette fois aménagé, par la SAEM à un promoteur au prix de 1149 €/m² de ce terrain ; en fait ce prix ramené au m² est de 1311 € si l’on prend la surface du terrain aérienne, soit 5 650 m² , le prix mentionné ayant été calculé sur la base de 6 443 m² correspondant à la superficie du volume en tréfonds compris dans cet apport ; ainsi la valeur retenue de 575 €/m² correspond à la valeur de 1311 €/m² assortie d’un abattement de 56%.

Le commissaire de gouvernement indique que la moyenne des valeurs pouvant être retenues fait ressortir une valeur du 1168 €/ m², laquelle correspond par ailleurs au prix observé dans le terme 3 ; il propose dès lors de retenir une valeur de terrain nu arrondi à 1150 €/m² conformément au terme 3.

La SAEM critique ces termes en faisant valoir qu’il s’agit de références portant sur des droits à construire qui tiennent compte de l’usage futur autorisé dans la zone concernée ; cependant, les termes du commissaire du gouvernement ont été retraités en m² de terrain pour estimer l’indemnité de dépossession et même s’il s’agit de 3 termes de droits à construire, en ramenant le prix de cession en m² cela traduit les possibilités de construction du zonage dans lequel les terrains se situent ; le commissaire du gouvernement ajoute que le recoupement de la valeur de 575 €/m² en 2019 avec le terme cité par Paris Sud aménagement à 475 €/m² en 2014 confirme sa cohérence avec le marché, le marché immobilier de Massy suivant une tendance plutôt à la hausse qu’ à la baisse.

En conséquence, les termes de comparaison proposés par le commissaire de gouvernement qui sont comparables à la fois en consistance et en localisation seront retenus en tenant compte des décotes proposées, en privilégiant le terme 3 en raison de sa localisation, dans la même zone 7UP et directement adjacent au bien exproprié.

En conséquence, le premier juge a exactement retenu une valeur du sol, avant application de

l’abattement pour encombrement de 1150 €/m².

- Sur l’abattement

Le premier juge au regard des plans des photographies versées aux débats et d’un taux d’encombrement de l’assiette foncière exproprié élevé a retenu un abattement de 50 %.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas que l’emprise expropriée est encombrée mais demande l’application de 40 % correspondant à l’abattement maximum communément admis par la jurisprudence.

La SCI du Val Sans Retour formule la même demande en indiquant que les constructions sont minimes au regard du potentiel de construction, puisque consistant essentiellement en un parking en sous sol, qui ne rentre pas dans le calcul de l’épuisement des droits à construire, les sous sols (infrastructures ) n’étant pas en effet une surface de plancher déductible des 54 684 m² que permet le PLU en superstructure ; il est possible de surélever le sous sol et cela évite au promoteur d’excaver le sol et d’évacuer les terres excavées, avec un coût de l’ordre de 800 000 € ; elle a fait évaluer le coût de démolition qui est de 777 700 € HT( pièce N°6).

L’abattement pour encombrement doit tenir compte de l’importance de l’implantation et de la vétusté des constructions, mais également de la constructibilité résiduelle attachée au terrain et à la plus-value apportée à l’ensemble immobilier par le terrain lui-même ; à la date de référence, le terrain propriété du syndicat se situe en zone 7 UP du PLU avec une emprise au sol de 80 % et une hauteur des constructions de 25 m (R+6) ; les photographies et schémas produits dans les conclusions du commissaire du gouvernement démontrent un encombrement important de la parcelle, mais doit cependant également tenir compte de la constructibilité résiduelle du terrain, à savoir l’édification d’un immeuble en R+ 6/ avec 80% d’emprise au sol ; les bâtis existants correspondent à des cellules commerciales édifiées sur un seul niveau, et la constructibilité potentielle du terrain est donc loin d’être atteinte ; le commissaire de gouvernement produit une photo démontrant que la parcelle expropriée est celle adjacente située dans le même zonage et sur laquelle un immeuble a été construit, l’assiette foncière de cet immeuble correspondant au terme T3 pris comme base pour évaluer le bien présent.

En conséquence compte tenu de l’encombrement au sol des bâtis sur l’unité foncière, des droits résiduels à construire, et de l’encombrement du sous-sol, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a exactement retenu un abattement pour encombrement de 50%.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité principale sur le sol à la somme de :

1150 x 0,50 (taux d’encombrement) = 575 €/m² x 9765 m² = 5'614'875 €.

- Sur l’indemnité de remploi

Les taux n’étant pas contestés, il convient de confirmer le jugement ce qu’il a exactement fixé l’indemnité de remploi à la somme de 562'487,50 €.

2° Sur l’indemnité principale relative aux 80 emplacements de stationnement

Le premier juge a retenu une valeur unitaire de 10'500 € par emplacement.

Il convient dans le cadre de la méthode par comparaison d’examiner les références des parties :

A) Les références de la SAEM

Elle retient une valeur unitaire de 10'000 € sur la base de transactions constatées sur des lots privatifs à usage de stationnement dans le secteur, en déduisant l’abattement de 30 % « pour vente en bloc » de 20 % 'pour copropriété', soit une valeur retenue à 450'000 € pour 80 emplacements ; elle propose ensuite de réduire ce montant, en proportion de la quote-part de copropriété lui revenant consécutivement à l’expropriation à son profit de 98 lots privatifs, soit 11'580/30'000 millièmes et propose en conséquence la somme de 280'000 €.

Elle ne propose pas de mutations effectives et ne justifie ni du principe ni du quantum des décotes ; en outre, les parkings peuvent être vendus à l’unité et les références concernent des parkings individuels situés dans des immeubles en copropriété ; enfin, l’abattement demandé de 30% pour vétusté n’est pas justifié, le procès verbal de transport ne mentionnant pas de vétusté.

B) Les références du syndicat des copropriétaires

Il propose 11 termes à Massy avec les références de publication :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Prix en

euros/m²

Observations

T1

18 février 2014

[…]

lot n° 545

13'500

parking en sous-sol

T2

21 décembre

2015

[…]

lot n° 479

15000

parking en sous-sol

T3

27 juillet 2015

[…], parcelle

AT 2, lot […]

10'000

parking en sous-sol

pièce n° 13

T4

27 juin 2015

[…]

10'000

10'000

une place de parking couverte en

sous-sol

T5

28 juin 2015

[…]

11'500

une place de parking couverte en

sous-sol

T6

9 octobre 2014

8'10, avenue Marcel Ramolfo C

8000

une place de parking couverte en

sous-sol

T7

27 août 2014

[…]

10'300

une place de parking couvert en

sous-sol

T8

juillet 2014

[…]

10'000

une place de parking couvert en

sous-sol

T9

mars 2014

[…]

11'500

une place de parking couvert en

sous-sol

pièce n° 14

T10

26 février 2014

[…]

15'000

une place de parking couvert en

sous-sol

pièce n° 15

T11

20 janvier 2014

[…]

15'000

une place de parking couvert en

sous-sol

Ces références comparables seront retenues correspondant à une moyenne de 11 500 €.

C) Les références de la SCI du Val sans retour

Elle produit 3 offres de vente comprise entre 12'000 € et 21'200 € qui ne correspondant pas des mutations effectives et seront écartées.

D) Les références de la société SOVIDIS et de la société CSF

Elles ne produisent pas de termes de comparaison.

E) Les références du commissaire du gouvernement

Il propose une étude de marché avec 4 termes de comparaison à Massy avec les références d’enregistrement et cadastrales:

N° du terme

Date de vente

Adresse

Prix en euros/m²

T1

[…]

14'000

T2

1^er octobre 2018

[…]

10'500

T3

26 juillet 2017

[…]

16'000

T4

26 juillet 2017

[…]

16'000

Le commissaire du gouvernement précise que ces 4 ventes correspondent à des cessions de parking en sous-sol, et il propose de retenir une valeur de 10'500 € à l’unité, qui correspond à la fourchette basse des termes en raison de la situation moins favorable des biens objets de l’expropriation, puisque les mutations retenues sont relatives à des biens situés dans des résidences de meilleur standing qui sont économiquement plus porteuses.

Au regard des termes retenus, il convient d’appliquer en outre la décote proposée par le commissaire du gouvernement tenant à la consistance des références, et de retenir une indemnité de 10'500 € l’emplacement de stationnement.

Il n’y a pas lieu d’appliquer un abattement pour vente en bloc comme demandé par la SAEM, la vente pouvant se faire par unité, ni d’abattement de 20 % pour copropriété, s’agissant de parkings en copropriété ni de 30 % pour vétusté, en l’absence de vétusté constatée lors du transport.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a exactement fixé l’indemnité principale pour les emplacements de stationnement à la somme de :

10'500 € x 80 = 840'000 €.

- Sur l’indemnité de remploi

Les taux n’étant pas contestés il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a exactement fixé l’indemnité de remploi à la somme de 85'000 €.

3° Sur l’indemnité relative au local de service

Selon le procès verbal de transport, cette loge de gardien de 80m² dispose d’une salle d’eau avec douche et toilettes, mais est en mauvais état d’entretien et est d’accès difficile.

Le premier juge a retenu une valeur de 1100 €/m².

Il convient d’examiner les références des parties :

A) Les références de la SAEM

Elle retient une valeur de 600 €/m² en soulignant la disponibilité restreinte du bien dont la cession nécessite une majorité représentant 2/3 des voix des copropriétaires, ce qui porte la valeur retenue à 48'000 €. Elle demande de réduire ce montant proportionnellement à la quote-part de copropriété lui revenant consécutivement à l’expropriation à son profit de 98 lots privatifs, soit de la fixer à 29'472 €.

Elle ne produit donc aucune référence.

B) Les références du syndicat des copropriétaires

Il propose 5 références à Massy :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie

Prix en

euros

Prix en

euros/m²

Observations

T1

janvier 2016

parcelle AP 14

un'3'[…]

monégasques

lot n° 134 271

63

146'000

2355

un

appartement de

3 pièces

libre

T2

16 novembre

2015

[…]

[…]

lot n° 75

62

126'780

2045

un

appartement de

4 pièces

pièce n° 17

T3

1^er juillet 2015

parcelle AP 27

[…]

lots n° 101 et 20

89

215'000

2416

un

appartement de

4 pièces

pièce n° 18

T4

7 janvier 2015

[…]

[…]

36 en

rez-de-chaussée

114'000

3167

un

appartement de

2 pièces

pièce n° 19

T5

28 août 2014

[…]

place des Italiens

58

137'500

2371

un

appartement de

3 pièces

pièce n° 20

Il indique que le local comprend contrairement à ce qui est affirmé une salle d’eau avec douche et les toilettes, et sollicite la confirmation à 1100 €/ m².

C) Les références de la SCI du Val sans Retour

Elle propose des prix de vente moyen des appartements à Massy selon des sites Internet spécialisés, se situant entre 3 065 € et 3 130 €/ m².

Cependant, ne peuvent pas être prises en considération comme références pertinentes des annonces, qui ne correspondent pas à des mutations effectives ; elles seront donc écartée.

D) Les références des sociétés SOVIDIS et CSF

Elles ne proposent pas de références.

E) Les références du commissaire du gouvernement

Il propose une étude de marché de cessions d’appartements dans le secteur avec les références d’enregistrement et cadastrales :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface utile

totale

Prix en

euros

Prix en

euros/m²

Observations

T1

17 octobre

2018

[…]

88

220'000

2500

construction de

1963

4 pièces

T2

3 octobre 2018

1, place des

Italiens

75

163'000

2173,33

construction de

1964

4 pièces

T3

23 mars 2018

1, place de

Mogador

77

150'000

1948,05

construction de

1162

4 pièces

Le commissaire du gouvernement précise que comme constaté le jour du transport, le bien n’est pas à usage de logements mais plutôt de local sans aménagement spécifique ; la moyenne des mutations fait apparaître un prix moyen de 2207 €/m², mais compte tenu de l’absence d’aménagement spécifique du logement (cuisine, salle de bains) et de l’accès difficile, il propose une décote de 50 % soit une valeur de 1100 €/ m².

Il convient de retenir ces termes qui sont comparables en consistance et en localisation.

En tenant compte comme cela ressort du procès-verbal de transport, du mauvais état d’entretien, de la difficulté d’accès et de l’absence d’aménagement spécifique, sans qu’il soit démontré de modification par rapport à la date de référence, une décote de 50 % sera appliquée, soit une valeur de 1100 €/m² sera retenue.

Ainsi , le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a exactement fixé l’indemnité principale à la somme de :

1100 €/m² x 80 m² = 88'000 €.

- Sur l’indemnité de remploi

En l’absence de contestation des taux, le jugement sera confirmé en ce qu’il a exactement fixé l’indemnité de remploi à la somme de 9800 €.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité totale de dépossession (sols, un emplacement de stationnement et local de service) due par la SAEM au syndicat des copropriétaires à la somme de 7'200'162,50 € se décomposant comme suit :

'indemnité principale : 5'614'875 € + 840'000 € + 88'000 €= 6'542 875 €

'indemnité de remploi : 562'487,50 € + 85'000 € + 9 800 € = 657'287,5 €.

- Sur les conséquences préjudiciables du retrait

Les travaux et frais accessoires nécessités par le retrait ont fait l’objet d’une expertise judiciaire spécifique ; l’expert nommé par le premier juge M. Y F, architecte DPLG a déposé son rapport le 1^er mars 2019, après huit réunions (pièce N°3), le rapport comprenant des photographies et plans. Les parties s’accordent à retenir les conclusions de l’expert.

1° Sur les principes du droit de l’expropriation

L’article L321-4 du code de l’expropriation dispose que lorsqu’il est fait application des dispositions de l’article L 122-6 et de l’article L 132-1 relatives au retrait d’emprise expropriée d’une propriété initiale, le juge de l’expropriation fixe, dans son jugement, la demande de tout intéressé, outre les indemnités principales et accessoires, les indemnités relatives aux conséquences préjudiciables de ce retrait.

2° Sur les demandes du syndicat des copropriétaires et de la SCI du Val Sans Retour

L’expert judiciaire a proposé une solution technique permettant de maintenir les livraisons en sous-sol par des camions de 26 tonnes, qui a été testée sur site avec réalisation d’une vidéo et qui compte tenu de sa faisabilité, a donné lieu à un nouveau descriptif technique complet intégrant l’ensemble des suggestions ; une nouvelle consultation d’entreprises a été organisée (paragraphe 3-8 et 3-9) et aux termes de celle-ci l’expert judiciaire a retenu que le total du coût toutes dépenses confondues des travaux nécessités par le retrait de l’emprise expropriée s’élève à la somme de 2'452'985,86 € hors-taxes, soit 2'935'805,33 € TTC (pièce n° 9, paragraphe 3-11 du rapport d’expertise avec tableau récapitulatif), incluant l’indemnisation due au titre du déplacement du réseau des pneumatiques.

La SAEM demande de retirer de cette somme, les travaux spécifiques à la société SOVIDIS dont l’indemnisation est sollicitée directement par elle à hauteur de 60 304,70 € hors-taxes, de telle sorte que le montant toutes dépenses confondues revenant au syndicat des copropriétaires est de 2'446'951,16 € hors-taxes et de 2'928'563,69 € TTC. La société SOVIDIS formule la meme demande.

En première instance, le premier juge a fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires soutenue par la SCI du Val sans retour, en indemnisation des conséquences dommageables du retrait d’un montant total de 2'935'805,33 € TTC, incluant l’indemnisation du haut de titre du déplacement du réseau des pneumatiques, ce montant reflétant les conclusions du rapport d’expertise déposé le 28 février 2019, accepté par l’expropriant.

Aucune des parties ne conteste la nécessité de ces travaux, un devis a été établi par la société CP Bourg pour un montant de 6 034,07 € hors-taxes, 7 241,64 € TTC, relatif au déplacement du local coffre-fort entraînant la modification du réseau pneumatique qui achemine les fonds depuis les caisses (pièce n° 2). C’est la société SOVIDIS qui va supporter ses frais. Il convient donc de faire droit à la demande de la SAEM et de fixer le montant toutes dépenses confondues revenant au syndicat des copropriétaires en déduisant cette somme de 6 034,70 € hors-taxes, de telle sorte que le montant total est de 2'446'951,16 € hors-taxes et de 2'928'563,69 € TTC.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

Le premier juge a rejeté la demande d’indemnisation correspondant à la mission de conseil technique d’un montant de 61'324 € hors-taxes, soit 73'588,80 € TTC, s’agissant d’une mission redondante par rapport à celle du maître d''uvre professionnelle soumise à une obligation de conseil vis-à-vis du syndicat des copropriétaires dont les coûts sont couverts par l’indemnité de 2'935'805,33 € TTC. Ce point n’étant pas contesté, le jugement sera confirmé de ce chef.

Le premier juge a indiqué que la SAEM et le syndicat des copropriétaires s’entendent sur le principe

du versement par l’autorité expropriante d’une somme de 50'000 € au titre des frais accessoires et il a en conséquence alloué cette somme comme indemnisation du coût d’établissement du modificatif du règlement de copropriété de l’état descriptif de division ; ce point n’étant pas contesté par les parties, le jugement sera confirmé de ce chef.

Le premier juge a enfin rejeté la demande de provision de 20'000 € au titre du licenciement du gardien, le syndicat des copropriétaires ne justifiant ni du quantum demandé, ni du lien direct entre licenciement et l’expropriation.

La SCI du Val Sans Retour a formé un appel incident sur ce point en sollicitant un sursis à statuer ; la SAEM Paris Sud Aménagement n’a pas conclu sur ce point ; en conséquence, en l’absence de contestation par l’autorité expropriante d’un lien direct avec l’expropriation, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires ; le jugement sera infirmé de ce chef selon les modalités prévues au dispositif sans que la cour n’évoque en l’absence de pièces versées aux débats.

3° Sur les demandes de la société SOVIDIS

Il convient d’allouer à la société SOVIDIS la somme de 7 241,60 € TTC pour le déplacement du local coffre-fort et du système d’acheminement des fonds entraînant la modification du réseau pneumatique.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

Le premier juge a rejeté les demandes de la société SOVIDIS en réparation du préjudice subi en termes de surcoût de main d''uvre du fait de la modification du quai de livraison (frais de personnel supplémentaire et frais de gardiennage) pendant les travaux, puisque la solution technique issue d’expertise dont les conclusions ont été déposées le 28 février 2019 tient compte dudit préjudice potentiel.

La société SOVIDIS indique que l’expert a conclu : « les travaux seront effectués en site occupé sans perturber le fonctionnement des commerces des livraisons. Le dossier d’appel d’offres est très clair sur ce sujet. En signant le marché les entreprises s’engagent à respecter ces conditions. En cas de non-respect, des pénalités sont prévues. Dans ces conditions, il n’y a pas de préjudice immatériel et les parties n’ont pas fait d’autres demandes » (pièce n°3 paragraphe 3-12 : préjudices immatériels) ; cependant, elle indique que compte tenu de l’ampleur des travaux, qui représentent un budget de près de 3 millions d’euros et qui vont entraîner notamment la création d’un nouveau quai de livraison et le déplacement de deux poteaux porteurs, les livraisons vont être perturbées, puisque le quai de livraison existant qui se trouve en sous-sol va être modifié pour créer un nouveau quai de déchargement ; durant les travaux dont la durée n’est pas encore définie, les livraisons devront être effectuées par le rez-de-chaussée, ce qui pose des problèmes de manutention et de surcoûts de main d''uvre ; elle ne peut à ce jour établir une évaluation précise de ce surcoût, ne connaissant pas la durée des travaux, la date des travaux et son impact sur son activité, étant toutefois précisé que pendant ces travaux la présence de caristes sera nécessaire ainsi qu’un gardien 24 heures sur 24 , 7 jours sur 7. Elle estime en conséquence que le préjudice subi en termes de surcoût de main d''uvre s’élève à la somme de 100'000 € et elle sollicite en conséquence une provision à ce montant.

L’expert a conclu que le projet initialement présenté par la SEMMASSY ne permettait pas le maintien des livraisons à destination des locaux commerciaux tels qu’actuellement effectués, qu’en particulier, il ne permettait pas aux camions de livraison de 26 t de faire demi-tour à l’intérieur du parking ; cependant, il ajoute que la société Paris-Sud aménagement a été conduite à proposer des solutions modificatives et qu’une solution alternative permettant aux camions de livraison de 26 t de faire demi-tour 1/3 du parking a été étudiée, l’étude étant basée sur l’observation de la man’uvre des camions avec l’aide de logiciels de simulation de trajectoire ; une solution avec la suppression de deux poteaux été trouvée et d’après les observations effectuées et les études sur ordinateur, cette

solution répond à la contrainte du demi-tour par des camions de 26 t à l’intérieur du parking ; en outre, pour assurer la faisabilité de la solution alternative, un essai en vraie grandeur a été organisé et le demi-tour a été effectué par un camion de livraison de 26 t avec facilité et les parties ont convenu la faisabilité de cette solution et l’ont approuvé.

L’expert indique que les travaux seront effectués sans perturber le fonctionnement des commerces et des livraisons, le dossier de l’appel d’offre étant très clair sur ce point et qu’en cas de non-respect des pénalités sont prévues et qu’il n’y a donc pas de préjudice immatériel. Il a même indiqué que pendant l’élaboration du projet, il était prévu à un moment donné d’avoir un échafaudage avec une hauteur libre de 3m, que cette disposition perturbait les livraisons pendant 13 semaines et qu’une solution pour maintenir les livraisons a été trouvée, mais avec des frais supplémentaires (paragraphe 3-9-11), qui ont fait l’objet d’une demande de préjudice .Il a ajouté « finalement , une solution a été trouvée avec une hauteur libre sous échafaudage de 3,60 m minimum pendant toute la durée du chantier. L’exploitant a confirmé que cette hauteur permettait les livraisons avec des camions adaptés et qu’il n’y aurait pas de demandes de préjudices ».

En conséquence, il convient de confirmer le jugement qui a débouté la société SOVIDIS de sa demande de 100 000 €, devenue en appel une demande de provision à ce montant qui sera rejetée.

Le premier juge a également rejeté la demande de garantie des conséquences et nuisances occasionnées par les travaux réalisés par ses soins ; la société SOVIDIS indique que le nouveau quai de déchargement selon les plans qui ont été communiqués, nécessitera de nombreuses man’uvres des camions en marche arrière et ce dès 6 heures du matin ; en effet, les camions de livraison sont équipés d’un dispositif de sécurité obligatoire qui en marche arrière émet un « bip » sonore assez aigu de nature à perturber la tranquillité de la copropriété ; elle est donc bien fondée à solliciter que Paris Sud aménagement la garantisse des conséquences des nuisances occasionnées par ces travaux ; cependant la solution technique issue de l’expertise tient compte du préjudice potentiel ; l’expert dans ses conclusions indique que les aléas de chantier ne sont pas compris dans le total et que la SAEM s’est engagée à prendre en charge tous travaux supplémentaires rendus nécessaires mais non chiffrés ; en conséquence le jugement sera confirmé en ce qu’il a exactement rejeté cette demande.

4° sur les demandes de la société CSF

Par acte sous-seing privé du 30 septembre 1991, la société civile immobilière LES PINS, bailleresse aux droits de laquelle se trouve la SCI du Val Sans Retour, et la société Fontaine et Compagnie, locataire aux droits de laquelle sont venues successivement la société Prisunic Exploitation, la société SIMADIS , la société COJADIS, puis la société CSF, ont conclu un bail sur des locaux à usage commercial dépendant du bâtiment situé à Massy au centre commercial les Franciades (pièce N°1) ; ce bail initialement consenti pour une durée de 9 années à compter du 1^er octobre 1991 a été renouvelé par acte du 3 avril 2000, puis par acte du 3 juin 2011( pièces n° 2 et n° 3), concernant les lots 160,89, et 1, ce dernier correspondant au sous-sol, accessible par la rue Saint-Marc, un local à usage d’annexe commerciale d’une superficie de 2700 m², et les 4470/30'000 émes des parties communes générales ; est annexé au bail un plan, duquel il ressort notamment s’agissant du sous-sol, que le quai de déchargement est inclus dans l’assiette du bail ; par acte du 17 mars 2006, la société COJADIS aux droits de laquelle vient désormais la société CSF, a donné le fonds de commerce exploité dans les locaux concernés, à savoir un fonds de commerce d’alimentation générale de type supermarché, en location-gérance à la société SOVIDIS ; le contrat location-gérance a été renouvelé par acte du 18 juin 2009 puis par acte du 27 décembre 2011 (pièce n° 4) ; ainsi la société locataire gérante y exerce donc une activité de supermarché ; à cette fin, la livraison des marchandises ainsi que les transferts de fonds s’effectuent depuis toujours par des locaux ainsi que par un quai de déchargement situés dans un niveau inférieur du bâtiment où est aménagé le supermarché de la société CSF, et auquel on accède par la rue Saint-Marc elle-même située en contrebas de l’ensemble immobilier ; cette opération d’expropriation devait entraîner la suppression du quai de livraison actuellement utilisé par le locataire gérant exploitant le supermarché de la société CSF, et celle du

local où est aménagée la salle de coffres ainsi que le sas menant à ce local qui est utilisé par les transporteurs de fonds.

Le premier juge a rejeté la demande principale d’ indemnisation à hauteur d’un million d’euros de la société CSF, l’intervenante volontaire ne justifiant pas d’un préjudice propre, non couvert par l’indemnisation principale accordée au syndicat des copropriétaires.

En appel, après avoir énoncé les constations de l’expert et demandé l’homologation de son rapport, la société CSF indique qu’en outre la SAEM a offert au syndicat des copropriétaires de procéder aux travaux en vertu d’une mission de maîtrise d’ouvrage déléguée et ce à titre gratuit (pièce N°49) et s’est en outre engagée 'à prendre en charge tous travaux supplémentaires rendus nécessaires mais non chiffrés dans le DCE ( rapport d’expertise P.53 et 54)' ; cependant, si l’expropriation et le retrait des emprises expropriées ne devraient pas avoir pour conséquence d’entraver l’exploitation du fonds de commerce de supermarché de la société CSF, c’est à la condition que le projet définitif de travaux présenté par la SAEM et validé par l’expert, soit mené à bonne fin et atteigne effectivement les objectifs contradictoirement définis ; elle demande en conséquence outre l’homologation du rapport d’expertise, de donner acte à la SAEM de ses engagements de surseoir à statuer sur la demande initiale d’indemnisation de CSF, jusqu’à ce que soient menés à bonne fin les travaux objet de cette consultation des entreprises présentées et approuvées dans l’expertise, et vérifier à leur achèvement si les camions de livraisons peuvent normalement accéder au nouveau quai de livraison du supermarché de la société CSF.

Le premier juge a constaté dans le dispositif de son jugement que la société Paris Sud aménagement offre d’assurer vis-à-vis du syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble sis […] à Massy, dénommé les Franciades à titre gratuit une mission de maîtrise d’ouvrage délégué dans le cadre des travaux nécessaires au retrait ; le jugement sera donc confirmé sur ce point.

S’agissant de la demande de sursis à statuer formé par la société CSF, s’agissant non d’un préjudice direct et certain au sens de l’article L321'1 du code de l’expropriation, mais d’un préjudice hypothétique et non démontré, il convient de rejeter cette demande.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la SAEM Paris Sud Aménagement à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 5 000 €, à la société SOVIDIS une somme de 1 500 €, à la société CSF une somme de 15 00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires a diligenté une expertise amiable et la SCI du Val Sans Retour 2 expertises amiables. La société CSF s’est vue déclarée en première instance son mémoire du 12 avril 2019 irrecevable et elle a été déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

LA SAEM perdant le procès sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure en cause d’appel et condamnée sur ce fondement à payer la somme de 6 000 € au syndicat des copropriétaires, une somme de 60 000 € à la SCI du Val sans Retour, une somme de 2 000 € à la société SOVIDIS en cause d’appel et une somme de 3 500 € à la société CSF, au titre de la première instance et de l’appel.

- Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L312-1 du code de l’expropriation.

La SAEM Paris Sud Aménagement perdant pour l’essentiel le procès sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Infirme partiellement le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau :

Déclare recevable le mémoire récapitulatif de première instance après expertise de la société CSF du 12 avril 2019 ;

Fixe à la somme de 2 928 563,69 € l’indemnité principale due par la SAEM Paris Sud Aménagement au syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble […] à Massy dénommé les Franciades dans le cadre de l’opération d’expropriation du bien situé à […] et […], sur les parcelles cadastrées KN°264 et 262, au titre des conséquences préjudiciables du retrait,

Fixe à la somme de 6034,70 HT soit 7241,64 € TTC € l’indemnité principale due par la SAEM Paris Sud Aménagement à la société SOVIDIS dans le cadre de l’opération d’expropriation du bien situé à […] et […], sur les parcelles cadastrées KN°264 et 262, au titre des conséquences préjudiciables du retrait,

Surseoit à statuer sur le remboursement des indemnités de licenciement susceptibles d’être versées au gardien de l’immeuble et renvoit pour compétence au premier juge ;

Confirme le jugement en ses autres dispositions ;

Déboute la société CSF de sa demande de sursis à statuer ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la SAEM Paris Sud Aménagement à verser sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 6000 € au syndicat des copropriétaires, la somme de 6000 € à la SCI du Val sans Retour, la somme de 2000 € à la société SOVEDIS en cause d’appel et la somme de 3500 € à la société CSF sur ce fondement au titre de la première instance et de l’appel ;

Condamne la SAEM Paris Sud Aménagement aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT