COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU : 08 Août 2019

(Rédacteur : Madame Marie-Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président)

N° RG 16/06338 – N° Portalis DBVJ-V-B7A-JPW2

SAS ALIANCE PATRIMOINE IMMOBILIER

c/

Monsieur Z X

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 12 septembre 2016 (R.G. 11-14-3547) par le Tribunal d’Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 20 octobre 2016

APPELANTE :

SAS ALIANCE PATRIMOINE IMMOBILIER SAS au capital social de

8.873.703,36 €, agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit Siège,

[…]

Représentée par M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

Z X

né le […] à […]

de nationalité Française

Agent de maîtrise, demeurant […] […]

Représenté par M^e Coralie BOURON substituant M^e Dominique LAPLAGNE, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 mai 2019 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés,

devant Madame Marie-Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Madame Isabelle DELAQUYS, Conseiller,

Greffier lors des débats : M^me Annie BLAZEVIC

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Depuis mai 1979, M. X est locataire de la société Angle Vert devenue Aliance patrimoine immobilier pour un appartement situé […], bat A, appartement 13 à Gradignan.

Soutenant qu’il avait versé des charges locatives indûment de 2008 à 2013 inclus à la société Aliance patrimoine immobilier, M. X a, par acte d’huissier en date du 17 octobre 2014, fait assigner la société Aliance patrimoine immobilier devant le tribunal d’instance de Bordeaux. Pour obtenir le remboursement de charges à hauteur de 3.058,79 euros outre une somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civil.

Par jugement du 12 septembre 2016 le tribunal d’instance de Bordeaux a :

— condamné la société Aliance patrimoine immobilier à rembourser à M. X la somme de 1.303,07 euros au titre de charges locatives indûment perçues,

— débouté M. X du surplus de ses demandes et de sa demande de dommages et intérêts

— condamné la société Aliance patrimoine immobilier à verser à M. X la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Aliance patrimoine immobilier aux entiers dépens.

La SAS Aliance patrimoine immobilier a interjeté appel de ce jugement 20 octobre 2016.

Par conclusions notifiées le 4 mai 2017 la SAS Aliance patrimoine immobilier demande à la cour de :

In limine litis

— dire et juger irrecevables les conclusions d’intimé de M. X communiquées le 31 janvier 2017,

En conséquence

— dire et juger que l’appel incident interjeté par M. X est non soutenu

Au fond

— infirmer le jugement attaqué en ce qu’il l’a condamnée au remboursement de la somme de 1303,07 € à M. X et en ce qu’il l’a condamnée au versement de la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Le réformant,

— dire et juger qu’il n’y a lieu au remboursement des charges au titre de l’intervention de la société Abilis et des charges relatives à l’entretien des espaces verts,

— débouter purement et simplement M. X de ses demandes formulées de ce chef,

— confirmer le jugement attaqué pour le surplus,

— rejeté l’ensemble des demandes de M. X,

— condamner M. X à payer à la SAS Aliance patrimoine immobilier la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner M. X aux entiers dépens, tant de première instance que d’appel

Par conclusions notifiées le 14 mars 2017 M. X demande à la cour, au visa de:

— voir déclarer recevable ses conclusions d’intimé

— voir confirmer le jugement attaqué concernant la condamnation de la société Aliance patrimoine immobilier à verser la somme de 1303.07 euros au titre des charges indûment perçues et de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à M. X

— voir infirmer le jugement attaqué en ce qu’il l’a débouté du surplus de ses demandes.

— voir condamner la société Aliance patrimoine immobilier, exerçant sous le nom commercial Angle vert, à lui rembourser la somme de 3058.79 euros au titre de charges locatives indûment perçues sur les années 2008 à 2013 inclus.

— voir condamner également la société Aliance patrimoine immobilier à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires.

— voir débouter la société Aliance patrimoine immobilier de toutes ses demandes reconventionnelles et /ou contraires

— voir enjoindre la société Aliance patrimoine immobilier de communiquer les 'factures à ventiler’ concernant les produits d’entretien ou petites réparations et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision à intervenir.

— voir enfin condamner la société Aliance patrimoine immobilier à lui payer la somme de 2000 euros à titre d’indemnités sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 avril 2019.

SUR CE

Sur la recevabilité des conclusions de M. X

La société Alliance Patrimoine Immobilier invoquant les dispositions de l’article 961 du code de procédure civil, demande à la cour de constater l’irrecevabilité des conclusions de l’intimé, faute de contenir les mentions obligatoires prévues à l’article 960 du code de procédure civile.

M. X ayant régularisé ses conclusions en mentionnant expressément ses nom, prénom, profession, domicile, nationalité et date et lieu de naissance avant les débats, il y a lieu de rejeter la demande visant à voir prononcer l’irrecevabilité de ses conclusions en date du 31 janvier 2017.

Il y a lieu de déclarer également recevables les dernières conclusions de M. X en date du 14 mars 2019.

Sur le fond

La société Alliance Patrimoine Immobilier fait tout d’abord valoir que la société Abilis intervient en complément du nettoyage des parties communes réalisé par le gardien lequel exécute bien les deux taches cumulativement prévues compte tenu de la taille de la résidence. Elle soutient qu’elle a strictement appliqué les préconisations de l’expert judiciaire désigné dans un précédent litige relatif aux charges récupérables l’opposant à M. X. En conséquence, elle demande à la cour de réformer le jugement déféré en ce qu’il l’a condamné à rembourser à M. X la somme de 754,45 euros au titre des sommes facturées par la société Abilis.

En ce qui concerne les espaces verts, la société Alliance Patrimoine Immobilier affirme que l’absence d’usage exclusif ne prive pas les espaces verts de leur qualification de parties communes et donc de la possibilité pour le bailleur de récupérer les charges y afférent. Elle demande à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à rembourser à M. X la somme de 544,40 euros à ce titre.

La société Alliance Patrimoine Immobilier sollicite la confirmation du jugement en ce qui concerne les frais liés à l’antenne collective, à la désinfection et désinsectisation et à la répartition des charges. Elle reconnaît qu’elle a commis une erreur de facturation en ce qui concerne les frais de débouchage et devoir à M. X à ce titre la somme de 4,22 euros.

M. X soutient devant la cour que la société ferait supporter aux locataires le salaire en nature du gardien, que le gardien exécutait durant son temps de service des travaux au bénéfice d’autres résidences, qu’à compter de l’année 2009 le gardien n’a assumé qu’une seule des deux tâches car une société de nettoyage ABILIS est toujours employée, qu’il n’intervient pas dans l’entretien des parties communes, que le gardien a été en arrêt de travail et n’a effectué aucune des deux tâches en 2013. Enfin il relève que les charges de la résidence ne sont réparties qu’entre les locataires des baux d’habitation alors qu’il existe cinq commerces qui devraient participer aux charges de la résidence. Il sollicite le remboursement de charges indûment payées entre 2008 et 2013 inclus.

Il convient tout d’abord de constater que par une précédente décision rendue par le Tribunal d’instance de Bordeaux en date du 29 avril 2013, la demande concernant les charges de l’année 2008 a déjà été tranchée.

La cour examinera donc la demande en ce qui concerne les années 2009 à 2013 inclus.

A compter du 1^er janvier 2009, la liste des charges récupérables fixée par le décret n° 87-1267 du 26 août 1987 ou le décret du 09 novembre 1982 pour le secteur H.L.M., particulièrement en l’article 2, en ce qui concerne les dépenses correspondant à la rémunération du gardien ou concierge, a été modifiée, à effet du 1" janvier 2009, par le décret n° 2008-1411 du 19 décembre 2008.

Le texte modifié dispose que les charges correspondant à la rémunération et aux charges sociales et fiscales, sont désormais récupérables à hauteur de 75%, lorsque le gardien ou le concierge d’immeuble assure l’entretien des parties communes et l’élimination des déchets, « y compris lorsqu’un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu’en cas de force majeur, d’arrêt de travail ou en raison de l’impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d’effectuer seul, les deux taches ».

Les mêmes dépenses sont récupérables à hauteur de 40 %, dans les mêmes conditions, lorsque le gardien ou le concierge n’assure que l’une ou l’autre des deux taches.

La version modifiée continue d’exclure la récupération des salaires et charges des gardiens, dès lors qu’une entreprise extérieure participe à l’entretien et/ ou à l’enlèvement des ordures ménagères, sur le temps de travail des gardiens. Les charges ne sont récupérables que si le gardien est suppléé par une société extérieure n’intervenant que dans les conditions strictement énumérées par le décret (repos hebdomadaires, congés, arrêt de travail, impossibilité matérielle ou temporaire du gardien).

Le texte enfin ne distingue pas selon la nature des taches confiées aux sociétés extérieures, fussent-elles distinctes de celles exercées par le gardien, ni selon la taille de l’immeuble ou le nombre de locataires.

Les charges afférentes à la rémunération des gardiens ne sont donc pas récupérables, ni à hauteur de 75 %, ni même à hauteur de 40 % pour les gardiens qui n’effectuent qu’une seule des deux taches dès lors que les sociétés extérieures interviennent sur le temps de travail des gardiens.

En l’espèce, M. X prétend sans toutefois en rapporter la preuve que le gardien n’effectuerait qu’une seule des deux tâches qui lui incombent pour permettre la récupération de sa rémunération et des charges y afférent auprès de locataires.

La société Alliance Patrimoine Immobilier verse aux débats, quant à elle, la fiche de poste de M. Y, le gardien, qui prévoit à la fois un entretien des parties communes et l’élimination des déchets.

Il n’est pas sérieusement contesté que la résidence La Prairie comporte cinq bâtiments et que le gardien n’est pas en mesure d’assurer seul l’entretien des parties communes de l’ensemble de la résidence.

De même il n’est pas démontré par M. X que, contrairement à la mention figurant clairement dans la fiche de poste de M. Y, que ce dernier interviendrait sur d’autres sites.

De même, la société Alliance Patrimoine Immobilier démontre qu’elle a avoir recours au service de la société ALMATHEE pour effectuer le travail de M. Y durant ses arrêts maladie ou ses congés.

En conséquence, au vu de ces éléments, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouter M. X de ses demandes au titre des charges liées à la rémunération du gardien.

En ce qui concerne les charges afférentes à l’intervention de la société de nettoyage ISS ABILIS, il convient de rappeler que les charges sont récupérables si le gardien est suppléé par une société extérieure n’intervenant que dans les conditions strictement énumérées par le décret notamment en cas de repos hebdomadaires, de congés, d’arrêt de travail ou encore en cas d’impossibilité matérielle pour le gardien d’effectuer seul les deux taches qui lui incombent.

En l’espèce, la société Alliance Patrimoine Immobilier produit devant la cour non seulement le contrat mais également l’ensemble des factures établies par la société ISS ABILIS pour l’entretien des escaliers/paliers/ halls d’entrée et sas avant et arrière des cinq immeubles dépendant de la résidence la Prairie.

En conséquence, il y a lieu d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a ordonné la restitution des charges payées par M. X pour la période de 2009 à 2013 au titre de l’intervention de la société ISS ABILIS et de débouter M. X de cette demande.

En vertu du décret du 26 août 1987 et de l’annexe listant les charges récupérables, il est prévu au V Espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble de bâtiments d’habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux).

M. X prétend que les espaces verts ne sont pas privatifs puisque les lieux ne sont pas clôturés et donc ouverts au public et qu’en conséquence, les charges les concernant ne sont pas récupérables .

Cependant, M. X ne verse aux débats aucun élément permettant d’établir, autrement que par ses affirmations, que les espaces verts seraient ouverts au public, le seul fait qu’ils ne soient pas clôturés ne pouvant suffire à le démontrer.

Il y a lieu de réformer le jugement déféré sur ce point et de débouter M. X de sa demande à ce titre.

En ce qui concerne la récupération des charges générales, c’est par une exacte analyse des faits de la cause que la cour adopte que le premier juge a débouté M. X de l’ensemble de ses demandes à ce titre sauf en ce qui concerne la somme de 4.22 euros au titre des frais de débouchage non récupérables. Il y a lieu de confirmer le jugement.

M. X forme une demande de dommages et intérêts à hauteur de la somme de 2.500 euros. Cependant M. X étant débouté de l’ensemble de ses demandes, il ne justifie pas d’un préjudice indemnisable. Il y a lieu de le débouter de cette demande.

PAR CES MOTIFS

Déclare recevables les conclusions de M. X.

Réforme le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société Alliance Patrimoine Immobilier à rembourser à M. X la somme de 1.303,07 euros au titre de charges locatives indûment perçues et à verser à la société Alliance Patrimoine Immobilier une indemnité de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et le confirme pour le surplus.

Statuant à nouveau sur les chefs du jugement infirmé,

Déboute M. X de sa demande en remboursement des charges locatives correspondant au gardien et à la société ISS ABILIS

Déboute M. X de sa demande en dommages et intérêts complémentaires.

Condamne M. X à verser à la société Alliance Patrimoine Immobilier la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne M. X aux dépens d’instance et d’appel.

Autorise l’application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’arrêt a été signé par Marie-Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Présidente et par Annie BLAZEVIC, greffier auquel elle a remis la minute signée de la décision.

Le Greffier La Présidente