COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 06 JUIN 2019

(Rédacteur : Monsieur Roland POTEE, Président)

N° RG 16/03751 – N° Portalis DBVJ-V-B7A-JIXV

SAS FRANCELOT

c/

Monsieur Z X

Madame A B épouse X

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 25 mars 2016 (R.G. 15-001344) par le Tribunal d’Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 07 juin 2016

APPELANTE :

SAS FRANCELOT agissant en la personne de son représentant légal

domicilié en cette qualité au siège social Business Park – Bât B – 3 rue Alfred de Vigny – 78112 FOURQUEUX

Représentée par M^e Thomas FERRANT de la SELARL CABINET ARCC, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

Z X

né le […] à […]

de nationalité Française, demeurant […]

A B épouse X

née le […] à

de nationalité Française, demeurant […]

Représentés par M^e Eric DASSAS de la SCP CABINET LEXIA, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 29 avril 2019 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Roland POTEE, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Madame Isabelle DELAQUYS, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame C D

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par jugement du 25 mars 2016 auquel il est référé pour l’exposé du litige et de la procédure antérieure, statuant sur la demande formée par les époux X à l’encontre de la société Khor Immobilier, aux droits de laquelle vient la société Francelot, aux fins de réparation des préjudices résultant de l’annulation d’un contrat de réservation de vente en l’état futur d’achèvement signé le 27 mars 2010, le tribunal d’instance de Bordeaux a:

— condamné la société Francelot à verser aux époux X la somme de 3.000 € en réparation de leur préjudice moral

— débouté les époux X du surplus de leurs demandes

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire

— condamné la société Francelot à verser aux époux X une indemnité de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

La société Francelot a régulièrement formé appel le 7 juin 2016 de la décision dont elle sollicite la réformation dans ses dernières conclusions du 16 janvier 2017 par lesquelles il est demandé à la cour de:

Déclarer irrecevables les conclusions déposées par les époux X le 9 novembre 2016 ;

Annuler le jugement entrepris en tant qu’il a condamné la société Francelot à verser aux époux X une somme de 3.000 euros au titre de leur préjudice moral;

Confirmer pour le surplus le jugement en tant qu’il a débouté M.et M^me X du surplus de leurs demandes ;

En tout état de cause,

Condamner M.et M^me X à lui verser une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ordonnance du 27 janvier 2017, le conseiller de la mise en état a constaté l’irrecevabilité des conclusions des intimés signifiées le 9 novembre 2017 (en réalité 2016).

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 15 avril 2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’irrecevabilité des conclusions des intimés

La société Francelot demande à la cour de constater que les conclusions des intimés sont irrecevables comme produites hors délai.

Il convient de rappeler que par une ordonnance du 27 janvier 2017, le conseiller de la mise en état a déjà constaté l’irrecevabilité des conclusions signifiées par les intimés le 9 novembre 2016 de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer à nouveau de ce chef même si le dispositif de l’ordonnance mentionne par erreur des conclusions de l’année 2017 au lieu de 2016, ce qui reste sans effets sur le sens de la décision.

Sur l’existence d’une faute

La société Francelot affirme qu’il ne peut être fait grief à la société Khor, aux droits de laquelle elle vient, d’avoir négligé d’effectuer une étude des sols préalablement au dépôt des demandes d’autorisation de construire, de telles diligences n’étant rendues obligatoires par aucun texte.

L’appelante estime également que la société Khor a constamment tenu les époux X informés sur la nature de la pollution du terrain d’assiette du projet en vu duquel ils avaient contracté une vente, ainsi que sur l’évolution et la longueur des opérations de dépollution.

Elle fait valoir que la société Khor n’avait aucune prise sur la conduite et le calendrier de ces opérations, celles-ci étant dirigées par les services de l’État et qu’ainsi, elle n’a pu tenir informés les intimés que dans la limites des informations dont elle était elle-même avisée par l’administration.

Elle ajoute enfin qu’elle n’a jamais cherché à désinformer les époux X quant à la viabilité du projet et qu’en confirmant à ses cocontractants, lettre après lettre, que le projet allait se concrétiser malgré la nécessité de repousser le début des travaux, elle a seulement tenté de les rassurer.

Elle en conclut que, dans ces conditions, il ne peut lui être reproché aucun défaut d’information et de conseil.

Il y a lieu, au préalable, de dire que c’est à bon droit que l’appelante affirme que la société Khor n’était pas tenue d’effectuer des études des sols, dès lors que l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation ne l’impose nullement au constructeur de maison individuelle avec fourniture de plan.

S’agissant des diligences du promoteur en termes d’information et de conseil, l’analyse des courriers adressés aux intimés par l’appelante ou par son partenaire commercial, montre qu’il

s’est astreint à informer ses cocontractants de chaque nouvelle avancée de la procédure de dépollution dès que l’administration les lui notifiait.

Ainsi, dès le 3 juin 2010, la société Khor indiquait aux acheteurs qu’aucun retard ne devrait être à déplorer et que les travaux de viabilisation et de construction commenceraient dès l’entrée en vigueur d’un procès-verbal de constatation de la dépollution par les services de l’État.

Toutefois, dans les courriers suivants, le constructeur n’a cessé de faire état de sa propre incertitude quant à la fin des opérations de dépollution, tout en entretenant l’idée d’une issue rapide et d’un démarrage des travaux quasi simultanément.

Le 19 avril 2012 encore, l’agence Laforêt informait les intimés d’un simple « contretemps » supplémentaire suite aux révélations d’un riverain sur un enfouissement d’armes dans le terrain, et ce alors même que ni le promoteur ni l’apporteur d’affaire n’avaient aucune idée de l’échéance des travaux de conditionnement et d’évacuation des terres contaminées, lesquelles n’interviendront qu’au mois de novembre suivant, selon le courrier du 20 novembre 2012, ce qui a poussé les acheteurs à demander la restitution de leur dépôt de garantie, dès le mois de mai.

Ainsi, et quand bien même il est indéniable que la société Khor n’était pas maîtresse des opérations de dépollution, la direction de telles opérations relevant de la seule compétence des services de l’État, il apparaît que le promoteur a, pendant plus de deux ans, entretenu ses acheteurs dans l’idée d’un démarrage rapide des travaux alors qu’il n’avait lui-même aucune idée de la date à laquelle serait établi le procès-verbal susmentionné, et par la même, celle à laquelle allait commencer le chantier.

Il a ainsi commis un manquement à son obligation d’information et de conseil.

Si ce comportement ne s’apparente pas à de la désinformation et démontre même une certaine volonté de rassurer les époux X quant à leur investissement, il n’en constitue pas moins une attitude inconséquente de la part de la société Khor, qui aurait dû admettre et indiquer à ses clients qu’il était tout bonnement impossible de prévoir quelque démarrage du chantier que ce soit, ce qui aurait permis à ces derniers de prendre leur dispositions en meilleure connaissance de cause.

Dès lors, le manquement susmentionné revêt un caractère fautif.

Sur le préjudice des époux X

Par des motifs propres et circonstanciés, le tribunal d’instance de Bordeaux a démontré qu’il n’était établi aucun lien entre le projet de déménagement des intimés et, d’une part, la démission de M. X de son ancien travail, au vu de l’équivalence des distances séparant la commune de Marcheprime du lieu de son ancien comme de son nouveau travail comme l’absence d’urgence d’une telle démission par rapport au calendrier initial de livraison de la maison, et d’autre part, le changement d’établissement scolaire de ses enfants.

La cour faisant siens ces motifs, dit qu’aucun préjudice matériel n’est ainsi prouvé.

Le premier juge a également parfaitement décrit la difficulté que les intimés ont eu à s’inscrire dans un nouveau projet d’achat, expliqué en quoi cette difficulté était la conséquence directe de la faute de la société Khor et estimé le montant de la réparation du préjudice moral ainsi subi.

La cour, en conséquence, confirmera le jugement déféré.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré ;

Condamne la société Francelot aux dépens.

La présente décision a été signée par monsieur Roland Potée, président, et madame C D, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT