COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 19 OCTOBRE 2020

(Rédacteur : Monsieur Robert CHELLE, Président)

N° RG 18/00796 – N° Portalis DBVJ-V-B7C-KIXJ

SARL GARAGE DE VERDUN

c/

SAS FRADIN

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 25 janvier 2018 (R.G. 16/09953) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 13 février 2018

APPELANTE :

SARL GARAGE DE VERDUN La SARL GARAGE DE VERDUN

immatriculée au RCS de Bordeaux sous le n° 478 589 955

agissant par son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis,

[…]

représentée par Maître Clémence LEROY- MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocat au barreau de BORDEAUX, assistée par Maître Patrick MAUBARET avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE :

SAS FRADIN, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis, […]

représentée par Maître Paul-André VIGNÉ de la SCP TMV, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 28 septembre 2020 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Robert CHELLE, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Robert CHELLE, Président,

Madame Elisabeth FABRY, Conseiller,

Madame Catherine BRISSET, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

FAITS ET PROCÉDURE

Le 2 mai 2005, la SARL Garage de Verdun a acquis un fonds de commerce et est devenue de ce fait la locataire d’un immeuble situé 53 cours de Verdun à Bordeaux, dans lequel était exercée une activité de location d’emplacements de garages de véhicules automobiles, donné initialement à bail le 1^er juillet 1976 à M. X par les consorts Z-A.

Le 13 juillet 2006, la SAS Fradin a acquis l’immeuble de ceux-ci. Le 4 février 2010, elle a fait délivrer à la société Garage de Verdun un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction pour le 30 septembre 2010.

Après un premier litige ayant opposé les parties relativement à l’indemnité d’éviction et à l’indemnité d’occupation, ayant donné lieu à un arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 6 janvier 2016, un second litige oppose les parties relativement à l’indemnisation de la société Fradin en raison de manquements imputés à la société Garage de Verdun.

Le 31 mai 2016, la restitution des clés a eu lieu en présence de Maitre Y, huissier de justice, qui a constaté contradictoirement l’état des lieux.

Le 21 septembre 2016, la société Fradin a assigné la société Garage de Verdun devant le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins de la voir condamnée à lui payer la somme de 53 220 euros à titre de réparations en raison d’un abus de jouissance.

Par jugement du 25 janvier 2018, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

— Condamné la société Garage de Verdun à payer à la société Fradin la somme de 39 845,48 euros HT à titre de réparations,

— Débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,

— Dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire,

— Condamné la société Garage de Verdun à payer à la société Fradin la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration du 13 février 2018, la société Garage de Verdun a interjeté appel de cette

décision à l’encontre de l’ensemble des chefs du jugement, qu’elle a expressément énumérés, intimant la société Fradin.

Le 28 février 2018, une mesure de médiation judiciaire a été proposée aux parties, qui ne se sont pas accordées sur le principe d’une acceptation.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions déposées en dernier lieu le 5 octobre 2018, auxquelles il convient de se reporter pour le détail des moyens et arguments, la société Garage de Verdun demande à la cour de :

— Vu notamment les articles 1134 (devenu 1104) et suivants du Code Civil,

— REFORMER en toutes ses dispositions le jugement dont appel,

— DEBOUTER la Société FRADIN de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions.

— LA CONDAMNER au paiement d’une indemnité de 3 000 euros de dommages et intérêts.

— LA CONDAMNER au paiement d’une indemnité de 4 000 euros sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du CPC outre entiers dépens.

Elle fait notamment valoir que l’état des locaux restitués ne résulte pas de dégradations imputables à elle mais d’une vétusté générale de l’immeuble ; que déjà en 2005 la toiture de l’immeuble était dans un état déplorable ; que la société Fradin était parfaitement consciente de cette situation quand elle a acquis l’immeuble ; qu’en tant que locataire, elle n’était pas tenue à des réparations ou travaux destinés à remédier à la vétusté de l’immeuble ; que la présence de gravats est indifférente pour la société Fradin, les locaux devant être partiellement démolis.

Par conclusions déposées en dernier lieu le 27 juillet 2020, auxquelles il convient de se reporter pour le détail des moyens et arguments, la société Fradin demande à la cour de :

— Vu les articles 1103, 1231-1 et 1728 du Code civil,

— Dire et juger que l’EURL GARAGE DE VERDUN a manqué à son obligation d’entretien et commis un abus de jouissance.

— En conséquence, confirmer le jugement en ce qu’il est entré en voir de condamnation à l’encontre de l’EURL GARAGE de VERDUN au titre des réparations et au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Reformer sur le montant et condamner l’EURL GARAGE de VERDUN à payer à la société FRADIN la somme de 45 889,08 € HT, à titre de réparation.

— Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner l’EURL GARAGE de VERDUN à payer à la société FRADIN la somme de 4 000 €, ainsi qu’au entiers dépens.

Elle fait notamment valoir que la société Garage de Verdun avait une obligation d’user des locaux « raisonnablement » et une obligation de conservation de l’immeuble ; que les locaux se trouvaient dans un état extrêmement dégradé au moment de la restitution des clés, en

raison d’un défaut d’entretien de la part de la société Garage de Verdun ; que la société Garage de Verdun a manqué à ses obligations en laissant les lieux encombrés.

La clôture de la procédure a été prononcée selon ordonnance du 7 septembre 2020

MOTIFS DE LA DECISION

La société Garage de Verdun, preneuse et appelante, soutient le débouté du bailleur de l’ensemble de ses demandes indemnitaires, alors que la société Fradin, bailleresse intimée, forme appel incident sur le quantum des réparations qui lui ont été allouées, reformulant une demande à hauteur de 45 889,08 euros.

Le bailleur poursuit son action indemnitaire en faisant valoir que l’état des locaux restitués le 31 mai 2016 est constitutif d’un abus de jouissance qui l’a conduit a devoir effectuer un nettoyage spécifique.

Sur le principe de l’indemnisation du bailleur

A l’appui de son appel, la société Garage de Verdun soutient le caractère infondé des demandes du bailleur au regard des dispositions contractuelles.

Elle fait valoir que c’est à tort que le bailleur se fonde sur l’article 1 du bail, qui concernait la prise de possession des locaux dans le bail initial, le preneur déclarant prendre les lieux en l’état où ils se trouvaient et effectuer à ses frais toutes les réparations et remise en état nécessaires.

La société preneuse estime que c’est l’article 5 du bail qui doit trouver application à son terme, et qui prévoit que le preneur doit jouir des lieux loués en bon père de famille et les entretenir constamment en bon état de réparations locatives et d’entretien, notamment les fermetures, ferrures, plomberie et autres.

Plus précisément, le bail (pièce n° 1 de la société Fradin), en ce qui concerne le terme du bail, prévoit que « à l’expiration du présent bail, il rendra le tout en bon état de réparation, d’entretein et de fonctionnement. Il devra particulièrement veiller à l’entretien et au graissage des fermetures métalliques. Si, pour une raison quelconque, le remplacement des installations dont il est parlé ci-dessus devenait nécessaire, même par suit d’usure, de vétusté, de force majeure ou exigence administrative, il serait entièrement à la charge du preneur, sans recours contre le bailleur. (') Le preneur supportera tous les travaux d’entretien et toutes les réparations à effectuer dans les locaux loués. »

La société garage de Verdun fait valoir que l’état des locaux restitués ne résulte pas de dégradations de sa part mais d’une vétusté générale de l’immeuble, resté sans travaux pendant plusieurs décennies par les précédents propriétaires, et alors que la société Fradin n’a de même réalisé aucun travaux sur ces locaux.

Il résulte notamment du constat de M^e Y, huissier de justice, du 31 mai 2016, d’état des lieux de sortie de l’immeuble (pièce n° 7 de Fradin), que certaines parties des lieux restitués présentent des désordres très importants:

— locaux sur main gauche en entrant : une pièce totalement encombrée par des gravats de chantier, des blocs de pierre, du matériel de bureautique et du matériel de garage mécanique. (page 9)

— zone de vidange avec une rampe et un accès à une sorte de sous-sol, lequel présente un sol

recouvert d’une eau saumâtre sur laquelle des traces d’hydrocarbures et d’huiles de vidange sont présentes. (page 15)

— A l’étage (appartement), je constate que l’ensemble a servi de pigeonnier tant en intérieur qu’en extérieur. Dès les premières marches (') le sol est recouvert de fientes de pigeons et de cadavres d’oiseaux morts (sic). L’ensemble est dans un état de saleté tellement important qu’il ne m’est pas possible de tout décrire. (page 19)

Ces constatations de l’huissier démontrent manifestement les manquements du locataire à remplir les obligations qui lui incombaient en vertu des dispositions du bail reprises ci-dessus, non pas pour ce qui est de l’entrée dans les lieux de l’année 1976 prévue par l’article 1 du bail, mais de l’entretien courant dû tout au long du bail en vertu de l’article 5.

Il convient de relever que l’article 1755 du code civil invoqué par le preneur ne vise que les réparations occasionnées par la vétusté ou par la force majeure, ce qui n’est pas le cas des désordres constatés par l’huissier.

En revanche, le bailleur peut utilement invoquer l’article 1728 du même code, et l’abus de jouissance du preneur d’avoir laissé les lieux loués dans l’état décrit par l’huissier.

A titre subsidiaire, la société Garage de Verdun soutient l’absence de préjudice de la société Fradin, qui n’a acheté les locaux que pour réaliser une opération de promotion immobilière, et qu’elle n’a subi aucun préjudice de par la présence de gravats et autres.

Comme l’a relevé à juste titre le tribunal, ces considérations sont indifférentes pour diminuer la responsabilité de la société Garage de Verdun, qui n’a pas respecté les termes de son bail et ne peut qu’en supporter les conséquences. Le bailleur peut utilement opposer que les locaux restitués ont dû faire l’objet de travaux et d’un nettoyage spécifique au-delà de ce qui aurait normalement dû incomber au propriétaire, et ce, quelle que soit la destination définitive de l’immeuble restitué.

Le jugement ayant retenu le principe d’une indemnisation à payer à la société Fradin sera confirmé.

Sur le quantum de l’indemnisation

Formant appel incident, la société Fradin demande de nouveau la somme de 45 889,08 euros HT, étant observé qu’elle ne récupère pas la TVA sur cet immeuble (sa pièce n° 12), faisant valoir qu’on comprend mal pourquoi le tribunal a écarté la facture du 15 décembre 2016 2^e acompte) au motif d’une facture du 10 juillet 2016 (1^er acompte).

Il apparaît en effet que dans les prestations payées en lien avec le comportement fautif du preneur, outre les factures (pièce n° 10) de 3 063,96 euros HT du 23 septembre 2016 et du 15 septembre 2016 de 13 000 euros HT (démolition de deux planchers, déchetterie, et acompte), ainsi que du 15 décembre 2016 (même n° de pièce) pour 17 257,29 euros HT (réalisation d’un plancher), doit bien être retenue la facture du 10 juillet 2016 (même n° de pièce) portant 1^er acompte pour cette réalisation, d’un montant de 12 567,83 euros HT, dont le total s’établit à 45 889,08 euros HT.

C’est donc bien cette somme HT qui doit être allouée à la société Fradin, et le jugement, confirmé pour le surplus, sera réformé sur le quantum de l’indemnisation.

Sur les autres demandes

Partie tenue aux dépens d’appel, la société Garage de Verdun paiera à la société Fradin la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu entre les parties par le tribunal de grande instance de Bordeaux le 25 janvier 2018,

Sauf sur le quantum de la condamnation de la société Garage de Verdun à payer une somme à la société Fradin,

Et, réformant de ce chef,

Condamne la société Garage de Verdun à payer à la société Fradin la somme de 45 889,08 euros HT,

Condamne la société Garage de Verdun à payer à la société Fradin la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne la société Garage de Verdun aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M. Chelle, président, et par M. Goudot, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.