CONTESTATION ORDONNANCE DE TAXE

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Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE VICTORIA GARDEN

C/

S.E.L.A.R.L. ARVA ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES ASSOCIES, CABINET FLASH IMMOBILIER

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N° RG 20/02933 – N° Portalis DBVJ-V-B7E-LUSO

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DU 03 MAI 2022

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Notifications

le :

Grosse délivrée

le :

ARRÊT

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Rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le 03 MAI 2022

LA JURIDICTION DE LA PREMIERE PRESIDENTE DE LA COUR D’APPEL DE BORDEAUX

Vu l’ordonnance modificative de roulement du 7 janvier 2022 et l’ordonnance modificative de fixation en collégialité du 8 février 2022 de la première présidente ;

Vu le renvoi de l’affaire devant la formation collégiale composée de :

Isabelle DELAQUYS, conseillère,

Noria FAUCHERIE, conseillère,

Jean-François BOUGON, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Jean-François BOUGON, ayant entendu les parties en qualité de rapporteur, a rendu compte des débats à la Cour,

assistés de Martine MASSÉ, greffière,

dans l’affaire

ENTRE :

Syndicat de copropriétés DE LA RESIDENCE VICTORIA GARDEN, agissant en la personne de son Syndic la SAS JEAN & PHILIPPE DIEU 45/49 Boulevard Pierre Premier 33110 LE BOUSCAT, sis 127 Cours de la Somme – 33000 BORDEAUX

Absent,

représenté par M^e Julie MARIOTTE, avocat au barreau de BORDEAUX

Demandeur au recours contre une décision rendue le 25 novembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX,

ET :

S.E.L.A.R.L. ARVA ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES ASSOCIES, anciennement Selarl X Y, prise en la personne de son représentant légal et en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété Victoria Garden, dont le siège est […]

Absente,

représentée par M^e Pierre-Louis BORET avocat au barreau de BORDEAUX substituant M^e Paul-Antoine SAINT-GERMAN membre de l’AARPI DS AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

CABINET FLASH IMMOBILIER pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité […]

Absente, non représentée, convoquée (A.R. signé)

Défendeurs,

A rendu publiquement l’arrêt réputé contradictoire suivant après que la cause a été débattue devant nous, assisté de Martine Massé, Greffier, en audience publique, le 08 Mars 2022 et qu’il en a été délibéré par les magistrats ci-dessus désignés.

La Selarl X Y (devenue Selarl Arva), par ordonnance du 22 mai 2017 a été désignée en qualité administrateur provisoire de la copropriété Victoria Garden aux lieux et place du syndic, le Cabinet Flash Immobilier.

Cette nomination a été demandée par le Cabinet Flash Immobilier en but au déséquilibre financier de la copropriété. L’administrateur provisoire a reçu mission de rétablir le fonctionnement normal de la copropriété par l’exercice des pouvoirs du syndic. Il est nommé pour un an avec l’obligation d’établir un rapport intermédiaire au bout de six mois.

Par ordonnance du 25 novembre 2019, il est mis fin à la mission de la Selarl X Y, dont les honoraires sont arrêtés à la somme de 62.432,17 €. Cette ordonnance est notifiée à la copropriété dont le syndicat, par l’intermédiaire de son syndic en exercice, entend contester le montant de la rémunération de l’administrateur provisoire.

Le syndicat appelant rappelle que les honoraires des administrateurs provisoires sont encadrés par les dispositions de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, le décret 67-223 du 17 mars 1967 et l’arrêté du 8 octobre 2015 fixant la rémunération applicable à l’administrateur provisoire désigné en matière de copropriété en difficulté.

Il explique que le tableau de calcul des honoraires présenté par l’administrateur provisoire ne correspond, ni à la réalité des diligences réalisées, ni même à la réalité de la copropriété.

C’est ainsi que le syndicat conteste :

A.- Les demandes tarifées.

1.- au vu de l’article 5 de l’arrêté sus-visé et de la consistance de la copropriété 104 lots outre

2 locaux d’entretien et 72 places de parking, la somme réclamée au titre de la gestion courante de la copropriété, est de 36.000 € ht qu’il propose de ramener à 6.210 € ou plus subsidiairement à 18.720 € ht ; en réponse aux conclusions de la Selarl Arva, le syndicat maintient que le calcul doit se faire au nombre de propriétaires ;

2.- les instances introduites ou reprises, article 8 de l’arrêté, la demande est de 2.700 €, il offre 450 € ; en réponse aux conclusions de la Selarl Arva, le syndicat maintient qu’il n’y a eu qu’une instance, les autres procédures n’étant qu’accessoires et n’ont eu pour objet que l’exécution de la procédure principale;

3.- la facturation hors forfait pour diligences accomplies en vu du recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Le syndicat fait observer que ce sont en réalité 5.806,60 € ttc qui ont été réglés à M^e Z A et non ttc et non 9.180 € comme réclamés à la copropriété (il demande la restitution du trop payé).

4.- pour la préparation, la convocation et la tenue des assemblées générales, article 8 de l’arrêté, il est demandé 550 € ht, mais en l’absence d’assemblée générale donnant lieu à préparation et à convocation des copropriétaires le syndicat conclut à l’annulation de ce poste de facturation ;

5.- pour les dépenses courantes, elle fait valoir que la rémunération ne peut excéder 3% et qu’au vu des factures recensées

par l’administrateur, ce dernier ne peut réclamer 292 € mais bien seulement 228 € (7.597,58 € x 3%) ;

6.- pour les travaux, article 11 de l’arrêté, la demande est de 68,81 € ht, en l’absence de justificatifs, il demande l’annulation de cette ligne. Les éléments fournis sont insuffisants pour justifier de la réclamation.

B.- les demandes hors barème.

1.- Le syndicat explique que l’administrateur provisoire, en contravention à l’article 29-1 al 2 de l’arrêté, s’est fait assister par l’ancien syndic. Les factures émises par ce dernier ne sauraient être prises en charge par la copropriété. L’administrateur provisoire devra restituer à la copropriété les 18.781,25 ht réclamés au titre des frais et honoraires de l’ancien syndic. Il souligne qu’au demeurant la facturation de l’ancien syndic est manifestement exagérée. C’est ainsi que le syndicat discute les postes, traitement du dossier, facturation des états datés, tenue de compte, conservation des archives, facturation de photocopies (4.000 sans justificatifs).

2.- les diligences accomplies en cas de mutation d’un lot de copropriété par l’administrateur provisoire.

Le suivi et la gestion des demandes de pré-états datés et états datés par les notaires, il s’agirait d’une double facturation, suivi des mutations de lots, aucun justificatif.

La demande est de 6.166 € ht dont il est demandé l’annulation.

3.- contestations et demandes diverses.

Le syndicat reproche à l’administrateur provisoire de n’avoir pas déposé de rapport à mi-mandat, d’avoir déposé sa requête en taxation en novembre 2019 alors que sa mission s’arrêtait le

21 décembre 2018. Il est demandé à l’administrateur provisoire :

- un état des comptes de la copropriété au jour de la fin de sa mission, le 21 décembre 2018,

- une édition des comptes de chaque copropriétaire à la fin de la mission avec quantification de la tva payée qui serait récupérable par les copropriétaires.

Par conclusions déposées le 3 mars 2022 la Selarl Arva (anciennement Selarl X Y) conclut à la confirmation

de la décision déférée et sollicite 3.000 € pour frais irrépétibles.

Elle fait valoir :

A.- Les demandes tarifées.

1. Elle explique que l’article 5 de l’arrêté du 8 octobre 2015 ne prévoit pas de distinction entre la nature des lots et que là où la loi ne distingue pas, il n’y a pas lieu de le faire.

2.- les instances introduites ou reprises, article 8 de l’arrêté.

Contrairement à ce que prétend le syndicat la formule 'procédures introduites ou reprises’ vise les six instances dans lesquelles l’administrateur provisoire a été impliqué au titre de son mandat (pièce n°6).

3.- pour la préparation, la convocation et la tenue des assemblées générales, article 8 de l’arrêté, l’administrateur ne répond pas ;

4.- pour les dépenses courantes, article 10 de l’arrêté, l’administrateur provisoire produit l’ensemble des factures relatives aux prestations des fournisseurs de travaux et de dépenses pour la maintenance courante dans la copropriété et le procès-verbal d’approbation des travaux relatifs au mur anti-bruit du 22 novembre 2018 (pièces n° 7 et 8);

5.- pour les travaux, article 11 de l’arrêté, la demande est de 68,81 € ht.
B.- les demandes hors barème.

1.- L’administrateur provisoire précise que la loi interdit la désignation comme administrateur provisoire de l’ancien syndic mais n’interdit pas de le désigner pour assister l’administrateur provisoire, cas de l’espèce (pièce n°4, ordonnance du 30 mai 2018).

2.- les diligences accomplies en cas de mutation d’un lot de copropriété par l’administrateur provisoire.

Il s’agit de prestations facturées par Flash immobilier pour le compte de l’administrateur provisoire (pièces n°9 et 10).

Par ailleurs, l’administrateur provisoire produit son tableau de facturation. (pièce n°11).

SUR CE :

A titre liminaire, il conviendra d’observer que la pièce n°11 des productions de l’administrateur est rédigée dans ce qui doit être la plus petite police de caractère sur le marché des logiciels de traitement de texte et est pratiquement illisible. Sa communication, en l’état, confine à la désinvolture.

Les contestations du syndicat des copropriétaires :

A.- les honoraires tarifés

1.- les honoraires de gestion courante, article 5 de l’arrêté du 8 octobre 2015.

L’administrateur provisoire entend obtenir une rémunération sur la base de 190, soit 104 lots secondaires, 71 places de parking et 2 locaux d’entretien. Le syndicat propose comme assiette de cette rémunération le nombre de copropriétaires ou plus subsidiairement des seuls 104 lots d’habitation. L’assiette de la rémunération de l’article 5 est le lot. On ne peut lui substituer la notion de copropriétaire. Par ailleurs l’arrêté ne distingue pas entre lots principaux et accessoires. Même si la gestion des places de parking ne doit pas représenter un travail considérable, on ne peut, sans ajouter aux dispositions de l’arrêté, prévoir que l’assiette de la rémunération de l’administrateur est limitée aux lots principaux. Cette première contestation sera rejetée.

2.- les instances introduites ou reprises, article 8 de l’arrêté du 8 octobre 2015.

L’administrateur ne peut justifier de ses diligences à cet égard par la production de diverses factures d’avocat. Il lui appartenait de justifier de ses demandes par la communication des assignations et actes judiciaires délivrés et établis sous son mandat. Le syndicat reconnaît l’existence d’une instance. Ce poste de rémunération chiffré à 2.700 € sera ramené à 450 € ht, soit un delta de 2.250 €

3.- préparation et convocation de l’assemblée générale.

L’administrateur ne répond pas à la contestation du syndicat. Cette ligne de facturation, 550 € ht sera supprimée.

4.- pour les dépenses courantes, article 10 de l’arrêté du 8 octobre 2015.

Le % appliqué par l’administrateur est manifestement erroné. L’honoraire sera ramené à 228

€ au lieu et place des 292 € facturés, soit une différence de 64 €. 5.- pour les travaux, article 11 de l’arrêté du 8 octobre 2015.

Au vu des justificatifs produits la somme réclamée est justifiée,

B.- les honoraires hors barème.

1.- article 14 de l’arrêté

L’administrateur ne justifie pas des frais de recouvrement de créance au-delà de 4.881 € ht. Sa demande de ce chef sera diminuée de 2.809 € ht

2.- Si la loi prohibe la désignation de l’ancien syndic comme administrateur, l’administrateur peut se faire assister par l’ancien syndic. En l’espèce, l’administrateur a obtenu un ordonnance en ce sens. Le syndicat peut par contre discuter des honoraires réclamés par 'l’assistant’ qui lui sont répercutés par l’administrateur. La facture de 'l’assistant’ est de 18.781,25 € au titre des mutations des lots de copropriété. L’administrateur ne s’explique pas sur cette demande. Le syndicat propose de fixer cette prestation à 1.140 €, soit 95 € pour chacune des 12 mutations qui ont eut lieu pendant la durée du mandat de l’administrateur provisoire. Le delta est de 17.641,28 € .

En définitive, l’administrateur judiciaire devra restituer à la copropriété les sommes suivantes : 2.250 € + 550 € + 64 € + 2.809 € + 17.641,28 € = 23.314,28 € ht, soit 27.977,14 € ttc

Les frais irrépétibles du syndicat seront arbitrés à la somme de 3.000 €.

PAR CES MOTIFS :

Déclare l’appel recevable en la forme,

Invite la Selarl Arva à restituer au syndicat des copropriétaires de la résidence Victoria Garden la somme de 27.977,14 € ttc et, en tant que de besoin, l’y condamne,

Condamne la Selarl Arva à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Victoria Garden la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la Selarl Arva aux entiers dépens de l’instance,

Le présent arrêt a été signé par Isabelle DELAQUYS, conseillère, et par Martine MASSÉ, greffière, à laquelle la minute a été remise par le magistrat signataire.

La greffière La conseillère