COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 16 NOVEMBRE 2021

[…]

N° 2021/ 420

N° RG 19/01628 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BDWG6

C F G X

C/

I D-E

SAS CABINET LIEUTAUD

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Alexandre ACQUAVIVA

M^e Philippe KLEIN

M^e Michel GOUGOT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’Aix en Provence en date du 06 Décembre 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 15/06003.

APPELANTE

Mademoiselle C F G X

née le […] à […],

demeurant […]

représentée par M^e Alexandre ACQUAVIVA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Maître I D-E,

demeurant 10, Boulevard Jean-Marie L’Huilier Immeuble 'Le Vauranne’ – 13800 ISTRES

représenté par M^e Philippe KLEIN de la SCP RIBON KLEIN, avocat au barreau d ' A I X – E N – P R O V E N C E s u b s t i t u é p a r M e P a s c a l e K L E I N , a v o c a t a u b a r r e a u d’AIX-EN-PROVENCE

SAS CABINET LIEUTAUD

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,

demeurant […]

représenté par M^e Michel GOUGOT de la SCP TROEGELER GOUGOT BREDEAU TROEGELER MONCHAUZOU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Marie LESSI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 11 Octobre 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Danielle DEMONT, Conseillère a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

M^me Danielle DEMONT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Agnès SOULIER

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Novembre 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Novembre 2021,

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et M. Rudy LESSI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

M. Z A et M^me X sont propriétaires à concurrence de la moitié indivise chacun d’une maison d’habitation sise à Martigues, […], […].

Par mandat de vente avec exclusivité en date du 9 mai 2014, ils ont chargé I 'agence Flash

Immobilier de vendre ledit bien.

Durant le mois d’octobre 2014, l’agence immobilière Cabinet Lieutaud, sous l’enseigne Square Habitat à Martigues, délégataire de l’agence Flash Immobilier, a trouvé un acquéreur sans recours à un emprunt au prix de 500 000 ' en la personne de M. B Y.

Le 24 octobre 2014 une promesse de vente sans condition suspensive a été signée à l’ office notarial avec le concours de M^e I D-E, membre de la SCP D-E-Jumelet.

Une clause pénale était stipulée d’un montant de 25'000 '.

La promesse prévoyait également le versement d’un dépôt de garantie du même montant avant le 3 novembre 2014 (« L’acquéreur déposera au moyen d’un virement bancaire et au plus tard dans les 10 jours suivant la régularisation des présentes et ce, à titre de dépôt de garantie en la comptabilité du notaire rédacteur sur un compte ouvert au nom du tiers convenu ci-après désigné, la somme de 25'000 ' ('). L’acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie versé ( … ) que s’il justifie de la non réalisation de l’une ou l’autre des conditions suspensives ( … ). Dans le cas contraire cette somme restera acquise au vendeur, à due concurrence de la clause pénale ci-dessus stipulée »).

Parallèlement, aux termes d’une promesse de vente en date du 10 novembre 2014, M^me X s’engageait elle-même à faire l’acquisition d’un autre bien immobilier sous la condition suspensive la vente de son bien sis à Martigues, au plus tard dans un délai de deux mois, soit au plus tard le 10 janvier 2015.

Un rendez-vous pour signer de l’acte réitératif de la vente avec M. Y était fixé par le notaire au 6 janvier 2015, puis téléphoniquement, M^me X était avisée par le notaire d’un report de la date au 9 janvier 2015, dans la mesure où le dépôt de garantie et les fonds destinés à la vente n’ avaient pas été versés par l’ acquéreur.

Le rendez-vous du 9 janvier 2015 a été également annulé, les fonds n’étant toujours pas versés et la vente n’a jamais été réitérée.

Par exploit du 22 octobre 2015, M^me X a fait assigner le notaire et l’agent immobilier en responsabilité délictuelle, aux fins d’obtenir le versement d’une somme de 15'191,85 ', à titre de dommages-intérêts.

Par exploit du 25 octobre 2016, M^e D-E a dénoncé la procédure à M. Y.

Les procédures ont été disjointes suite au décès de M. Y le 4 octobre 2018.

Par jugement en date du 6 décembre 2018 le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence a :

' dit que le cabinet Lieutaud n’a commis aucune faute, et débouté M^me X de ses demandes dirigées contre lui ;

' dit que M^e D-E a commis une faute professionnelle en n’informant pas M^me X du défaut de versment du dépôt de garantie par M. Y ;

' dit que le préjudice invoqué n’est pas en lien de causalité avec la faute du notaire ;

' débouté M^me X de ses demandes ;

' et l’a condamnée à payer la somme de 2 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

*

Le 25 janvier 2019 M^me C X a relevé appel de cette décision.

Par conclusions du 29 mars 2019 elle demande à la cour :

' de réformer le jugement entrepris ;

statuant à nouveau

' de dire que M^e D-E a commis une faute et qu’elle a engagé sa responsabilité au sens de l’article 1382 du code civil ; que le cabinet Lieutaud n’a pas procédé aux vérifications minimales de son client acquéreur ; et que ce manquement a causé un dommage de nature à engager sa responsabilité délictuelle ;

' de déclarer solidairement responsables le cabinet Lieutaud et M^e D-E, notaire membre de la SCP M^e D-E-Jumelet, des préjudices subis ;

' de les condamner solidairement à lui payer la somme de 15'500 ' à titre de dommages-intérêts avec intérêts à compter de l’assignation outre les dépens avec distraction et la somme de 3000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 27 juin 2019 M^e I D-E, notaire associé de la SCP M^e D-E-Jumelet demande à la cour :

' de dire que la preuve d’une faute n’est pas rapportée ; que le préjudice invoqué est injustifié ; et qu’il est sans lien de causalité directe avec la faute reprochée ;

' de dire que seul M. Y peut être tenu d’indemniser M^me X et de débouter l’appelante de toutes ses demandes dirigées contre M^e D-E ;

' de débouter le cabinet Lieutaud de toutes ses demandes dirigées contre le notaire ;

' et de condamner Mme. X à lui payer la somme de 3000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 21 juin 2019 la SAS Cabinet Lieutaud demande à la cour :

' à titre principal, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné l’appelante à lui payer la somme de 2000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' très subsidiairement, s’il était fait droit à la demande de réformation, de condamner M^e D-E, notaire, à relever et garantir l’agent immobilier de toute condamnation en principal, intérêts et frais en application de l’article 1382 du code civil ;

' en toute hypothèse, de condamner M^me X à lui payer la somme de 4000 ' de ce chef en cause d’appel outre les dépens avec distraction.

La cour renvoie aux écritures précitées pour l’exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties.

Motifs

Attendu que l’appelante fait valoir que la faute du notaire,qui n’a pas vérifié le versement du dépôt de garantie par l’acquéreur et qui n’a pas informé les vendeurs de cette absence de versement, a eu de

lourdes conséquences pour elle, puisque n’étant pas informée de l’annulation de la vente, elle a perdu une chance de remettre plus tôt son bien à la vente et d’obtenir le paiement de la clause pénale matérialisée par le dépôt de garantie ; que l’agent immobilier n’a pas trouvé nécessaire de vérifier le sérieux de l’offre de M. Y qui comptait acquérir sans prêt bancaire, alors que renseignements pris, il s’agit-là d’un mythomane dépourvu de ressources hormis une petite pension et qui est hébergé par une tierce personne ; que l’appelante a vu son compromis d’achat de son futur logement devenir caduc ; que M^me X a été contrainte d’être hébergée chez une amie pendant un mois, dans la mesure où elle avait d’ores et déjà déménagé de son habitation mise en vente outre tous les frais qu’elle a dû exposer inutilement ; que l’agent immobilier n’a procédé à aucune vérification et n’a posé aucune question sur la solvabilité de M. Y avant la signature du compromis le 24 octobre 2014 où le cabinet était bien présent ce qu’il n’a jamais contesté ; que le notaire rédacteur de l’acte n’a pas assuré l’efficacité de son acte puisque deux jours avant la réitération par acte authentique prévue le 6 janvier 2015, M^e D-E ne s’était toujours pas aperçue du défaut de versement du dépôt de garantie, alors qu’à la date du 3 novembre 2014, 10 jours après la signature du compromis, tous les désagréments subis par M^me X eussent pu être aisément évités ; que le notaire a agi avec une légèreté blâmable ; que devant déménager, elle avait résilié tous ses abonnements ; qu’elle s’est retrouvée dans un logement vide ayant vendu tous ses meubles, le logement qu’elle comptait acquérir étant plus petit ; qu’elle a été hébergée avec ses deux enfants chez une amie, laquelle témoigne de sa dépression ; que M^me X a perdu une chance de bénéficier de la moitié la clause pénale de 25'000 ' étant en indivision avec son concubin, en cas d’annulation fautive de la vente ; que si le notaire l’avait informée de la caducité de la promesse de vente vis-à-vis de M. Y, elle aurait pu reprendre la recherche d’acquéreurs potentiels, alors qu’elle a cru que toute les conditions préalables étaient réalisées ; que si ce n’est pas au notaire, certes de payer le montant de la clause pénale comme le tribunal l’a retenu, l’officier ministériel a contribué à la perte d’une chance pour M^me X de se voir indemniser par l’octroi de la moitié de la clause pénale en ne vérifiant pas son versement par M. Y, car elle pensait légitimement que le montant de la clause pénale était déposé chez le notaire et que son montant viendrait réparer son préjudice en cas de défaillance de l’acquéreur ;

*

Sur la responsabilité de l’agent immobilier

Attendu que le mandat confié au cabinet Lieutaud ne comportant aucune disposition particulière tenant en une obligation de vérifier si un acquéreur potentiel disposait des fonds suffisants pour prétendre à l’acquisition envisagée, il n’incombait pas à l’agent immobilier de procéder à un minimum de vérifications des renseignements fournis par ce dernier et de réclamer un justificatif de la situation bancaire de M. Y qui lui aurait permis de vérifier en temps utile la disponibilité des fonds nécessaires à l’acquisition, contrairement à ce qui est soutenu ; que l’agent immobilier n’est pas garant de la solvabilité de l’acquéreur ;

Que l’agent immobilier ajoute exactement que l’insolvabilité de l’acquéreur n’était pas si évidente, puisque, ni le vendeur, ni le notaire ne s’en sont aperçus ; et que si, dès le 3 novembre 2014, le notaire avait alerté immédiatement de l’absence de versement du dépôt de garantie, les vendeurs, selon toute vraisemblance, n’auraient pas signé par ailleurs le compromis pour l’achat de leur propre bien le 10 novembre 2014 et qu’ils n’auraient pu subir aucun préjudice ;

Attendu que le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a écarté la faute de la part du cabinet Lieutaud, et rejeté les demandes de M^me X dirigées contre lui ;

Sur la responsabilité du notaire

Attendu que le notaire rédacteur de l’acte du 24 octobre 2014 n’a pas vérifié et n’a pas informé les vendeurs de l’absence de versement de ce dépôt de garantie dans le délai de 10 jours stipulé qui venait à expiration le 3 novembre 2014 ; qu’ayant manqué à l’efficacité de l’avant-contrat, il a

commis une faute engageant sa responsabilité civile professionnelle ; que dans ses écritures d’appel M^e D-E ne discute pas avoir manqué d’informer les vendeurs, mais seulement le dommage en lien de causalité avec ce manquement ;

Attendu qu’en effet la faute du notaire n’a pas privé l’appelante d’une chance raisonnable de percevoir le montant du dépôt de garantie, dans la mesure où d’une part M. Y, dépourvu de toute capacité financière, ne pouvait pas le verser, et que d’autre part l’application de la clause pénale est articulée à une vaine mise en demeure de signer l’acte de vente inexistante en l’espèce ;

Attendu qu’en revanche, M^me X a perdu une chance, une fois correctement informée par M. Y dès le 3 novembre 2014, de l’absence de versement du dépôt de garantie, de ne pas s’être portée acquéreure elle-même par ailleurs d’un autre bien immobilier, selon la promesse de vente sous conditions suspensives de vente qu’elle a signée le 10 novembre 2014 ; que sans la faute de l’officier ministériel, les consorts vendeurs n’auraient pas vendu leurs meubles comme ils justifient l’avoir fait en vue de leur déménagement, et M^me X, n’aurait pas été hébergée avec ses deux enfants de 5 ans et 15 ans chez une amie pour libérer le logement familial, ayant ignoré jusqu’à la veille du rendez vous de signature que la vente à M. Y était caduque ;

Qu’il ne peut lui être reproché comme le tribunal l’a fait, de ne pas avoir tenté une procédure pour recouvrer certains frais, alors que la responsabilité du notaire ne présente pas un caractère subsidiaire ; que doit dès lors être écarté le moyen de M^e D-E tiré de ce que M^me X ne justifie pas que la somme de 300 ' qui a été versée au titre des frais notariés préalables de la vente pour le bien immobilier qu’elle envisageait d’acquérir, ne puisse pas lui être restituée au moins en partie ; que cette somme de 300 ' lui sera octroyée en réparation de son préjudice financier ;

Attendu qu’en ce qui concerne la somme de 350 ' représentant les frais de commission du prêt bancaire, ainsi que les deux mensualités d’assurance de 379, 85 ' et 72, 89 ', les contrats en cause ne sont toujours pas produits en cause d’appel, alors que le premier juge en déplorait déjà l’absence ; que l’existence d’un lien de causalité avec la non-réalisation de la vente immobilière n’est toujours pas établie, d’où il suit encore le rejet de cette prétention en cause d’appel ;

Qu’il en va de même des sommes réclamées au titre de la résiliation des abonnements EDF et GDF, les documents produits correspondant à des factures de consommation et d’abonnement sans lien avec la non-réalisation de la vente ;

Attendu en définitive que le jugement qui a rejeté toutes les demandes indemnitaires de M^me X sera infirmé sur ce point et qu’il lui sera alloué la somme totale de 2 300 ' à M^me X à titre de dommages et intérêts, toutes causes de préjudice confondues ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a dit que le préjudice invoqué n’est pas en lien de causalité avec la faute du notaire, débouté M^me X de ses demandes, et l’a condamnée à payer la somme de 2 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne M^e I D-E, notaire associé de la SCP D-E- Jumelet, à payer à M^me C X la sommme de 2 300 ', à titre de dommages et intérêts et celle de 3 000 ', au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du

code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT