Cour d'appel de Bordeaux, 2e chambre civile, 7 décembre 2023, n° 20/03632

TGI Bordeaux 8 septembre 2020

CA Bordeaux
Confirmation 7 décembre 2023

Arguments

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Rejeté
Non réalisation de la condition suspensive
La cour a jugé que la condition suspensive n'ayant pas été réalisée dans le délai convenu, la promesse est devenue caduque, et l'appelante ne peut donc pas revendiquer l'indemnité d'immobilisation.
Accepté
Confirmation de la caducité de la promesse
La cour a confirmé que la promesse était devenue caduque en raison de la non-obtention des permis dans le délai stipulé, et a rejeté l'argument de l'appelante sur la prorogation implicite.
Rejeté
Procédure abusive
La cour a estimé qu'il n'était pas démontré que l'appelante avait agi de manière abusive dans sa démarche, et a donc rejeté cette demande.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la SCI La Forêt du Pyla a interjeté appel d'un jugement du Tribunal judiciaire de Bordeaux qui avait débouté sa demande de paiement d'une indemnité d'immobilisation de 85 000 euros, considérant que la promesse de vente était devenue caduque. La cour d'appel a examiné si la condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire avait été respectée. Elle a confirmé le jugement de première instance, arguant que la condition n'avait pas été réalisée dans le délai imparti et que la SCI n'avait pas demandé de prorogation. La cour a également débouté la demande de la société LW Associés pour dommages et intérêts, considérant qu'il n'y avait pas d'abus de procédure. La SCI a été condamnée aux dépens et à verser 3 000 euros à l'intimée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 2e ch. civ., 7 déc. 2023, n° 20/03632
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	20/03632
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bordeaux, 8 septembre 2020, N° 18/08272
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Julie FORMERYXavier LAYDEKER
Cabinet(s) :	SELARL LAYDEKER-SAMMARCELLI-MOUSSEAUARPEGES CONTENTIEUX
Parties :	S.C.I. LA FORET DU PYLA c/ S.A.R.L. LW ASSOCIES

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 07 DECEMBRE 2023

N° RG 20/03632 – N° Portalis DBVJ-V-B7E-LW2L

S.C.I. LA FORET DU PYLA

S.A.R.L. LW ASSOCIES

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 08 septembre 2020 (R.G. 18/08272) par le Tribunal judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 06 octobre 2020

APPELANTE :

S.C.I. LA FORET DU PYLA

demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A.R.L. LW ASSOCIES

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Julie FORMERY de la SELARL ARPEGES CONTENTIEUX, avocat au barreau de BORDEAUX, substituée par M^e Esther PIERSON, avocate au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 octobre 2023 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Mélody VIGNOLLE-DELTI

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

*****

LES FAITS ET LA PROCEDURE

Par acte du 27 octobre 2017, la SCI La forêt du Pyla a promis de vendre à la société LW associés un immeuble destiné à la démolition sur un terrain situé [Adresse 2] dans la commune de [Localité 4] ( Gironde) pour le prix de 1 602 000 euros sous la condition suspensive de l’obtention avant le 20 février 2018 de l’obtention d’un permis de démolir et d’un permis de construire, selon les détails de l’opération précisés dans l’acte, les demandes de permis devant être déposées par l’acheteur avant le 20 décembre 2017.

Par ailleurs, une indemnité d’immobilisation assortie d’une caution bancaire d’un montant de 85 000 euros était prévue et déposée auprès du notaire.

Les demandes de permis ont été déposées dans le délai mais ont fait l’objet d’un refus par l’autorité administrative le 6 février 2018.

Une seconde demande de permis a été acceptée le 22 mars 2018, soit hors des délais prévus dans la promesse de vente, et sans prorogation de ce délai par les parties même si des discussions avaient eu lieu sur l’éventualité d’une telle prorogation.

Au regard de l’obtention de ces permis la SCI La forêt du Pyla a fait délivrer à la société LW associés une sommation de réitérer la vente en l’étude du notaire le 25 mai 2018.

Toutefois, la société LW associés ne s’est pas présentée et le notaire a dressé un procès-verbal de carence.

La SCI La forêt du Pyla a considéré que le comportement de la société LW associés était abusif et a en conséquence saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux d’une demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Par jugement du 8 septembre 2020, le tribunal a débouté la SCI la forêt du Pyla de sa demande considérant que le refus du permis de construire aux termes de la première demande n’était pas imputable au bénéficiaire, et si celui-ci avait obtenu en définitive les permis cette délivrance était intervenue après le délai contractuel du 20 février 2018, alors que les parties n’avaient pas prorogé ce délai. En conséquence, le bénéficiaire de la promesse était libre de lever ou pas l’option après cette date du 20 février 2018. Or à défaut pour la société LW associés d’avoir levé l’option, la promesse était devenue caduque et il convenait en conséquence de restituer à cette dernière l’indemnité d’immobilisation.

Par acte du 6 octobre 2020, la SCI la forêt du Pyla a relevé appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières écritures en date du 5 mai 2021, elle demande à la cour d’appel de :

— condamner la société LW ASSOCIES à lui payer la somme de 85 000 euros majorée des intérêts de droit à compter de ses écritures devant la cour d’appel, de débouter celle-ci de ses demandes, et de la condamner aux entiers dépens et à lui verser la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures en date du 5 février 2021, la société LW associés demande à la cour d’appel de confirmer le jugement entrepris et de condamner l’appelante à lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire, celle de 10 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 octobre 2023.

MOTIFS

La SCI la forêt du Pyla considère que la non réalisation de la condition suspensive du 20 février 2018 n’a pas entraîné l’extinction de la convention et de ses effets puisqu’il était convenu dans l’acte que: « La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 25 mai 2018, à 16 heures », et si une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire stipulait que celui-ci devait être obtenu avant la 20 février 2018, la non réalisation de la condition suspensive n’était cependant assortie d’aucune conséquence de plein droit et n’avait donc par elle-même aucun effet, et précisément la société LW n’a alors pas invoqué la caducité de la promesse et bien au contraire a déposé un nouveau dossier de demande de permis de construire, et en a informé le notaire et son cocontractant, démontrant son souhait de poursuivre cette vente. Elle a en conséquence entendu conserver le bénéfice de la promesse qui avait été stipulée dans son seul intérêt, et a ainsi prorogé l’échéance initialement fixée au 20 février 2018. Or, la condition suspensive ayant été réalisée dans le délai de la promesse, l’intimée a toutefois décidé de ne pas acquérir le bien et est donc tenue de payer l’indemnité d’immobilisation.

La SAS LW associés expose pour sa part que dans la mesure où le permis de construire n’ayant pas été obtenu dans le délai prévu par les parties et si un second permis a été obtenu en dehors de ce délai, il n’était en toute hypothèse pas purgé au jour de l’expiration de la promesse, le 25 mai 2018. En conséquence, à cette date, la condition suspensive afférente à l’obtention du permis de construire au 20 février 2018 était acquise.

***

L’article 1304-4 du code civil dans sa version en vigueur du 01 octobre 2016 au 01 octobre 2018, soit au jour de la signature de la promesse unilatérale de vente dispose : « Une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie. »

En application à contrario de ce texte, toute renonciation à une condition suspensive qui a défailli n’est pas possible puisque le contrat est devenu caduc.

Dans la mesure où la condition a été stipulée dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur au sens de l’article 1304-4 du code civil, seule la SARL LW associés pouvait solliciter la prorogation du délai prévu pour son accomplissement.

Elle n’a pas sollicité une telle prorogation si bien qu’à l’expiration du délai la convention est devenue caduque.

Une telle prorogation ne peut être implicite et ne peut notamment pas se déduire du dépôt d’une nouvelle demande de permis, alors qu’en outre l’intimée considère que cette initiative relevait de son architecte et non d’elle-même.

En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a constaté la caducité de la promesse unilatérale de vente du 25 octobre 2017, et qu’il en a tiré toutes les conséquences de droit.

Par ailleurs, l’intimée sera déboutée de son appel incident alors qu’il n’est pas démontré de la part de l’appelante un abus processuel, alors que l’accès au juge, et notamment au juge d’appel doit être préservé.

Enfin, la SCI la forêt du Pyla qui succombe sera condamnée aux dépens et à verser à l’intimée la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 8 septembre 2020,

Y ajoutant,

Condamne la SCI la forêt du Pyla aux dépens d’appel et à verser à la SAS LW associés la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Monsieur Jacques BOUDY, président, et Madame Mélody VIGNOLLE-DELTI, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT