25/06/2024

ARRÊT N° 310/2024

N° RG 23/03339 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PWU4

EV/KM

Décision déférée du 31 Août 2023 – Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE

( 22/02208)

C.BIJAOUI

[J] [W] NEE [U]

C/

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE D’HLM

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE

***

APPELANTE

Madame [J] [W] NEE [U]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Jordane BLONDELLE, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2023-6448 du 21/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

INTIMEE

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE D’HLM agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social de la société.

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant E.VET, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. DEFIX, président délégué par ordonnance modificative du 15/04/2024

E.VET, conseiller

P. BALISTA, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS

Par acte du 12 mars 2019, la SA HLM Patrimoine Languedocienne a donné à bail à Mme [J] [U] épouse [W] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3].

Le 12 avril 2022, la bailleresse a adressé un commandement de payer visant la clause résolutoire à la locataire.

PROCEDURE

Par acte du 16 juin 2022, la SA HLM Patrimoine Languedocienne a fait assigner Mme [J] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé afin de solliciter :

— le constat de la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,

— son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux et d’une provision de 1922,12 €, représentant les loyers et charges impayés au 7 juin 2022,

— sa condamnation au paiement des entiers dépens en ce compris les frais de procédure exposés au jour de l’assignation et le coût de l’assignation en application de l’article 696 du code de procédure civile et de la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire du 31 août 2023, le juge a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 mars 2019 entre la SA HLM Patrimoine Languedocienne et Mme [J] [W] concernant le logement conventionné situé Résidence Noncesses, [Adresse 1] [Localité 3] sont réunies à la date du 13 juin 2022,

— rejeté le demande de délais de paiement formulée par Mme [J] [W],

— ordonné en conséquence à Mme [J] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de trois mois à compter de la signification de l’ordonnance,

— dit qu’à défaut pour Mme [J] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA HLM Patrimoine Languedocienne, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

— condamné Mme [J] [W] à verser à la SA HLM Patrimoine Languedocienne, à titre provisionnel la somme de 3973,35 € au titre des loyers et charges dus (décornpte arrêté au 31 mai 2023),

— condamné Mme [J] [W] à payer à la SA HLM Patrimoine Languedocienne, à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 13 juin 2022 dont l’arriéré est déjà liquidé, pour le futur, l’indemnité courra du 1er juin 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi avec revalorisation dans les mêmes conditions que le loyer,

— rejeté la demande de la SA HLM Patrimoine Languedocienne au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [J] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture,

— rappelé que l’ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration en date du 21 septembre 2023, Mme [J] [W] a relevé appel de la décision en en critiquant l’ensemble des dispositions excepté celle rejetant la demande de la SA HLM Patrimoine Languedocienne au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Mme [J] [W] dans ses dernières conclusions du 2 mai 2024 demande à la cour, au visa des articles 1345-5 et 1728 du code civil, des articles 7 et 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, de l’article 700 du code de procédure civile, de :

— infirmer l’ordonnance de référé rendue le 31 août 2023 en toutes ses dispositions,

En conséquence statuant à nouveau,

À titre principal,

— accorder à Mme [J] [W] des délais de paiement de sa dette locative sur une durée de 36 mois,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire contenue dans le bail pendant le cours du délai ainsi accordé,

— juger que si les modalités d’apurement fixées sont intégralement respectées par Mme [J] [W], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,

À titre subsidiaire,

— accorder à Mme [J] [W] des délais de trois ans pour quitter les lieux objets du litige

En tout état de cause,

— débouter la SA HLM Patrimoine Languedocienne de toute demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner que chacun conservera la charge de ses dépens.

La SA HLM Patrimoine Languedocienne dans ses dernières conclusions en date du 2 mai 2024 demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance du 31 août 2023,

— actualiser le montant de la provision allouée à la SA HLM Patrimoine Languedocienne à la somme de 6.901,34 € selon décompte arrêté au 29 avril 2024 et condamner Mme [J] [W] à son paiement,

— débouter Mme [J] [W] de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions,

— la condamner au paiement d’une somme de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 mai 2024.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 24 de la même loi le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d’impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 12 mars 2019 comprend une clause résolutoire en son article 6.2 conformément aux articles sus-visés.

La SA HLM Patrimoine Languedocienne a fait délivrer à Mme [W] le 12 avril 2022 un commandement de payer la somme principale de 957,70 € visant la clause résolutoire du bail.

A défaut pour Mme [W] de rapporter la preuve de la justification du paiement dans le délai prescrit de deux mois de la délivrance du commandement expirant le 13 juin 2022, l’arriéré locatif est réputé être dû et dès lors la clause résolutoire contractuelle produit ses effets.

Le juge des référés, juge de l’évidence ne peut donc que constater la résiliation du bail acquise à la date du 13 juin 2022, sans possibilité pour lui d’apprécier la gravité des manquements reprochés. En effet, la clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique ; elle est acquise au profit du bailleur par l’expiration du délai du commandement, le juge n’ayant plus le pouvoir d’accorder des délais pour régulariser.

En cet état, Mme [W] est occupante sans droit des locaux appartenant à la SA HLM Patrimoine Languedocienne depuis la résiliation du bail ; une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l’expulsion requise, qui n’apparaît pas une sanction disproportionnée aux droits protégés.

Considérant l’occupation sans droit des lieux depuis la résiliation du bail, la SA HLM Patrimoine Languedocienne est en droit d’obtenir paiement d’une indemnité d’occupation au-delà de cette date dont le montant peut être fixé à celui du loyer courant provision pour charges comprise.

L’ordonnance du juge des référés doit être confirmée sur ce point.

La bailleresse produit un décompte des sommes dues arrêté au 30 avril 2024 d’un montant de 6901,34 € hors frais de procédure.

Mme [W] ne conteste pas le montant réclamé. La décision sera réformée de ce chef aux fins d’actualisation.

Pour solliciter des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire, Mme [W] fait valoir que:

' pendant six mois elle n’a pas perçu sa pension de retraite et que son fils a profité de son état de santé précaire pour effectuer des prélèvements sur son compte sans autorisation entraînant pour elle une interdiction bancaire,

' elle souffre d’une insuffisance respiratoire grave justifiant l’utilisation d’un respirateur artificiel pendant 12 heures par jour,

' elle perçoit désormais sa retraite et bénéficie de la solidarité de ses amis pour apurer le solde de sa dette.

La bailleresse oppose que Mme [W] n’a pas repris le paiement régulier de ses loyers et en tout état de cause ne justifie pas pouvoir apurer sa dette dans le délai de 36 mois.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.».

La cour constate que Mme [W] ne justifie pas du retard qu’elle affirme avoir subi dans le règlement de sa retraite, expliquant ses défauts de règlement du loyer ni d’une quelconque diligence en vue de trouver un nouveau logement.

De plus, le commandement de payer visant la clause résolutoire qui a été délivré à la locataire le 12 avril 2022 visait la somme principale de 957,70 €, la décision déférée l’a condamnée à payer la somme de 3973,35 € arrêtée au 31 mai 2023 et elle ne conteste pas devoir 6901,34 € au 29 avril 2024. Le montant de la dette de la locataire a donc très nettement augmenté depuis l’engagement de la procédure.

Enfin, Mme [W] qui selon le relevé détaillé de la Carsat Midi-Pyrénées perçoit une retraite d’un montant net mensuel de 979,42 € ne justifie pas de la réalité de l’aide à laquelle elle pourrait recourir pour régler son loyer et il convient d’en déduire que sa situation financière ne permet pas d’envisager un plan de rééchelonnement permettant d’apurer sa dette locative.

La décision déférée doit donc être confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire présentée par Mme [W].

Enfin, Mme [W] sollicite un délai de trois ans pour quitter les lieux au regard de sa situation médicale et de son âge.

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.».

L. 412-4 du même code dispose : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.».

En l’espèce, la locataire ne justifie d’aucune recherche d’un nouvel hébergement, ceci même postérieurement au commandement de quitter les lieux qui lui a été délivré le 12 décembre 2023.

Dès lors, si la décision déférée doit être confirmée en ce qu’elle a octroyé à Mme [W] un délai non contesté par la bailleresse de trois mois pour quitter les lieux au regard des circonstances particulières liées à son âge et à son état de santé, il n’y a pas lieu augmenter la durée de ce délai.

L’équité commande de rejeter la demande présentée par la SA HLM Patrimoine Languedocienne au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme l’ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé sauf à actualiser le montant de la provision,

Statuant à nouveau’de ce chef:

Condamne Mme [J] [U] épouse [W] à payer à la SA HLM Patrimoine Languedocienne la somme de 6901,34 € hors frais de procédure arrêtée au 29 avril 2024,

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SA HLM Patrimoine Languedocienne

Condamne Mme [J] [U] épouse [W] aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER M. DEFIX