COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 22 NOVEMBRE 2023

N° RG 21/04605 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MITB

S.A.S. BOURSE DE L’IMMOBILIER

c/

Madame [M] [F]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 05 juillet 2021 (R.G. 2020F00144) par le Tribunal de Commerce de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 06 août 2021

APPELANTE :

S.A.S. BOURSE DE L’IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 1]

représentée par Maître Nadia HANTALI de la SELAS FPF AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

Madame [M] [F], née le 04 Décembre 1974 à [Localité 3], de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Coralie LABARRIERE de la SELARL HORAE, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée par Maître Maurice NGAMAKITA, avocat au barreau de TOURS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 septembre 2023 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Le 18 septembre 2004, la société par actions simplifiée Bourse de l’Immobilier et Madame [M] [F] ont conclu un contrat d’agence commerciale pour une durée initiale de deux années, puis, en vertu d’un avenant du 30 novembre 2007, pour une durée indéterminée à compter du 1er décembre 2007.

Le 29 juin 2015, Mme [F] a notifié à la société Bourse de l’Immobilier, sa volonté de mettre fin au contrat d’agence commerciale, ce qui a été accepté le lendemain.

Par courrier daté du 10 juillet 2019, Mme [F] a présenté à la société Bourse de l’Immobilier une facture de 15.666,67 euros HT au titre de ses commissions.

Après vaine mise en demeure du 22 juillet 2019, Mme [F] a, le 28 janvier 2020, saisi le tribunal de commerce de Bordeaux en paiement de diverses sommes.

Par jugement prononcé le 5 juillet 2021, le tribunal a statué ainsi qu’il suit :

— condamne la société Bourse de l’Immobilier à verser à Madame [M] [F] la somme de 15.666,67 euros avec intérêt de droit à compter du 16 juillet 2019 ;

— condamne la société Bourse de l’Immobilier à verser à Mme [F] la somme de 5.000 euros à titre de dommages intérêts pour exécution déloyale ;

— rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

— condamne la société Bourse de l’Immobilier à verser à Mme [F] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne la société Bourse de l’Immobilier aux dépens.

La société Bourse de l’Immobilier a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe du 6 août 2021.

Par ordonnance du 14 septembre 2021, il a été enjoint aux parties de rencontrer un médiateur judiciaire.

***

Par dernières conclusions notifiées le 8 mars 2022, la société Bourse de l’Immobilier, devenue Human Immobilier, demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Bordeaux le 5 juillet 2021 en ce qu’il a :

— condamné la société Bourse de l’Immobilier à verser à Madame [M] [F] la somme de 15.666,67 euros avec intérêt de droit à compter du 16 juillet 2019,

— condamne la société Bourse de l’Immobilier à verser à Mme [F] la somme de 5.000 euros à titre de dommages intérêts pour exécution déloyale,

— condamné la société Bourse de l’Immobilier à verser à Mme [F] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Bourse de l’Immobilier aux dépens ;

Et statuant à nouveau,

— débouter Mme [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— débouter Mme [F] de sa demande reconventionnelle de condamnation de la concluante à la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [F] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [F] aux dépens.

Par dernières écritures notifiées le 8 avril 2022, Madame [M] [F] demande à la cour de :

Vu l’article 1134 (ancien), 1231-1, 1343 et suivants du code civil,

Vu l’article L. 134-7 du code de commerce,

— débouter la société Human Immobilier de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

En conséquence,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de commerce de Bordeaux le 5 juillet 2021 ;

— condamner la société Human Immobilier à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Human Immobilier aux dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 août 2023.

Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1. Sur les commissions

1. L’article L.134-7 du code de commerce dispose :

« Pour toute opération commerciale conclue après la cessation du contrat d’agence, l’agent commercial a droit à la commission, soit lorsque l’opération est principalement due à son activité au cours du contrat d’agence et a été conclue dans un délai raisonnable à compter de la cessation du contrat, soit lorsque, dans les conditions prévues à l’article L. 134-6, l’ordre du tiers a été reçu par le mandant ou par l’agent commercial avant la cessation du contrat d’agence.»

2. Au visa de ce texte, la société Bourse de l’Immobilier, devenue Human Immobilier, fait grief au tribunal de commerce de l’avoir condamnée à verser deux commissions à Mme [F] postérieurement à la cessation du contrat d’agence.

L’appelante fait valoir que les conditions cumulatives prévues par le code de commerce ne sont pas ici réunies puisque les ventes litigieuses ne sont pas principalement dues à l’activité de l’intimée pendant la période contractuelle et que les opérations concernées n’ont pas été conclues dans un délai raisonnable puisqu’elles sont postérieures de quatre années à la fin de la relation contractuelle.

La société Human Immobilier ajoute que, en tout état de cause, les demandes de l’intimée sont disproportionnées puisqu’elle ne prétendre qu’à 14 % des honoraires HT perçus par la Bourse de l’Immobilier dans la mesure où elle n’a pas mené les deux affaires à bonne fin puisqu’elle n’était plus collaboratrice de la société au moment de la réalisation des ventes.

3. Mme [F] répond que le contrat conclu entre les parties ne détermine pas la durée du délai raisonnable prévu par l’article L.134-7 du code de commerce et que cette durée, qui n’est d’ailleurs pas fixée par la loi, doit être appréciée in concreto, au regard des circonstances de chaque opération.

L’intimée ajoute que les opérations concernées sont exclusivement la contrepartie ou la conséquence de son activité puisque c’est elle qui a permis la réalisation de ces opérations, depuis la rédaction des actes jusqu’à leur finalisation.

4. Il faut tout d’abord observer que le contrat conclu le 18 septembre 2004 entre les parties comporte un article 8 ainsi rédigé :

« En cas de cessation du présent contrat et quelle qu’en soit la cause, l’agent commercial aura droit aux commissions qui résulteraient d’affaires soit signées soit en cours de réitération (actes sous seing privé signés) et ce sous réserve de l’aboutissement définitif et règlement desdites affaires.

Par contre, le mandataire perdra droit à toute commission dès rupture du contrat pour toutes les affaires non concrétisées et ce dès la cessation de son activité.

Le dernier paragraphe est essentiel au présent contrat, les parties déclarant formellement qu’elle n’auraient pas contracté sans celui-ci.»

L’avenant en date du 30 novembre 2007 n’a pas modifié ces stipulations.

Il apparaît donc que le contrat litigieux n’a pas fait référence à un délai précis postérieurement à la cessation des relations contractuelles pour la définition du délai raisonnable au sens de l’article L.134-7 du code de commerce.

5. En l’espèce, la demande en paiement de commissions porte sur deux ventes, l’une conclue le 4 juillet 2019 entre Messieurs [J], [W] et [L] [I] d’une part et la société Negocim d’autre part, l’autre le 8 juillet 2019 entre Messieurs [Y] [Z] et [N] [Z] d’une part et la société Negocim d’autre part, soit quatre ans après la cessation des relations entre la société Bourse de l’Immobilier et Mme [F] le 29 juin 2015.

Or les consorts [I] avaient donné à Mme [F] mandat de vendre leur bien par acte n°2316DK1 en date du 15 juin 2012, tandis que Mme [Z] avait donné mandat à Mme [F] de vendre son bien par acte n°2438DK1 en date du 16 avril 2013, étant précisé que la venderesse était décédée le 28 février 2019, laissant pour héritiers ses fils [Y] et [N] [Z].

La promesse de vente conclue entre les consorts [I] et la société Negocim vise expressément en page sept l’intervention de la société Bourse de l’Immobilier ainsi que le mandat n°2316DK1 contresigné par Mme [F].

L’acte authentique de vente n’est pas versé aux débats mais il est constant qu’il est intervenu le 4 juillet 2019.

Par ailleurs, l’acte authentique reçu le 8 juillet 2019 par maître [V] [S], notaire à [Localité 5], relatif à la vente entre les consorts [Z] et la société Negocim, vise expressément en page dix-huit un mandat donné par les vendeurs à la société Bourse de l’Immobilier le 12 avril précédent.

6. Il résulte de ces éléments que Mme [F] – qui en a la charge- rapporte la preuve de ce qu’elle est intervenue jusqu’à l’étape du mandat de vente initial dans l’un et l’autre cas mais n’établit pas que la vente aurait été conclue grâce à son activité au cours du contrat d’agence qui s’est achevé le 29 juin 2015. En effet, le dossier de l’intimée ne comporte pas l’acte authentique de la vente entre les consorts [I] et la société Negocim, de sorte qu’il ne peut être retenu que le mandat initial aurait été prolongé, alors même qu’il a été consenti par les vendeurs pour une durée de trois renouvelable par tacite reconduction sans pouvoir excéder deux années.

Egalement, il a été observé supra que le mandat consenti par les consorts [Z] à Mme [F] n’était pas mentionné dans l’acte de vente, qui vise un mandat de vente donné quelques semaines plus tôt.

Enfin, l’intimée produit elle-même à son dossier la procédure de modification du Plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 4], sur le territoire de laquelle sont situées les parcelles cédées les 4 et 8 juillet 2019 à la société Negocim par les consorts [I] et les consorts [Z]. Il est acquis que c’est en raison de cette procédure que les mandats de vente initiaux n’ont pas abouti. Les témoignages versés par Mme [F] portent par ailleurs sur son activité postérieure au contrat d’agence, au demeurant déployée au bénéfice de la société Negocim dont il est constant qu’elle est aujourd’hui la collaboratrice.

7. En conséquence, il doit être retenu que ces deux affaires ont bien été apportées à la société Bourse de l’Immobilier par Mme [F], mais seulement jusqu’au stade de la signature du mandat de vente, la condition cumulative du délai raisonnable du dénouement des deux ventes litigieuses étant ici remplie compte tenu d’une part de l’absence de définition expresse d’un tel délai au contrat liant les parties et d’autre part de l’évolution des conditions ayant entouré ces ventes, retardées par la modification du Plan local d’urbanisme.

8. Il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a considéré que Mme [F] était fondée à se prévaloir de son droit de suite au titre des ventes [I] et [Z], mais de l’infirmer quant au montant de la somme allouée à l’intimée à ce titre.

Statuant à nouveau de ce chef, la cour ramènera à la somme de 5.483,33 euros HT le montant des commissions dues à sa mandataire par l’appelante, ce par application de l’article 6.2°b du contrat d’agence, qui applique un taux de 14 % des honoraires hors taxes de la société Bourse de l’Immobilier pour les affaires pour lesquelles 'l’agent aura établi une fiche descriptive avec photographie et obtenu un mandat de vente'.

Cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2019, date de la mise en demeure.

2. Sur les demandes accessoires

9. La société Human Immobilier fait grief au jugement déféré de l’avoir condamnée à payer à Mme [F] une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour exécution déloyale et soutient que c’est en toute bonne foi et sans volonté de nuire à l’intéressée qu’elle n’a pas répondu favorablement à ses réclamations en se référant aux dispositions du code de commerce.

A cet égard, il résulte des développements ci-dessus que l’appelante était fondée à discuter en partie les prétentions de l’intimée. L’exécution déloyale du contrat n’est pas ici démontrée et la cour, infirmant le jugement déféré de ce chef, déboutera Mme [F] de sa demande en dommages et intérêts.

10. La cour confirmera les chefs dispositifs du jugement du tribunal de commerce relatifs aux frais irrépétibles des parties et à la charge des dépens de première instance.

Y ajoutant, la cour dira n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 70à en appel et laissera à chaque partie la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement prononcé le 5 juillet 2021 par le tribunal de commerce de Bordeaux en ce qu’il a condamné la société Bourse de l’Immobilier, devenue Human Immobilier, à payer à Madame [M] [F] la somme de 15.666,67 euros au titre de son droit de suite et la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne la société Bourse de l’Immobilier, devenue Human Immobilier, à payer à Madame [M] [F] la somme de 5.483,33 euros hors taxes au titre de ses commissions, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2019.

Déboute Madame [M] [F] de sa demande en dommages et intérêts.

Confirme pour le surplus le jugement prononcé le 5 juillet 2021 par le tribunal de commerce de Bordeaux.

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président