Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 10

ARRET DU 02 JUIN 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/03630 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFJIM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Décembre 2021 -TJ de PARIS – RG n° 19/11888

APPELANTE

S.A.S. SKULD CAPITAL (société radiée depuis le 19 Septembre 2021)

[Adresse 1]

[Localité 11]

Représentée par M^e Sylvie LERAT de la SELEURL BLOOM LEGAL, avocat au barreau de PARIS, toque : L0119

INTERVENANTE VOLONTAIRE

Société PEGASE PARTNERS HOLDING, venant aux droits de la société SKULD CAPITAL

[Adresse 1]

[Localité 11]

Représentée par M^e Sylvie LERAT de la SELEURL BLOOM LEGAL, avocat au barreau de PARIS, toque : L0119

INTIME

Le Directeur Régional des Finances Publiques d’Ile de France et du département de Paris qui élit domicile en ses bureaux du Pôle Fiscal Parisien 1, Pôle Juridictionnel Judiciaire

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représenté par M^e Guillaume MIGAUD de la SELARL ABM DROIT ET CONSEIL AVOCATS E.BOCCALINI & MIGAUD, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC129

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Solène LORANS, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente de chambre

Monsieur Xavier BLANC, Président

Madame Solène LORANS, Conseillère

Greffière, lors des débats : Madame Sonia JHALLI

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente de chambre et par Madame Sonia JHALLI, greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 29 octobre 2010, la société Skuld Capital a acquis plusieurs ensembles immobiliers :

— un ensemble immobilier sis [Adresse 10] ' [Adresse 7] ' [Adresse 5] ' [Adresse 15] à [Localité 17] pour un montant de 261 000 euros ;

— un ensemble immobilier sis [Adresse 8], à [Localité 6], pour un montant de 450 000 euros ;

— un ensemble immobilier sis [Adresse 4] et [Adresse 3], à [Localité 13], pour un montant de 1 285 500 euros.

S’agissant d’une vente entre assujettis d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans, elle a été exonérée du paiement de la TVA en vertu de l’article 261-5-2° du code général des impôts. En outre, au regard des droits de mutation, la société Skuld Capital a demandé à bénéficier du régime spécial des achats effectués en vue de la revente et s’est engagée à revendre les biens immobiliers dans le délai de cinq ans suivant leur acquisition dans les conditions prévues par l’article 1115 de ce code, ce qui lui a permis de bénéficier d’une réduction de la taxe de publicité foncière et de la taxe additionnelle à la taxe de publicité foncière au profit de la commune prévue à l’article 1020 du même code, en contrepartie de cet engagement de revente dans le délai de cinq ans.

Le délai de revente a expiré le 29 octobre 2015 sans que les biens situés [Adresse 14] à [Localité 6] et à [Localité 17] ne soient revendus et alors que le bien situé à [Localité 13] n’a été revendu que partiellement.

Le 23 novembre 2017, l’administration fiscale a adressé une proposition de rectification à la société Skuld Capital.

Cette société a adressé ses observations par courrier du 29 janvier 2018, aux termes duquel elle a contesté la proposition de rectification, se prévalant essentiellement d’un cas de force majeure l’ayant empêchée de revendre les biens immobiliers dans le délai imparti.

Par courrier du 12 avril 2018, l’administration fiscale a rejeté cette contestation aux motifs que les événements évoqués n’étaient pas incontrôlables et que les critères d’extériorité, d’imprévisibilité et d’irrésistibilité caractérisant la force majeure n’étaient pas réunis.

Trois avis de mise en recouvrement ont été adressés à la société Skuld Capital :

— l’un en date du 14 décembre 2018 d’un montant de 15 157 euros, relatif à l’ensemble immobilier situe à [Localité 17] ;

— l’un en date du 31 décembre 2018 d’un montant de 26 133 euros, relatif à l’ensemble immobilier situé dans le [Localité 6] ;

— le dernier en date du 15 janvier 2019 d’un montant de 27 440 euros, relatif à l’ensemble immobilier situe à [Localité 12] dans le l6ème ;

Le 15 février 2019, ces trois avis de mise en recouvrement ont fait l’objet d’une réclamation contentieuse visant à obtenir l’abandon des rappels avec demande de sursis de paiement. Ces réclamations ont toutes trois été rejetées par décisions du 19 août 2019.

Par deux actes d’huissier du 9 octobre 2019, la société Skuld Capital a fait assigner la direction régionale des finances publiques devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de contester la décision de rejet relative à l’ensemble immobilier situé dans le 16ème arrondissement ainsi que celle relative à l’ensemble immobilier situé dans le 19ème arrondissement de Paris.

Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 18 novembre 2020.

Par jugement du 15 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a statué comme suit :

« Déboute la société Skuld Capital de l’intégralité de ses demandes,

La condamne aux entiers dépens. »

Par déclaration du 11 février 2022, la société Skuld Capital a interjeté appel de ce jugement.

Par dernières conclusions remises au greffe le 11 juin 2024, la société Pegase Partners Holding, venant aux droits de la société Skuld Capital, demande à la cour, au visa des articles 1115 du code général des impôts, 1148 et 1218 du code civil, R.202-2 du livre des procédures fiscales et 700 du code de procédure civile :

« – D’infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 15 décembre 2021 ;

D’annuler les décisions de rejet n° RE2019-1110 et RE20191112 de la Direction de contrôle fiscal d’Ile-de France datées du 19 août 2019 par lesquelles l’Administrateur général des finances publiques de la Direction de contrôle fiscal Ile-de-France, aux droits duquel vient le Directeur Régional des finances publiques d’Ile-de-France et de [Localité 12], a rejeté la réclamation contentieuse de la SAS SKULD CAPITAL , aux droits de laquelle vient la société BAROC HOLDING, aux droits de laquelle vient la société PARIPASSU, aux droits de laquelle vient enfin la société PEGASE PARTNERS HOLDING ;

— D’ordonner le dégrèvement des sommes correspondantes mises à la charge de la société SKULD CAPITAL, aux droits de laquelle vient la société BAROC HOLDING, aux droits de laquelle vient la société PARIPASSU, aux droits de laquelle vient enfin la société PEGASE PARTNERS HOLDING ;

— De condamner l’Administrateur général des finances publiques de la Direction de contrôle fiscal Ile-de-France, aux droits duquel vient le Directeur Régional des finances publiques d’Ile-de-France et de [Localité 12], à payer à la société PEGASE PARTNERS HOLDING la somme de 2 500 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile. »

Cette société fait notamment valoir que :

— la force majeure doit être appréhendée sous le prisme de l’article 1218 du code civil, dont la nouvelle définition correspond aux solutions jurisprudentielles rendues sous l’empire de l’article 1148 de ce code et qui rejoignent celle de la Cour de justice de l’Union européenne ayant précisé que la force majeure ne présuppose pas une « impossibilité absolue » mais exige des « difficultés anormales, indépendantes de la volonté de la personne et apparaissant inévitables même si toutes les diligences utiles sont mises en 'uvre » ;

— s’il n’est pas contesté qu’en tant que marchand de biens, PPH, holding animatrice du groupe Pegase Partners dont la société Skuld Capital est une filiale qui en est dépendante, doit être à même d’anticiper non seulement les fluctuations du marché immobilier mais aussi les aléas du monde des affaires, l’accumulation et la conjonction de ces événements en un court laps de temps est imprévisible ;

— les circonstances constituant un cas de force majeure doivent être appréciées au niveau du groupe PPH ;

— le caractère insurmontable des événements décrits réside dans l’absolue impossibilité de revendre la totalité des lots dans les délais impartis compte tenu de la réduction des effectifs, qui n’a pu être reconstituée à son niveau nécessaire en raison de l’accumulation d’événements imprévisibles et qui ne résulte pas d’une décision de gestion mais d’une obligation, le groupe, au bord de la faillite, n’ayant plus les moyens de rémunérer l’ensemble de ses collaborateurs ;

— l’abandon brutal d’un important financement bancaire, l’abandon soudain de l’acquisition du groupe Pegase Partners, l’escroquerie lors de la souscription d’un prêt à long terme et les man’uvres frauduleuses du groupe Chetrit constituent des événements extérieurs et imprévisibles, de sorte que les conditions d’extériorité et d’imprévisibilité sont remplies ;

— ces événements ou leurs conséquences répondent à la condition d’irrésistibilité ;

— s’agissant de la périodicité de la force majeure, il n’est pas exigé que les conditions de celle-ci existent sur toute la durée de l’obligation litigieuse, elle doit simplement naître pendant la durée de vie de l’obligation.

Par dernières conclusions remises au greffe le 7 février 2025, l’administration fiscale demande à la cour, au visa des articles 1115 du code général des impôts, 1148 et 1218 du code civil, de :

« – confirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Paris du 15 décembre 2021 ;

— confirmer la décision contentieuse de rejet de l’administration du 19 août 2019 ;

— débouter la société PEGASE PARTNERS HOLDING venant aux droits de la société SKULD CAPITAL de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— rejeter la demande formée par la société PEGASE PARTNERS HOLDING venant aux droits de la société SKULD CAPITAL au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société PEGASE PARTNERS HOLDING venant aux droits de la société SKULD CAPITAL aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

— condamner la société PEGASE PARTNERS HOLDING venant aux droits de la société SKULD CAPITAL à verser à l’Etat la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du CPC. »

Elle fait notamment valoir que :

— le nouvel article 1218 du code civil n’est pas applicable en l’espèce ;

— les trois critères de la force majeure posés à l’article 1148 ancien du code civil, devant être appréciés cumulativement, ne sont pas réunis, dès lors que le contexte de crise économique et les difficultés financières invoquées, dues à la mauvaise gestion du président ne sont pas des événements extérieurs, qu’il revenait à l’appelante d’anticiper les éventuelles difficultés de financement en amont et que l’ensemble des événements décrits ne présente pas un caractère insurmontable ;

— s’agissant de la périodicité de la force majeure, le marchand de biens doit avoir été dans l’impossibilité de vendre pendant toute la durée du délai imparti.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 février 2025.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus quant à l’exposé du surplus de leurs prétentions et moyens.

Le 13 mars 2025, la société Pegase Partners Holding, venant aux droits de la société Skuld Capital a remis au greffe de nouvelles conclusions.

A l’audience de plaidoirie, la question de la recevabilité de ces conclusions a été soumise aux débats. L’avocat de cette société s’en est rapporté, précisant que ces conclusions étaient identiques à celles du 11 juin 2024, ayant été renvoyées par erreur.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des conclusions déposées le 13 mars 2025

En vertu de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Dès lors que les conclusions du 13 mars 2025 ont été déposées et signifiées postérieurement à l’ordonnance de clôture annoncée dans le calendrier de procédure communiqué aux parties et qu’aucune demande de révocation n’a été déposée, celles-ci sont irrecevables.

Sur la force majeure

Aux termes de l’article 1015 du code général des impôts :

« Sous réserve des dispositions de l’article 1020, les acquisitions d’immeubles, de fonds de commerce ainsi que d’actions ou parts de sociétés immobilières réalisées par des personnes assujetties au sens de l’article 256 A sont exonérées des droits et taxes de mutation quand l’acquéreur prend l’engagement de revendre dans un délai de cinq ans. »

L’article 1840 G ter, I, de ce code dispose :

« Lorsqu’une exonération ou une réduction de droits d’enregistrement, de taxe de publicité foncière ou de taxe additionnelle aux droits d’enregistrement ou à la taxe de publicité foncière a été obtenue en contrepartie du respect d’un engagement ou de la production d’une justification, le non-respect de l’engagement ou le défaut de production de la justification entraîne l’obligation de payer les droits dont la mutation a été exonérée. Les droits, majorés de l’intérêt de retard prévu à l’article 1727, doivent être acquittés dans le mois qui suit, selon le cas, la rupture de l’engagement ou l’expiration du délai prévu pour produire la justification requise. »

Les commentaires administratifs publiés à compter du 12 septembre 2012 sous la référence BOI-ENR-DMTOI-10-50 énoncent, en leur paragraphe 70 :

« La déchéance est encourue du seul fait que les biens acquis n’ont pas été revendus dans le délai de cinq ans. La jurisprudence précédemment construite à cet égard dans le régime antérieur des marchands de biens apparaît transposable aux opérations professionnelles placées sous le couvert de l’article 1115 du CGI dans sa rédaction issues de la loi du 9 mars 2010.

Ainsi, la portée de l’engagement doit être appréciée sans avoir à rechercher l’intention des parties. Toutefois, il y aurait lieu de prendre en compte la force majeure invoquée par un acquéreur qui serait en mesure d’établir qu’à raison d’une circonstance présentant les caractères d’extériorité et d’imprévisibilité, il a été dans l’impossibilité insurmontable de vendre pendant toute la durée de son obligation. »

Ces commentaires, qui reprennent les critères de la force majeure dégagés pour l’application de l’article 1148 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, figuraient auparavant au paragraphe 15 de l’instruction 7 C-2-11 du 18 avril 2011.

Dans le cas présent, le cas de force majeure allégué est antérieur à l’entrée en vigueur de cette ordonnance.

Il résulte de cet article 1148 que la force majeure suppose la réunion cumulative de trois caractères que sont l’extériorité, l’imprévisibilité et l’irrésistibilité.

S’agissant de l’imprévisibilité, il faut que l’intéressé n’ait pas pu prévoir la réalisation de l’événement. Concernant l’extériorité, cette condition suppose que les événements subis par le contribuable échappent totalement à son contrôle. L’extériorité s’entend d’un événement indépendant de la volonté de celui qui doit exécuter le contrat rendant impossible l’exécution. Quant à l’irrésistibilité, l’évènement doit être insurmontable et irrésistible dans son exécution.

En l’espèce, le 29 octobre 2010, la société Skuld Capital, dont il n’est pas contesté qu’elle est une filiale du groupe Pegase Partners, marchand de biens composé de 31 sociétés immobilières et disposant d’un patrimoine d’environ 900 lots répartis sur une centaine de biens immobiliers, a acquis les ensembles immobiliers situés à [Localité 12], dans les 16ème et 19ème arrondissements, pour un montant total de 1 735 500 euros. Elle s’est engagée à revendre l’ensemble des biens immobiliers dans les 5 ans de l’acquisition, dans les conditions de l’article 1115 du code général des impôts, ce qu’elle n’a pas fait.

Il n’est pas plus contesté que, cette société ne disposant pas de personnel propre, les opérations préalables à la revente des lots dont elle était propriétaire étaient réalisées par des salariés du groupe.

Pour démontrer que l’impossibilité de revendre la totalité des lots dans le délai imparti serait due à un cas de force majeure, l’appelante invoque une accumulation d’événements survenus en un court laps de temps tels que, en premier lieu l’arrêt brutal en 2011 des soutiens bancaires et, en particulier, le fait que la Banque Populaire Val de France, établissement bancaire du groupe BPCE, qui avait donné son accord à l’une des filiales du groupe sur un prêt de 35 millions d’euros pour l’acquisition d’un immeuble situé [Adresse 16], dont elle se limite à fournir la promesse de vente, ait brutalement changé d’avis parce qu’une société de ce groupe BPCE avait subi de graves difficultés en 2011. Cependant, il n’est justifié ni des conditions dans lesquelles l’accord portant sur un tel prêt aurait été donné, ni des conditions dans lesquelles cette dernière y aurait renoncé. Ainsi, il n’est pas établi que la perte de ce financement bancaire, présentée comme la source initiale des difficultés subies pour la revente des lots en cause aurait été imprévisible. En tout état de cause, la société Skuld Capital, en sa qualité de professionnel, devait anticiper les aléas économiques lors de la réalisation de ses projets et, compte tenu du contexte financier en 2010, à la suite de la crise économique de 2008, ne pouvait ignorer les fluctuations du marché et corrélativement les risques financiers encourus, lors de la conclusion de l’engagement souscrit auprès de l’administration fiscale. Ainsi que l’a retenu le tribunal par des motifs pertinents que la Cour adopte, la mauvaise conjoncture économique et les 'uctuations du marché ne peuvent constituer un élément imprévisible et insurmontable pour un professionnel de l’immobilier à qui il appartient de les anticiper. En outre, la dépendance de la société Skuld Capital au groupe Pegase Partners résultait de l’organisation du groupe Pegase Partners qui était déjà la sienne au jour de la décision d’acquérir les immeubles.

En deuxième lieu, s’agissant du projet de cession du groupe Pegase Partners à la société Financière Norev qui a échoué en février 2014, la renonciation de cette société, serait-ce au dernier moment après plusieurs mois de négociation, ne constitue pas plus un événement imprévisible dans la vie des affaires. Concernant le recours à un prêt à long terme prétendument consenti par la société Kronenberg Asset Capital qui se serait révélé être une vaste escroquerie, l’appelante se limite, à cet égard, à verser sa plainte pénale déposée le 4 juin 2014. Or, de la même manière, il ressort des termes de cette plainte que le détournement allégué de la somme d’un million d’euros versée à titre de garantie n’était pas imprévisible au regard des circonstances entourant la conclusion de ce contrat de prêt, la société Pegase Partners Holding ne justifiant pas des diligences qu’elle aurait effectuées pour s’assurer de la fiabilité du bénéficiaire de ce versement avant d’y procéder. Quant aux difficultés rencontrées dans le cadre du rapprochement avec le groupe Chetrit courant 2014 et 2015, celles-ci ne constituent pas plus un événement imprévisible dans le cadre de relations d’affaires.

Au demeurant, s’agissant de ces trois événements, le tribunal a estimé à juste titre que les difficultés en résultant étaient consécutives à des choix stratégiques arrêtés par la société mère, relevant du pouvoir décisionnel de ses organes sociaux et que le fait que ces opérations se soient révélées infructueuses, non judicieuses ou que la volonté du groupe ait été trompée par le comportement de ses partenaires ne permettaient pas de répondre au critère d’extériorité de l’événement, leur survenue n’étant pas indépendante de la volonté du groupe.

En troisième lieu, l’appelante ne démontre pas l’impossibilité matérielle de parvenir à la revente de la totalité des lots dans les délais impartis, étant rappelé que le cas de force majeure s’entend des événements qui rendent l’exécution de l’obligation impossible, mais non de ceux qui la rendent seulement plus onéreuse. Or, il n’est pas contesté qu’elle a vendu de nombreux biens immobiliers, générant des liquidités pour un montant de 7'739 788 euros. En outre, la seule production de ses déclarations de résultat 2058-C pour les exercices 2013 à 2016 n’établit pas que le groupe Pegase Partners aurait alors été « au bord de la faillite ». Ainsi, l’appelante ne démontre pas que la seule diminution des effectifs en personnel du groupe dont elle fait état, consécutive aux événements décrits, ait rendu impossible cette cession dans le délai imparti, encore moins de manière insurmontable comme le prévoient les commentaires administratifs précités, ou, à supposer que ceux-ci doivent être interprétés à la lumière de l’article 1218 du code civil, dans sa version en vigueur à compter du 1er octobre 2016, que ces événements aient empêché ces reventes ou, même si tel était le cas, qu’ils n’aient pas pu être évités par des mesures appropriées, notamment par l’affectation du personnel nécessaire à la réalisation de ces ventes.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le tribunal a estimé à juste titre qu’il n’était nullement fait la démonstration que la somme des événements décrits, dont chacun demeurait prévisible ou dépendant de la volonté du groupe Pegase Partners, bien qu’ayant été de nature à en majorer les effets, remplissait les conditions requises pour constituer un cas de force majeure, étant ajouté, au demeurant, que la preuve de l’impossibilité absolue et insurmontable de revendre les biens dans le délai imparti n’était pas rapportée.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le jugement sera confirmé en ce qu’il condamne la société Skuld Capital, aux droits de laquelle vient la société Pegase Partners Holding, partie perdante, aux dépens de première instance et cette société sera condamnée aux dépens d’appel.

Dès lors et en application de l’article 700 de ce code, la société Skuld Capital, aux droits de laquelle vient la société Pegase Partners Holding sera condamnée à payer à l’Etat la somme de 2 500 euros au titre des frais exposés dans le cadre de la procédure d’appel non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Déclare irrecevables les conclusions signifiées le 13 mars 2025 par la société Pegase Partners Holding ;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions';

Y ajoutant,

Condamne la société Skuld Capital, aux droits de laquelle vient la société Pegase Partners Holding, aux dépens d’appel ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, déboute la société Skuld Capital, aux droits de laquelle vient la société Pegase Partners Holding, de sa demande et la condamne à verser à l’Etat la somme de 2 500 euros au titre des frais exposés dans le cadre de la procédure d’appel non compris dans les dépens ;

Rejette le surplus des demandes.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE