COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 02 NOVEMBRE 2023

N° RG 23/01834 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NHBZ

S.E.L.A.R.L. [Adresse 1]

c/

[L] [A] [H] [M]

[T] [X] [B] épouse [M]

Nature de la décision : AU FOND

SUR RENVOI DE CASSATION

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décisions déférées à la Cour : sur renvoi de cassation d’un arrêt rendu le 1er février 2023 (Pourvoi n° P 21-16.380) par la 1ère chambre civile de la Cour de Cassation sur un arrêt rendu le 19 janvier 2021 (RG 18/03436) par la 1ère chambre de la Cour d’Appel de PAU en suite d’un jugement du 02 octobre 2018 (RG 12/00097) rendu par la 1ère chambe du Tribunal de grande instance de TARBES, suivant déclaration de saisine en date du 13 avril 2023

DEMANDERESSE :

S.E.L.A.R.L. [Adresse 1]

SCP devenue SELARL OFFICE NOTARIAL [Adresse 1], venant aux droits de la SCP [Z] ROLLE CALVET, dont le siège social est [Adresse 1] à [Localité 8] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e MALBY substituant M^e Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de M^e Florence COULANGES de la SELARL LEX ALLIANCE, avocat au barreau d’AGEN

DEFENDEURS :

[L] [A] [H] [M]

né le 10 Juin 1970 à [Localité 6] ([Localité 6])

de nationalité Française

Profession : Directeur de vente,

demeurant [Adresse 2] – [Localité 3]

[T] [X] [B] épouse [M]

née le 29 Mars 1969 à LONDRES (ROYAUME-UNI)

de nationalité Française

Profession : Ingénieur,

demeurant [Adresse 2] – [Localité 3]

Représentés par M^e Claire LE BARAZER de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistés de M^e Charles FREIDEL, avocat au barreau de LYON

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 septembre 2023 en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Madame Christine DEFOY, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [M] et [T] [B] épouse [M] se sont portés acquéreurs en l’état futur d’achèvement, de lots en copropriété constitués par un appartement, une cave et un espace de stationnement, dans le cadre d’un programme immobilier situé à [Localité 7], nommé Résidence [Adresse 4].

Le 13 octobre 2006, M. et Mme [M] ont signé avec la SCCV [Adresse 4] un contrat de réservation pour un bien situé dans la résidence, ainsi que l’engagement pour un bail commercial de ce bien d’une durée de 11,5 ans avec la SARL Saint Lary Séjours, société en charge d’exploiter la résidence de tourisme.

L’opération conclue dans le cadre de la loi 'Demessine’ visait à obtenir des revenus locatifs, en bénéficiant d’avantages fiscaux.

Le 12 octobre 2007, M. et Mme [M] ont signé une procuration en la forme authentique en l’étude de Maître [Y], notaire associé à [Localité 5].

Suivant acte authentique reçu par Maître [Z], exerçant au sein de la SELARL Office Notarial [Adresse 1] à [Localité 8], le 10 octobre 2007, M. et Mme [M] ont acquis en l’état futur d’achèvement les lots n° 82, 91 et 199 à usage de cave à skis, appartement et stationnement extérieur dans la résidence [Adresse 4] pour le prix de 212 521 euros, TVA incluse.

Cette acquisition a été financée à l’aide d’un prêt souscrit auprès de la société Caisse Régionale Normande de Financement (NORFI) pour un montant de 225 021 euros, remboursable en deux cent vingt-huit mensualités de 1 501,32 euros chacune, suivant offre préalable acceptée le 19 novembre 2006, réitérée par acte notarié du 10 octobre 2007.

L’acte notarié prévoyait une livraison du bien au deuxième semestre 2008.

La livraison contradictoire n’est pas intervenue.

Des problèmes constructifs sont apparus, avec notamment l’affaissement du mur de

soutènement de la route qui contourne la résidence et au pied duquel elle a été construite.

Le classement en résidence de tourisme a été refusé par la préfecture.

Un arrêté municipal en date du 7 octobre 2013 a interdit l’accès aux bâtiments en raison du péril représenté par cette situation.

Entre temps, par ordonnance du 5 avril 2011, le juge des référés du tribunal de grande instance de Tarbes a confié une mesure d’expertise à M. [D], relativement à diverses difficultés affectant la construction, notamment le mur de soutènement.

Cette expertise a été étendue à Maître [J] [Z], notaire instrumentaire, par ordonnance en date du 24 octobre 2017.

L’expert a déposé son rapport définitif le 14 février 2022.

Par actes d’huissier des 15, 16 et 21 novembre 2011 et 7 décembre 2011, M. et Mme

[M] ont assigné la SCCV [Adresse 4], la société THESAURUS (commercialisateur), la SCP notariale [Y], la société anonyme ACM VIE, la société anonyme ASSURANCE DU CREDIT MUTUEL IARD, la société NORFI, la SCP notariale [Z] et ROLLE (aux droits de laquelle vient à présent l’Office Notarial [Adresse 1]) devant le tribunal de grande instance de Tarbes afin de voir prononcer la nullité de la vente pour dol ou à titre subsidiaire la résolution de la vente en raison du retard dans l’achèvement de l’immeuble.

La SCCV [Adresse 4] a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de grande instance de Tarbes en date du 17 septembre 2015.

Par acte d’huissier du 27 octobre 2015, les demandeurs ont appelé en intervention forcée la SELARL François Legrand en qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV [Adresse 4].

Par décision du 27 février 2013, le juge de la mise en état a ordonné la suspension des remboursements du prêt jusqu’à la solution du litige. Cette décision faisait suite à une ordonnance du juge des référés du tribunal d’instance de Boulogne-Billancourt en date du 26 novembre 2010, confirmée par la cour d’appel de Versailles le 14 décembre 2011, qui avait suspendu l’exécution du contrat de prêt, sans intérêts, pour une durée de deux ans.

En cours de procédure, à la suite de la liquidation judiciaire de la SCCV [Adresse 4], M. et Mme [M] ont renoncé à leurs demandes d’annulation et de résolution de la vente et ont sollicité des dommages-intérêts.

Parallèlement à cette procédure, une information judiciaire a été ouverte contre Maître [J] [Z] pour des faits délictueux en lien avec l’opération immobilière.

Maître [J] [Z] a été renvoyé devant le tribunal correctionnel des chefs de :

— complicité de détournement de fonds appartenant à la SCCV [Adresse 4] entre le 15 juin 2008 et le 24 octobre 2012 (délit d’abus de confiance),

— blanchiment des fonds ainsi détournés,

— falsification de divers actes de vente portant sur cette résidence,

— complicité d’escroquerie commise en employant des manoeuvres frauduleuses, liée à la vente à vil prix d’un bien immobilier en l’état futur d’achèvement, aménagé aux frais de la SCCV [Adresse 4] au profit de proches des gérants de la SCCV.

Par jugement correctionnel en date du 5 septembre 2017, Maître [J] [Z] a été déclaré coupable de ces faits.

Sur l’action civile, le tribunal correctionnel a fixé le préjudice subi par la SCCV [Adresse 4] à la somme de 1 207 l92,53 euros, et condamné Maître [J] [Z] solidairement avec d’autres prévenus à payer à la SCCV [Adresse 4], prise en la personne de son liquidateur judiciaire des dommages et intérêts dont le total excède 900 000 euros.

Sur appel de ce jugement, par arrêt rendu le 16 mai 2019 par la chambre des appels correctionnels de la cour d’appel de PAU, le jugement correctionnel a été en partie confirmé, notamment en ce qu’il a déclaré Maître [Z] coupable du chef de faux en écriture authentique et de complicité d’escroquerie au préjudice de la SCCV [Adresse 4].

Maître [Z] a été en revanche relaxé par la Cour du chef de complicité d’abus de confiance et de blanchiment à l’égard de la SCCV [Adresse 4].

Cet arrêt a fait l’objet d’un pourvoi en cassation et la Cour de cassation s’est prononcée le 1er avril 2020.

Par jugement contradictoire rendu le 2 octobre 2018, le tribunal de grande instance de Tarbes a :

— mis hors de cause la société THESAURUS, la SCP [Y] DUPIRE le Quere Cossec, la société ACM Vie, la société Assurance du Crédit mutuel IARD et la SCP Caviglioli Baron Bourquié en qualité d’administrateur provisoire de la SCCV [Adresse 4] ;

— condamné la SCP [Adresse 1] à payer à M. [L] [M] et Mme [T] [B] son

épouse la somme de 100 000 euros à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière et au terme de chaque année ;

— condamné la SCP [Adresse 1] aux dépens et à payer à M. et Mme [M] la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné à M. et Mme [M] de reprendre le paiement à la SA ACM Vie des échéances du contrat d’assurance-groupe ;

— fixé la créance de M. et Mme [M] à la procédure collective de la SCCV [Adresse 4] :

— à la somme de 100 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— à la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux dépens de la présence instance ;

— autorisé la SCP CLAVERIE-BAGET, avocat, à recouvrer les dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration en date du 31 octobre 2018, la SCP [Adresse 1] a interjeté appel de cette décision, intimant les époux [M], le liquidateur de la SCCV [Adresse 4] (la SELARL François Legrand aux droits de qui vient la SELARL EKIP), la SCI [Adresse 4].

Elle faisait porter son appel sur les dispositions du jugement qui ont :

— condamné la SCP [Adresse 1] à payer à M. et Mme [M] la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts et intérêts au taux légal à compter du jugement,

— ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière et au terme de chaque année,

— condamné la SCP [Adresse 1] à payer à M. et Mme [M] la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— autorisé la SCP CLAVERIE-BAGET, avocat, à recouvrer les dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

M. et Me [M] ont formé appel incident et appel provoqué contre la société NORFI. Les appels ont été joints.

Par ordonnance du 4 décembre 2019, le magistrat de la mise en état a rejeté les demandes de sursis à statuer formées par M. et Me [M] dans l’attente de la décision définitive sur le plan pénal et du dépôt du rapport d’expertise.

Par arrêt rendu le 19 janvier 2021, la Cour d’appel de Pau a :

— débouté M. et Mme [M] de leur demande de sursis à statuer,

— réformé la décision dont appel,

Statuant à nouveau, y ajoutant et statuant sur les chefs omis,

— débouté M. et Mme [M] de leurs demandes dirigées contre la SCP [Adresse 1],

— dit que la clause pénale contenue au contrat de vente est manifestement insuffisante,

— fixé la créance de M. et Mme [M] au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV [Adresse 4] aux sommes suivantes :

—  103 857 euros à titre de dommages et intérêts pour défaut de livraison,

—  12 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais d’appel et de première instance,

— débouté M. et Mme [M] du surplus de leurs demandes indemnitaires,

— ordonné à M. et Mme [M] de reprendre le paiement à la Caisse Régionale Normande de Financement des échéances du prêt dans le mois suivant la signification du présent arrêt, étant précisé que :

— les intérêts ont été suspendus,

— le paiement des échéances en capital et intérêts reprend là où il avait été arrêté pour la durée qui restait à courir,

— le terme du contrat sera reporté d’autant,

— débouté la Caisse Régionale Normande de Financement de sa demande en paiement et de sa demande d’affectation des sommes perçues à titre de dommages et intérêts,

— débouté M. et Mme [M] de leur demande de dommages et intérêts contre la

Caisse Régionale Normande de Financement au titre du préjudice matériel,

— condamné la Caisse Régionale Normande de Financement à payer à M. et Mme [M] la somme de 4.000 euros au titre de leur préjudice moral,

— condamné la Société Caisse Régionale Normande de Financement à payer à M. et Mme [M] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la SCP [Adresse 1] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— fixé les dépens d’appel et de première instance au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV [Adresse 4].

M. et Mme [M] ont formé un pourvoi en cassation contre l’arrêt rendu le 19 janvier 2021 par la cour d’appel de Pau

Par arrêt rendu le 1er février 2023, la Première chambre civile de la Cour de cassation a:

— cassé et annulé, mais seulement en ce qu’il a débouté M. Et Mme [M] de leurs demandes dirigées contre la SCP [Adresse 1], l’arrêt rendu le 19 janvier 2021, entre les parties, par la cour d’appel de Pau ;

— remis, sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Bordeaux ;

— condamné la SCP [Adresse 1] aux dépens ;

— en application de l’article 700 du code de procédure civile, rejetté la demande formée par la SCP [Adresse 1] et l’a condamnée à payer à M. et Mme [M] la somme de 3 000 euros ;

Par déclaration de saisine en date du 13 avril 2023, la SCP Saint Cyr a saisi la Cour de renvoi.

La SCP [Adresse 1], dans ses dernières conclusions d’appelante en date du 28 août 2023, demande à la cour, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

— déclarer recevable l’appel interjeté par la SCP Saint Cyr.

Rejetant toutes conclusions contraires comme irrecevables et mal fondées.

A titre principal,

— infirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de Tarbes en date du 2 octobre 2018.

Statuant à nouveau :

— débouter M. [L] [M] et Mme [T] [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— juger que la SCP [Adresse 1], et son notaire associé n’ont commis aucune faute dans le cadre de l’acte de vente en date du 10 octobre 2017.

— juger que la garantie extrinsèque accordée par la Caisse d’Epargne Midi Pyréennées est parfaite.

— juger que la SCP [Adresse 1], et son notaire associé, n’ont commis aucune faute dans le cadre des garanties annexées à l’acte de vente des époux [M] en date du 10 octobre 2007.

— juger que la SCP [Adresse 1], et Maître [Z] notaire associé, n’ont commis aucune faute à l’origine des préjudices revendiqués par les époux [M].

— juger que la SCP [Adresse 1] n’est pas engagée au titre de l’absence de faute d’un de ses anciens membre associé.

En conséquence,

— juger que M. [L] [M] et son épouse Mme [T] née [B], devront restituer à la SCP [Adresse 1] les sommes à eux versées au titre de l’exécution provisoire de la décision réformée.

— condamner M. et Mme [L] [M] au paiement de la somme de 5.000 euros, ainsi qu’aux entiers dépens.

A titre subsidiaire :

— infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Tarbes en date du 2 octobre 2018.

Statuant à nouveau :

— débouter M. [L] [M] et Mme [T] [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— juger que les retards de mise en location de l’appartement des époux [M] au sein de la Résidence [Adresse 4], sont causés par des défauts de construction étrangers à l’intervention de notaire.

— juger qu’aucune condamnation à des dommages et intérêts ne peut être mise à la charge du notaire, ainsi qu’à la SCP [Adresse 1].

— condamner M. et Mme [L] [M] au paiement de la somme de 5.000 euros, ainsi qu’aux entiers dépens.

A titre infinement subsidiaire,

— infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Tarbes en date du 2 octobre 2018.

Statuant à nouveau :

— débouter M. [L] [M] et Mme [T] [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— juger que la SCP [Adresse 1] devra être subrogée aux époux [M] au bénéfice de leur déclaration de créances à la procédure collective de la S.C.C.V [Adresse 4].

— dire et juger que l’article 700 du code de procédure civile devra être ramenée à de plus juste proportion au regard du présent contentieux.

M. et Mme [M], dans leurs dernières conclusions d’intimés en date du 31 août 2023, demandent à la cour, au visa des articles 1382 du code civil et L.271-1 du code de la construction et de l’habitation, de :

Sur l’appel principal,

— déclarer la société Office Notarial [Adresse 1] mal fondée en son appel,

— l’en débouter ainsi que de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a décidé que la société Office Notarial [Adresse 1] a engagé sa responsabilité à l’égard de M. et Mme [M].

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Office Notarial [Adresse 1] à payer à M. et Mme [M] une somme de 8.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’appel incident de M. et Mme [M]

— déclarer M. et Mme [M] recevables en leur appel incident,

— les y dire bien fondés,

En conséquence,

— infirmer le jugement entrepris sur le quantum de la condamnation,

Et statuant à nouveau

— condamner la société Office Notarial [Adresse 1] à payer à M. et Mme [M] la somme de 250.000 euros à titre de dommages et intérêts,

En tout état de cause

— condamner la société Office Notarial [Adresse 1] à payer à M. et Mme [M] une somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, en sus des sommes allouées sur le même fondement aux termes du jugement dont appel.

— condamner la société Office Notarial [Adresse 1] en tous les dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 septembre 2023.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la portée de la cassation

Conformément aux dispositions de l’article 624 du code de procédure civile, la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l’arrêt qui la prononce.

Elle s’étend également à l’ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d’indivisibilité ou de dépendance nécessaire.

La cassation annule intégralement le chef de dispositif qu’elle atteint quel que soit le moyen qui a déterminé la cassation et la cour de renvoi n’est pas liée par les motifs de l’arrêt cassé pas plus que par ceux des motifs qui n’ont pas été cassés, étant tenue d’examiner tous les moyens soulevés devant elle.

Il résulte par ailleurs des dispositions de l’article 625 que sur les points qu’elle atteint la décision replace les parties dans l’état où elles se trouvaient avant l’arrêt cassé.

La cour de renvoi est ainsi saisie par l’acte d’appel initial, dans les limites du dispositif de l’arrêt de cassation.

En l’espèce, par arrêt rendu le 1er février 2023, la cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt rendu le 19 janvier 2021 par la cour d’appel de Pau, mais seulement en ce qu’il a débouté M. et Mme [M] de leurs demandes dirigées contre la SCP [Adresse 1], étant précisé que la déclaration d’appel portait uniquement sur les chefs du jugement relatifs à la responsabilité de la SCI [Adresse 1] et sa condamnation aux frais irrépétibles et au dépens.

Dès lors, la cour d’appel de renvoi est saisie du litige soumis au tribunal mais limité aux demandes dirigées contre la SCI [Adresse 1].

— Sur la responsabilité de la SCI [Adresse 1]

1° Sur les fautes

— Sur le devoir de conseil relatif aux risques locatifs et fiscaux

Le tribunal a écarté la faute du notaire au titre de son devoir de conseil relatif aux risques locatifs et fiscaux.

La Cour d’appel de Pau a confirmé le jugement sur ce point, au motif que 'Préalablement à la vente, les époux [L] et [T] [M] avaient reçu une information abondante, sur le projet de construction, sa situation géographique et ses accès, des données relatives à l’activité touristique locale. Les avantages fiscaux et patrimoniaux leur ont été précisément décrits dans le cadre d’une plaquette remise par le mandataire du vendeur. Par ailleurs, en l’absence d’éléments d’appréciation qu’il n’a pas à rechercher, le notaire n’est pas tenu d’informer l’acquéreur du risque d’échec du programme immobilier qu’il ne pouvait suspecter le jour de la signature de l’acte de vente. En l’espèce, l’absence de classement en résidence de tourisme, de mise en location et la perte des avantages fiscaux sont liés non pas à un marché défaillant dès l’origine mais au défaut de livraison consécutif aux problèmes de construction et tout particulièrement aux défaillances du mur de soutènement qui retient la route qui contourne les immeubles. Le notaire ne pouvait suspecter ces faits au jour de l’acte de vente'.

C’est sur ce point que l’arrêt de la Cour d’appel de Pau a été cassé et annulé, la Cour de cassation ayant considéré, au visa de l’ancien article 1382 du code civil, que :

'6. Il résulte de ce texte que le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets, notamment quant aux incidences fiscales, de l’acte auquel il prête son concours.

7. Pour rejeter la demande des acquéreurs, l’arrêt retient que l’absence de classement en résidence de tourisme, l’impossibilité de mise en location et le redressement fiscal subséquent sont liés, non pas à un marché défaillant dès l’origine, mais au défaut de livraison consécutif à des problèmes de construction, spécialement aux défaillances du mur de soutènement de la route contournant les immeubles, que le notaire ne pouvait suspecter au jour de la vente.

8. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le notaire n’avait pas manqué à son obligation d’information et de conseil en s’abstenant d’attirer l’attention des acquéreurs sur le risque de perte des avantages fiscaux en cas de refus de classement de l’immeuble en résidence de tourisme, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision'.

La SCP [Adresse 1] soutient que :

— M. et Mme [M] ont paraphé le formulaire d’information portant sur la loi Demessine, établi remis par THESAURUS. Ils ont ainsi reconnu avoir donné une mission de recherche d’investissement sécurisé à cette société dès la lettre de mission signée le 28 mai 2006.

— dès lors, M. et Mme [M] avaient une parfaite connaissance du fait que leurs locaux devaient faire l’objet d’une exploitation commerciale confiée à un tiers, dans le cadre d’une résidence de tourisme, dont la réglementation leur était rappelée dès le contrat de réservation.

— le devoir de conseil de Maitre [J] [Z] dans le cadre de l’acte du 10 octobre 2007 était limitée par le mandat.

— la classification en résidence de tourisme en application des arrêtés ministériels des 3 janvier 1978 et 14 février 1988, ne pouvait intervenir que postérieurement à la mise en exploitation dont la gestion est assurée par une seule personne morale, liée par un contrat de louage aux copropriétaires.

— l’opération de défiscalisation est fixée sans l’intervention de notaire tant pour le contrat de réservation, les assurances, les conditions de souscription de l’emprunt ou du mandat de gérance.

— d’un point de vue juridique, l’investissement de M. et Mme [M] s’inscrivait parfaitement dans le cadre voulu par la loi Demessine, le notaire ne pouvant porter une appréciation sur l’opportunité économique de l’opération et l’analyse de tous les éléments financiers et fiscaux de l’investissement, voire des risques potentiels liés à la gestion ultérieure du bien acquis.

— au contraire de ce que prétendent M. et Mme [M], les fonds appelés par le notaire correspondaient à des travaux réalisés, ainsi que cela découle des éléments produits et du rapport d’expertise judiciaire.

— de manière générale, le préjudice des époux [M] résulte directement des défauts techniques de la construction qui sont complétement étrangers au notaire.

Il est certes constant qu’il n’appartient pas au notaire,dans le cadre de son devoir de conseil, de se prononcer sur l’équilibre économique de l’opération envisagée par les personnes auxquelles il prête son concours ni sur son opportunité de même qu’il n’est pas tenu de les informer d’un risque d’échec du programme immobilier qu’il ne pouvait suspecter au jour de la passation de l’acte.

Il est toutefois tenu d’informer et d’éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets, notamment quant aux incidences fiscales, de l’acte auquel il prête son concours.

Cette obligation de conseil est d’autant plus forte que le notaire est le partenaire habituel de la société qui commercialise ou réalise le programme innmmobilier et qu’il est imposé aux acquéreurs.

Tel était le cas en l’espèce, Me [Z] étant particulièrement impliqué dans l’opération puisqu’il n’avait pas été choisi par les époux [M], avait donc été imposé par la SCCV, qu’après la passation de l’acte, c’est lui qui procédait aux appels de fonds et qu’il entretenait une proximité telle avec les responsables du programme qu’il sera impliqué dans les différents faits délictueux reprochés à ces derniers, [F] [S] et [I] [U].

Si la cour d’appel de Pau l’a relaxé de certains faits retenus par le tribunal correctionnel de Tarbes, elle l’a néanmoins reconnu coupable de complicité d’escroquerie ayant consisté à indiquer faussement dans des actes de vente passés par la SCCV [Adresse 4] à leur profit que les biens vendus n’étaient pas hors d’air et hors d’eau ce qui avait permis de pratiquer un prix particulièrement avantageux au préjudice de la société.

La SCP [Adresse 1], qui vient aux droits de la société dont faisait partie Me [Z], ne peut objecter que les époux [M] étaient parfaitement informés bien avant la passation de l’acte authentique et qu’ils avaient régularisé l’ensemble de leurs engagements par actes sous-seing privé hors la présence du notaire.

En effet, les époux [M] avaient certes été démarchés par une société de gestion de patrimoine, la société Thésaurus qui leur avait fourni une étude détaillée mais il est bien certain que cette société dont l’objet est précisément de convaincre d’éventuels investisseurs ne pouvait leur assurer l’objectivité que seul le notaire pouvait leur procurer étant précisé par ailleurs que les époux [M] étaient des néophytes en la matière.

Par ailleurs, s’il est bien exact que les époux [M] avaient déjà signé, le 13 octobre 2006, le contrat dit de réservation prévu par l’article L.261-15 du code de la construction et de l’habitation, celui-ci leur offrait la possibilité de se dédire moyennant l’abandon du dépôt de garantie prévu au contrat et ne les liait pas définitivement.

La circonstance que les époux [M] ne soient pas venus physiquement signer l’acte dans l’étude de Me [Z] ne pouvait le dispenser de son obligation de conseil qu’il pouvait remplir par tout moyen y compris par une mention spéciale insérée dans l’acte.

N’étant pas contesté qu’il n’a aucunement attiré l’attention des époux [M] sur les risques inhérents à ce type de placement, notamment, celui que les conditions requises pour bénéficier d’une part du remboursementde la TVA acquittée lors de l’achat, d’autre part, d’une réduction d’impôt égale à 25 % du prix plafonnée à 100 000 €, n’étaient pas remplies à l’avance et pouvaient défaillir pour diverses raisons, il est donc établi que Me [Z] a manqué à ses obligations et a commis une faute.

Sur la responsabilité du notaire quant au respect des règles relatives à la protection de l’acuéreur immobilier non professionnel

L’artcile L.271-1 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction alors applicable disposait :

'Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.'

Les appelants démontrent que la lettre de notification prévue par ce texte leur a été adressée de manière collective avec une suscription comportant leur deux noms alors qu’il convenait de leur adresser à chacun une lettre individuelle.

Il est exact qu’il appartenait au notaire de vérifier que les règles protectrices du consommateur avaient bien été respectées.

Si,contrairement à ce que soutiennent les appelants, le notaire n’avait pas à refuser de passer l’acte authentique, il devait en revanche attirer l’attention des époux sur cette irrégularité.

La SCP [Adresse 1] ne s’explique pas sur ce point et il convient d’en déduire que Me [Z] n’a pas exercé ce contrôle et a donc commis une faute à ce sujet.

— Sur les manquements reprochés au notaire à l’occasion de l’émission des appels de fonds;

Les époux [M] rappellent que le notaire avait la charge de délivrer les appels de fonds en les justifiant par une attestation d’avancement des travaux établie par le maître d’oeuvre, en l’occurrence, la société Atlantic 17 Maîtrise et Construction dont le gérant, [F] [S] était aussi le gérant de la SCCV.

Selon eux, le notaire aurait dû les mettre en garde en raison du conflit d’intérêt qui en résultait nécessairement et aurait manqué de vigilance en se contentant d’une attestation non signée et, plus généralement, d’attestations qui ne révèlaient pas l’état réel du chantier.

Mais la circonstance que les dirigeants de deux sociétés soient communs ne pouvait justifier un défaut de paiement des appels de fond tandis qu’il n’apparaît pas que les attestations fournies par la maîtrise d’oeuvre ne correspondaient pas à l’avancement réel des travaux ce qui n’est pas en contradiction avec le fait qu’ils apparaîtront ensuite comme entachés de multiples malfaçons et qu’il a été nécessaire de prendre un arrêté de péril en raison de la fragilité du mur de soutènement au pied duquel a été construit l’ensemble immobilier.

— Sur les fautes pénales

Les époux [M] rappellent que Me [Z] a été condamné par la cour d’appel de Pau pour différents faits de nature pénale, notamment en ce qu’il a prêté la main à des opérations de vente à vil prix de biens immobiliers par la SCCV [Adresse 4] à ses dirigeants.

Ils en déduisent que ces fautes, commises essentiellement entre le 15 juin 2008 et le 24 octobre 2012, étaient donc concommitantes ou antérieures aux différents appels de fonds que le notaire leur a adressés pour les inviter à s’acquitter du prix convenu.

Leur préjudice serait donc constitué par la perte de chance 'de ne pas débloquer en pure perte les différentes fractions du prix de vente'.

Mais quand bien même auraient-ils eu connaissance de ces faits délictueux qui nuisaient à la société qui était donc elle-même victime, cette circonstance ne les auraient pas autorisés à suspendre ou arrêter les paiements dus à cette dernière.

Si la faute est avérée, elle est sans lien avec le préjudice invoqué.

2° Sur les préjudices

Sur le préjudice matériel

Le tribunal a retenu à juste titre que le préjudice de M. et Mme [M] était constitué par une perte de chance.

Cette perte de chance était liée à la possibilité qui leur était offerte de renoncer à l’achat s’ils avaient été pleinement informés par le notaire en vertu de son obligation de conseil ou si celui-ci avait attiré leur attention sur le caractère irrégulier de la lettre de notification du délai de retractation qui leur a été adressée.

Compte tenu de la signature préalable du contrat préliminaire de réservation qui les engageait partiellement, notamment en ce que la renonciation à passer l’acte authentique les exposait à perdre le dépôt de garantie d’un montant de 10625 €, la probabilité que les époux [M] renoncent à l’achat était relativement faible.

Celle-ci peut être évaluée à 20 %.

Leur préjudice ne saurait donc être simplement constitué par le montant du prix d’achat du bien, ni par l’ensemble des revenus locatifs et avantages fiscaux dont ils auraient bénéficié si leur appartement avait été loué sans interruption, ni aux divers frais occasionnés par la vente, ni aux mensualités de l’assurance du prêt, précisant que la résolution de la vente et du prêt affecté ne sont pas sollicités.

M. et Mme [M] justifient que pour réaliser l’achat dont il s’agit, ils se sont endettés à hauteur de 225 021,00 euros.

Que ce bien est aujourd’hui dépourvu de toute valeur marchande et de tout potentiel locatif et fiscal puisque l’arrêté du maire de la commune de [Localité 7] en date du 7 octobre 2013 interdisant tout accès aux bâtiments de la résidence était toujours en vigueur à la date du 8 octobre 2020 (cf échange de mails pièce 1-22 des époux [M]).

Qu’en raison de la déconfiture de la société venderesse, ils ont perdu toute possibilité concrète d’obtenir la restitution du prix de vente dans le cadre de la présente action, raison pour laquelle ils ont dû renoncer en première instance à solliciter l’annulation et la résolution de la vente.

On peut y ajouter le préjudice financier subi résultant des multiples charges qu’ils ont été contraints de supporter depuis 11 ans sans disposer des revenus locatifs et fiscaux qui devaient permettre de les financer (charges de copropriété, cotisation d’assurance adossée au prêt jusqu’en 2013, frais notariés liés à l’acquisition) soit la somme de 10 000 euros.

Par conséquent, en appliquant le pourcentage susvisé, il convient d’allouer aux intimés la somme de 47 004,20 € à titre de dommages et intérêts.

Le jugement qui avait fixé ceux-ci à la somme de 100 000 Euros sera donc infirmé.

Sur les préjudices financiers

M. et Mme [M] rappelent que l’absence de livraison du bien leur fait subir les manques à gagner suivants :

— au titre de la perte de l’économie d’impôt prévue par le dispositif 'Demessine', soit la somme de 25 000 euros. M. et Mme [M] versent au débat l’intégralité de leurs avis d’imposition de 2007 à 2018, afin de soutenir qu’ils n’ont pas pu bénéficier de la réduction d’impôt prévue par le dispositif 'Demessine', alors même que leur niveau d’imposition était suffisamment important pour leur permettre d’imputer cette réduction si celle-ci avait été possible.

— au titre du manque à gagner résultant des périodes de vacance locative du bien, à savoir les revenus locatifs que devait générer l’opération et dont ils ont été privés soit la somme de 68 376,00 euros au titre du bail commercial initial (soit 11 ans de loyers à 518 euros mensuels).

Ces chefs de préjudice doivent être écartés puisqu’ils supposent que les époux [M] ont accepté le contrat alors que la faute du notaire est liée à la perte de chance d’avoir pu le refuser.

Autrement dit, si le notaire avait accompli son devoir de conseil et que les époux [M] avaient alors en toute connaissance de cause pu refuser le contrat, ils n’auraient de toute façon pu espérer les économies d’impôt et les revenus locatifs dont il s’agit.

Sur le préjudice moral

Le tribunal a rejeté la demande d’indemnisation du préjudice moral formée par M. et Mme [M].

Les intimés sollicitent la réformation du jugement quant au montant de leur préjudice moral et soutiennent qu’eu égard à la gravité des faits, le préjudice moral qui en résulte doit être évalué à la somme de 25 000 euros, étant précisé que ce préjudice est amplifié par le fait qu’ils ont été exposés à un redressement fiscal au niveau de la TVA, qui les a contraints à mener des démarches supplémentaires.

Il est de fait que les circonstances particulièrement chaotiques dans lesquelles se sont déroulées les opérations de construction, leur échec final, les multiples soucis et tracasseries que cela a entraîné pour les époux [M] ont été à l’origine d’un préjudice moral important qu’il n’est pas excessif de chiffer à la somme de 25 000 €.

Mais, comme dans le cas précédent, ce qui est indemnisable est la perte de chance d’avoir pu l’éviter en renonçant à l’opération et c’est donc une somme de 5000 € qui leur sera allouée à ce titre.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il n’existe pas de raison pour réduire l’indemnité acoordée à ce titre par la jugement du 2 octobre 2018 contrairement à ce que soutient la SCP [Adresse 1].

Le jugement sera donc confirmé à ce sujet.

Dans le cadre de la procédure d’appel, celle-ci versera aux époux [M] la somme de 3000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Tarbes en date du 2 octobre 2018 en ce qu’il a fixé à 100 000 euros le montant des dommages et intérêts au paiement desquels la SCP [Adresse 1] a été condamnée.

Statuant à nouveau, fixe à :

-47 004,20 euros les dommages et intérêts pour préjudice matériel et immatériel dus aux époux [M] par la SELARL [Adresse 1]

-5 000 euros les dommages et intérêts pour préjudice moral dus aux époux [M] par la SELARL Sain-Cyr

Le confirme pour le surplus;

Condamne la SELARL [Adresse 1] à payer aux époux [M] la somme de 3000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance d’appel.

La présente décision a été signée par monsieur Jacques BOUDY, président, et madame Audrey COLLIN, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT