COUR D’APPEL DE BORDEAUX

1ère CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 25 MARS 2024

N° RG 22/04149 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-M352

Association LES PEP 33 – ASSOCIATION DÉPARTEMENTALE DES PUPILLES DE L’ENSEIGNEMENT PUBLIC DE LA GIRONDE

c/

SCIC EMMAÜS GIRONDE

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 11 juillet 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX ( RG : 21/02847) suivant déclaration d’appel du 02 septembre 2022

APPELANTE :

Association LES PEP 33 – ASSOCIATION DÉPARTEMENTALE DES PUPILLES DE L’ENSEIGNEMENT PUBLIC DE LA GIRONDE représentée par son Président en exercice, Monsieur [L] [C], domicilié en cette qualité [Adresse 3]

représentée par Maître Nicolas NAVEILHAN, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

SCIC EMMAÜS GIRONDE, Société Coopérative d’Intérêt Collectif par Actions Simplifiée à capital variable venant aux droits après transformation de l’Association EMMAÜS GIRONDE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 2]

représentée par Maître Sylvain GALINAT de la SELARL GALINAT BARANDAS, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 février 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Paule POIREL, Président, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Madame Paule POIREL

Conseiller : M. Emmanuel BREARD

Conseiller : M. Roland POTEE magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier : Madame Véronique SAIGE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE:

Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2017, l’Association Départementale des Pupilles de l’Enseignement Public de la Gironde (ci après dénommée 'Les PEP 33") a donné à bail à l’association Emmaus Gironde, pour une durée de 5 ans, moyennant un loyer annuel de 106 000 euros, deux immeubles situés [Adresse 1], à savoir 'le Château [5]' et un bâtiment dit '[4]', location destinée à un hébergement et un accompagnement de mineurs et de familles.

Les parties ont mis fin au bail d’un commun accord et l’Association Emmaus Gironde a quitté les lieux le 31 décembre 2020.

Se plaignant de dégradations locatives, l’association Les PEP 33, par exploit d’huissier en date du 20 octobre 2021, a fait assigner l’association Emmaus Gironde devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’indemnisation, sollicitant sa condamnation au paiement d’une somme de 88.161,07 euros correspondant au coût de la remise en état des lieux avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 mai 2021.

Par jugement en date du 11 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a débouté l’association Les PEP 33 de l’ensemble de ses demandes, l’a condamnée à payer à SCIC Emmaus Gironde une somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, a débouté Les PEP 33 de sa demande à ce titre et l’a condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Par déclaration électronique en date du 2 septembre 2022, l’association Les PEP 33 a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

L’association Les PEP 33, dans ses dernières conclusions en date du 16 janvier 2024, demande à la cour de :

— Recevoir l’association LES PEP 33 (Association départementale des Pupilles de l’Enseignement Public de la Gironde), représentée par son Président en exercice Monsieur [O] [R], en son appel et l’y déclarer aussi recevable que bien fondée ;

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux le 11 juillet 2022 (RG n°21/02847) ;

En conséquence,

— Condamner la SCIC Emmaus Gironde à verser à l’association Les PEP 33 (Association Départementale des Pupilles de l’Enseignement Public de la Gironde), une somme de 88.161,07 euros correspondant au coût de la remise en état des dégradations locatives, assortie des intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure en date du 3 mai 2021 ;

— Condamner la SCIC Emmaus Gironde à verser à l’association LES PEP 33 (Association Départementale des Pupilles de l’Enseignement Public de la Gironde) une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamner la SCIC Emmaus Gironde aux entiers dépens de l’instance ;

La SCIC Emmaus Gironde, dans ses dernières conclusions en date du 23 février 2023 demande à la cour de:

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

— Juger que l’état des lieux de sortie ne saurait être jugé comme étant opposable à l’association Emmaus Gironde.

— Juger que Madame [J] n’avait ni qualité ni pouvoir pour procéder à l’état des lieux de sortie.

— Juger que l’association Les PEP 33 n’est pas en mesure de justifier de la nature des dépenses sollicitées constat fait de l’état des lieux d’entrée.

Par voie de conséquence,

— Débouter l’association Les PEP 33 de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.

— Condamner l’association Les PEP 33 au paiement de la somme de 2 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 12 février 2024.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 29 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Le litige concerne essentiellement la preuve des dégradations locatives imputées à la société Emmaus et subsidiairement leur montant.

Pour débouter l’association Les PEPS 33 de sa demande en paiement d’un somme de 88.161,07 euros dirigée contre la SCIC Emmaus au titre des réparations locatives consécutives à son départ des lieux loués, le tribunal a retenu, au visa de l’article 1732 du code civil, que n’était pas établie la preuve des dégradations en l’absence d’état des lieux contradictoire de sortie établi dans les formes prévues au bail, n’étant pas justifié que les divers inventaires non signés et constats produits ont été opérés contradictoirement après que l’association Emmaus Gironde y a été convoquée, ni que Mme [J] qui était présente lors des deux constats d’huissier du 6 janvier 2021 concernant ' Le Château’ et du même jour concernant '[4]' ait été investie du pouvoir de représenter l’association.

L’association Les PEPS 33 reproche au premier juge d’avoir refusé d’examiner un constat d’huissier pourtant produit aux débats et soumis à la discussion des parties alors qu’il faisait foi des constatations qui y étaient opérées et permettait à la SCIC Emmaus de le contester, dont il ressortait incontestablement la preuve des dégradations en litige.

Il résulte des dispositions de l’article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il n’est pas contesté qu’en application des dispositions de l’article 1732 du code civil le preneur répond des dégradations ou pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute, mais qu’il appartient au bailleur d’établir la réalité des dégradations et qu’elle sont survenues durant le bail.

Il résulte par ailleurs de l’article 8 du contrat liant les parties qu’il serait établi à l’entrée des lieux par le locataire un état des lieux et un inventaire du mobilier, de manière contradictoire par les deux parties.

Il résulte des écritures de l’appelante, Les PEPS 33, que lors de la prise de bail, le 5 octobre 2017, un état des lieux et inventaire de mobilier aurait été dressé pour les deux immeubles (ses pièce n° 2 et 3) qui aurait révélé l’immeuble en bon état et qu’à la sortie de l’immeuble en décembre 2020, des constats d’état des lieux et un inventaire du mobilier aurait été dressé contradictoirement entre les parties, par voie huissier et en présence d’Emmaus, révélant des dégradations locatives.

En réalité, les pièces versées aux débats par l’appelante (ses pièces 2 et 3) sont difficilement exploitables. La première qui concerne le château [5] comprend un inventaire du mobilier et un état des lieux sommaire, effectivement signé des parties lors de l’entrée en bail le 5 octobre 2017, alors que les seules cases cochées concernant l’état des lieux et la description du mobilier correspondent à celles de 'l’état à la sortie’ c’est à dire aux cases situées à droite sur le document, les parties n’ayant pas renseigné les cases de gauche correspondant aux état des lieux et inventaire à l’entrée. Or ce document étant daté et signé des parties, le 5 octobre 2017, aucune autre date n’y étant mentionnée, il

convient de retenir que ces mentions ont été à l’évidence renseignées par les parties, contradictoirement, lors de l’entrée en bail et non pas à la sortie, et qu’il constitue en conséquence un état des lieux d’entrée, attestant l’état du château [5] lors de la prise du bail. D’ailleurs, la société Les PEP 33 elle même se prévaut s’agissant de la pièce n° 2 d’un état des lieux d’entrée.

Et il en va de même de la pièce n° 3 qui concerne l’immeuble [4], sur laquelle les seules cases cochées sont celles de 'l’état à la sortie'. Il y est mentionné la date de l’état des lieux et de l’inventaire faits à l’entrée le 5 octobre 2017 accompagné de la signature des parties. Est en outre mentionné sur ce document (pièce n°3), sous la case de droite : ' Etat des lieux et inventaire faits le jour de la sortie’ la signature du propriétaire et celle de Mme [J], supposée représenter le locataire, mais sans aucune mention de date.

Or, alors même que la date accompagnant la signature de gauche est celle du 5 octobre 2027, les seules cases cochées, comme s’agissant de la pièce n° 2 (château [5]), correspondent aux cases réservées à 'l’état des lieux à la sortie', soit la case de droite. Quant aux mentions manuscrites qui sont rajoutées dans la case observations, elles sont de la même encre que les cas cochées correspondant à 'l’état des lieux à la sortie', dont il a été cependant observé qu’il était établi de la même manière que celui de la pièce n° 2, de sorte qu’en l’absence de date sous les signatures de droite et de tout autre indice permettant de rattacher l’établissement de l’état des lieux et de l’inventaire à la sortie du bail, il correspond également à un état des lieux d’entrée.

Ces deux documents serviront donc d’élément de comparaison pour rechercher l’existence et l’ampleur des dégradations locatives.

Or, concomitamment à la sortie des lieux, alors que les parties et notamment le locataire avaient toute latitude de faire convoquer à son initiative le bailleur pour dresser un état des lieux contradictoire entre elles, qu’Emmaus pas plus que le bailleur n’a estimé devoir solliciter, il a été dressé par voie d’huissier, le 8 décembre 2020, un constat de l’état des lieux des deux immeubles 'Le Château [5]' et, le 6 janvier 2021 '[4]', dont le caractère contradictoire est assuré par sa production dans le cadre des débats de première instance et d’appel et qui fait foi des constatations qui y sont opérées jusqu’à preuve du contraire, peu important dès lors que Mme [J] qui y était présente n’ait le cas échéant pas été investie du pouvoir de représentation d’Emmaus à cette occasion.

Or, en aucun cas l’association Emmaus Gironde ne conteste la matérialité des constatations opérées par voie d’huissier à la sortie des lieux, se contentant de contester, à tort, le caractère contradictoire de ces constat et de considérer 'exagéré’ le montant des dégradations reprochées.

Les obligations du preneur seront donc appréciées au vu de la comparaison entre les deux états des lieux d’entrée (pièces 2 et 3) et les trois constats d’huissier dressés à la sortie (pièces 4 à 6) dans la mesure de leur valeur probante.

I – Sur les demandes au titre des dégradations afférentes au Château [5] :

Il résulte de l’état des lieux et inventaire sommaires d’entrée du Château [5] (pièce n° 2) que s’agissant de l’état des lieux d’entrée, il ne s’est attaché qu’à établir l’inventaire du mobilier s’agissant du RDC et des pièces Tour du château, Accueil/bureau, salle Zéphyr, Salle Aquilon, salle Mistral, cuisine, à l’exception de l’état des pièces.

Cet état des lieux ne mentionne en effet que l’état des chambres C1 à C8 et salles d’eau attenantes. On constate cependant qu’elles n’ont pas été louées en bon état, les sols et murs et portes y étant le plus souvent décrits en état moyen voire mauvais, sale, de même que de manière générale, l’état des lits et matelas en général et de très nombreux éléments de mobilier sont indiqués en mauvais état, dégradés, ou absents, par rapport à une liste de mobilier pré-établie.

Il résulte par ailleurs du constat d’huissier qui apparaît surtout beaucoup plus détaillé que les trois cases à cocher lors de l’entrée, que des éléments sont en parfait état dans ces chambres et d’autres en mauvais état voire dégradés et que l’état des salles d’eau et des douches apparaît dans l’ensemble moyen, avec présence de nombreuses moisissures, de sorte que dans sa globalité cet état des lieux ne diffère guère de l’état général des chambres et salles d’eau lors de l’entrée en bail.

Néanmoins, à retenir que 'la première chambre côté cuisine’ (constat huissier pièce n° 4 page 15) corresponde à la chambre C1 sur l’état des lieux d’entrée, il apparaît que la présence d’un trou rebouché par de l’adhésif ou de patafix sur les murs à la sortie ne saurait être prise en compte alors qu’à l’entrée (pièce n° 2) l’état des murs était mentionné mauvais. De même la fissuration sur un mur paroi de la douche ou les moisissures sur un pan de bois sur lequel est fixé le lave mains ne sauraient être imputés au preneur alors que l’état des murs de la salle d’eau était également mentionné mauvais à l’entrée.

Il sera retenu qu’une ampoule dans la chambre ne fonctionnait pas.

A retenir que la deuxième chambre corresponde à la chambre C2 , le mauvais état de la peinture des murs et plinthes ou de la porte d’entrée ne saurait davantage être imputé au preneur alors que murs et porte avaient été notés en mauvais état à l’entrée alors que l’état des murs de la chambre était mentionné mauvais à l’entrée ni la dégradation de la laque de la porte de la salle d’eau qui était en mauvais état à l’entrée.

Il demeure de la moisissure sur un rideau de douche, sur le flexible et une table sous vasque moisie.

A retenir que la 'chambre n°3" corresponde à la chambre C3 de l’état des lieux d’entrée, la comparaison des états des lieux laisse entrevoir certains éléments en mauvais état qui l’étaient également à l’entrée. Toutefois deux brûlures de cigarettes et quelques traces noires sont observées sur un sol qui était en bon état à l’entrée, des moisissures dans le bloc sanitaire identiques au précédentes (table sous vasque, rideau et flexible de douche) et cuvette de WC entartrée qui ne l’étaient pas à l’entrée.

Un éclairage ne fonctionne pas.

A retenir que la 'chambre n°4" corresponde à la chambre C4 de l’état des lieux d’entrée, la comparaison des états des lieux laisse entrevoir uniquement une barre de douche et une bonde de douche manquante alors que pour le surplus les éléments en mauvais état l’étaient déjà ou en état moyen à l’entrée dans les lieux.

Deux éclairages ne fonctionnent pas.

A retenir que la 'chambre n° 5" corresponde à la chambre C5, la comparaison des deux états des lieux laisse uniquement entrevoir dans la salle d’eau qu’il manque la partie extérieure du mécanisme des WC, l’ éclairage au dessus du miroir est défait de son logement, celui au dessus des toilettes est incomplet, une table sous vasque est dégradée et le rideau très moisi. Pour le surplus les éléments mentionnés en mauvais état à la sortie l’étaient également à l’entrée dans les lieux.

A retenir que la 'chambre n° 6« corresponde à la chambre C6, dans la 'chambre n° 6 », les murs et le sol qui étaient en bon état à l’entrée sont salis à la sortie, le sol qui était en bon état présente deux traces d’usure localisées et dans la salle de bain, une table sous vasque est dégradée, moisie et décollée, un rideau de douche est usagé, la barre verticale est incomplète. Pour le surplus murs, portes et sols étaient en mauvais état à l’entrée.

Un éclairage ne fonctionne pas.

A retenir que la 'chambre n° 7« corresponde à la chambre C7, dans la 'chambre n°7 » la comparaison avec la chambre C7 permet de retenir une barre verticale incomplète dans le bloc sanitaire, un receptacle de douche très sale, une tablette moisie, une cuvette entartrée, un porte serviette manquant et un rideau de douche moisi, qui ne l’étaient pas à l’entrée, le surplus étant conforme à l’état à l’entrée.

Alors que l’état des lieux d’entrée mentionne une chambre C 8 il n’est pas mentionné de chambre n° 8 à la sortie, ce qui ne permet pas d’affirmer que la numérotation des chambre par l’huissier correspond à la numérotation dans l’état des lieux d’entrée.

Il ne résulte pas de la comparaison de ces états des lieux que la réfection des peintures des chambres au vu de l’état des murs et de la peinture des portes à l’entrée

soient à mettre à la charge des preneurs.

Seuls apparaissent récurrentes dans les salles d’eau, des moisissures et la dégradation de quelques éléments (rideaux, tablette sous vasque..) qui seront retenus comme étant imputables au preneur.

Quant à l’inventaire du mobilier (page 20 à 22 pièce n° 4), il a été retenu qu’il ne pouvait être établi de correspondance entre la numérotation des chambres par l’huissier et celle de l’état des lieux d’entrée ce qui ne permet pas de procéder à une comparaison chambre par chambre du mobilier. De manière générale, il apparaît que le constat d’huissier mentionne de nombreux lits et matelas dégradés ou en très mauvais état ou souillés, mais ils étaient également notés en mauvais état à l’entrée hormis trois matelas qui étaient en bon état alors qu’ils sont tous rendus en mauvais état, de sorte que le remplacement de trois matelas est à la charge du preneur, de même qu’un lit qui était mentionné en état moyen alors qu’ils sont tous rendus dégradés à la sortie. Le remplacement d’un lit sera donc également à la charge du preneur.

S’agissant de la cuisine du château l’état des lieux n’avait pas été fait à l’entrée de sorte que celle ci est présumée avoir été remise en bon état. Le constat d’huissier (page 14/15) mentionne un bon état hormis:

— deux salissures noirs de 20 cm devant la fenêtre et deux ou trois petits accrocs.

— la peinture de la porte côté couloir usagée, présence de salissures sur les murs recouvrant la fibre de verre, un mur dégradé au niveau de la plaque de cuisson sur environ 60 cm.

— des plaques de plafonds grisâtres nécessitant pour certaines d’être repositionnées.

— les placards de la cuisine en L et le plan de travail sont abîmés (traces de brûlures) ou dégradés, une porte de placard est manquante ainsi que celle du placard d’angle.

Cette pièce nécessite donc des travaux de menuiserie et de revêtements de sols et murs.

Des travaux de peinture sont en conséquence justifiés dans cette pièce.

Il y est mentionné que la plaque quatre feux de cuissons halogènes est très sale. Cependant l’état des lieux d’entrée mentionne s’agissant de la cuisine une plaque vitro céramique en mauvais état, de sorte que le changement de celle ci ne saurait incomber au preneur.

S’agissant de l’inventaire des équipements (constat d’huissier page 20), l’on note qu’à l’entrée seul un lave linge était mentionné en bon état et que l’huissier a constaté à la sortie qu’une machine à laver Whirlpool paraissait hors d’usage mais également la présence d’un lave linge à hublot, marque Woolmark, paraissant récent et en état et qui n’était pas mentionné à l’entrée.

Par ailleurs, à l’entrée un micro-onde était absent à l’entrée et présent à la sortie. Il y avait deux réfrigérateurs, un en bon état et l’autre en mauvais état. A la sortie il était noté la présence d’un réfrigérateur Faure ancien et d’un congélateur-bahut Liebher de petit modèle paraissant en bon état mais non essayé. Il n’est pas établi au vu de ces descriptions, que ce qui est rendu à la sortie s’agissant de l’équipement de ces deux pièces ne corresponde pas à ce qui était dans les lieux à l’entrée.

Enfin, s’agissant des appareils électro-ménagers, la présence à la sortie d’une hotte incomplète et usagée est conforme à l’état des lieux d’entrée qui mentionnait une hotte en mauvais état, de sorte que celle ci ne saurait être facturée à l’intimée.

Quant aux chaises, tables ou placards, il apparaissent en nombre identique à l’entrée comme à la sortie et conformes à leur état d’entrée où ces éléments étaient mentionnés en état moyen voire en mauvais état, deux meubles à casiers de rangements étant mentionnés à l’entrée en mauvais état.

Il se trouvait même à la sortie des poubelles en bon état non présentes lors de l’état des lieux d’entrée.

Il n’apparaît pas en conséquence qu’il existe des dégradations concernant l’électro-ménager, ni que des pièces seraient manquantes.

S’agissant du rez de chaussée, aucun état des lieux n’apparaît avoir été réalisé de ces pièces, présumées avoir été reçues en bon état. Or, le constat d’état des lieux établi par voie d’huissier (Page 3 à 8) mentionne :

— façade principale – entrée circulaire: le double porte d’entrée est ancienne, cintrée, le bois a gonflé sans que cela apparaisse imputable au preneur. En revanche deux carreaux sont cassés qui lui incombent.

Si le sol peut apparaître blanchi et tâché à certains endroits, il est noté qu’il s’agit d’un carrelage ancien qui présente par ailleurs des défauts de pose et quelques désaffleurs, de sorte que le preneur ne saurait en supporter la réfection.

Il est noté par l’huissier que les murs, non doublés présentent en partie haute un crépi rustique qui est revêtu d’une peinture blanche présentant de nombreuses salissures, un défaut de fixation du doublage en partie soubassement et un trou important dans le mur de 10 cm sur 4 environ correspondant à l’arrachement d’un gond de contrevent, une fissure est présente au dessus sur environ 50 cm. Ces dégradations sont imputables au preneur qui n’établit pas qu’elles seraient intervenues sans sa faute.

Au plafond sous l’escalier la peinture est en bon état mais présente des traces de microfissurations correspondant à de petites infiltrations là aussi imputables au preneur à défaut de prouver qu’elles seraient intervenues sans sa faute.

De même un fenestron sous l’escalier présente une vitre en simple vitrage fissurée.

La réfection des peintures est également à prévoir dans cette pièce.

— pièce en continuité de la partie circulaire: une double porte de communication ancienne en bois, en bon état, mais une vitre en simple vitrage sur les six est cassée. Au sol constitué d’un plancher des planches sont manquantes et il présente de nombreuses traces d’eau ainsi qu’une brûlure de type cigarette devant le radiateur.

La peinture de la plinthe côté porte extérieure présente des salissures.

La peintures des volets de la double porte extérieure apparaît très écaillée.

De même la peinture de la face externe d’une double porte donnant sur la pièce Aquilon est très écaillée et présente de nombreux adhésifs.

La réfection des peintures est également à prévoir dans cette pièce.

— pièce Aquilon : le revêtement sol plastique présente quelques salissures et une grosse tache près de la double porte de la pièce précédente, entre la porte et le radiateur, une zone d’environ 1 m2 carré apparaît faible, même cassée. La peinture des plinthes en bois présente de nombreuses écaillures.

La peinture de deux double fenêtres est également écaillée, une des 12 vitres en simple vitrage est fissurée, les peintures arrières des volets en bois sont totalement usagées. De même la peinture de deux radiateurs présente quelques écaillures.

L’électricité fait apparaître que sur les onze éclairage intégrés au plafond, quatre ne s’allument pas et le boîtier de deux prises informatiques est arraché du mur. La réfection des peintures est également à prévoir dans cette pièce.

— couloir de sanitaires à la suite : en bon état, une plaque de plafond isolante étant manquante.

— office en L: pièce globalement en bon état, hormis la peinture extérieure de deux double fenêtres et les volets qui est dégradée. La partie basse des murs est en bon état on note une trace de rouille au niveau de l’emplacement du cumulus. La peinture du plafond est légèrement grisâtre. L’intérieur des placards comporte des salissures, il manque une porte ou le tiroir du bas d’un placard et il n’y a pas de plinthes sous les meubles.

Le mur du local électrique est dégradé à l’emplacement d’un ancien compteur.. Le local est par ailleurs en bon état.

— sas des sanitaires : bon état mais l’éclairage au plafond ne semble toutefois pas fonctionner.

— WC à gauche : cette pièce est en bon état mais il manque une plaque isolante sur rails au plafond.

— deuxième WC à gauche, le rail au plafond est dégradé et il manque trois plaques isolantes. La porte est dégradée au niveau d’un verrou qui a été arraché. S’agissant de l’électricité, il manque un enjoliveur à un interrupteur et l’éclairage avec globe et ampoule ne fonctionne pas.

— WC en face : en bon état mais il manque quatre plaques isolantes au plafond

Des travaux de peinture sont en conséquence justifiés dans ces pièces de même que la pose des plaques isolantes au plafond, le preneur n’alléguant pas que ces dégradations seraient intervenues sans sa faute.

Au sous sol le logement de gardien qui a été refait à la suite d’un dégât des eaux présente un très bon état hormis :

— l’escalier en pierre dont les marches sont particulièrement usées. En bas de l’escalier le revêtement plastique du sol est très sale.

— le sol de la cuisine qui est en plastique est usagé présentant des traces de rouilles et un accroc important.

— carrelage mural derrière l’évier en bon état mais sale,

— deux radiateurs électriques sont démontés.

— présence de salpêtre sur les pierres de la voûte de la pièce technique, la peinture étant dégradée à cet endroit.

— salle d’eau à gauche : traces d’humidité sous le revêtement de sol aux abords de la douche.

— dernière pièce à gauche : présence de salpêtre au niveau des joints du plafond et traces d’humidité.

— première à droite dans le couloir : châssis vitré dont les peintures sont en très mauvais état, de même que dans la deuxième pièce à droite.

Des travaux de peintures sont en conséquence également justifiés dans cet appartement, le preneur n’établissant pas que les dégradations sont intervenues sans sa faute.

A l’étage, dans la cage d’escalier la peinture apparaît usagée.

Dans le couloir de distribution une vitre est fêlée, le mur en bon état présence des traces noires au dessus des convecteurs et des salissures jusqu’à 1,20 du sol environ. Deux ampoules sont grillées.

Dans le bureau au bout du couloir, en assez bon état, la peinture des plinthes s’écaille, le radiateur est sale. Le bloc sanitaire est condamné et WC est hors service, une chasse d’eau étant manquante. Un éclairage ne fonctionne pas.

Quant à l’inventaire des meubles (pièce n° 5) il fait apparaître par comparaison avec l’état des lieux d’entrée et notamment le mobilier du bureau et la salle Zephyr du RDC que 10 chaises dégradées sont présentes sur 23 notées lors de l’entrée dans les lieux mais qui étaient mentionnées en mauvais état. Pour le surplus, la description du mobilier apparaît conforme à celle de l’inventaire d’entrée, la pièce Zephyr apparaissant par ailleurs en bon état.

Il est versé notamment aux débats au milieu des nombreuses factures et facturettes en vrac, sans aucune explication, notamment (pièce n°32) une facture mentionnant l’achat de 26 chaises à 75 euros HT l’unité. Or, il a été vu que seules 10 chaises étaient manquantes et que pour le surplus les chaises étaient déjà mentionnées en mauvais état à l’entrée. Au titre de cet achat, il est dû à l’association Les PEP 33, tenant compte d’une remise de 58% apparaissant sur la facture et d’une TVA à 19,60 % la somme de 520, 26 euros TTC.

S’agissant de l’éclairage, 7 éclairages dans la pièce Aquilon et un dans un sas sanitaire et 5 dans les chambre ou salle d’eau ne fonctionnent pas de sorte que sur la facture de 104,52 euros TTC (pièce n° 14) correspondant à 30 ampoules LED, il est dû une somme de 41,81 euros TTC pour leur remplacement.

Selon la facture n° 19 de l’appelante, 3 matelas sont facturés au prix unitaire de 98,10 euros HT, soit 353,16 euros seront à la charge d’Emmaus et un lit pour un montant de 171 euros HT, soit 205,20 euros TTC, et au total 558,36 euros TTC.

De même la facturation (pièce n° 20) de rideaux de douche pour un montant de 129,90 euros est justifiée.

La vaisselle dans l’état des lieux d’entrée était mentionnée en mauvais état et 'tout dépareillée', de sorte que l’association Les PEP 33 ne saurait en profit pour faire prendre en charge par l’association Emmaus Gironde l’achat d’une batterie de vaisselle neuve ou de services de table ainsi qu’il résulte de diverses factures versées aux débats.

Pour le surplus, aucune des factures d’achat de mobilier n’apparaît concerner le château [5] et en tout état de cause il a été relevé qu’il n’était pas établi que le mobilier mentionné à l’entrée n’était pas présent à la sortie ou qu’il ait été dégradé.

Il est produit une facture n°14 sur laquelle est mentionné à la main 'château [5]' portant sur des produits que la seule dénomination commerciale à défaut de précision en ce sens ne permet pas de rattacher à des réparations imputables au preneur.

S’agissant de ce premier bâtiment il est versé aux débats une facture de peinture

pour un montant total de 36 943,95 euros HT. Au vu de ce qui précède, il sera ôté de cette factures les travaux de peinture afférents à la remise en état des chambres, soit la somme de 11 751,20 euros, pour un total à la charge de l’association Emmaus Gironde de 25.192,75 euros.

Il est également versé aux débats une facture de remplacement de 6 vitrages concernant le château [5], conforme à l’état des lieux de sortie laissant apparaître plusieurs vitres cassées qui n’étaient pas mentionnées lors de l’entrée dans les lieux pour un total de 1 926 euros TTC (pièce n° 30).

Pour le surplus, en l’absence d’indication sur les factures du bâtiment concerné et de la nature des dégradations et des pièces concernées, aucune autre somme n’apparaît justifiée.

II – Sur les demandes afférentes au bâtiment '[4]' :

Il résulte de l’état des lieux d’entrée (pièce n° 3) qu’il a été pris à bail en état globalement moyen voire mauvais.

Le constat d’huissier présente également des éléments en bon état et des éléments en mauvais état ou sales.

Or, s’agissant des chambres alors que l’état des lieux d’entrée mentionne 10 chambres individuelles avec salle d’eau décrites T1 à T 10 en état globalement moyen, parfois bon, parfois mauvais, il apparaît que toutes les chambres portées au constat d’huissier ne sont pas numérotées. L’huissier décrit ainsi une 'première chambre à droite’ et une 'chambre n° 1, c’est à dire deuxième chambre à droite'. Il ne décrit donc pas de chambre numérotée 2 mais 'une chambre à gauche numérotée 3" puis une deuxième chambre à gauche ne portant pas non plus de numérotation, puis une chambre portant le numéro 5, une autre portant le numéro 6, puis une 'chambre 7 , c’est à dire la première chambre à gauche’ etc…

Il n’est donc pas possible d’affirmer que sa numérotation correspond à celle portée sur l’état des lieux d’entrée et qu’ainsi notamment la chambre n° 1 correspond à la chambre T1 à l’entrée, à défaut pour l’huissier d’avoir constaté une correspondance entre sa numérotation et celle retenue à l’état des lieux d’entrée.

Cela ne permet pas de procéder à une comparaison pièce par pièce étant observé, comme précédemment, que l’état global de ces chambres et salle d’eau à la sortie apparaît identique à celui dans lequel elles ont été prises à l’entrée où l’état des murs des chambres était généralement mauvais, de sorte qu’aucune dégradation ne sera retenue à ce titre et qu’aucune facturation de peinture ne saurait être mise à la charge du preneur à ce titre dans les chambres et salle d’eau.

De même s’agissant du mobilier, l’inventaire établi à l’entrée (pièce n°3) mentionne un nombre d’éléments en état moyen, voire mauvais, de nombreux éléments sont manquants, sales, voire très sales ou cassés et il ne diffère pas globalement de l’état du mobilier des chambres à la sortie.

Aucune dégradation des chambres et salle d’eau ou du mobilier de ces pièces ne sauraient en l’état être imputée au preneur.

Le constat d’huissier établi à la sortie mentionne une pièce de vie au RDC qui ne figure pas sur l’état des lieux d’entrée et pour laquelle il est mentionné de nombreuses tâches et traces de rouilles sur le revêtement de sol, la peinture de la porte présente de nombreuses salissures, la peintures des plinthes est usagée, celle des murs est très sale. Sur les quatre portes de communication avec les chambres la peinture est sale avec présence de nombreuses traces d’adhésifs et le placard est sale.

Des travaux de peinture sont donc justifiés dans cette pièce.

Dans la cuisine du Rez de chaussée la description des éléments électro ménagers est conforme à celle de l’entrée et si les éléments cuisine apparaissent très sales ils étaient déjà mentionnés dans cet état à l’entrée.

S’agissant du SAS entre les appartements 1 et 2 la peinture apparaît également sale et les deux éclairages ne fonctionnent pas

A l’étage:

L’escalier est à nettoyer, dans le sas d’entrée la peinture est très sale, l’un des deux éclairages ne fonctionne pas .

La pièce de vie il apparaît surtout que les sols et la peinture sont en état d’usage (peinture plinthes usagées, grisâtre au plafond..) , sans qu’il s’agisse nécessairement de dégradations locatives.

Un éclairage ne fonctionne pas et des prises de courant sont arrachées.

Quant à la cuisine en R+1, l’huissier a noté son état de saleté. Les équipements électro ménager qui y sont mentionnés notamment le four et la hotte sont dans un état conforme à l’entré (pièce 3).

S’agissant du mobilier du séjour, l’inventaire de l’huissier (pièce n° 6), en l’absence de tout inventaire de mobilier à l’entrée concernant cette pièce, ne permet pas d’établir que du mobilier serait manquant ou dégradé.

Si des travaux de peintures apparaissent justifiés dans ce bâtiment, conformément à la facture n° 9 versée aux débats, à l’exception de la peinture des chambres, il apparaît que l’addition du poste 'chambres’ s’élève à 15 846 euros, ce qui constitue un montant supérieur à l’addition de l’ensemble des postes de la facture avant remise qui est de 14523,10 euros alors même que la facture comprend également des travaux de peintures dans les salons, hall et appartement du RDC.

Aucune somme n’est donc due au titre de la réfection des peintures dans ce bâtiment au vu de cette facture (Procolor pièce 10).

Quatre éclairages étaient mentionnés défectueux de sorte qu’au vu de la facture n° 15 d’un montant de 104,52 euros, portant sur le remplacement de 30 ampoule LED il est dû par l’intimée une somme de 13,94 euros.

En ce qui concerne les fournitures ateliers, en l’absence d’inventaire du matériel à l’entrée et à la sortie, aucune facture de remplacement de matériel ne saurait être imputée au preneur.

Au vu de l’état moyen du logement lors de l’entrée dans les lieux, certaines pièces étant expressément mentionnées sales, la facture de nettoyage qui ne dissocie pas entre les bâtiments ou les pièces n’apparaît pas davantage justifiée.

Pour les surplus, les factures qui ne sont pas toutes documentées, qui ne sont pas toujours explicite, et qui ne renvoient pas à un bâtiment ou à une pièce donnée ne sauraient être prises en compte.

En définitive, les pièces versées aux débats et les explications données permettent d’imputer à la SCIC Emmaus Gironde des dégradations locatives à hauteur d’une somme de 28 383,02 euros au paiement de laquelle elle sera condamnée, l’association Les PEP 33 étant déboutée du surplus de ses demandes.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

Au vu de l’issue du présent recours dont il ressort que la SCIC Emmaus Gironde est redevable de sommes, celle-ci supportera les entiers dépens de première instance et d’appel et sera équitablement condamnée à payer à l’association Les PEP 33 une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour

Infirme le jugement entrepris.

Statuant à nouveau :

Condamne la SCIC Emmaus Gironde à payer à l’association Les PEP 33 une somme de 28 383,02 euros au titre des dégradations locatives avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

Condamne la SCIC Emmaus Gironde à payer à l’association Les PEP 33 une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne l’association Emmaus Gironde aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, présidente, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,