COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 19 JUIN 2025

N° 2025/ 236

Rôle N° RG 22/00375 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BIVAQ

[W], [J], [F] [E]

C/

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ADAMAS – [Adresse 1]

S.A.S. FONCIA [Localité 13]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Aurore BOYARD

M^e Laetitia CRISCOLA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 16 Décembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 20/06244.

APPELANT

Monsieur [W], [J], [F] [E]

né le 31 Décembre 1975 à [Localité 11] (08), demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Aurore BOYARD de la SELARL BOYARD ET BACHELET, avocat au barreau de TOULON

INTIMEES

Syndic. de copro. [Adresse 9] pris en son syndic en exercice la société GAMBETTA IMMOBILIER, SARL au capital social de 65 705, 53 €, immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le numéro 423 277 789, dont le siège social est sis [Adresse 6] pris en la personne de son gérant en exercice, demeurant de droit audit siège, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Laetitia CRISCOLA de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON

S.A.S. FONCIA [Localité 13] prise en la personne de son représentant légal en exercice, y domicilié de droit, agissant en qualité de syndic de la copropriété [Adresse 3] à [Localité 14], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Laetitia CRISCOLA de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 02 Avril 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS :

Monsieur [W] [E] a acquis la propriété d’un bien immobilier sis [Adresse 4] (83), au sein de la copropriété dénommée 'Adamas'.

Par ordonnance du 5 juillet 2010, le président du tribunal de grande instance désignait Maître [Y], es qualité d’administrateur provisoire de la copropriété, sur requête de M. [E] du 2 juillet 2010.

Par assemblée générale du 2 décembre 2010, un nouveau syndic était désigné.

Le 22 septembre 2020 M. [E] a procédé à la vente de son bien devant maître [G] [T], Notaire.

Par acte du 8 octobre 2020, la société par actions simplifiées (SAS) Foncia, agissant en qualité de syndic de la copropriété, a fait délivrer à M. [E] une opposition au paiement du prix de cession, en application de l’article 20 I de la loi du 10 juillet 1965.

La SAS Foncia sollicitait la somme de 2 378,39 euros, décomposée comme suit :

— charges et travaux pour l’exercice en cours et les deux derniers exercices échus : 1268,20 euros;

— charges et travaux pour les deux exercices antérieurs à ceux qui précèdent : 25,65 euros ;

— créances de toutes natures : 900 euros ;

— intérêts au taux annuel de 0,84 % : 0,05 euros ;

— coût de l’acte : 184, 49 euros.

Contestant ces sommes, M. [E] a, par acte d’huissier en date du 18 décembre 2020, assigné la SAS Foncia devant le tribunal judiciaire de Toulon, aux fins de voir :

— annuler l’opposition au paiement du prix de cession ;

— ordonner la libération des fonds au titre de la vente du bien ;

— condamner la SAS Foncia à lui verser la somme de 800 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire 16 décembre 2021, le tribunal a :

— rejeté la fin de non-recevoir présentée par la SAS Foncia ;

— déclaré valable l’opposition formée contre le prix de cession du lot de copropriété de M. [E] ;

— ordonné la libération des sommes opposées au profit du syndicat des copropriétaires de la copropriété 'Adamas’ ;

— condamné M. [E] à payer à la SAS Foncia, la somme de 800 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

— rejeté les autres demandes.

Le tribunal a notamment considéré que :

— l’assignation a été délivrée à la SAS Foncia, es qualité de syndic de la copropriété et qu’au moment de la délivrance, elle était titulaire du mandat de syndic ;

— elle avait qualité à agir en défense à l’action présentée par M. [E] ;

— la fin de non-recevoir serait rejetée ;

— l’opposition au prix de cession était valable en ce que la créance était liquide et exigible.

Suivant déclaration reçue au greffe le 10 janvier 2022, M. [E] a interjeté appel de cette décision visant à la critiquer en ce qu’elle a :

— déclaré valable l’opposition formée contre le prix de cession du lot de copropriété de M. [E] ;

— ordonné la libération des sommes opposées au profit du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] ;

— condamné M. [E] à payer à la SAS Foncia, la somme de 800 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par conclusions transmises le 23 juin 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il demande à la cour d’infirmer le jugement rendu sur les chefs critiqués et statuant à nouveau, qu’elle :

— annule l’opposition au paiement du prix de cession d’un lot de copropriété ;

— ordonne la libération des fonds au titre de la vente de son bien ;

— déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;

— condamne le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2 500 euros, au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

— sur la mise hors de cause de la SAS Foncia :

— la copropriété a changé de syndic le 4 mai 2021 et le nouveau syndic est Gambetta Immobilier;

— dès lors la SAS Foncia n’a plus qualité pour représenter le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente procédure ;

— sur le cadre légal :

— il ne s’agit pas d’une procédure de référé, les développements de l’intimé sont hors débat ;

— sur le fond :

— il existe des incohérences dans les comptes du syndic;

— il y a une première discordance entre la somme dont il serait débiteur au 24 août 2020 (2 471,81 euros), puis au 29 septembre 2020 (2091,81 euros) ;

— l’état du solde se base sur des comptes erronés et de plus de dix ans, au mépris des règles de la prescription ;

— il a toujours contesté le recouvrement des charges opéré par le syndic antérieur à la SAS Foncia;

— il y a des erreurs comptables de la gestion du syndic ;

— les comptes n’ont pas été validés par l’assemblée générale des copropriétaires ;

— l’origine des sommes est bien antérieure à 2018 et 2019 ;

— la prescription des sommes sollicitées :

— au vu de l’entrée en vigueur de la loi [Localité 12], le délai de 5 ans a commencé à courir au 25 novembre 2018, sans que la durée totale ne puisse excéder l’ancien délai de prescription à savoir 10 années ;

— cela recouvre la période allant du 25 novembre 2013 au 25 novembre 2019 ;

— or les sommes demandées sont antérieures à l’année 2011 ;

— sur les incohérences des sommes sollicitées :

— les sommes ne sont pas dues ;

— à la fin de l’année 2018, il présentait un solde créditeur de 72,93 euros

— l’extrait de compte 2019 est faux, en présentant un solde débiteur de 60,04 euros car il a réglé l’ensemble des appels de charges ;

— la seconde erreur pour 2019 se retrouve dans l’opposition transmise au notaire ;

— pour l’année 2020, il ne devrait pas figuré de solde débiteur au titre de l’année 2019;

— il a réglé l’ensemble des charges pour 2020 ;

— sur la contestation de la facturation des pré-états datés :

— c’est une pratique illégale et abusive ;

— sur l’impossibilité pour le syndicat des copropriétaires de solliciter des sommes soi-disant dues par M. [E] au syndic :

— le syndicat des copropriétaires ne peut pas être créancier de sommes facturées par le syndic ;

— il n’a pas qualité pour solliciter le paiement de sommes revenant au syndic ;

Par conclusions transmises le 17 mai 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires et la SAS Foncia, demandent à la cour, qu’elle :

— ordonne la mise hors de cause de la SAS Foncia [Localité 13] ;

— confirme le jugement rendu en toutes ses dispositions ;

— déboute M. [E] de ses demandes ;

— condamne M. [E] au paiement de la somme de 2 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, ils font valoir que :

— sur la mise hors de cause de la SAS Foncia [Localité 13] :

— la SAS Foncia, doit être mise hors de cause ;

— l’intervention forcée du nouveau syndic a eu lieu par exploit du 28 mars 2022 et la procédure a donc été régularisé ;

— sur le fond :

— l’opposition du syndicat des copropriétaires en date du 8 octobre 2020, mentionne de manière précise le montant et les causes de la créance qui est liquide et exigible à la date du transfert de propriété ;

— les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes, ont été adoptés;

— les comptes ont été validés, il n’y a pas d’erreur comptable ;

— les sommes ne sont pas prescrites, l’antériorité de la dette remontant au 23 aout 2012 ;

— il n’y a pas d’obligation de faire appel au syndic pour le ré état daté et donc de payer ce document.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 19 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la mise hors de cause de la SAS Foncia [Localité 13] :

L’article 122 du code de procédure civile prévoit que, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité.

Aux termes de l’article 18 -I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

(…)

— de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication.

En l’espèce, il est constant que la copropriété a changé de syndic le 4 mai 2021. Le syndic n’est plus la SAS Foncia mais la SARL Gambetta Immobilier.

Par exploit du 28 mars 2022, M. [E] a régularisé une intervention forcée à l’encontre du nouveau Syndic.

Dès lors la SAS Foncia n’a plus qualité à représenter le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente procédure.

L’ensemble des parties s’accordent donc sur la mise hors de cause de la SAS Foncia [Localité 13].

Il conviendra donc de mettre hors de cause la SAS Foncia [Localité 13].

Sur le cadre légal applicable au présent litige :

L’appelant fait valoir à juste titre que la présente procédure n’est pas une procédure de référé de sorte que les développements de l’intimé relatifs à l’article 835 du code de procédure civile, sont inapplicables au présent litige.

Sur la validité de l’opposition au prix de cession ;

Aux termes de l’article 20 – I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre de l’hypothèque légale mentionnée à l’article 19-1.

L’article 5 -1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, précise que pour l’application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.

L’opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise :

1° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat de l’année courante et des deux dernières années échues ;

2° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;

3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus;

4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus.

Si le lot fait l’objet d’une vente sur licitation ou sur saisie immobilière, l’avis de mutation prévu par l’article 20 de loi du 10 juillet 1965 précitée est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire, soit par l’avocat du demandeur ou du créancier poursuivant ; si le lot fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique ou de l’exercice d’un droit de préemption publique, l’avis de mutation est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire ou par l’expropriant, soit par le titulaire du droit de préemption ; si l’acte est reçu en la forme administrative, l’avis de mutation est donné au syndic par l’autorité qui authentifie la convention.

Sur la caractère certain, liquide et exigible des créances du syndicat des copropriétaires:

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

En application de ces dispositions, l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel …

Les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité (3e Civ., 16 octobre. 1991, pourvoi n 89-15.991, 3e Civ., 14 novembre. 1991, pourvoi n°90-10.929).

En l’espèce, M. [E] soutient que les sommes réclamées sont erronées et en partie prescrites.

A l’appui de son opposition au prix de cession délivré par exploit d’huissier le 8 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires sollicitait la somme de 2 378,39 euros, décomposée comme suit :

— charges et travaux pour l’exercice en cours et les deux derniers exercices échus : 1268,20 euros;

— charges et travaux pour les deux exercices antérieurs à ceux qui précèdent : 25,65 euros ;

— créances de toutes natures : 900 euros ;

— intérêts au taux annuel de 0,84 % : 0,05 euros ;

— coût de l’acte : 184,49 euros.

Le décompte annexé à l’opposition au prix de cession fait état de manière détaillée des charges dues, comme suit :

— charges en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

* charges courantes 2020 : 513,03 euros ;

* charges courantes 2019 : 768,88 euros ;

* charges courantes 2018 : – 11,71 euros

soit un sous-total de 1268,20 euros

— charges en application de l’article 14-2 :

* cotisations travaux 2020 : 25,65 euros ;

— nature des charges garanties :

* état daté notaire 2020 : 380 euros ;

* DCA 2020 : 250 euros ;

* DCA 2019 : 270 euros ;

soit un sous-total de 900 euros.

Il verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— le décompte des sommes dues au 19 octobre 2021 portant sur un solde débiteur de 2 276,31 euros ;

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des :

* 11 juin 2014, 24 novembre 2014, 16 juin 2015, 17 juillet 2015, 29 février 2016, 1er mars 2017, 27 février 2018, 28 mars 2019, 6 janvier 2020, 17 août 2020 et 4 mai 2021, portant approbation des comptes des exercices écoulés allant du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2020 et approbation du budget prévisionnel pour la période allant du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2022 ;

— les appels de fonds (provisions, charges, travaux) sur la période concernée, à savoir les exercices 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019 et 2020 ;

— les relevés généraux des dépenses pour les exercices 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021 ;

Ainsi Monsieur [E] devait s’acquitter d’une part, les charges de copropriété impayées dues selon décompte et d’autre part, des frais de relance et de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires conformément à cet article.

* Sur les erreurs comptables de la gestion du syndic :

Contrairement à ce que soutient M. [E] les comptes ont été validés par l’assemblée générale des copropriétaires, à la suite de la désignation de l’administrateur provisoire, après que l’assemblée générale désignant le cabinet FAP ait été annulé.

Suivant ordonnance du 5 juillet 2010, Maître [Y] désigné es qualité d’administrateur provisoire a eu pour mission de vérifier la comptabilité de la copropriété depuis 2005 et de procéder à la régularisation de la répartition des charges entre les copropriétaires. Il devait également convoquer une assemblée générale aux fins d’approuver ces comptes et désigner un nouveau syndic.

Or, il est constant que par assemblée générale du 2 décembre 2010, un nouveau syndic a été désigné.

Par ailleurs les procès-verbaux des assemblées générales versés aux débats ont approuvé les exercices écoulés du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2020 et ont donné quitus au syndic (la SAS Foncia) pour sa gestion.

Au vu du décompte, la contestation au prix de cession inclut les charges dues à compter du 27 août 2013.

M. [E] ne rapporte pas la preuve d’erreurs comptables dans la gestion du syndic. Son moyen visant à retenir des erreurs de gestion sera donc rejeté.

* Sur la prescription :

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au présent litige, en vigueur au 23 novembre 2018, précise que les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre copropriétaire et le syndicat.

Or l’article 2224 du code civil indique que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Ce délai a été ramené à 5 ans au lieu de 10 ans prévu précédemment.

Se pose la question de l’application de cette loi dans le temps aux créances nées antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi [Localité 12].

L’articulation entre lois antérieures et postérieures est régie par l’article 2222 alinéa 2 du code civil qui dispose qu'' « en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ».

En l’espèce la demande en paiement suivant décompte produit par le syndicat des copropriétaires, concerne des charges dont M. [E] serait redevable depuis le 27 août 2013 jusqu’au 8 janvier 2021.

Or, l’opposition au prix de cession a été délivrée le 8 octobre 2020, soit après l’entrée en vigueur de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi [Localité 12], dont l’article 213 a modifié l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 tel que visé précédemment.

Ainsi le nouveau délai de prescription court à compter de l’entrée en vigueur de la loi le 24 novembre 2018.

Pour une créance antérieure à la loi [Localité 12] l’action doit être introduite dans les 5 ans à compter de la date d’entrée en vigueur de la loi, sous réserve que la durée totale n’excède pas la durée prévue par la loi antérieure soit 10 ans en l’espèce.

L’action a été introduite le 8 octobre 2020.

Le syndicat des copropriétaires reconnaît réclamer paiement de sommes dues à compter du 27 août 2013 jusqu’au 8 janvier 2021.

Force est de constater que ces sommes ne sont donc pas prescrites, l’antériorité de la dette remontant au 27 août 2013.

Le moyen de Monsieur [E] fondé sur la prescription sera rejeté.

Cependant le solde restant dû de 808,20 euros, au 27 août 2013, dans le décompte produit par le syndicat des copropriétaires n’est pas justifié.

Ce dernier ne donne aucune explication pas sur les modalités de calcul de ce reliquat.

En ce sens M. [E] est fondé à dire que cette défaillance dans la charge de la preuve, revient à considérer que cette somme de 808,20 euros ne peut être analysée comme une créance certaine, liquide et exigible, puisqu’elle ne peut pas être datée.

Elle sera déduite des sommes dont M. [E] est redevable et le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement sur ce reliquat non justifié.

***

* sur les montants facturés d’agissant des pré-états datés :

Aux termes de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret;

L’article L. 721-2 du code de la construction et de l’habitation dispose qu’ en cas de vente d’un lot ou d’une fraction de lot ou de cession d’un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d’un immeuble bâti à usage total ou partiel d’habitation et soumis au statut de la copropriété, sont annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente, en sus du dossier de diagnostic technique mentionné à l’article L. 271-4, les documents suivants :

1° Les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble :

a) La fiche synthétique de la copropriété prévue à l’article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (1) ;

b) Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés ;

c) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, si le copropriétaire vendeur en dispose ;

2° Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur:

a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;

b) Les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l’acquéreur ;

c) L’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;

d) Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.

Par exception, lorsque le syndicat de copropriétaires relève du deuxième alinéa de l’article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les documents mentionnés aux b et c du présent 2° n’ont pas à être annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente ;

(…).

Il ressort de l’application des dispositions de ces textes que seul l’état daté a une existence légale et est inclu dans le champ d’application de l’article 10-1 b) de la loi précitée.

Par conséquent l’état daté facturé par le syndic en date du 24 aout 2020 à hauteur de 380 euros, est conforme aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En revanche la facturation des 'pré états datés’ n’est pas justifiée, l’article susvisé faisant uniquement référence à l’établissement de l’état daté, d’autant à titre surabondant que le contrat de syndic n’est pas versé aux débats.

Par conséquent au vu du décompte produit par le syndicat des copropriétaires, les demandes en paiement fondées sur le document candidat acquéreur des 11 mars 2020 (250 euros), 3 décembre 2019 (270 euros), 26 octobre 2017 (216 euros) et 3 mars 2016 (168 euros), ne sont pas justifiées, soit un total de 904 euros.

***

Au vu de l’ensemble de ces éléments, notamment du décompte produit portant règlement de l’ensemble des paiement invoqués par M. [E], pour les années 2018, 2019 et 2020.

M. [E] ne démontre pas s’être acquitté du paiement des cotisations fonds travaux qu’il conteste.

La créance du syndicat des copropriétaires apparaît justifiée dans son ensemble, excepté pour les montants susvisés.

Elle sera donc fixée à la somme de :

2 378,39 euros – (808,20 euros + 904 euros)

2 378,39 euros – 1712,20 euros

= 666,19 euros.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a considéré valable l’opposition formée contre le prix de cession du lot de copropriété de M. [E].

Cependant le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a ordonné la libération de la somme de 2 378,29 euros au profit du syndicat des copropriétaires.

Il sera ordonné la libération de la somme de 666,19 euros au profit du syndicat des copropriétaires et 1712,20 euros, au profit de M. [E].

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [E] aux dépens de l’instance, et à payer à la SAS Foncia la somme de 800 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Chaque partie succombant partiellement l’équité commance qu’elle conserve leurs frais et dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort par mise à disposition au greffe,

Statuant dans les limites de l’appel :

INFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a :

— ordonné la libération de la somme de 2 378,39 euros au profit du syndicat des copropriétaires de la copropriété Adamas ;

— condamné M. [E] a payé à la SAS Foncia la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [E] aux dépens ;

LE CONFIRME pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

MET hors de cause la SAS Foncia [Localité 13] ;

ORDONNE la libération des sommes de :

—  666,19 euros au profit du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 10] ;

—  1712,20 euros, au profit de M. [E] ;

LAISSE à chacune des parties la charge de ses frais et dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,