COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 19 DECEMBRE 2024

N° RG 21/04063 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MG3C

[G] [D] épouse [O]

[S] [O]

c/

S.A.R.L. 3R33 – PAVILLONS DE L’ATLANTIQUE

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 08 mars 2021 par le Juge des contentieux de la protection de BORDEAUX (RG : 20/00410) suivant deux déclarations d’appel du 13 juillet 2021

APPELANTS :

[G] [D] épouse [O]

née le 02 Avril 1983 à [Localité 4] (CÔTE D’IVOIRE)

de nationalité Française

Profession : Manipulateur en radiologie,

demeurant [Adresse 3]

[S] [O]

né le 13 Février 1982 à [Localité 5] (SENAGAL)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

Représentés par M^e Sonia JOCK, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A.R.L. 3R33 – PAVILLONS DE L’ATLANTIQUE

SARL au capital de 24 000.00 euros RCS BORDEAUX 505 020 669 dont le siège social est [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal en exercice

Représentée par M^e Josiane MOREL-FAURY, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de M^e Aissia SEGHIR, du cabinet VANDELET & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Bénédicte DE VIVIE, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Audience tenue en présence de Mme [Z] [N], élève avocate

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

La Sarl 3R-33 Enseigne Pavillons de l’Atlantique est une entreprise spécialisée dans la vente de construction en sous-traitance et commercialisation de maisons individuelles depuis 2008.

Le 7 mai 2019, M. [S] [O] et Mme [G] [D] épouse [O] ont signé un contrat de construction d’une maison individuelle (ci-après CCMI) avec fourniture d’un plan avec la société 3R-33, pour un prix de 129 450 euros dont 107 050 euros rémunérant le constructeur, et 22 400 euros représentant les travaux restant à la charge du maître d’ouvrage.

Le 17 juin 2019, les époux [O] ont informé par courrier la société 3R-33 de leur volonté de résilier le CCMI.

Par acte du 30 janvier 2020, les époux [O] ont assigné la Sarl 3R-33 devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’obtenir la restitution de leur dépôt de garantie.

Par jugement du 8 mars 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— débouté les époux [O] de l’ensemble de leurs demandes,

— dit que la Sarl 3R-33 conservera la somme de 3 200 euros versée par les époux [O] au titre du dépôt de garantie,

— condamné les époux [O] à payer à la Sarl 3R-33 la somme de 10 705 euros au titre des frais d’annulation du contrat, soit 10% du CCMI,

— condamné ces derniers à payer à la Sarl 3R-33 la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires,

— condamné les époux [O] aux dépens,

— rappelé que la décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

M.et Mme [O] ont relevé appel du jugement le 13 juillet 2021. L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 21/04053. Une déclaration d’appel rectificative a été faite le même jour et a été enrôlée sous le numéro RG 21/04063.

Par avis de jonction du 15 juillet 2021, le dossier n°RG 21/04053 a été joint au présent dossier.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 5 janvier 2022, M.et Mme [O] demandent à la cour d’appel de :

— les recevoir en leur appel et les y déclarer bien fondés,

— infirmer la décision querellée en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

— prononcer la nullité du CCMI signé le 7 mai 2019 entre eux et la Sarl 3R-33,

— ordonner le remboursement par la Sarl 3R-33 de la somme de 3 200 euros assortie des intérêts légaux à compter du 30 janvier 2020, date de l’assignation,

— ordonner n’y avoir lieu à versement de frais d’annulation au profit de la Sarl 3R-33,

— condamner cette dernière à leur payer la somme de 1 500 euros de dommages et intérêts outre celle de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 5 juillet 2024, la Sarl 3R-33 demande à la cour, sur le fondement des articles L. 213-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation et 1219 et suivants du code civil, de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,

— débouter les époux [O] de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner ces derniers à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, cette condamnation s’ajoutant à celle prononcée à ce titre en première instance,

— les condamner aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 octobre 2024.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la demande de nullité du contrat de CCMI signé le 7 mai 2019 entre la Sarl 3 R-33 et M.et Mme [O].

M.et Mme [O] soutiennent qu’ils ne disposaient lors de la signature du CCMI d’aucun titre de propriété sur un terrain à contruire, ni de droits réels, ni d’une promesse de vente, de sorte que le non-respect de ces dispositions d’ordre public entraîne la nullité du contrat.

La Sarl 3 R-33 réplique que la propriété du terrain était acquise au jour de la conclusion du CCMI, compte-tenu de la signature par les parties d’une offre d’achat valant promesse de vente le même jour avec la société Sig, et que le contrat est donc valable.

****

Selon les dispositions de l’article L.231-4 du code de la construction et de l’habitation, le CCMI avec fourniture de plan 'peut être conclu sous la condition suspensive de l’acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire si le maître de l’ouvrage bénéficie d’une promesse de vente'.

L’article 1589 du code civil dispose quant à lui que 'la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix'.

En l’espèce, la lecture du document versé aux débats par les parties en date du 7 mai 2019, permet de constater qu’il contient l’identité précise de celles-ci, à savoir leurs noms, prénoms, dates, lieu de naissance et adresse des acquéreurs, le nom et l’adresse de la société venderesse, la description précise du terrain '[Adresse 1], Réf AN 14;16;17;18P;19P, d’une superficie de 610 m2, le prix , à savoir 45 000 euros, et une condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts d’un montant maximal de 190 000 euros, au taux hors assurances de 1, 90%, et surtout qu’il comprend la signature des époux [O] et celle du représentant de la société Sig, venderesse, sous la mention manuscrite 'bon pour accord'.

Il en résulte que ce document établit l’accord non équivoque des époux [O] d’une part, et de la société Sig d’autre part, sur la chose et le prix, ce qui caractérise les éléments essentiels d’une promesse de vente.

S’il est exact, comme le soutiennent les époux [O], que la date du titre de propriété ne peut être postérieure au CCMI, tel n’est pas le cas en l’espèce, s’agissant d’une promesse de vente qui vaut vente à la date de signature du CCMI, même si des formalités doivent ensuite être ultérieurement réalisées.

M et Mme [O] se contentent ensuite d’affirmer, aux termes de leurs conclusions, que dans ce document, plusieurs mentions font défaut dont celle relative au vendeur la société SIG, sans cependant indiquer les mentions qui feraient défaut, de sorte que cet argument est inopérant.

De même, leur allégation selon laquelle ils auraient découvert quu’une construction était en cours d’édification sur le terrain vendu n’est étayée par aucun élément.

Dès lors, contrairement à ce que soutiennent les époux [O], ces derniers bénéficiaient bien d’une promesse de vente le 7 mai 2019, jour de la signature du CCMI, conformément aux dispositions de l’article L. 231-4 du code de la construction précité.

En considération de l’ensemble de ces éléments, le contrat conclu le 7 mai 2019 entre la Sarl 3R33 et les époux [O] est valable et le jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande de nullité du contrat sera donc confirmé.

II- Sur les conséquences de la résiliation du contrat de construction de maison individuelle par M.et Mme [O].

M.et Mme [O] soutiennent que que le refus du constructeur de rechercher le financement de la construction manifeste son acceptation de la rupture contractuelle.

La Sarl 3 R-33 fait valoir qu’elle a pris acte de la résiliation du contrat par les époux [O]. Elle sollicite, à la suite de cette résiliation intervenue postérieurement au délai légal et contractuel de résiliation, leur condamnation au paiement d’une somme correspondant à 10% du contrat de CCMI au titre des frais d’annulation, ainsi que la conservation du dépôt de garantie. Elle précise qu’en vue d’apaiser les échanges avec M.et Mme [O], elle ne leur avait demandé au début que 5% du contrat de CCMI mais que, compte-tenu de leur attitude, elle réclame l’application intégrale du contrat.

*****

Le contrat versé aux débats comporte la clause suivante, énoncée au paragraphe IV b 'Si la non-réalisation d’une ou plusieurs conditions supensives est imputable au maître d’ouvrage, le contrat sera réputé résilié aux torts de ce dernier, conformément à l’article 1304-3 du code civil. Le constructeur pourra alors exiger du maître d’ouvrage le paiement d’une indemnité forfaitaire évaluée à 5% du prix convenu, sans préjudice de l’acompte versé à la commande et des sommes exigibles selon les modalités de l’article V-Vd.

La résiliation du contrat par le maîre d’ouvrage entraîne l’exigibilité, en plus des sommes correspondantes à l’échelonnement des paiements, d’une indemnité forfaitaire évaluée à 10 % du solde du contrat en dédommagement des frais engagés par la constructeur et du bénéfice qu’il aurait pu retirer de la réalisation complète de la construction’ (pièce 2 Sarl 3R-33).

Il n’est pas discuté qu’aucune rétractation par les époux [O] n’est intervenue dans le délai légal ou contractuel.

L’argument soulevé par M. et Mme [O] selon lequel leur décision serait la conséquence de l’inexécution par le constructeur de son obligation de recherche de financement ne résiste pas à l’examen des pièces versées aux débats.

En effet, M.et Mme [O] ont adressé à la société 3R-33 le 17 juin 2019 un courrier afin de résilier le CCMI au motif qu’ils ne disposaient pas d’un 'acte sous-seing privé concernant ce terrain’ et que le contrat était nul (pièce 4 Sarl 3R33)

La société 3R-33 leur a ensuite répondu par courrier du 20 juin 2019 qu’elle prenait acte de leur décision et leur a rappelé les frais d’annulation du contrat (pièce 4 Sarl 3R-33) puis leur a adressé un nouveau courrier le 9 juillet 2019 dans lequel elle mentionne ' nous vous rappelons que les frais d’annulation s’élèvent à la somme de 5% du CCMI signé entre les parties puisque votre demande n’est pas liée à un refus de financement. Bien entendu, puisque vous nous avez fait part de votre intention irrévocable d’annuler, vous comprendrez que nous ne dépenserons pas une seconde de plus sur votre dossier ou en tant que mandataire en financement’ (pièce 7 Sarl 3R-33).

Il ressort d’une part de ces éléments que l’absence de recherche de financement par le constructeur est la conséquence de la résiliation du contrat par M.et Mme [O], et non l’inverse, et, d’autre part que les termes utilisés par la Sarl 3R33 dans son courrier du 9 juillet 2019 ne traduisent nullement son intention d’accepter la résiliation du contrat dès lors qu’elle écrit au contraire qu’elle prend acte de 'l’intention irrévocable d’annuler’ de M.et Mme [O].

En conséquence, le jugement en ce qu’il a débouté M.et Mme [O] de leur demande de remboursement de la somme versée au titre du dépôt de garantie et les a condamnés à payer à la Sarl ER-33 la somme de 10 705 euros au titre des frais d’annulation du contrat, correspondant à 10% du montant du CCMI, sera confirmé.

III- Sur les mesures accessoires.

Le jugement est confirmé sur les dépens et l’indemnité due au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M.et Mme [O], parties perdantes, supporteront les dépens de la procédure d’appel et seront condamnés à payer à la Sarl 3R-33 la somme de 1500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de porcédure civile.

Eu égard à la solution donnée au litige, M.et Mme [O] seront déboutés de leur demande formée par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M.[S] [O] et Mme [G] [D] épouse [O] aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne M.[S] [O] et Mme [G] [D] épouse [O] à payer à la Sarl 3R-33 la somme de 1500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de porcédure civile.

Déboute M.[S] [O] et Mme [G] [D] épouse [O] de leur demande formée par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,