COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 29 AVRIL 2024

N° RG 23/04859 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NPO4

S.A.S. LA CALEBASSE

c/

S.C.I. [Adresse 2]

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé rendue le 11 septembre 2023 (R.G. 23/00891) par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 27 octobre 2023

APPELANTE :

S.A.S. LA CALEBASSE, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Matthieu MARZILGER de la SARL LEGAL ACTION, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.C.I. [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Eugénie CRIQUILLION, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Lydia LECLAIR avocat au barreau de BAYONNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 février 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller,

Monsieur Nicolas GETTLER, Vice-Président Placé,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 4 avril 2022, la société [Adresse 2], en qualité de bailleur, a donné à bail commercial des locaux situés à [Localité 5] à la société La Calebasse, en qualité de preneur, pour y exercer un commerce d’alimentation générale.

Par acte du 31 octobre 2022, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme de 4.120,55 euros au titre des loyers impayés dus au 20 octobre 2022 visant la clause résolutoire.

Par acte en date du 13 avril 2023, le bailleur a assigné en référé le preneur devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins de constatation de la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion du preneur et en paiement de diverses sommes.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 11 septembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux a statué comme suit :

— constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la société [Adresse 2] et la société La Calebasse,

— dit qu’à compter du 1er décembre 2022, la société La Calebasse est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation,

— ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société La Calebasse, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 4] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier,

— condamne la société La Calebasse à payer à la société [Adresse 2] :

Au titre des loyers et charges dus au 30 novembre 2022, la somme provisionnelle de 6.162,42 euros des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 31 octobre 2022,

Au titre de l’indemnité d’occupation, la somme de 1.300,00 euros par mois à compter du 1er décembre 2022,

— autorise la société [Adresse 2] à faire transporter dans tout lieu qui lui plaira les meubles éventuellement laissés par le preneur dans les lieux loués après son départ, et ce aux frais, risques et périls de la société La Calebasse,

— condamne la société La Calebasse à payer à la société [Adresse 2] la somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— déboute la société [Adresse 2] de ses plus amples demandes,

— condamne la société La Calebasse aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 31 octobre 2022 et les frais de poursuite et de recouvrement.

Pour statuer comme il l’a fait, le juge des référés a notamment retenu que la résiliation du bail commercial était intervenue le 30 novembre 2022 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

La société La Calebasse a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe du 27 octobre 2023.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières écritures notifiées par message électronique le 23 novembre 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, la société La Calebasse demande à la cour de :

Vu l’article L. 145-41 du Code de commerce,

Vu l’article 1343-5 du Code civil,

— infirmer ou réformer l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 11 septembre 2023 en ce qu’elle a :

* constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la société [Adresse 2] et la société La Calebasse,

* dit qu’à compter du 1er décembre 2022, la société La Calebasse est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation,

* ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société La Calebasse, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 4] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier,

* condamné la société La Calebasse à payer à la société [Adresse 2] :

Au titre des loyers et charges dus au 30 novembre 2022, la somme provisionnelle de 6.162,42 euros des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 31 octobre 2022,

Au titre de l’indemnité d’occupation, la somme de 1.300,00 euros par mois à compter du 1er décembre 2022,

* autorisé la société [Adresse 2] à faire transporter dans tout lieu qui lui plaira les meubles éventuellement laissés par le preneur dans les lieux loués après son départ, et ce aux frais, risques et périls de la société La Calebasse,

* condamné la société La Calebasse à payer à la société [Adresse 2] la somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

* condamné la société La Calebasse aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 31 octobre 2022 et les frais de poursuite et de recouvrement.

Statuant de nouveau,

— suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire et accorder à la société La Calebasse d’une durée de 24 mois à compter de la décision à intervenir afin d’apurer les sommes dues ;

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Par dernières écritures notifiées par message électronique le 18 décembre 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, la société [Adresse 2] demande à la cour de :

— débouter la société La Calebasse de sa demande de délais de paiement ;

— confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a :

* constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la société [Adresse 2] et la société La Calebasse,

* dit qu’à compter du 1er décembre 2022, la société La Calebasse est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation,

* ordonné l’expulsion de la société La Calebasse, de ses biens et de tout occupant et au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

* condamné par provision la société La Calebasse au paiement de la somme de 6.162,42 euros au titre de la dette locative arrêtée à la date du 30 novembre 2022 inclus ; outre les intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du Code civil ;

— réformer l’ordonnance en ce qu’elle a fixé l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 1.300,00 euros et en ce qu’elle a rejeté la demande d’astreinte ;

En conséquence,

— fixer l’indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges concernant le local majoré de 50% à savoir une indemnité mensuelle de 1.950,00 euros ;

— condamner par provision la société La Calebasse au paiement de la somme provisionnelle de 25.350,42 euros au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1er décembre 2022 au 31 décembre 2023 à parfaire ;

— condamner la société La Calebasse, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à libérer les lieux ;

A défaut,

— confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a fixé l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 1.300,00 euros ;

— condamner par provision la société La Calebasse au paiement, en quittance ou deniers, de la somme provisionnelle de 23.062,42 euros au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1er décembre 2022 au 31 décembre 2023 à parfaire ;

— confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a mis à la charge de la société La Calebasse une indemnité d’un montant de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les dépens, comprenant le coût du commandement du 31 octobre 2022 et les frais de poursuite et de recouvrement ;

Y ajoutant,

— condamner la société La Calebasse au paiement de la somme de 2.500,00 euros en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et au paiement des dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 février 2024.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.

Par courrier adressé par voie électronique le 27 février 2024, le conseil de la preneuse a indiqué à la cour que la dette avait été quasiment réglée. Il joignait un décompte de la dette arrêté au 2 février 2024.

Par courrier du 27 février 2024, le conseil du bailleur a demandé à la cour d’écarter des débats cette note en délibéré non autorisée.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Il convient de déclarer irrecevable la note en délibéré, et la communication d’une pièce, effectuées par le conseil de la société La Calebasse après la clôture et la mise en délibéré de l’affaire sans autorisation de la cour.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire :

2- La preneuse demande à la cour de suspendre les effets de la clause résolutoire et de lui accorder un délai de 24 mois pour régler sa dette. Elle explique que son activité commerciale est impactée depuis plus d’un an et de manière importante par d’importants travaux de réhabilitation du cours de la Marne dans le cadre de la création d’un bus express, et ce a minima jusqu’à mi-2024. Elle précise qu’elle ne peut prétendre à aucune indemnisation de la commission amiable dans la mesure où elle s’est installée dans les lieux après le début des travaux. Elle argue de sa bonne foi.

3- La bailleresse expose que la preneuse a pris les lieux à bail en pleine connaissance des travaux et qu’elle a eu ainsi toute la latitude pour anticiper l’impact de ceux-ci sur son exploitation. Elle fait valoir encore que la débitrice ne justifie pas de sa capacité à régler sa dette dans le délai de deux ans.

Sur ce :

4- Aux termes de l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

5- Le décompte fourni par le bailleur arrêté le 1 avril 2023 laisse apparaître un solde débiteur de 8758,08 euros qui ne fait pas l’objet d’une contestation sérieuse.

6- Il convient dès lors de condamner la société La Callebasse à verser la somme de 8758,08 euros à la SCI [Adresse 2], en deniers et quittances, à titre de provision à valoir sur les loyers impayés au 2 février 2024.

7- En l’espèce, le preneur ne conteste pas les impayés mais argue, de bonne foi, de la difficulté à exercer son activité du fait des travaux d’envergure réalisés devant son commerce et qui en restreignent l’accès à ses clients.

8- Il lui sera dès lors accordé des délais de paiement, avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il devra ainsi se libérer de sa dette en un seul versement dans un délai d’un mois à compter de la notification de cette décision. La décision de première instance sera infirmée de ce chef.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation :

9- Le juge de première instance a fixé le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 1300 euros, relevant que les dispositions du bail prévoyant une majoration de celle-ci de 50% par rapport au montant du loyer courant s’apparentent en une clause pénale susceptible de se heurter à des contestations sérieuses qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

10- Le bailleur sollicite la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 1950 euros pour tenir compte de la majoration contractuelle de 50%.

11- Le preneur n’a pas conclu sur ce point.

Sur ce :

12- Le bail comporte une clause prévoyant que le montant de l’indemnité d’occupation due par le locataire sera établi forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de cinquante pour cent.

13- Le preneur ne fait valoir aucune contestation quant à l’application de cette clause.

14- Par ailleurs, il entre dans la compétence du juge des référés d’allouer une provision à valoir sur une clause pénale.

15- Il convient dès lors de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle qui sera due, si les délais de paiement ne sont pas respectés, à la somme de 1950 euros.

16- En l’état des délais de paiement accordé et en l’absence de décompte récent produit par le bailleur, sa demande visant à voir condamner le preneur à lui verser une provision à valoir sur les indemnités d’occupation impayées sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

17- La société La Callebasse étant à l’origine de cette procédure du fait des impayés de loyers qu’elle n’a régularisés que partiellement et tardivement, sera condamnée aux dépens même si elle ne succombe pas dans cette instance visant uniquement à obtenir des délais de paiement.

18 – Elle sera condamnée à verser la somme de 1500 euros à la SCI [Adresse 2] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour

statuant publiquement, par décision contradictoire et en dernier ressort,

Déclare irrecevable la note en délibéré adressée par voie électronique le 27 février 2024 par le conseil de la société La Calebasse,

Infirme le jugement du juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux du 11 septembre 2023 du chef de ses dispositions condamnant la société La Calebasse à payer à la société [Adresse 2] :

— au titre des loyers et charges dus au 30 novembre 2022, la somme provisionnelle de 6.162,42 euros des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 31 octobre 2022,

— au titre de l’indemnité d’occupation, la somme de 1.300,00 euros par mois à compter du 1er décembre 2022,

Confirme pour le surplus la décision déférée,

et statuant à nouveau,

Condamne la société La Calebasse à verser la somme provisionnelle de 8758,08 euros, en deniers et quittance, à la SCI [Adresse 2] à titre de provision à valoir sur les loyers impayés au 1er avril 2023,

Accorde un délai d’un mois à la société La Calebasse à compter de la notification de cette décision pour régler cette somme,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement, ladite clause devant être réputée ne pas avoir joué si la locataire s’est libérée dans le délai,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due rétroactivement, en cas de non- respect des délais de paiement, à la somme mensuelle de 1950 euros à compter du 1er décembre 2022,

y ajoutant,

Condamne La Calebasse aux dépens d’appel,

Condamne La Calebasse à verser la somme de 1500 euros à la SCI [Adresse 2] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président